投资性房地产实务

1、投资性房地产实务本章知识框架外购非投资房产转为投资性房产成本模式公允价值模式已出租的土地使用权持有准备增值转让的土地使用权已出租的建筑物初始计量后续计量投资性房地产的转换与处置投资性房地产自行建造1投资性房地产核算范围2投资性房地产的初始计量主要内容3投资性房地产的后续计量5投资性房地产的减值和处置4投资性房地产的用途转换投资性房地产转换公允价值模式下投资性房地产核算投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量学习重点 学习难点 本章学习目标通过本章学习，你应能够：1、掌握投资性房地产的概念与范围；2、掌握投资性房地产初始计量的核算;3、掌握投资性房地产后续计量的核算；4、掌握投资性房地产转换

2、（难点）与处置的核算。第一节 投资性房地产核算范围投资性房地产的定义投资性房地产的特征投资性房地产的范围P159投资性房地产定义房地产土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。P159土地和房屋及其权属的总称投资性房地产为赚取租金或实现资本增值或者两者兼有投资性房地产的特征投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营 场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式投资性房地产能够单独计量和出售P159投资性房地产的范围投资性房地产已出租的土地使用权持有准备增值转让的土地使用权已出租的建筑物P160强调：自有

3、产权不属于投资性房地产持有并准备增值后转让建筑物（即炒楼）属不属投资性房地产？作为存货的房地产自用房地产企业生产、管理、经营用。不属于，属自用房地产公司开发的商品房下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业正在开发的商品房和土地C.企业生产经营用的厂房、办公楼 D.企业经营性出租用的办公楼例题-选择题 1D 例题-选择题 21.下列不属于企业投资性房地产的有（ ）。A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租B.企业持有并准备增值后转让的房屋建筑物C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.房地产企业拥有并自行经营的饭店BD 例题-选择

4、题 3 关于企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性房地产的说法正确的是（ ）A 属于投资性房地产B 按照市场价格收取租金属于投资性房地产C 属于自用房地产D 按照内部价格收取租金属于投资性房地产C 例题-选择题 5关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有( )A 已出租的建筑物是以租赁(含融资租赁)方式出租的建筑物B 已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物C 用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权D 用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨的方式取得的土地使用权E 已出租的建筑物是以经营租赁(不含融资租赁)方式出租的建筑物BCDE 例题-选择题 下

5、列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.房地产企业开发的准备出售的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物A第二节 投资性房地产初始计量投资性房地产确认条件不同渠道取得投资房产的核算P162投资性房地产应当按照成本进行初始确认确认条件：符合投资性房地产的概念并同时满足两个条件 1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠计量。确认时点：租赁期开始日，自用土地使用权停止自用日投资性房地产的确认条件和时点P162账户设置（成本模式）一级科目说明投资性房地产核算成本模式下投资性房地

6、产的取得的成本投资性房地产累计折旧核算投资性房地产（建筑物）的计提的累计折旧（与累计折旧相同）投资性房地产累计摊销核算投资性房地产（土地使用权）计提的摊销额（与累计摊销相同）投资性房地产减值准备核算投资性房地产计提的减值准备一级科目明细科目说明投资性房地产成本核算公允价值模式下投资性房地产取得的成本公允价值变动核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。公允价值变动损益核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。账户设置（公允价值模式）P162投资性房地产初始计量的核算 -外购、自行建造投资性房地产确认时点： 只有在购入（外购）、自行建造或开发活动完成（自行建造）的

7、同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认；否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理成本包括：外购：价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出自行建造：建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。成本模式公允价值模式借：投资性房地产-XX 贷：银行存款（外购） 在建工程(自行建造）借：投资性房地产成本(XX） 贷：银行存款（外购） 在建工程(自行建造）账务处理:外购投资性房地产 P162例8-6，8-72008年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月18日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给乙公司使用，为期5年。4月6日，甲公司购入写

