房地产税收制度基础讲义

1、第五章-1 房地产税收制度 一、房地产税 （一） 房地产税的含义 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。 第一节 房地产税概述 房地产税收是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各种税收的总称。 我国房地产业涉及的税种共计11个（原12个）。 直接以房地产为课税对象的税种有5个（原6个）：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产

2、税（取消）、契税。 与房地产紧密相关的税种有6个：营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。 将房地产税按环节可划分为四大类：与房地产开发有关的税收、与房地产交易有关的税收、与房地产保有有关的税收、与房地产所得有关的税收。 1、与房地产开发有关的税种 （1） 耕地占用税 （2） 土地增值税 （3） 营业税 （4） 印花税 （5） 城市维护建设税 （6） 教育费附加 2、与房地产保有有关的税种 （1）房产税 （2）城镇土地使用税 3、与房地产交易有关的税种 （1） 土地增值税 （2） 契税 （3） 营业税 （4） 印花税 4、与房地产所得有关的税种 （1） 企业所得税

3、（2） 个人所得税 房地产税 房产税 土地税土地使用税土地增值税耕地占用税房产税契税印花税所得税营业税城建税教育费附加按所属关系分类我国房地产税收情况按所属关系分类： （二） 房地产税的特征 1房地产税收是一种比较稳定的税收来源。 2房地产税收具有较强的政策功能。 1）税负均衡 房产税征税的主要依据是房产的价值。占有的房产越多负担越重，占有的房产越少负担越轻，从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差的作用。 2）引导土地合理利用 对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，优化土地利用结构，提高土地的利用率。 以土地占有量为依据征税，则可以限制土地的过

4、多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费。 3）抑制土地投机行为 通过土地的占有获得土地的自然增值，还可以通过囤积土地、待价而沽，获取暴利。对土地的增值收益征税，就可以有效地调节土地的级差收益，保证土地级差收益在不同的利益主体之间进行合理分配，并在一定程度上抑制土地投机行为。 二、房地产地租的概念 地租是指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所取得的报酬，在我国地租主要表现为国家收取土地出让金。 三、房地产费的概念 房地产费是指依据法律和法规，由有关行政机关、事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地产产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费等。 房地产

5、费并不是基于国家权力，而是基于政府机构实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的成本。我国现行的房地产费主要有土地使用费（不含地租）、房地产行政性收费和房地产事业性收费。 土地使用费（不含地租）：向国家交付的除了土地出让金之外的使用土地的费用，主要包括国家对土地的开发成本、征收土地补偿费、安置补助费。 房地产行政性收费：主要包括登记费、勘丈费、权证费、手续费和房屋租赁登记费。 房地产事业性收费：提供特定服务所收取的费用，主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。地租、税收和收费的区别 地租、税收和收费的内涵、性质和功能明显不同： 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的土地使用报酬，是土

6、地所有权在经济上的实现。 税收是国家凭借政治权力，以法律为依据，强制、无偿、固定地参与国民收人的分配和再分配所形成的特殊经济利益关系。 收费则是对提供服务收取的补偿费用。 四、我国房地产税费制度的缺陷及完善（一）我国房地产税费制度的缺陷1税费种类繁多，税、租、费概念混淆不清。2我国房地产税收种类“重交易，轻保有”。3我国房地产税负存在不公平现象。4房地产业税收征收管理不完善。 （二）房地产税费制度的完善措施 1正税、明租、清费。 （1）正税：统一内外税制，避免重复征税，改变交易环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢。 （2）明租：设计好土地出让金收取方式。

7、 （3）清费：对收费项目进行严格清理。对于一些不合理的行政事业性收费一律取消；对于一些必需的但可以合并收取的项目进行兼并。 2建立完整的房地产税法体系，适当下放税收权。 实行以中央集权为主、合理给地方放权。使房地产税在一个较为合理的环境下开征，而又不影响中央财政收入的增加和宏观调控能力的加强。 3完善房地产税课税的配套制度。 （1）建立完善、透明、全国联网的房地产产权登记制度。 （2）加强房地产评估机构和人员的建设和管理。第二节 土地税法律制度 2.1 耕地占用税 1征收目的和意义 耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。 目的：控制非农业

8、建设对耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业的发展。 2列入征税范围的耕地包括： （1）种植粮食作物、经济作物的土地。 （2）菜地，包括城市郊区种植蔬菜的土地。 （3）园地，包括苗圃、花园、果园、茶园、桑园和其他种植经济林木的土地。 （4）林地 （5）牧草地 （6）农田水利土地 （6）渔业水域填涂 3.税率 我国耕地占用税采用的是地区差别税率，我国耕地占用税率就分为以下几种： （1） 人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，占用每平方米耕地的纳税额为10.0050.00元。 （2）人均耕地在12亩（含2亩）的地区占用每平方米耕地的纳税额为8.0040.00元。 （3）人均耕地在23亩（含3亩）的地区，

