物业管理公司对物业开发全过程的参与

1、物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可 行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样 不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留 问题给日后销售及使用带来不便。对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验 和专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。 在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方 案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见； 在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收 阶段，物业管理公司可对工程

2、质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物 业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。一、提前介入，为实施物业管理奠定基础建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。 其主要表现： 一是建设与 管理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具 体标准。为了改变这种状况，物业管理公司应提前介入小区建设工作。这样可以 有两个方面的好处：“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介入 小区建设工作，就可以从保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业 建设的整个过程给予关注。可以全面了解小区建造的概况，参与小区的规划、设 计与

3、论证，为将来管理打好基础。建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后， 主动参与工程验收，严格控制标准，不留后患。 从严把住“入住”关，实施全方位管理“千里之行，始于足下” 。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理， 就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政 府部门、建设部门以及即将进住的业主 （使用人 ）能给予理解与支持； 然后制订好小 区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履行 其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、 户籍登记；最后提前组建好专业队伍， 一旦业主 （使用人）签定入住契约进住小区内， 就

4、必须有人管理、有人服务，让小区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒 适。二、可行性研究阶段 房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理 方案的制定可由房地产开发企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完 成。方案应确定物业管理的档次，所需经营性用房及必要配套设备、设施和拟开 展的服务内容，以及物业管理费的收费标准。物业管理方案的制定一般分为以下 两个步骤：（一） 确定物业管理的档次 可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那 么相应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区， 用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务

5、费应适合居民的实际情况。（二） 制定物业管理方案 物业管理方案的主要内容包括： 物业管理机构的设置。 物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设置 管理机构，制定各项管理制度，明确主要岗位职责。 物业管理的服务标准。 物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接关 系，具体服务项目可根据实际需要确定服务标准。 财务收支预算年度物业管理收支总额。每个产权人及使用人应交的各种费用。代收代缴费用。三、把好规划设计关物业管理工作需要一定的地方与空间来开展， 需要从管理的角度、 从整体效益 的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开 展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注

6、意在有限的土地上建造更多的房屋， 以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可 建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主 要的交通工具自行车的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放， 既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。规划设计是房地 产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。在 市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意 识。所谓超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境 需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使

7、用功能、 小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、 生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却 是几十年甚至上百年。科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高 使人们对居住和工作环境及技术的要求不可能停留在现有的水平上。对于房地产 这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产， 不可能像更换家用电器那样简便易行。 因此，房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。其中一种有效的 方式就是在规划设计阶段， 请熟悉物业管理的专业人员参与规划设计方案的讨论， 发表意见，提出建议。物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致地反

8、映物业管 理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种 问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠 正。下面的一些问题物业管理企业都有责任和义务向开发企业和设计单位提出建 议。 配套设施的完善各类配套设施的完善， 是任何物业充分发挥其整体功能的前提， 房地产实行综 合开发的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设造成先天不足，日后的物业管 理很难搞好。对于住宅小区，幼儿园、学校等公益事业， 各类商业服务网点如商店、 饮食店、 邮电所、银行等，小区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，尤其是人们休 息交往娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应给予充

9、分的考虑。对于写字楼， 商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。物业管理企业根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述 方面应该提出意见和建议。 水电气等供应容量 水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。 人们生活和工作质量的提高 与改善，必然不断增大对水电气等基本能源的需求。设计人员在设计时，通常参 照国标设计，而国标制定的是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和 发展需要，要留有余地。不能硬套国标，否则不能正常使用或造成事故。 安全保卫系统规划设计时， 对安全保卫系统应给予足够的重视。 在节约成本的前提下， 尽可 能设计防盗报警系统，给业主们创造一个安

10、全的居家环境。如最好用报警系统替 代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃 离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。这在香港一些地区已有了血的教 训。 垃圾处理方式 根据各地不同情况，决定是否采用垃圾道。如采用，则应考虑如何通过管理 来保持其清洁，使之不致成为一个异味和蚊蝇孽生源；如不采用，则应考虑如何 在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。此外，还应考虑垃圾外运 方式与垃圾集运站的位置等。 绿化布置 绿化主要应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿 与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭 配。 消防设

