“小区”物业管理投标方案

1、.：.；“*小区物业管理招标方案根据“*小区的设计特点，现拟出“*小区物业管理方案。我们真诚希望在与贵方协作中，能使业主和住户能充分享遭到物业管理所带来的方便、温馨和周到的效力，使“*小区物业继续升值，为住户营造一个平安、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活质量，实现业主、开发商、物业公司调和、多赢的运营目的。 一、*小区物业概略 及管理思绪一物业概略“*小区位于荆门中央商业区与生活区的双重中心，交通便利。采用围合式国际院馆设计，配以全智能化现代设备。总建筑面积约7万平方米，小区以高层住宅为主，配有较高价值的店面，交通便利，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设备齐全，是居家置业的理想物业。美丽

2、的社区，更需求“丰润物业这样较耐心、细致、担任任的物业公司去用心呵护。 二管理效力思绪现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向开展和享用需求层面，有了更高的要求。我们思索到在“*小区小区的业主运用者都是荆门市经济富有的中高层收入者及部分外地精英人士。业主组成整体素质高，对物业管理效力任务的要求也高，普通层次上的物业管理效力任务很难让业主称心。“*小区小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之良好的整体规划，营造出家居生活气氛与私人空间相得益彰的高质量生活小区气氛。为了在不同程度上满足业主和运用者的需求，我们将在为“*小区小区的物业管理效力过程中表达

3、“业主利益第一位，效力内容全面化，保证物业管理效力质量。以到达我们物业管理的目的：“经过本人的有效效力，提高物业的运用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然调和、人与文化融通、安康开放的任务和生活环境。效力内容的个性化，效力质量的高档化，这本身就是一个卖点能促进后期销售。二、公司接纳后将采取的管理档次及效力规范 在竞争猛烈的房地产市场中，物业管理效力及优质物业笼统的维持，是非常重要的物业租/售后效力工程，这是需求时间及专业队伍去处置的。根据*小区的实况，我司确定*小区小区物业为中高档管理。其效力规范如下： 一建立24小时值班制度，设立效力，接受业主和运用

4、人对物业管理效力报修、求助、建议、问询、质疑、赞扬等各类信息的搜集和反响，及时处置并有回访记录。二定期向住用户发放物业管理效力任务征求意见单，对合理建议及时整改。称心率达95%以上。 三建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 四每半年公开一次物业管理效力费用收支情况。 五物业档案、业主档案、设备设备档案齐全。六常规性公共效力 1、房屋管理及维涵养护 1栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。2物业外观完好、整洁、外墙无零落，无乱贴、乱涂、乱画景象。3空调安装一致。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。 1供电系统。保证正常供电

5、，停电提早1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。2弱电系统。保证系统正常任务。缺点及时排除。3消防系统。24小时值班；设备设备齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾平安隐患。4给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家规范；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提早1天通知；消防泵每月进展1次操作，每年进展1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处置方案。5电梯系统，专人维护

6、，定期保养，保证系统正常任务，缺点及时排除。3、共用设备管理。共用配套效力设备完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。1专业保安队伍，24小时值班及巡查，保安文明执勤，言语规范，处置突发事件。2出入车辆有序，无堵塞交通景象，不影响行人通行。3车辆出入管理严厉，有登记。4停车场停放整齐，场地整洁。5危及人身平安处设有明显标志和防备措施。6联络群众，搞好群防群治。7在公安派出所指点下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定义务、定质量。 1环卫设备完备。2实行规范化清扫保洁。3渣滓日产日清，定期进展卫生消毒灭杀。4共用部位坚持清洁，无乱贴、乱画

7、景象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等坚持干净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。5做好环卫宣传任务，提高人的清洁卫生认识。6、绿化管理 1绿地无改动运用用途和破坏、践踏、占用景象。2花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。4绿化完好率到达95%以上。7、室内装饰装修管理二次装修。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和构造平安。1受理本小区二次装修咨询与审批。2一切装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。1督促外来人员在三天内办理手续。2配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活平安。9、社区文化1设立学习宣传园地，开展安康向上的

8、活动。2制有居民精神文明建立公约。3配合街道办事处、居委会、派出所开展各项任务。4业主称心率95%以上。社区文化谋划活动见附件七针对性的专项效力代理业务1、代住户进展室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等效力。3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。4、提供维修效力并做到小修不过夜，中修三天完成。5、安装、维护和修缮各种家用电器和生活用品等。 三、公司拟采取的管理方式 “对物业进展严厉管理，为业主、开发商提供优质效力是本公司的根本理念，规范化管理，贴心效力，铸造品牌物业公司的信誉与笼统。一规范化管理 物业管理涉及面广，普通住用户对物业管理效力内容、规范、档次很难进展全面了解，业