9、占用每平方米耕地的纳税额为6.0030.00元。 （4）人均耕地在3亩以上的地区，占用每平方米耕地的纳税额为5.0025.00元； 4.加成包括： 1、 经济特区、经济技术开发区和经济发达但人均耕地特别少的地区，耕地占用税的税额还可以适当提高，但提高额度最高不能超过上述规定的50。 2、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过2年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。5、耕地占用税的减免 减税对象： 1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收； 2）农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，可酌情给予减免； 3）对

10、民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾； 免税对象主要有以下几种： （1）部队军事设施占用耕地。 （2）铁路、公路、飞机场跑道和停机坪占用耕地。 （3）港口、航道用地。 （4）学校、幼儿园、敬老院和医院用地。 1.土地使用税的概念和征收意义 土地使用税是以城镇范围内的土地使用者使用的土地为征税对象。 2.课税对象和纳税人 2006年12月31日，国务院发布了关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定：从2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也应按照规定缴纳城镇土地使用税。 2.2 城镇土地使用税 3税率、计税依据及应纳税额 土

11、地使用税采用分类分级的幅度定额税率，土地使用税每平方米年税额如下： 大城市：使用每平方米土地的纳税额为1.5030.0元； 中等城市：使用每平方米土地的纳税额为1.2024.0元； 小城市：使用每平方米土地的纳税额为0.9018.0元； 县城、建制镇、工矿区：每平方米为0.6012.0元。 经济落后地区的土地使用税税额标准可以适当降低，但降低额不得超过国家规定的最低税额的30。 4土地使用税的减免 土地使用税的减免范围如下： （1）国家机关、人民团体和军队自用的土地。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地。 （3）宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。 （4）市政街道、广场、绿

12、化地带等公共用地。 （5）直接用于农、林、牧、渔业生产的土地。 （6）经批准填海开山整治的土地和改造的废弃地。免缴土地使用税5年至10年。 （7）由财政部另行规定的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 1土地增值税的概念和意义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，也即转让房地产而就其增值额征收的一种税。 其重要意义： 第一，城市土地具有自然增值的特点。同时土地的增值得益于国家长期投资、进行城市建设、改善人民生活条件和环境的结果，而非转让者的劳动所得。由国家以税的形式将这部分收益，收归全社会所有。 2.3 土地增值税 第二，征收土地增值税，可以在一定程度上抑制土地投机行

13、为，维护正常的市场秩序。 第三，土地供求矛盾日益突出，地价上涨很快。征收土地增值税，为国家增加财政收入，为城市建设和经济的发展积累资金。 2土地增值税的课税对象 土地增值额即纳税人转让房地产取得的收入，减去法定扣除项目金额后的余额。 法定扣除项目金额包括： （1）纳税人取得土地使用权支付的金额。 （2）开发土地的成本费用。 （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。 （4）与转让房地产有关的税费。 （5）税法规定的其他扣除项目。 计算应纳土地增值税税额应按如下步骤展开： （1）计算增值额 增值额=收入额一扣除项目金额 （2）计算增值率 增值率=增值额扣除项目金额 （3）依

14、据增值率确定适用税率 （4）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 3土地增值税的税率及应纳税额 土地增值税实行的是超率累进税率。所得多的多征税，所得少的少征税，无所得的不征税。 土地增值税税率采用四级超率累进税率： 第一级， 20 增值率50的，税率为30； 第二级， 20 增值率50的，税率为40； 第三级， 20 增值率50的，税率为50； 第四级， 20 增值率50的，税率为60。 速算扣除系数分别为：0、 5 、 15 、 35 。 以下情形免征土地增值税： （1）增值率不超过20。 （2）因国家建设需要依法征收的房地产。 （3）个人因工作调动或

15、改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免征（居住满3年以上、5年以下的减半征收）。 4土地增值税的减免及惩罚 2007年国家税务总局出台了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知： 税率过低的预征制 以实征式的清算制 三种情形应清算土地增值税： 一是房地产开发项目全部竣工、完成销售； 二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 三是直接转让土地使用权的。 对取得销售（预售）许可证满3年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 国家税务总局2010年5月26日公布了关于土地增值税清算有关问题的通知： 土地增值税清算时，已全额开具商

16、品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 开发企业财务费用中的利息支出： 1、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； 2、不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。 土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本

17、，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。第三节 房产税法律制度 3.1 房产税 房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种财产税。 开征房产税具有以下意义： （1）房产税属地方税种，税源稳定，为地方政府筹集资金。 （2）有利于提高房产的使用效率。 （3）适当调节房产所有人和经营人的收入。 1房产税的课税对象和征税范围 房产税的课税对象是房屋的价值和房屋的租金。 2纳税人 纳税人是房屋所有权人或者使用权人。 3房产税的计税依据 房产税采用从价计税。 以房价为计税依据实际上是以房产的余值为计税依据，规定：“房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算。”