8、字楼，其实际成本为2200万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素。请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式）成本模式：4月6日： 借：投资性房地产-写字楼 2200 贷：银行存款 2200公允价值模式：4月6日： 借：投资性房地产-成本（写字楼 ） 2200 贷：银行存款 2200如果甲与乙公司约定自09年1月1日起将写字楼租赁给乙公司使用那么甲公司在2008年4月6日购入该房地产时该如何处理？2008年4月6日： 借：固定资产 2200 贷：银行存款 22002009年1月1日： 借：投资性房地产 2200 贷：固定资产 2200自行建造投资性房地产：建造或开发活动完成的同时

9、开始出租208年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这 块土地上开始自行建造三栋厂房.208年9月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租 赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该 厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。208年10月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）该块土地使用权的成本为900万元；三栋厂房的实际造价均为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。自行建造投资性房地产 P163例8-8成本模式:2008年10月5日： 借：投资性房地产厂房 1000万 贷:在建工程 1000万 借：固定资产厂房 2000万 贷:

10、在建工程 2000万转作投资性房地产的土地使用权：=9001000/3000=300借：投资性房地产土地使用权 300万 贷：无形资产土地使用权 300万2008年3： 借：无形资产 900 贷：银行存款 900公允公允价值模式:甲企业在2008年10月5日应进行的账务处理为： 借：投资性房地产成本(厂房) 1000万 贷:在建工程 1000万 借：固定资产厂房 2000万 贷:在建工程 2000万转作投资性房地产的土地使用权：=9001000/3000=300借：投资性房地产成本(土地使用权) 300万 贷：无形资产土地使用权 300万2007年5月10日，A公司计划购入一栋写字楼用于对外出

11、租。5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起就出租给B公司使用，为期3年。6月1日，A公司购入写字楼，其实际成本为500万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素。请做购入该写字楼的账务处理（成本模式和公允价值模式） 补充例题 1如果A与B公司约定自07年8月1日起将写字楼租赁给B公司使用那么A公司在2007年6月1日购入该房地产时该如何处理？成本模式：A公司应于2007年6月1日编制如下会计分录： 借：投资性房地产-写字楼 500 贷：银行存款 500公允价值模式：A公司应于2007年6月1日编制如下会计分录： 借：投资性房地产-成本（写字楼 ） 500 贷：银

12、行存款 5002007年6月1日： 借：固定资产 500 贷：银行存款 5002007年8月1日： 借：投资性房地产-写字楼 500 贷：固定资产 500 非投资性房地产转换为投资性房地产（具体核算在第四节学习）投资性房地产非投资性房地产（自用，存货）下列投资性房地产初始计量的表述正确的有（）A.外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成C.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理 例题-选择题 6AC

13、D 例题-选择题 2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。 购入该建筑物发生的契税为2万元也以银行存款支付。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。A.102 B.100 C.98 D.104A第三节 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量 成本模式计量的投资性房地产的后续计量 公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量 投资性房地产后续支出P164投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行

14、后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。成本模式可以向公允价值模式转换，公允价值模式不能向成本模式转换。后续计量原则：投资性房地产的后续计量按照固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定对投资性房地产进行后续计量：与固定资产及无形资产相关处理相同，只是科目不同。如按月计提计旧或进行摊销等累计折旧 投资性房地产累计折旧（建筑物）累计摊销 投资性房地产累计摊销（土地使用权）-采用成本模式进行后续计量P1641.计提折旧或进行摊销.借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产累计摊销（土地使用权）2.租金收入 借：银行存款（其他应收款） 贷：其他应务

15、收入3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。 账务处理：P164【例】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，以前未计提减值准备。购买 借：投资性房地产-办公楼 00 贷：银行存款 001计提折旧每月计提折旧1

16、800201275（万元）。 借：其他业务成本 7.5 贷：投资性房地产累计折旧 7.5 2每月确认租金借：银行存款（或其他应收款） 8 贷：其他业务收入 83年末计提减值准备 借：资产减值损失 510 （1710-1200） 贷：投资性房地产减值准备 510 【例8-10】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为3600万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金16万元请做甲企业有关账务处理。 P1641计提折旧每月计提折旧3600201215（万元）。 借：其他业

