购买一手房流程

1、1选好房子，和开发商签购房合同后就可以交定金，开发商会给你定金收据。开发商会给你一套贷款都需要交的资料，并算好你的首付款比例，和贷款年限，这些都在购房合同中有体现。2第二次，交首付款和贷款资料给开发商，开发商上交给银行。3贷款资料都需要：双发的身份证，户口簿,结婚证复印件及公证书。户口簿公证和婚姻公证书。收入证明，一般家庭月收入要在月还款额的1.5倍。贷款申请表。财产保险书。4办理的房屋抵押贷款都是由开发商做过渡担保的，所以开发商帮助贷款是必定的。5房屋交工时,要交房屋维修基金，契税3%,印花税0.05%,办理房本的费用，取暖费，物业费用。一般物业公司都已经进驻。50万左右的房子这几项加起来1

2、万元。6贷款合同，买房合同，业主本人留一份。以前的收据换成正式*。7拿钥匙,实地测量,缺平米,退钱给你。没有按期交房也要按实际天数，签约的实际罚金退费给你。购买一手房流程流程：审查t签约t付款、按揭贷款t收房t产权t装修1、审查，购房的必要准备(1)审查房地产开发企业的开发资质房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。审查房地产开发企业的经营范围如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同。审查五证”五证”和两书”是合法售房的证明文

3、件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示五证”和两书”。五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房预售许可证。五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。|此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理(4)所述预售许可证。二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即住宅质量保证书和住宅使用说明书。审查所要购买的房屋是否已被抵押根据我国担保法第四十五条规定，抵押登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。丁(5)谨防广告及宣传的诱惑和误导购房

4、者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。2、签约，慎重而稳妥的一笔慎签认购协议最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处

5、理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此在定金或约定不予退还费用”的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订商品房买卖合同而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签房屋认购协议书，注意协议书采取的是定金方式还是”订金方式，有没有”另有约定”。（2）填写合同文本空白处的注意事项商品房买卖合同中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。第一、合同开始的双方当事人项。关于出卖人”和买受人”的所有资料都要完整填写，不

6、可有空项。如果出卖方有”委托代理机构”或买受人有”委托代理人”，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书”。第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。了第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明

7、确约定。第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。（3）合同附件不能忽视一!商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面

8、图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意：第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。1第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容。第三、买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模

9、糊概念，修正主合同中的不合理条款。3、付款（1）购房款房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。相对来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。（2）住宅税费契税：印花税大修基金转移登记费房屋所有权证工本费贴花税初装费：在商品房交付使用时，一些购房者经常会遇到初装费”的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了50

10、00多元的天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，到底应该由谁来承担呢？所以，除非购房合同已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。建议购房者最好在购房合同中明确：出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”避免交房时发生不必要的争执。（3）、按揭贷款A、按揭的条件各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：2H具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承

11、担连带责任的保证人；|具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。2HB按揭的风险按揭制度对三方都有风险。但是对购房

12、者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为:开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；开发商将土地或房产抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双

13、方解除合同。商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除按揭”贷款在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭”贷款。这是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释作出的规定。4、收房（1）收房纠纷的主要事由有：延期交房；房屋质量问题；小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；承诺的规划与事实不一致。（2）验收材料很重要H最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房

14、时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。5、产权证（1）取得产权的重要性城市房屋登记管理办法规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。（2）开发商有义务协助办理产权证建设部商品房销售管理办法规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于

15、房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。6、装修（1）何谓精装修房”精装修房一般有两种：第一种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到购房者手上的是成品房。第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体

16、采购并施工。有的项目开发商售房时同购房者签订合同约定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，这样的项目不是楼市中的精装修房。（2）买精装房要签好同及附件购房者在买精装修房时应注意下列几点：一是精装修房的价格中包含装修费用。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。二是单独标明装修标准。商品房买卖合同中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。三是验收。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。验收质量标准可直接约定按照高级装饰工程验收标准来进行。四是项目变更。合同中要有装修项目变更的约定，说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。五是违约责任。在商品房买卖合同第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是”出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；一种是双方自行约定。如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，