11、施 在建筑设计中，消防设施的配套设置有严格要求的。自动灭火器位置、自动 报警机位置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理 企业则更着眼于各种消防死角。例如楼楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中 一般都考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落（当然电路部分是怕水的 ），所以物业管理企业就应建议在这些地方配备灭火器 （电器部分应用二氧化碳灭 火器）或灭火沙箱。 建筑材料选用 建筑材料的选用涉及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理企 业应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各品 牌、型号的常用建材使用情况的跟踪报告，以便设计单位择优选用。

12、 其他 规划设计时，对室内各种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有 一些易被忽视的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如灶台下放置 煤气罐的高度是否低于煤气罐的高度，悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户 不小心就会碰到脑门，冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否 足够、位置是否合适等。类似这些细节问题，物业管理企业都有义务向设计单位 提出，请其注意。总之，设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的， 是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的 角度进行参谋，提出建议。四、在规划阶段应注意的问题 房地产商在新建小区规划设计

13、时，往往会请规划部门及设计院对所开发小区 进行规划、设计，但往往会忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部 门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专 业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被 邀请的物业管理公司就应从平时物业管理对设计、规划感觉不足及应注意那些方 面等，提出物业管理公司的看法供房地产商及规划、设计部门参考。一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几个方面考虑：实用、美观耐用、 安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。 实用性房屋的采光应做到每个房间均能得到自然采光。房屋的通风尽量采用自然通风比较好的方位

14、。房屋的隔 (冷)热选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉 的效果。房屋实用率尽量提高实用率， 在合理的情况下减少公用面积， 减少承重 柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果， 会产生至少 5的实用 率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的 5上升或下降的结果。 比较典 型的代表，如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为2025平方米，住宅利用率可达 85以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只有 80以下，当然超值豪华住宅另当别论。美观、耐用性 美观与耐用两方面处理得好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如，有些发展商为了纯讲美观

15、，突出一些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装 修一些间隔墙或造型，特别一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几 年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担。 切记，房产物业的建设不能像做电影道具和模型一样，只讲究美观，而不注意耐 用，这种现象对于新入行经验不足的发展商表现比较突出，开发商建设者应站在 广大业主的角度考虑问题， “房产物业是百年大计”的工作！这一项工作做得好， 可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，发展商的信誉会越 来越高！影响房屋美观除了建设前期的问题， 还应考虑使用后期可能出现的问题， 应尽 量提到建设前期来解决。例

16、：住宅空调统一留位， 防盗网门统一安装， 尽量减少二次装修影响公共外观 不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙， 影响整体美观等。功能性 除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出一些常被忽视的功能性设施配备：住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能区分集 中安放入公共区间，不宜放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，方便物 业管理工作。另外，配备能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注 意公共区域的分表配备， 给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端， 所以应配备公共区域能源计量分表，

17、以便后期物业管理计量统计工作。高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不宜做为花 园卖出或赠送，否则不利于日后大厦外墙和天面维护工作的开展。各种指标牌，小区 (大厦)平面图、警示标志 (牌)配备。水、电容量超前意识的配备。物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库 等。有条件还可配几间管理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此 工作做好了，可稳定物业管理公司管理人员队伍，提高物业管理公司档次，可减 少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，可奠定物业管理的良性循环 的基础。垃圾处理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及 设施，这

18、些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理 能力的地区，房地产发展商要考虑处理垃圾设施。 其他功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所， 绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。 安全性 有条件的小区、大厦，尽量设计成“封闭型” ，以利治安管理。利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消 防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。 装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性” 材料。 制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。 节能性中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为

19、日后节省大 量能源开支。做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上 舍得投资，尽量提高系统的自动化程度，特别一些分区电磁阀、高灵敏度温度控 制器、保温材料等不宜从简处理，设计师在设备选型设计时 (特别是一些配套电机 选择)不要出现大马拉小车现象。公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个 开关控制一片灯，应按每组灯的功能性要求配备开关。五、对施工的介入住房的质量是百年大计， 丝毫马虎不得。 国家建设部根据近年来许多建筑施工 单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定 重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例 * 拢

20、。物业管理公司 对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。为了加强对建设工程质量的监督和管理， 明确建设工程质量责任， 保护建设工 程方面的合法权益，维护建设市场秩序，建设部已明文规定，我国的施工建设与 国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司业已应运而生。工程监理制 度的实施，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但 即使聘请了水平很高的监理公司来监理，物业管理企业对施工过程的参与同样有 重要意义。物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。一个项目在开发企业及施工单位交付使用的的几十、 上百年的使用过程中， 只 有业主和物业管理企业来面对