17、务成本 15 贷：投资性房地产累计折旧 152确认租金借：银行存款（或其他应收款） 16 贷：其他业务收入 16补充例题：甲公司的一栋新办公楼自2007年1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。该办公楼的初始成本为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧(按月计提)。该办公楼占土地使用权成本为240万元，其摊销年限为40年(按月摊销) 。双方约定，以公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。2007年12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。（该办公楼账面价值为490.4万元）请做甲公司该投资性房

18、地产有关处理提示：1、该投资包括办公楼和所占土地使用权 2、有关处理包括收取租金、计提折旧和摊销、计提减值准备（1）2007年年初收取租金 借：银行存款 300000 贷：其他业务收入 300000（2）2007年每月计提折旧和摊销办公楼月折旧额=（5000000200000）5012 =8000元土地使用权月摊销额=24000004012=5000元 借：其他业务成本 13000 贷：投资性房地产累计折旧 8000 投资性房地产累计摊销 5000（3）2007年12月31日确认资产减值损失 计提减值准备前办公楼的账面价值 =5000000800012=4904000（元） 应计提的资产减值准

19、备=49040004800000 =104000（元） 借：资产减值损失 104000 贷：投资性房地产减值准备 104000采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式的前提条件（了解）只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。P165不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；以资产负债表日投资性

20、房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：借: 投资性房地产-（公允价值变动） XX 贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反）取得的租金收入确认为其他业务收入。（与成本模式相同） 借：银行存款（其他应收款） 贷：其他业务收入不计提减值准备P165采用公允价值模式进行后续计量的会计处理【例8-11】甲公司为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为8000万元。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值

21、为8200万元。2009年l2月31日，该写字楼的公允价值为8100万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。请做甲公司该投资性房地产有关账务处理(初始计量和后续计量) P1651、2008年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产成本（写字楼）8000万 贷：开发产品8000万2、2008年12月31日借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）200万 贷：公允价值变动损益200万2、2009年12月31日借：公允价值变动损益 100 贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 100甲公司为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将

22、甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年l2月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为9100万元。请做甲公司该投资性房地产有关账务处理(初始计量和后续计量) 补充例题3、2008年12月31日借：公允价值变动损益100贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动）1001、2007年10月1日，甲

23、公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产写字楼（成本）9000万 贷：开发产品9000万2、2007年12月31日借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）200万 贷：公允价值变动损益200万 例题-选择题 根据企业会计准则-投资性房地产，关于投资性房地产的后续计量模式的叙述正确的有（ ）A 通常应当采用成本模式进行计量B 只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量C 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式D 成本模式可以转为公允价值模式E 已采用公允价值模式可以转为成本模式ABCD 例题-选择题 关于采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的叙述正

24、确的有（ ） A 应对投资性房地产计提折旧或摊销 B 计提折旧或摊销适用于企业会计准则-固定资产企业会计准则-无形资产有关规定 C 存在减值迹象，应按企业会计准则-资产减值进行减值测试，并计提相应减值准备 D 与一般固定资产，无形资产的后续计量基本相同，区别仅仅是会计科目名称不同 E 投资性房地产不计提折旧或摊销ABCD 例题-选择题 关于采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的需要设置的账户有（ ）A 投资性房地产累计折旧B 投资性房地产累计摊销C 投资性房地产减值准备D 投资性房地产-公允价值变动E 公允价值变动损益 DE 例题-选择题 关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（ ）。

25、A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C.已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量D.采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销ABC 某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2008年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元， 用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。2008年6月30日，该建筑物的公允价值为508万元。2008年6月30日应做的会计处理为（）。A.借：其他业务成本12.5 贷：累计折旧12.5B.借：管理费用

26、12.5贷：累计折旧12.5C.借：投资性房地产2贷：公允价值变动损益2D.借：公允价值变动损益2贷：投资性房地产2 例题-选择题D计量模式一经确定，不得随意变更一定条件下，成本模式可以转为公允价值模式公允价值模式不能转为成本模式P165投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产有关的后续支出资本化支出：计入资产成本（与固定资产相同）投资性房地产转入改建、扩建、改良或装修时， 借：在建工程 投资性房地产累计折旧/摊销 贷：投资性房地产发生后续支出时 借：在建工程 贷：银行存款等工程完工时，继续用于投资性房地产的 借：投资性房地产 贷：在建工程P166例8-14（P166） 208年3月，甲企业