9、主对效力质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要缘由。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理程度低下、业主怨声载道的根本缘由。本公司从工程前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、平安、保洁、绿化以及便民效力，均实施全面的、规范化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以到达管理严厉有序、效力质量高的管理目的，使开发商放心、业主称心、公司信誉度得到提高。 二沟通效力至上 组织、沟通、协调才干是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，任务中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，那么

10、误解重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受赞扬主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，经过礼貌走访、接待业主赞扬、较益处理业主提出的问题合理要求、回答业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，开展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项详细、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临效力一线，直接了解业主需求，仔细担任，讲品德，重老实，对业主有求必应，保证效力质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的效力优势对业主进展沟通、引导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或赞扬，并按物业管理的规范要求登记下来

11、，书面呈报开发商。绝对制止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。调解业主纠纷任务规范义务称号义务程序、重点及规范时限纠纷受理阶段程序业主之间发生纠纷，主要包括公用部分占用分配问题、相互关扰问题、不测损伤等客户效力部遇到纠纷局面应自动进展调停任务，首先进展劝解，防止局面激化，然后上门调解一个任务日发生纠纷的业主自动请物业公司出面调停，客户效力部应热情接待，做好详细记录，耐心倾听问题不能处理，客户效力部放弃受理纠纷问题不能处理，客户效力部受理纠纷重点发生纠纷的业主自动请物业公司出面调停，客户效力部应热情接待，做好详细记录，耐心倾听规范热情、耐心纠纷调查阶段

12、程序客户效力部受理纠纷后，要深化现场向当事人、知情人和周围的群众、当事人所在单位进展调查，掌握纠纷情况客户效力部向业主了解纠纷缘由客户效力部汇总并分析纠纷缘由客户效力部做好相关记录一个任务日重点客户效力部向业主了解纠纷缘由规范仔细调查、公正、全面纠纷处置阶段程序客户效力部对当事人进展压服劝导任务客户效力部促成当事人和解并达成调解协议当事人之间假设达不成一致意见，调解人员该当提出合情、合理、合法的建议性处理方案，使他们经过协商，在新的根底上，自愿达成调解协议客户效力部调解无效，发生纠纷双方达不成调解协议，那么建议进展仲裁1个任务日仲裁机构了解情况后提出仲裁意见当事人之间假设对仲裁达成一致意见，问

13、题处理仲裁无效，那么建议进展法院处理法院受理问题处理重点当事人之间假设达成一致意见，调解人员该当提出合情、合理、合法的建议性处理方案，使他们经过协商，在新的根底上，自愿达成调解协议规范必需以现实为根据，以法律、法规、规章和政策为准那么，经过心思互动，使原有的纠纷心思发生变化。因此，调解中，可结合当地风俗习惯，约请周围群众代表、当事人单位的指点和亲戚朋友参与调解纠纷回访阶段程序客户效力部做好回访任务，及时了解调解协议的的情况当事人双方履行调解协议的，进展记录当事人一方不履行调解协议的，应领先进展劝解客户效力部必需以现实为根据，以法律、法规、规章和政策为准那么，对当事人阐明法律处置的结果会怎样，使

14、得当事人在知晓“利害得失的情况下，执行调解当事人其中一方拒不履行调解协议的，应先进展劝解，当事人其中一方拒不履行调解协议的，告知另一方当事人经过法院诉讼维护本人的合法权益1个任务日重点当事人其中一方拒不履行调解协议的，应先进劝解，当事人其中一方拒不履行调解协议的，告知另一方当事人经过法院诉讼维护本人的合法权益规范维护调严肃性总结改良阶段程序客户效力部对胜利调解的民间纠纷进展统计并存档保管1个任务日客户效力部经过统计和存档保管任务，可以及时分析和发现一定时期当地民间纠纷发生的规律客户效力部经过当地民间纠纷发生的规律预测未来经常发生纠纷的类别走向客户效力部总结调解任务阅历教训，就调解方法推陈出新每

15、月1次重点客户效力部经过统计和存档保管任务，可以及时分析和发现一定时期当地民间纠纷发生的规律规范严肃仔细、富于总结创新三缔造亲善的社区文化发明一个调和、文明、温馨、优美的生活与任务环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、互置信任，主导公司员工开展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在任务期间或在任务区域之外，业主或员工的难处能否关系到本人，都要热心助人、温善相待，自动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为本人、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。 四、为开展*小区物业管理所配置的人力、物力资源一人员设

16、置。根据所确定的管理档次及实地调查，按物业管理面积7万平方米计算,本公司*小区管理处拟设置任务人员30人。职位人数担任内容总经理1人，担任全面。助理1人，协助总经理任务。客服中心3人担任制定各种制度及执行、业主沟通。工程人员3人担任设备、设备维修、保养。车管员/收银员3人停车场管理、出纳、收费。保洁绿化人员4人担任保洁绿化。保安人员15人担任岗亭、车辆出入、巡查注：财务人员由总公司兼任。二综合效益简要分析*小区综合管理费及维修金收费规范可为(以上收费规范仅供参考，最后的收费规范以物价局批复规范收费)：1、管理费：高层住宅0.8元/平方米月；商铺1.6元/平方米月；车位80元/月；开发商空置房减