21、各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业 的结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好， 或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理， 配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，加强了力量，使工程质量又多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理 的连续性，可为开发商节省时间，提高工程质量、缩短工期及增强售后服务的信 誉。物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括： 指导施工单位把好质量关 物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他 们对楼宇使

22、用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏 水问题及其成因：水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会 渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得 多，而且可减少许多浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的 障碍。掌握新物业的全部情况 施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任 承担该建筑的使用问题 （当然不包括一年使用期 ）。在以后使用过程中， 只有业主和 物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理只有参与工程的建设， 才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的

23、性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管 理好物业，甚至无法管理。 物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发 对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影 响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物 业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地了解物 业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售 后服务奠定了基础。按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起 认真进行技术交底和图纸会审；工程施工中国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如

24、： 是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符 合质量要求等等。六、物业管理公司对施工的监理（一 ） 何为监理监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。 工程建设监理即对工程建设中 的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、 规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。国家建设部已明文 规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例 * 拢，一批工程监理公司 亦已应运而生。即使是聘请了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司 对工程监理的介入同样有重要意义。（二）物业管理公司参与工程监理的内容 物业管理公司参与工程建设

25、监理的主要内容是： 协助建设单位与承建单位编写开工报告。 审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修 改意见。 审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。 督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。 检查工程使用的材料、构件和设备的质量。 检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。 控制工程进度，认定工程数量。 检查安全防范措施。 整理合同文件和技术档案资料。提出竣工验收报告。在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任， 督促保修。物业管理公司参与工程监理的要点 在实际工作中， 物业管理公司要参与对工程的工期目标、 质量目

26、标和费用目标 进行控制。 工程进度监理工程项目进度监理的目的在于采取管理措施， 纠正施工进程的偏差， 保证预定 工期目标的实现。监理的基本方法是定期取得工程的实际进展情况，与计划作出 比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。 实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划， 制定出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做 出全面而合理的安排，以控制项目总投资、总工期、工程质量、主要材料和设备 的供应。施工组织总设计包括： 施工的具体项目及其工作量、 施工进度总计划、 开发建 设工程布置和总平面布置图 (分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类

27、 房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图 及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。 )物业管理公司根据施工组织设计， 要求参加项目施工的各单位做出具体的分部 分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。控制施工进度计划，实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计 划。在物业开发项目中，一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进 度计划等等。实施对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场情况进行调查分析， 协助解决工程项目建设中的问题，明确解决问题的措施、期限和承担者，并督促 其实现。 工程质量监理 工程质量监理的任务督促承建单位建立工程项目质量保

28、证体系。承建单位是工程的具体实施者， 他们的工作直接影响工程质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督 促承建单位设置质量保证体系，包括设置质量管理目标、程序和办法，设立质量 检查负责人，建立TQ C小组等。设计过程的质量监控。 设计过程是工程项目质量监控的起点。 物业管理公司 对方案和图纸要进行认真的审核，对其中的质量问题提出质疑，并要求有关单位 及时修改。材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按 合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输，以及按标准进行检查和验收， 并按要求组织堆放、储存、保管和加工。施工过程的质量监控。 物业管理公司要督促发展商选择优秀

29、的、 有信誉的施 工单位，认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确 对质量的规定及责任；督促承建单位认真执行工艺标准和操作规程，提高项目质 量的稳定性；监理人员要对每个阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行 检测与验收；监理人员要做好质量记录，并进行统计数字的分析处理，对不符合 质量标准的活动加以处理。 工程质量监理的实施 首先，物业管理公司要明确合同要求，对在建项目进行全面细致的调查研究， 组织好质量控制体系，配备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。其次，要建立对日常各项工作的监督和记录制度， 通常可通过建立一套报表体 系来实施，报表包括的主要内容是：要开始

30、的工作；工作检查情况及对工作的要 求；施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况。最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的办 法，并及时向发展商通报情况。 工程造价监理工程造价监理是在不影响工程进度、 质量和安全施工的条件下， 确保工程费用 不超过合同规定标准所采取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工 程造价构成二方面来进行。 对工程项目的全过程进行造价控制设计阶段的造价控制 对工程项目的造价控制始于设计阶段。 监理人员在这个阶段要注意对设计方案 进行审核，如发现设计方案的费用估算超出控制投资额的范围，应及时对设计方 案提出修改意见；监理人员还可以通过现场踏