27、与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提 折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进 行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完 时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按 照租赁合同出租给丙企业。请做有关账务处理（1）208年3月15日，投资性房产转改扩建工程：借：在建工程1400 投资性房地产累计折旧600贷：投资性房地产厂房2000（2）208年3月15日12月10日借：在建工程150贷：银行

28、存款等150（3）208年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产厂房1550贷：在建工程1550例8-15（P167） 208年3月，甲企业与乙企业的一项厂房租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进 行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完 时将厂房出租给丙企业。甲企业对该厂房采用公允价值模式计量。3月15日厂房账面余额 1200万元，其中成本1000万元，累计公价值变动200万元.3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按 照租赁合同出租给丙企业。请做有关账务

29、处理（1）208年3月15日，投资性房产转改扩建工程：借：在建工程1200贷：投资性房地产成本（厂房）1000 -公允价值变动 200 （2）208年3月15日12月10日借：在建工程150贷：银行存款等150（3）208年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产成本（厂房）1350贷：在建工程1350借：其他业务成本(出租) 管理费用(持有准备增值) 贷：银行存款等费用化后续支出的会计处理：计入当期损益甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2008年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续 用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，已计提折旧200万元。改良期间

30、共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2008年12月31日改良完成，则该项投资性房地产改良后的价值为（）万元。 A.400 B.487.5 C.475 D.100 例题-选择题A投资性房地产非投资性房地产（自用，存货）第四节 投资性房地产的转换P168成本模式下转换公允价值模式下转换 房地产转换实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类转换的种类投资性房地产开始自用作为存货的房地产改为出租自用建筑物或土地改为出租自用土地使用权改为用于资本增值转换日为自用日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为停止自用、确定用于资本增值日转换形式与转换日P168无论是投资性房地产向非投资

31、性房地产转换还是非投资性房地产向投资产房地产转换对应结转，不确认损益 投资性房地产非投资性房地产对应结转对应结转成本模式:P168成本模式下非投资性房地产转换为投资性房地产 存货、自用土地使用权、自用的建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产：对应结转 借：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产无形资产/开发产品/ 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备P168【例8-16】 甲企业是从事房地产开发企业，2008年3月10日与乙企业签 订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用， 租赁期开始日为2008年5月15日

32、租赁日，该写字楼的账面余额5500万元，未计提存货跌价准 备，转换后采用成本模式计量。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产写字楼5500 贷：开发产品 5500存货房转为投资性房地产P168【练习】 甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将 其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开 始日为2008年4月1日。2007年4月1日，该写字楼的账面余额4500万元，已计提 500万元存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产写字楼40 000 000存货跌价准备 5000 000 贷：开发产

33、品 45 000 000P169【例8-17】 甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2008年3月10日与乙企业签订租赁协议，将该办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2008年5月15日租赁日，该写字楼的账面余额55000万元，已提折旧300万元，转换后采用成本模式计量。请编制甲企业将开发商品转为投资性房地产的会计分录。借：投资性房地产写字楼55000累计折旧 300贷：固定资产 55000 投资性房地产累计折旧 300自用房转为投资性房地产P169成本模式下投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（或无形资产） 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷

34、：投资性房地产 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 将原投资性房地产的相关科目按对应关系转至固定资产（无形资产）科目P170【例8-20】 2008年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企 业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其账面价值为2 800 万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧2 200万元。编制有关会计分录甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 00 投资性房地产累计折旧 22 00 贷：投资性房地产厂房 50 00 累计折旧 22 00P170补充习题A公司与投资性房地产有关的业务资料如下： 205年3月，A公司购入一幢写字楼，