17、半收取；前期物业费 元。2、电费，居民用电单价+应分摊的变损+电梯耗电+二次上水加压电费。3、水费，居民用水单价+水损。五、*小区物业管理的详细操作公司贯彻“以人为本、业主至上的效力理念，从工程前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、平安、保洁、绿化以及便民效力，均实施全面的、规范化质量管理 。逐渐建立完善的平安捍卫系统、设备设备维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设备管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期预备公司派出专业人员对待承接工程进展深化研讨，了解工程规划、物业特点以及周边地域物业分布情况、平安情况，结合本方案拟定特定物业工程的管理方案；进驻前二

18、个月开场筹建物业管理队伍，进展人员选拔、培训，针对工程特点制定各项管理规定及任务流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必需安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接纳必需进展验收评价，妥善进展钥匙、图纸资料的交接。1、内部机构的设置与拟定人员编制物业公司组织构造图：总经理物业管理部效力中心办公室财务部总经理助理环境部主管护卫部主管社区文化客服主管档案管理人事管理出纳会计维修部主管工程部管理职责1担任制定辖区内公共设备、建筑物、设备系统的管理规定；2担任新接纳物业工程的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实；3担任装修方案审批，监视装修方案实施；4担任所辖

19、物业机电设备的维修和保养；5担任辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；6担任与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电；7担任业主的特约上门维修效力；8担任一切设备、设备系统供电、空调、给排水等的管理、运转、维修；9担任对维修装修工程、设备的保养进展验收；10担任对设备保养、维修、工程工程进展技术审校；11配合效力中心做好业主入住时房屋设备、设备的交验和记录任务；12担任较大工程的质量监视及验收；13担任维修、施工外包合同的起草；14担任辖区内紧急情况的处置；15处置所辖物业其他情况及完成指点暂时交办的其他任务。环境管理部职责1担任制定所辖物业的清扫卫生、

20、环境维护制度；2担任所辖物业的清洁卫生任务，消除卫生死角；3根据有关规定，定期对所辖物业实施消毒、灭菌任务；4对所辖物业的环境进展规划；5对所辖物业的绿色植物进展定期养护；6配合其他部门做好交楼、业主入住及观赏前的环境预备任务；7担任保洁、花草养护人员的招聘需求方案、任务安排及日常任务监视考核等；8及时与效力中心沟通所辖物业存在的环境维护问题，提出改良建议；9完成公司指点暂时交办的其他任务。次序管理部职责1担任所辖物业范围内的平安捍卫任务；2担任所辖物业的消防管理和设备监控；3担任所辖物业的火灾事故的应急疏散及紧急灭火；4担任所辖物业车辆的管理；5严厉治安管理，做好人员来访和出入登记、闭路电视

21、监控、全天24小时巡查等；6严厉消防管理，落实消防责任制，及时消除火灾隐患；7积极配合公安部门打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动；8担任对所辖物业进展治安与消防任务的宣传、指点和监视；9做好护卫队伍的建立、业务培训及任务班次安排；10协助其他部门做好辖区日常管理任务；11完成指点交办的其他任务。效力中心职责1担任制定效力中心的各项制度、效力工程及各项效力的任务流程；2提供所辖物业的管理咨询效力；3受理业主的赞扬和回访；4受理业主室内设备的报修并安排相关人员上门效力；5办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续；6办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续；7办理业主室内装修及

22、装修验收的恳求手续；8办理各种证件，如、等；9办理业主运用会所文娱的手续；10发布各类相关效力信息，如设备检查、停电停水、虫害消杀等的通知；11为业主提供物业的各种中介效力、代办清洁等效力工程。办公室职责1担任公司各项行政、人事管理制度的制定和监视检查；2担任公司人力资源战略规划及建立，保证公司开展所需的各类人才的到位；3担任公司各项行政办公费用预算及支出控制；4担任员工的招聘、选拔任用及培训任务；5担任各类岗位员工的绩效考核管理，并对员工岗位异动、奖惩等进展评议；6担任员工入职、离任手续的办理及劳动关系处置；7担任公司行政办公车辆的调度、维护保养及交通费用控制；8担任后勤保证效力，包括员工宿

