物业管理基础知识

1、物业管理基础知识1物业：物业管理活动的物质载体，是联结物业管理相关法律关系主体之间关系的介质。原为 香港地方俚语，意指单元性房地产，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。2构造物：指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体，包括建筑物和构筑物两类。构筑物不直接供人在里面进行生产和生活活动的构造物。3建筑物：指定着于土地上下，由顶盖、梁、柱、墙壁等部位组成，供人居住或用于其它目的 使用的构造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态，是指用建筑物料与外部空间隔开， 可以容纳人在其中活动的建筑物。4物业管理区域：物业的集合，是物业管理的基本单位。5居住物业：指专供居住的物业，包括住

2、宅小区、别墅、公寓等。6商业物业：指业主或物业使用人用于商业（商务）活动的物业，包括写字楼、购物中心、商 铺、酒店等。7工业物业：指用于工业和交通运输生产活动的物业，包括工业厂房、仓库等。 8其它类型物业：体育类物业（体育场、体育馆、健身房）、文教娱乐类物业（学校、影剧场、音乐厅、游乐场、文化广场） 、卫生保健类物业（医院、疗养院、养老院） 、交通类物业（车站、 空港）、名胜古迹类物业（古建筑、名人故居）和宗教类物业（教堂、礼拜寺、庙宇、宗祠）等。 9混合物业：一般指居住型和非居住型物业进行混合设计和建造的物业。10公产物业：产权归国家所有的物业，包括党政机关、部队、国有事业单位和国有企业的物

3、业。11私产物业：产权归个人的物业。12单位产物业：产权归单位所有的物业。13私益性物业：为五官产权人垄断性占有和使用，能为其创造生活便利或带来经济利益的物 业，如住宅、写字楼、商场、会展中心、酒店、工业厂房等。14公益性物业：指为社会公众提供公共性服务或用于社会公益活动的物业。如行政办公类物 业、学校、医院、图书馆、礼拜堂等。15物业内容的二元性：指建筑物和建筑物所依附的土地。16设施设备的配套性：指物业以其各种配套设施设备满足人们各种需要的特性。 17物业的社会属性：指物业在生产、流通及使用和维护等环节引起的社会关系的产生、变更 和终止的属性，包括经济属性和法律属性两个方面。18相邻关系：

4、 两个或多个相互连接毗邻的不动产所有人活物业使用人，在行使不动产的占有、使用收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。19建筑物相邻关系：指相邻的建筑物所有人或物业使用人之间，建筑物所有人或物业使用人与相近的土地所有人或物业使用人之间，以及同一建筑物内彼此连接毗邻的建筑物单元所有人 或物业使用人之间，由于不可量物侵入导致干扰或妨碍而发生的权利义务关系。20广义的物业管理：指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。21狭义的物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管

5、理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。22常规性服务：物业服务企业为确保物业完好与正常使用，维护正常的工作、生活秩序，面 向全体业主提供的最基本的服务。23环境管理：指对建筑区划业主的生活和工作环境进行的综合性管理，包括保洁管理、绿化 管理、排污管理、消防管理和污染控制等。24公共秩序维护服务：指物业为维护建筑区划安定，保护业主的生命和财产安全，物业服务企业的安保人员要通过值班、看守和巡逻，有效预防、中止并及时处置各种突发事件，向业主 提供优质、高效的公共秩序维护服务。25公众代办性服务：指物业服务企业接受业主与物业使用人的委托，代理缴纳水、电、气、 有线电视等费用的服务。26物业档案管理：是

6、反映物业形成、变迁和管理的各种文字、图表、声像等资料的总称，包 括设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分。27社区文化建设：是在一定区域、一定条件下，社区成员共同创造的精神财富及其物质形态， 包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方便的内容。28专项服务：是物业服务企业为创造良好的工作秩序和生活环境，面向全体业主与物业使用 人提供的服务。29特约服务：指物业服务企业为满足房屋所有人或所有人或物业使用人的特殊需要而提供的 个性化服务，是对常规性服务和专项服务的补充。30物业管理模式：指物业管理的结构形式和运行机制，其核心是参与物业管理的法律关系主 体以及相互关系。31业主大会：物业管理