35、价款为750万元，款项以银 行存款转账支付。不考虑其他相关税费。该写字楼自取得起用于 对外经营租赁，对该房地产采用成本模式进行后续计量。 A公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为20年，预计净 残值为50万元，采用年限平均法按年计提折旧。 (注意：当月购买的资产下月才开始计提折旧） A公司该项房地产的205年的租金收入为65万元，款项已收到。 假定不考虑其他相关税费。 205年12月31日，A公司将原用于出租的写字楼收回，作为企业管理用固定资产处理。 要求：编制A公司有关该投资性房地产会计处理。（1）2005年3月 借：投资性房地产-写字楼 750 贷：银行存款 750（2）2005年1

36、2月31日计提当年折旧折旧额=（75050）2012*9 =26.25 借：其他业务成本 26.25 贷：投资性房地产累计折旧 26.253）收取租金 借：银行存款 65 贷：其他业务收入 654）2006年1月1日借：固定资产 750 投资性房地产累计折旧 26.25 贷：投资性房地产厂房 750 累计折旧 26.25【补充例题】甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中 心搬迁到郊区。206年3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整 后，持有以备增值后转让。该土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按直线法按年进行摊销，不考虑残值。

37、请做甲企业有关会计处理甲企业的账务处理如下：（1）转换日：借：投资性房地产土地使用权3000万 累计摊销900万 贷：无形资产土地使用权 3000万投资性房地产累计摊销 900万（2）计提摊销（按年）：年折旧额=（3000900）40=52.5借：其他业务成本52.5 贷：投资性房地产累计摊销52.5 例题-选择题企业的投资性房地产采用成本计量模式。2007年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为120万元，已提折旧20万元，已经 计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的入账价值为（ ）万元。A. 100 B. 80

38、C. 90 D. 120 D 例题-选择题 下列情况下，企业可将其他资产转换为投资性房地产的有（ ）。A原自用土地使用权停止自用改为出租B房地产企业将开发的准备出售的商品房改为出租C自用办公楼停止自用改为出租D出租的厂房收回改为自用 ABC作为存货的房地产转为投资性房地产1摊销未确认融资费用借：投资性房地产X（成本） 存货跌价准备 公允价值变动损益 贷：开发产品 资本公积其他资本公积 转换日 转换日投资性房地产的公允价值 借方差额“公价值变动损益”贷方差额“资本公积”公允价值模式下房地产转换P169【例8-18】存货转为投资 甲企业从事房地产开发业务。2008年3月10日，甲企业与乙企业签订了

39、租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年5月15日。当日，该写字楼的公允价值57000万元，账面余额为55000万元，2008年12月31日，该写字楼公允价值为58000万元。该企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。请做相应账务处理P169（1）转换日：借：投资性房地产成本57000万（公允价值） 贷：开发产品 55000万资本公积 2000万（2）2008年12月31日借：投资性房地产公允价值变动1000万 贷：公允价值变动损益 1000万【练习】存货转为投资 2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日

40、为2008年1月1日，租赁期限为3年。假设2008年1月1日，该写字楼的公允价值为2900万元，账面余额为3000万元，已提存货跌价准备15万元。该企业对投资性房地产采用公允价值模式计量请做相应账务处理借：投资性房地产办公楼（成本）2900 （公允价值） 公允价值变动损益 85 存货跌价准备 15 贷：开发产品 3000 2008年1月1日自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2摊销未确认融资费用借：投资性房地产X（成本） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产） 资本公积其他资本公积 转换日 转换日投资性房地产的公允价值公允价值模式下房地产转换P169 借方差额

41、“公价值变动损益”贷方差额“资本公积”【例8-19】自用转为投资 2008年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2008年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止使用。2008年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2009年1月1日，租赁期限为3年。2009年1月1日，该办公楼的公允价值为35000万元，其原价为50000万元，已提折旧14250万元。甲企业对投资性房地产用公允价值模式计量请做转换日有关账务处理。P1692009年1月1日借：投资性房地产办公楼（成本）35000 公允价值

42、变动损益 750 累计折旧 14250 贷：固定资产 50000【补充例题】自用转为投资 2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。假设2008年1月1日，该办公楼的公允价值为4500万元，其原价为5000万元，已提折旧1000万元。甲企业对投资性房地产用公允价值模式计量请做转换日有关账务处理。借：投资性房地产办公楼（成本）4500 累计折旧 1000 贷：固定资产 5000 资本公积 5002008年1月1日公允价值模式下房地产转换投资性房地产转为自用房地产3摊销未确认融资费用借：固定资产（公允价值） 贷：