18、 以租金为计税依据主要使用于出租的房产。 4房产税的税率 房产税实行比例税率，因计税依据不同而分为两种，依照房产余值计征的，税率为1.2 ，依照房屋租金收入计征的，税率为12。 房产税应纳税额的计算也分两种： 依照房产余值计算缴纳的应纳税额=房产计税余值1.2=应税房产原值（1扣除比例）1.2 依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额=租金收入12 5房产税的减免 根据房产税暂行条例的规定，房产税的免税范围包括以下几种情况： （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。 （2）宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 （3）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 （4）个人所有非营业用的房产。 3

19、.2 契税 1.纳税人 契税是指土地使用权和房屋所有权发生变更时，就当事人所定契约按转移价格的一定比例向购房人所征的一次性税收。 在我国房地产权利发生转移的方式有： 1）土地使用权出让 2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换） 3）房屋买卖 4）房屋赠与 5）房屋交换 对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。此外，房地产权利以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税： （1）以房地产作价投资入股的。 （2）以房地产抵债的。 （3）以获奖方式承受房地产的。 （4）以预购方式或者预付集资

20、建房款方式承受房地产的。 2契税的计税依据 契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种： （1）房地产成交价格：土地使用权出让价格、土地使用权转让价格和房屋的买卖价格。 （2）核定价：以土地使用权赠与、房屋赠与的方式转移房地产权利的。 （3）房地产交换的价差：当双方当事人以土地使用权交换、房屋交换的形式转移房地产权利时，以房屋、土地使用权交换价格的差额为计税依据。 3契税的税率 契税实行比例税率，现为35，如北京市确定的契税税率为4。 契税应纳税额=计税依据税率 4契税的减免 减征、免征契税的项目主要包括以下几项： 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学

21、、医疗、科研和军事设施的，免征； 城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征； 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征； 纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征； 3.3 印花税 1印花税的课税对象 课税对象是书立和领受应税凭证的行为，因而印花税属于行为税类。主要包括以下几种： （1）书立产权转移书据。 （2）书立房屋租赁合同。 （3）领受权利证书、许可证照。 2纳税人 纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人。 房地产转让合同的纳税人是合同订立人，如果合同订立人未缴或少缴印花税的，合同的持有人应负责补缴。房屋租赁合同的纳税人是合同订立人，

22、房地产权利许可证照的纳税人是领受人。 3计税依据 房地产权利证书的印花税是按件计收；房地产产权转移书据是书据所载明的房屋买卖价款金额；房屋租赁合同印花税依据是房屋租金数额。 4税率 我国的印花税实行比例税率和定额税率两种税率。比例税率适用于房地产产权转移书据，税率为万分之五，房屋租赁合同税率为千分之一。定额税率适用于房地产权利证书，包括房屋所有权证和土地使用证，其税率均为每件5元人民币。 3.4 营业税 营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。 销售不动产营业税是在土地使用权转让和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种

23、税。 1纳税人 纳税人是在中国境内转让土地使用权或销售建筑物及其他土地附着物的单位和个人。 2课税对象和计税依据 销售不动产营业税的课税对象是销售不动产的营业额。 3税率及应纳税额 根据中华人民共和国营业税暂行条例，销售不动产、转让土地使用权的营业税实行比例税率，税率为5。纳税人应按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为： 应纳税额=营业额税率 3.5 所得税 房地产所得税是对房地产在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。 房地产所得税的课税对象是房地产转让所得、房地产租赁所得和房地产投资所得。 1企业所得税 在中国境内的居民企业，应当就生产、经营所得和其他所得依法缴

24、纳企业所得税，适用统一的比例税率25。 2个人所得税 财产转让所得，以转让房地产的收入额减除房地产的原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额，适用20比例税率。 1城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳营业税的单位和个人征收的一种税，它是一种附加税。 市区税率为7，县城、建制镇税率为5，其他地区税率为1。 应纳税额计算公式： 应纳税额=计税依据适用税率=实际缴纳的营业税税额适用税率 3.6 具他税种 2教育费附加 凡缴纳营业税的单位和个人，需缴纳教育费附加。 附加率按3记收。 教育费附加的应纳税额=实际缴纳的营业税税额3第四节 房地产“费” 4.1 房地产开发活动中的行政性收费 1

25、市政公用设施建设费 市政公用设施建设费主要包括三种： （1）综合开发市政费，按商品销售收入的15%计收。 （2）分散建设市政费，其中住宅建设项目按纯住宅建筑面积每平方米价格的15计收，并于开工前一次缴清。 （3）分散建设生活服务设施配套建设费。此费按建筑面积每平方米价格之15的标准收取。 2四源费（基础设施配套费 ） 四源费是用来兴建自来水、污水、煤气、供热四项服务设施的费用。 住宅（不包括附属设施）按实际建筑面积一次性计收： （1）自来水厂建设费每平方米9元。 （2）煤气厂建设费每平方米22元。 （3）供热厂建设费每平方米23元。 （4）污水处理厂建设费每平方米8元。 3.其他费用项目 城建综合开发项目管理费、房屋拆迁管理费、建设工程许可执照费、招投标管理费、土地