23、舍管理、通讯器材管理等；9担任公司各类办公用品、办公设备的采购管理；10担任公司各类文书档案资料的建档管理；11担任公司各类会议的组织管理；12担任公司各类来客的接待、款待安排等；13担任公司内部消防、平安管理；14完成公司指点暂时交办的其他任务。2、物业管理人员的选聘和培训员工培训管理任务规范义务称号义务程序、重点及规范时限员工培训方案制定程序用人部门根据业务需求，针对员工或管理人员制定初任培训、转岗培训、专门业务培训、更新知识培训，将培训方案递交人力资源部人力资源部统筹思索安排培训方案，对于思想素质培训、职业操守培训等公司员工共同参与，对于根本才干市场顺应才干、管理才干、公共平安事件控制才

24、干及其他专业知识和技艺培训那么组织个别部门有针对性地予以培训。培训方式应采用课堂讲授专题讨论、案例分析、角色演绎、情景体验、音像教学、岗位练兵、观摩交流、对外委派、指点自学。人力资源主管审核培训方案，充分思索运用公司如今资源进展培训，尽量在保证培训效果的前提下，降低培训本钱，进快落实培训一个任务日人力资源主管审核经过，培训方案交由主管指点复核复核经过后，交由总经理审批总经理审批经过，可以选派员工参与外派培训等破费较高，但是公司需求的培训重点制定培训方案规范培训特点应与公司实践情况相结合员工培训程序人力资源部登记备案，组织培训师资，选择好场地、教材一个任务日整合实施培训资源，充分调动培训工程、培

25、训人员与被培训人员的积极性，同时综合利用内部师资、教学场所等资源和外部的相关条件，并且巧妙主导教学方法与其他教学方法的衔接与配合人力资源部组织内部培训重点人力资源部登记备案，组织培训师资，选择好场地及教材规范加强员工技艺，提高员工素质培训总结程序人力资源部培训效果调查包括培训内容、讲授程度，培训后，由培训人填写，将有关记录，试卷或其他有关培训资料一致保管培训可以采用考试、证书、教师/评价、实践操作等方式，将验收结果填写在中。假设参与培训人员被评价为合格，培训应对不合格人员，培训人应对不合格人员进展再培训；假设结果仍为不合格，那么报经理做相应处置各个部门对参与培训员工进展内部考核，考核其实践掌握

26、程度，处理实践问题的才干能否得到相应提高。真正掌握员工实践技艺提高程度5个任务日各个部门根据对参与培训员工进展内部考核的结果，向人力资源部提出改善培训的建议1个任务日人力资源部根据各个用人部门的建议，进展培训效果综合评价5个任务日人力资源部进展总结培训效果，针对缺乏情况进展改良重点培训效果综合评价规范真实、全面开展管理任务前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户赞扬的处置，特别电梯配电应获得上岗证方可上岗。 3、规章制度制定1、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写、并在入伙时发放。2、制定严谨、科学的管理文件各项守那么、管理规定，各级员工岗位职责及任务程序并

27、在入伙前完成。(二)物业管理的启动1.物业的接纳验收1、产权资料工程同意文件、用地同意文件、建筑执照。2、技术资料开工图、设备的检验合格证书等2、入伙管理 1、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费规范，签署“业主公约，礼貌、热忱接待业主，自动解释有关疑问；签署物业管理委托合同、业主公约；经过宣传运用户了解和配合物业管理任务；向用户发放、；配合用户搬迁，应清扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的平安任务，合理协调保安人员值班、巡查，适当添加保安力量。 2、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，

28、系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好根底。3、二次装修施工全过程监控二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、质量，因此，为了保证楼房长期正常运用，公司将依、建立部第46号令、等有关法规以及、执行管理。作业现场管理时，管理处将采取必要的平安防护和消防措施，保证作业人员和相邻居民的平安，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或防止对相邻居民的日常生活呵斥影响。平安防备管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防备治安事件发生；进展二次装修中用电、煤

29、气、明火平安管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强平安防备重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留平安隐患。环境卫生管理。规范二次装修资料及渣滓的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进展噪声隔离，最大限制降低对周边居民正常生活及任务的影响，控制入住和二次装修期交叉时呵斥的环境影响。共用设备设备管理。确保二次装修中水电主干线、消防设备等户内外设备设备不受破坏，严禁恣意动用消防设备，使其正常运转。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；制止安装雨阳蓬或作任何方式的封锁；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安

30、装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进展野蛮施工，以防止破坏楼板构造；不得变卦或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体构造、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进展防水处置，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。水电设备二次装修管理。严禁在构造楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物呵斥堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应运用套管；发动住户在进展吊顶装饰时留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进展验收，出具开工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业管

31、理效力A、平安捍卫系统1、总体平安环境管理在社区周围、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不延续监控资料；结合公安110报警系统，对突发平安事件及时处理，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员一致着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，仔细担任，对社区进展24小时值班及巡查，制定详尽巡查道路及频次；对危及人身平安处设有明显标志和防备措施并及时消除平安隐患。在出入口处对来访客人进展登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员分发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立刻调配全公司人力和物力集中援助；制定应急预备和应急措