31、勘，发现设计方案在哪些方面可以 进行优化，向设计单位提出更改意见。施工阶段的造价控制施工阶段的造价控制， 要从审查每个工程和分部分项工程的清单、 单价入， 按 形象进度拟定拨款计划。要选择最佳的施工速度，严格把好按进度拨款关、应及 时掌握和详细记录修改设计、变更工程量、增减工程项目等情况。当无法预计的 情况发生时，如水文地质情况变化、设备材料的延期交货、价格调整等都应详细 记录合理分析，以分清甲乙方责任，为索赔作准备。 对工程造价构成的控制 从工程造价构成的角度进行控制，可以分为直接费用的控制和间接费用的控 制。直接费用的控制直接费用是构成工程造价的主要部分， 因此是进行造价控制的重点。 对直

32、接费 用的控制，首先要将实际费用与工程预算比较，通过对预算和实际完成量所支付 的人工、材料、机械台班费和其他直接费用的分析比较，看出超支节余情况及趋 势；其次要对工程单价进行分析，可以根据各工程每个月以及累计完成的实物工 程量和相应的实际费用，求出各工种每月以及累计的实际工程单价，再与预算单 价进行对比，从中分析超支或节约的原因。间接费用的控制间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取， 这项费用由于直接费用的 变动而发生变化，监理方对间接费用的控制采取两项措施：其一是审核承建单位 计算间接费用依据的合理性，其二是根据直接费用的变动处理间接费用的提取。（四）对新建小区施工监理 物业管理公司参

33、与新建小区的施工监理， 它与发展商对施工的监理， 同样有着 不同的着重点。由于长期的物业管理工作，物业管理公司对楼宇多发质量问题的 部位有着充分的了解，因而物业管理公司参与施工管理，可防范完工后楼宇出现 有碍使用的质量问题和施工期遗留问题，从而减轻以后的维修、保养开支。1. 参与方式 作为物业管理公司，对于施工单位无直接的经济干预权，其参与施工监理的身 份是：全体购房小业主的代表，由发展商邀请参与施工监理，就施工过程中施工 设计、施工方法、施工质量进行监察，并对其中影响楼宇质量、实用性及维护保 养的问题，向发展商提出意见，提醒发展商加以防范，并由发展商督促承建商纠 正、补救。2. 监理重点由于

34、我国房地产市场的一度高潮， 导致建筑市场的兴旺， 建筑市场如雨后春笋 般涌现出许多的承建商，其技术力量、素质参差不齐。同时因我国经济不发达， 设计规范不可能把结构、装饰、防渗的等级一下子提得很高，从而使许多楼宇建 成后出现问题，增加了管理难度。因此，应将以下这些部位的施工作为施工监理 重点：（1） 地下室工程。地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入 泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水 施工方案而相应地重点监理以下事项：无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严 禁带水或泥浆进行防水工程施工。采用防水混凝土结构时，除严格按照

35、设计要求计算混凝土的配合比之外， 应重点检查：砼搅拦时间不得少于 2分钟（用机械搅拦 ）；底板应尽量连续浇注，须 留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留 水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设 防水层 （可用卷材、涂膜等 ）；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方 式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。采用水泥砂浆防水层， 除按设计及规范施工外， 应注意阴阳角应做成圆弧 形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。（2）回填土工程。回填土工程涉及首层楼地面 （无地下室结

36、构的 ） 、外地坪的工程 质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设 管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行 监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。（3）楼面、屋面砼工程。楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂 的一个主要原因，亦是物业管理公司在以后的维修工作中无能为力的问题，故在 楼面、屋面砼工程中应重点注意。钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼 位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬 挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以 免出

37、现露筋现象。砼浇注： 除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外， 鉴于物业常见 质量问题，物业管理公司参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行 监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗 流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。砌筑工程。建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问 题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中 应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体 斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。 装饰工程。外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关 键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层 )，仅是* 外墙面的砂浆抹灰层， 外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰 面粘贴层的饱满 (无空鼓、空壳 )、抿缝饱满等方面，应严格监督。内墙面及天花板： 内墙面及天