43、投资性房地产X（成本） 投资性房地产X（公允价值变动） 公允价值变动损益 转换日差额，借方或贷方转换日投资性房地产的公允价值P170 【例8-21】投资转为自用 2008年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为本企业办公楼。2008年12月1日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为 5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 5750万元，其中，成本为5500万元，公允价值变动250万元。请做转换日有关账务处理。借：固定资产 5800 贷：投资性房地产写字楼（成本) 5500 写字楼（公允价值变动) 250 公允价值变动损益 502008年12月

44、1日P170第三节 投资性房地产的减值和处置 投资性房地产的减值 投资性房地产处置P171投资性房地产的减值参照固定资产（建筑物）参照无形资产（土地使用权）P171借：银行存款 贷：其他业务收入取得收入摊销未确认融资费用借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产X结转成本借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税发生税费成本模式下处置投资性房地产P172【例8-23】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为2亿元，乙公司已用银行存款付清。该栋写字楼的成本为18000万元，已计提折

45、旧3000万元,营业税税率5%。请做出售时有关账务处理成本模式下处置投资性房地产处理P172借：银行存款 20000 贷：其他业务收入 20000确认收入借：其他业务成本 15000 投资性房地产累计折旧 3000 贷：投资性房地产 18000结转成本200005%=1000万元借：营业税金及附加 1000 贷：应交税费应交营业税1000计算税金【例8-24 】甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中 心搬迁到郊区。206年3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整 后，持有以备增值后转让。该土地使用权的账面余额为3 000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按直线

46、法按年进行摊销，不考虑残值。2009年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4000万元.假设不考虑相关税费。 请做甲企业有关会计处理P172（1）转换日：借：投资性房地产土地使用权3000万 累计摊销900万 贷：无形资产土地使用权 3000万投资性房地产累计摊销 900万（2）计提摊销（按年）：年折旧额=（3000900）40=52.5借：其他业务成本52.5 贷：投资性房地产累计摊销52.5 （3）出售收入：借：银行存款 4000 贷：其他业务收入 4000（4）结转成本：借：其他业务成本 1942.5 投资性房地产累计折旧 1057.5（52.53+900） 贷：投资性房地产 3000

47、【练习】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为4000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为3800万元，已计提折旧300 万元，营业税税率5%。 请你为甲企业进行账务处理 甲企业的账务处理如下：出售时： 借：银行存款 40 00 贷：其他业务收入 40 00计算营业税: （40 005%） 借：营业税金及附加 2 00 贷：应交税费-应交营业税 2 00结转销售成本 ： 借：其他业务成本 35 00 投资性房地产累计折旧 3 00 贷：投资性房地产写字楼 38 00公允价值模式下处置投资性房地

48、产摊销未确认融资费用借：银行存款 贷：其他业务收入取得收入摊销未确认融资费用借：其他业务成本 贷：投资性房地产X（成本） X（公允价值变动）结转成本摊销未确认融资费用借：公允价值变动损益 资本公积 贷：其他业务收入结转公允价值变动损益及资本公积如果持有期间公允价值下降，则从借方结转如果持有期间公允价值下降，则从贷方结转P172【例】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，价款为3000万元，乙公司已用银行存款付清，营业税税率5% 。这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼账面价值为2500万元，其中成本为2100万元，公允价值变动

49、400万元。请做甲公司出售该投资性房地产有关账务处理借：银行存款 3000 贷：其他业务收入 3000确认收入借：其他业务成本 2500贷：投资性房地产 写字楼（成本）2100 写字楼（公允价值变动)400结转成本借：公允价值变动损益 400贷：其他业务收入 400结转公允价值变动损益30005%=150万元借：营业税金及附加 150 贷：应交税费应交营业税150计算税金 【例8-25】甲企业为房地产开发企业，2008年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发的写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年5月15日。采用公允价值模式计量。2008年5月15日，该写字楼的公允价值为57000