32、施，如防台风、防地震方案等。2、对出租户管理租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处置的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进展分类访问与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活平安与人际调和。3、车辆交通及道路管理包括以下三个方面的内容一、小区停车场管理第1条车辆处担任业主(住户)的车辆管理，小区车辆的行驶停放。车辆处主管担任协调指点停车场(库)的管理任务，保安队长监视、检查，车管员担任车辆的存放、保管、放行等详细任务。第2条车辆必需按车辆处规定的行驶道路行驶，不得逆行，不得在人行

33、道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5公里时以下。第3条凡业主(住户)的机动车、自行车、三轮车一概不能停放在非指定停放的位置。任何违章停放车辆将被拖移，领回车辆时，除需按章交付保管费外另应交纳拖车费。被拖移的车辆停留于拘留车场超越24小时未领回者，须另加超时保管费。凡超越72小时未领回者，由车辆处报请公安机关予以处置。第4条业主(住户)长期在物业区域内地面停放车辆，必需在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入小区，按月或年交纳停车费。第5条大厦车库只供本大厦业主和小区住户运用，外降暂时车辆不得入库停放，运用车库须先到管理部门办理车位租赁手续，

34、领取停车牌，凭证人库，对号停放，并按月交纳停车费。未办租赁手续及车辆保险的车辆一概不得入库停放。第6条凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由车辆管理处按规定定期收取；未办理停车牌的车辆进入小区停车，由小区车辆出口处根据相关规定收取停车费。第7条车辆如需停顿运用停车位，应及时到车辆处办理注销手续，否那么，停车费继续收取。如发生丧失或私自转让停车牌(位)，车辆处将拘留押金并取消车辆的停车位，收回停车牌。第8条车辆入库后，贵重物品请勿放在车内，由此所呵斥的损失均由车主自傲。第9条暂时进入大厦范围内的车辆，必需在暂时车位上停放，并交纳停车费，不得超越车位或跨位停放，更不能停于车道上。第10条车

35、辆入库停放后，须向保安人员领取取车牌并妥善保管。取车时一概凭取车牌取车，保安员只按牌放行。特殊情况急需用车而无取车牌时，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员(或车库门卫)登记后方可取车。第11条不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入车库。第12条为杜绝车库内发生不测事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库内不得随地扔烟头，违者按章罚款。第13条为了保证车库内有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车上的杂物。二、小区停放车辆管理规定第14条遵守交通管理规定，维护小区(大厦)的道路、公用

36、设备，不乱停放车辆。第15条车辆不准在小区(大厦)内长期停放，暂时停放按缴费。第16条小区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，留意前后左右车辆平安，在规第17条停放好车辆后，必需锁好车门，调好防盗系统至警备形状，车内贵重物品须随身带走。第18条机动车辆在本区行驶，时速不得超越15公里，严禁超车。第19条机动车辆在小区(大厦)内制止鸣号。第20条不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。第21条不准辗压绿化草地、损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设备。第22条不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场(库)或划定的停车位内停放，非机动车必需停放在自行车棚或保管站)。

37、第23条除执行义务的车辆(消防车、警车、巡查车)外，其他车辆一概按本规定执行。三、单车、摩托车管理规定第24条业主(住户)需求保管单车和摩托车请先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享用按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作暂时停车对待。第25条住宅区(大厦)摩托车实行一致保管。第26条车主必需办理保管手续并交纳保管费(收费规范按市物价局文件规定)，凭缴款单发给月卡。第27条摩托车、自行车出入保管站，实行发卡、收卡制度，业主凭月卡存车，凭保管卡取车。第28条车主不准在保管站内洗车，不准在保管站内维修摩托车，防止发生火灾事故。第29条 已交纳保管费并有原始收费凭证和保管卡

38、的单车，如有遗失，由保管单位第30条需求保管的摩托车必需购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明协助车主向保险公司索赔。第3l条存放保管站的自行车，长期存放没人运用，且未交保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。第32条在车棚存放车辆后务必立刻领取“存车牌，并参阅“存车牌反面的“存车须知。第33条单车、摩托车必需存放在指定位置，未按规定存放，呵斥丧失，责任自傲。第34条要尊重停车棚门卫的任务，服从其管理。第35条停车棚门卫的任务受各位业主(住户)的监视，其任何失职行为业主(住户)可向物业公司反映。4、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡查及监控，消灭

39、平安隐患。B、设备设备维护系统1.房屋管理与维涵养护主出入口设楼宇平面表示图，幢、单元门、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰资料无零落、无污迹；空调安装位置一致，冷凝水集中搜集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备管理 本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与方案维修并重，使设备一直处于良好形状；二是对房屋设备做到“三好，“四会和“五定。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会是指物业维修人员对房屋设备要会运用、会保养、会检查、会排除缺点。“五定是对房屋主要设备的清洁、光滑、检修要做到定量、定