7、最高权利机构，享有对物业管理重大事项进行决定的权利。 32业主委员会：是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责，在物业管理过程中，执行业 主大会所做的各项决议并接受业主监督。33社区居民委员会：是城市居民实行自治管理的基层组织。 34物业服务企业管理模式：指由独立设置、具备相应资质条件、具有法人地位的物业服务企 业对物业实施管理的模式。35开发商管理模式：指房地产开发企业自行组建物业管理机构，对其开发建设的物业项目进 行管理的模式。36业主自主管理模式：指通过物业管理区域内业主大会或业主委员会等自治管理组织对物业 实施管理的模式。37政府房管部门管理模式：指由诚实政府房地产行政主管部门（房管局

8、和基层房管站、房管 所）对属于国家所有的房产进行的管理。38党政机关、企事业单位自行管理模式：指各级党政机关、企业、学校、医院等企事业单位 直接对其物业进行管理的模式。39“三合一”管理模式：指居民委员会、业主委员会和物业服务企业组成联合工作组。共同实 施物业管理的模式。40物业管理方案：是物业服务企业对物业管理项目实施管理的基本设想。 41前期物业管理：指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企 业实施的物业管理。 换句话说， 就是自建设单位出售房屋时起到业主委员会成立时止的 物业管 理。42建筑物区分所有权： 指建筑物按照单元划分并出售后， 在单元所有者之间形成的财产

9、关系， 包括专有所有权、共有所有权和成员权三个方面。43专有权：建筑物区分所有人排他性占有、使用、收益和处分建筑物专有部分的权利。 44专有部分：指区分建筑物中构造上能够明确区分并可独立使用的部分。45共有权：指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物中的共有 部分享有的占有、使用和收益的权利。46共有部分：区分所有建筑物中除专有部分外的其它所有部分。 47成员权：建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切联系而形 成的作为建筑物管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务。48业主自主管理：指物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的

10、 规定，根据民主的原则建立自治组织、确立资质规范，自我管理本区域内物业管理活动的一种 基层治理模式。49管理规约： 是物业管理区域内全体业主共同制定并承诺遵守，对全体业主有共同约束力的， 有关业主在物业使用、维护和管理等方面的行为准则。50业主大会：物业管理区域内全体业主组成，体现业主的意志和利益，对物业管理重大的事 项作出决定的业主自治管理组织。51业主委员会：指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的社团组织。是业主大 会的常设工作机构，是物业管理法律关系主体之一，是业主大会会议决议的执行机构。 52物业服务企业：按合法程序设立，为业主与物业使用人提供综合服务和管理的独立核算， 自负

11、盈亏的经济实体。53资质管理：政府房地产行政主管部门对物业服务企业进行管理的主要内容之一。54物业服务企业核心竞争力：指物业服务企业赖以生存和发展的关键要素。55物业管理市场：指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此引起的 交换关系的总和。56市场主体：指在市场中进行交换的个人和组织。包括需求主体和供给主体。57市场客体：在市场中北进行交换的对象。58市场环境：指进行交换的环境。59物业管理市场价格机制：在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间相互制约的联系和 作用，价格机制是市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有 十分重要的影响。60.物业管理服

12、务的效用：指业主或物业使用人因业务服务企业的服务二得到满足的程度。61政府指导价：一种政策性价格形式，先由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情 况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由价格主管部门会同房地产行政主管部门 测算出各个等级标准的物业管理服务基准价和浮动幅度。主要适用于住宅小区。62市场调节价：指物业管理服务收费完全由业主和物业服务企业按照市场原则自由协商确定 并在物业服务合同中约定的一种定价形式。完全体现市场规律的作用，是一种市场价格，政府 不予干预。63物业管理市场竞争机制：指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场 成果分配诸因素之间的有机联系和运动

13、趋向。市场经济是竞争经济，没有竞争力也就没有市场 经济。64物业管理的行政管理：指国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其资质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，使物业管理有利于城市建 设和国民经济发展，有利于改善人民群众居住条件和工作条件。65物业管理前期介入：指物业服务企业在正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管 理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计 、材料选用、设备选型、设施配套、管线布 置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议，使物业投入使 用后能更好的满足业主和物业使用人的需求，为物业管理创造条件。66前