40、人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修缮与运用操作人员修缮相结合。以专业修缮为主，同时设备的运用操作人员参与日常的维护保养和进展部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修方案。给水排水管理任务规范义务称号义务程序、重点及规范时限管理制度制定程序在开工验收前，给排水设备设备都要经过试压、试运转，合格后方可投入运用在物业管理公司接纳后，给排水设备设备的日常操作和运转都由运转组来完成。因此，日常操作管理的目的主要是规范给排水设备设备的操作程序，确保正确、平安地操作给排水设备设备给排水管理包括根底资料管理、给排水设备日常操作管

41、理、给排水设备运转管理、给排水设备设备的维涵养护管理、文明安分管理工程部组织编写公司给排水设备管理制度，给排水设备主要包括供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统、消防设备，根据不同特性编制不同管理制度5个任务日工程部要制定，并制定年度维涵养护方案，通常工程部管理组担任组织制定并组织监视该方案的实施。在制定过程中，要仔细调查给排水设备设备的运用额度及给排水设备设备运转情况，合理地安排时间3个任务日工程部经理担任审核并检查该方案的执行情况，维修组担任实施给排水设备设备维涵养护1个任务日工程部经理指派专人担任给排水任务1个任务日重点工程部经理担任审核并检查该方案的执行情况，维修组担任

42、实施给排水设备设备的维涵养护规范制度给定仔细、要求严厉、内容完备。担任给排水任务人员需求经过严厉培训以掌握各种相关技艺，给水、排水严厉管理，责任明确给排水设备运转保养维修阶段程序工程部设备操作员严厉进展给排水启用前的检查预备任务，一切正常后，按照设备启用规程操作随时假设三次未胜利启动水泵，停下来查找缘由，排除缺点后才干再启动；假设启动胜利，察看运转时电流表指示，确定运转时有无异常情况如异常声响、异常气味等，检查运转时水泵能否漏水成线，假设出现漏水严重情况，缘由，水泵停顿运转后进展维修。维修终了后再次按上述要求启动水泵。假设一切正常，按水泵“停顿按钮，水泵停顿。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自

43、动启动并运转在正常运转过程中，假设要停顿水泵，要将转换开关置于“0停顿位置，水泵停顿运转。假设需求长时间停顿运转或检查，应拉下电源开关，封锁水泵的进出水闸阀工程部派专人进展定期对供水管道、水泵、水箱、阀门经常进展检查和维修保养，确保给排程度安水泵机组的维涵养护包括：水泵的维涵养护生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵；控制柜的维涵养护；电机的维涵养护；相关阀门、管理及附件的维涵养护水泥、水箱的维涵养护每半年1次特殊情况可添加室外给排水设备设备的维涵养护室内给排水设备设备的维涵养护包括消防设备的维涵养护；住户室内给排水管理及附件的维修及养护对给排水设备设备的维涵养护的检验，检验内容主要包括效力及时性

44、的检验，维修时间应根据预定时间、目的地的远近而定工程部派专人进展定期退查，巡查中发现有跑、冒、滴、漏景象及时处理随时工程部对给排水管道、化粪池进展疏通清掏养护，防止堵塞，保证排水通畅随时对于严厉要求水质的管理、水箱、水池要进展容器定期消毒、清洗，防止二次污染工程部制定紧急形状供水应急与维修预案，发现跑水、断水时，能及时处置1个任务日工程部对日常巡视及日常操作进展详细记录随时重点对给排水设备设备的维涵养护的检验，检验内容主要包括效力及时性的检验，维修时间应根据预定时间、目的地的远近而定规范因维修任务工艺复杂程序而定，普通性维修普通不超越8个小时对于特殊困难的维修工程要求从接到维修单到完成最多不超

45、越72小时节对于维修质量的检验，先进展外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查能否到达要求规范维修处置程序巡视发现问题或接到业主报告出现问题随时工程部不能处理那么请专业维修公司处理1个任务日修缮管道或设备时，假设需求停水，应提早通知住户做好相应预备任务随时用户/业主做好生活任务用水贮藏工程部修缮终了，及时公告并做好详细记录1个任务日工程部做好事故处置总结、归纳、做好给排水设备设备的根底资料管理重点发现问题，工程不能处理应立刻请专业维修公司处理，停水前及时通知用户/业主做好生活、任务用水贮藏规范及时、专业、仔细、担任2供电设备管理供电设备变压器、电表、供电线路、总开关、户

46、外型负荷开关、户内型漏电维护自动开关、避雷针等。建立24小时运转和维修值班制度，及时排除缺点；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次，并做好运转记录；停电提早一天通知各用户；暂时施工及住用户装修制定暂时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员制止入内；建立配电运转记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处置，并做好记录；室内照明、通风坚持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检

47、验时，必需按规定运用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。察看种类仪表、电压能否正常，运用电流的变化情况，顶峰用电时的电流数值，三相电流能否平衡，对照值班记录检查分析有关差别；核对各个支路的实践负荷能否与装设的维护元件整定值相符合；配电箱固定能否结实，箱内器件能否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作能否灵敏，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘能否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘能否良好，各类绝缘导线的绝缘能否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀景象；金属管衔接的地线能否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定能否结实。管子接头有无脱扣拔节景象，管路有无塌

48、腰变形；各用电器具能否结实；各种地板的接地电阻能否符合规定。3电梯设备管理电梯运转管理任务规范义务称号义务程序、重点及规范时限接纳验收阶段程序电梯公司安装终了，开发商约请物业公司验收，或者在参与工程建立期，工程部参与电梯安装监视5个任务日工程部第一次验收为初验，对发现的问题应商定处理意见并确定复验时间第二次验收为复验，复验不合格的应限定处理期限。对设备的缺陷及不影响运用的问题，可作为遗留问题与建立单位签署保修或赔偿协议3个任务日重点第二次验收为复验，复验不合格的应限定处理期限。对设备的缺陷及不影响运用的问题，可作为遗留问题与建立单位签署保修或赔偿协议规范符合国家相关政策与管理规定维修管理阶段程

49、序工程部配备的电梯操作人员及维修人员，必需具有劳动局颁发的上岗证方能上岗操作电梯工程部制定效力公约张贴公示，使小区业主租房详细了解乘梯须知。公司电梯效力人员明确岗位职责，充分做好宣传工程部制定电梯的保养维修规程和保养维修方案，仔细执行电梯周保、月保、半年保及年保的定期保养内容，填写各种维修保养记录及设备维修记录3个任务日工程部定时巡查，每日一次。巡视内容包括：机房温度5-40,照明正常，环境达标；电梯控制及主机任务正常，电梯轿厢，照明警铃功能正常；电梯整机运转情况，包括应急维修、例行维修、保养正常运转，假设发现异常情况，立刻检查以便及时发现缺点并维修每日一次对于在巡视中发现的问题，要分清缘由和

50、责任。属于质量问题，在职能范围内要及时处理；不能处理的，要向公司汇报寻求技术支持假设需求停梯检修，应在底层挂片公示，提早通知业主，做好相应预备任务随时本人不能处理的问题，属于电梯公司保修协议范围的由电梯公司担任处理，否那么聘请其他专业公司处理1个工程日留意门房钥匙的管理，防止发生人为破坏电梯出现平安管理事故，现场电梯工应在最短时间内通知公司指点并在指点指示下进展应急处置，不得破坏事故现场工程部经理睬同其他指点在得到有关事故的报告后，应及时派人或本人赶赴现场进展事故处置事故处置终了，工程部文员应及时填写事故分析及处置记录1个任务日工程部每月召开1次平安会议，总结问题并提出改良建议对工程进展改良每

51、月1次工程部每季度组织1次平安检查，并填写，对于提出的平安隐患，相关人员立刻整改每季1次重点工程部定时退查，每日巡视1次规范符合电器设备平安条例的要求技术档案资料管理程序每部电梯被接纳后应建立技术档案，包括电梯验收文件验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、电梯订货合同、安装合同、设备安装图与建筑构造图等，设备登记表主要记载设备的各种根本参数与性能参数、大修或中修工程记录大修或中修的时间、次数、维修内容等及事故记录等1个任务日工程部电梯管理人员每月应对巡视记录表格所记录情况进展1次复查并签字。记录表每月改换1次，电梯管理班组人员应将收回的表格做好归档管理任务，以备公司检查每月1次工程部应健全

52、电梯设备档案和维修保养记录，及时总结问题，确保提供翔实资料重点大修或中修任务记录，它包括大修或中修的时间、次数、维修内容等规范详细、仔细后期处置管理程序工程部记录修缮档案，建立健全技术档案管理，进展科学管理1个任务日工程部与其他部门共同做好业主委员会任务，合理运用修缮基金，与业主委员会做好沟通随时重点工程部与其他部门共同做好业主委员会任务，合理运用维修基金，与业主委员会做好沟通规范专项公用4消防管理消防控制中心24小时值班，消防系统设备设备齐全，完好无损，可随时起用；制定突发事件应急方案；消防管理员接受严厉正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设备设备，每月全部检查一次，及时发

53、现并消除火灾平安隐患，确保消防设备齐全、完好，标识完好，可随时起用；在明显处设立消防疏散表示图。照明设备、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设备设备的运用方法并能及时处置各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制定突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，加强应急技艺、提高业主消防认识。 防火安检管理任务规范义务称号义务程序、重点及规范时限任务安排程序保安部经理公布防火安检责任5个任务日防火责任担任辖区内设备环境处置防火责任人反映相关问题保安部经理落实、处理防火责任，反映相关问题5个任务日重点防火责任人担任辖区内设备环境处置规范