14、期介入：物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入， 建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确，功能使用考虑周全，业主 满意的物业，促进物业的销售。67物业的承接查验：指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、公共设施设备进行的再 检验。是物业管理过程中对工程质量进行监控的不可缺少的一环，是物业管理的基础性工作之 一。68资料查验：指对建设单位移交的文件资料、单项验收报告以及对房屋共用部位、共同设施 设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料进行查验。69现场查验：对房屋共用部位和公共设施设备采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查 验等方

15、法进行检查。70物业保修责任：指建设单位有队物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标 准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。71办理入住手续：是物业服务企业接管物业后第一次与业主的零距离接触，也是物业服务企 业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，对物业服务企业的建设和发展具有深远影 响。72装修管理：在业主或物业使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装 修人员等方面的综合管理。73房屋维修： 指物业服务企业根据政府房屋维修管理的标准、要求以及物业服务合同的约定，在房屋的经济寿命期内在对房屋进行查勘鉴定，评定房屋完损等级的基础上对房屋进行维护和 修理，使其

16、保持或恢复原来状态或使用功能的活动。74房屋维修管理：指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等 过程的集合。75结构性维修：指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房 屋结构构件进行检查、鉴定及修理。76非结构性维修：为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更 新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使 用年限。77小修工程：也叫零修工程或养护工程，指物业服务企业为确保房屋正常使用，保持房屋原 来的完损等级而对房屋在使用中正常出现的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。78中修工程：指

17、房屋少量主体构件已经损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行 局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。79大修工程：指无倒塌或自由局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备的大部分已 严重损坏，虽不需全面拆除，当必须对其进行牵动、拆换、改装、新装，以保证房屋基本完好 或完好的工程。80翻修工程：指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地 或移动后进行更新改造的工程。81综合维修工程：指成片、多幢或多面积、较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行的有计 划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程。82恢复性维修：指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维

18、修活动，它的作用是恢复房 屋的原有状况和功能，保障居住安全和正常使用。83赔偿性维修：指修复因用户私自改拆、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失 造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。82补偿性维修：指在房屋移交时，通过对该房屋的质量，完损情况进行检查鉴定，发现有影 响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人 通过协商解决。83返工性维修：指因房屋的缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由 责任人承担。84救灾性维修：指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，维 修费由人民政府有关部门拨

19、专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费按“赔偿性维修”规 定的办法处理，责任者需承担全部或部分费用。85主体工程维修：指屋架、粱、柱、楼面、屋面、基础等主要承重构部件。86房屋完好率：指房屋主体结构良好，设备完好，上、下水道通畅，室内地面平整，能保证 用户安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与总房屋数量（建筑面 积）之比。87年房屋完好增长率：指房屋经过大修、中修或翻修竣工验收后，新增加的完好房屋和基本 完好房屋建筑面积之和与直管房屋建筑面积之比。88年房屋完好下降率：指完好房屋和基本完好房屋由于多种因素经过房屋普查确定已达不到 完好房屋或基本完好房屋标准的房屋数量（建

20、筑面积）与直管房屋总量之比。89物业设备：指附属于建筑物的各类设备的总称，是发挥物业功能、实现物业价值的物质基 础和必要条件。90物业设备的维修管理：指根据设备的性能，按照一定的科学管理程度和制度，以一定的技 术管理要求，对设备进行日常养护和维修，更新。91物业管理的保养：指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。92日常维护保养：指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。包括：定期检查，清洁润滑， 发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。93一级保养：指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。包括对设备的某 些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。94二级保养： 指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理和局部修理、 更好或修复磨损零件，是设备能够达到完好状态的保养。95治安管理：指物业服务企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对说 管理的物业进行的一系列管理活动。9保定与6的持物物时业清间业使洁管、用管地理人理进点区：、域行指容人宣物貌传员业整教进服行育洁务日、，企减专常业少业清对管疾洁所服理病管务，