54、严厉任务检查程序保安部经理检查任务情况1个任务日作为防火责任人的各个部门能否在辖区内堆放杂物、易燃物随时保安部经理检查发现堆放杂物、易燃物，各个部门责任人该当立刻清理终了随时作为防火责任人的各个部门能否在辖区内遗留火种随时保安部经理检查发遗留火种，各个部门责任人该当立刻清理终了随时保安部经理检查各个部门在所在辖区内灭火器情况随时保安部经理检查发现灭火器质量不合格或摆放位置不合理，各个部门责任人该当立刻改良调整随时保安部经理检查各个部门能否在辖区内切断非任务设备电源随时保安部经理检查发现非任务设备电源未曾切断，各个部门责任人该当立刻切断电源随时保安部经理检查各个部门能否在辖区内存在火险隐患随时保

55、安部经理检查发现存在火险隐患，各个部门责任人该当立刻整改，消除隐患保安人员填写防火平安检查表1个任务日保安部经理定期汇报防火安检任务每月1次重点保安人员担任日常检查督促，保安部经理检查任务情况规范符合防火安检规定C、环境保结系统环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的任务、生活环境。我司对清洁卫生任务将严厉“五定管理，即定人、定地点、定时间、定义务、定质量。管理规范：渣滓箱、果皮箱等环卫设备完备；规范化保洁专职人员及清洁卫生责任制；渣滓日产日清，定期进展卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设备无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位坚持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶

56、栏、天台、公共玻璃窗等坚持干净。1、日常保洁 范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注楼道 1 收渣滓，洗渣滓桶 2次/天 无遗留物、臭味2 扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水 3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水 4 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印6 擦公共防盗门 1次/周 无灰尘 7 擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 8 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝9 擦消火栓 1次/月 无灰尘10 擦窗户 2次/月 无灰尘道路 1 路面 循环清扫 无杂物 2 路边绿地 2次/天 无杂物3 水泵结合器 1次/周 无灰尘 4 路灯柱 1次/周 无灰尘绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

57、2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害繁殖地消毒处置。D、绿化维护系统制定绿化管理规范，定期对楼宇绿化进展浇水、施肥、修剪、杀虫等任务；对楼宇绿化进展改良、栽种；绿地无改动运用用途和破坏、践踏、占用景象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项 目 措 施 标 准 绿化浇水 浇水依气候变化 浇足浇透草皮 修剪按季节进展 草皮美观平整杂草 去除每周一次 确保根本无杂草防虫 病虫害防治一年2次 无病虫害养护 施肥一年4次 绿化生长旺盛乔灌木 修剪外型一年4次E、共用设备管

58、理系统制定共用设备管理规范，对业主的共用设备：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理方法，定期对共用设备进展维护保养；开发收益性效力工程，借助专业的物业管理效力对共用设备进展有效管理，并引入良好的运营机制充分发扬物业的运用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。F、社区文化活动组织系统1、社区文化建立 发明一个调和、文明、温馨的生活与任务环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先方案，争取政府有关部门支持，并开展与业主委员会、社区

59、居委会以及政府有关部门的良好协作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建立，提倡高雅的社区文化。社区文化管理工和规范义务称号义务程序、重点及规范时限社区管理定位阶段程序客户效力部发扬主导位置，谋划、引导社区文化开展活动客户效力部根据政府倡导，针对社区历史与现状，分析业主构成，确定社区的文化定位，以培育社区精神为中心，建立社区主流价值观，构成有利于维护社区整体利益的行为方式，制定社区文化建立方针客户效力部仔细调查研讨，分析社区文化建立资源，规划文化建立内容15个任务日业主应积极呼应，做好相关调查任务，从而保证个人生活能良好地融入社区生活之中随时重点客户效力部仔细调查研讨，

60、分析社区文化建立资源，规划文化建立内容规范详细调查、统筹安排组织活动阶段程序客户效力部积极组织各项活动，针对社区不同年龄阶段人群开展相应活动，遇到大型节假日，组织社区全体人员参与做好活动预备方案，拟订活动方案2个任务日客户效力部积极配合政府，发动业主参与，构成社区共建局面客户效力部在征求各方面对组织活动的建议后修正，确定活动时间、地点、参与人员、活动方式，通知相关人员如期进展客户效力部在活动组织中针对社区文化活动的类型多样，不同的活动由于定位不同、资金来源不同、参与者类型不同、组织协助不同、开展方式不同而构成不同的活动规模与效果积极约请相关媒体，如电视台、广播电台参与从而添加宣传报道力度7个任