企业战略-房地产开发企业核心竞争力要素分析

1、.：.； 文档资源内容摘要：房地产开发企业在其消费过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。其中心才干体系组成要素与关系的集合最终决议了这一才干体系的构造与功能。外部环境影响要素与企业内部要素特征的特殊性决议中心才干体系构造差别性。本文经过对我国房地产企业现阶段特征分析来讨论房地产开发企业的中心竞争力构成要素。关键词：房地产开发企业 中心竞争力要素 企业的中心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而构成的知识和技艺的动态组织管理体系，经过顺应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和效力领域，使企业不断获取继续竞争优势的才干。这一才干体系是由相互联络、相互作用的

2、许多要素结合而成的具有特定功能的一致体。才干体系组成要素与关系的集合最终决议了这一才干的构造与功能。外部环境影响要素与企业内部要素特征的特殊性决议中心才干体系构造差别性。 房地产开发企业在其消费过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供应有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供应与调理的滞后性、垄断竞争性、投机性*易方式多样性*易复杂性、受金融市场的剧烈影响性、政府干涉性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其中心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同

3、于其他企业的特殊性要求。 基于中心竞争力的房地产开发企业特征 一房地产开发企业具有虚拟企业性质 从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：想象的提出；可行性研讨；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出想象之外的全部环节都外包给专业化的公司进展消费和运营，将可行性研讨外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业本身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业

4、资源“虚拟进本身内部，共同完成开发义务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟运营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是工程产品谋划、资本运作和不同专业知识的“对接。在这一过程之中，资源整合才干尤为重要。 二房地产开发企业规模经济的特殊性 房地产开发企业的虚拟运营特性，使其成为一个资源整合者，其固定本钱的投入相对很少，使得消费规模扩展所带来的本钱分摊效应变得非常有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供应的有限性，房地产也普通不会有大规模延续性消费，这些要素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不

5、表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上能够会构成规模经济效应，可以有相对合理与完备的人才构造体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来消费本钱、资料采购本钱和广告本钱的节约。由此可见，实现一定的规模化运营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。 三我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒 房地产由于其位置的区域性和不可挪动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、种类、效力和品牌差别，这些均使得房地产产品具有不同于普通工业产品的特殊性，产品差别化特征

6、非常显著。这一特征呵斥房地产市场竞争性有限，是现实上的区域性垄断竞争。 房地产业又是一个资本密集型行业，宏大的工程开发投入在实际上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实践情况而言，房地产开发企业在市场竞争构造中相对于建筑商的强势位置，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，呵斥我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。现实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要表达为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。 四房地产开发企业与金融业的互益 对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点

7、对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务开展的极其重要的要素。这使得房地产的开发与运营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需求金融业的协助 。除融资之外，运用多种金融工具，经过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的开展也需求房地产业开辟业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。 五房地产开发企业的知识密集性 经过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其中心业务是根据城市规划要求及开发工程本身的特点，进展决策、方案、组织、指点、控制和协调。其涉及

8、知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处置、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。 六房地产产品的信息不对称与企业品牌 尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜索品Search goods、阅历品Experience goods和信任品(Credence goods)。搜索品的质量情况可以在购买之前经过搜索获得，阅历品的质量情况只需在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成要素较普通商品复

9、杂，有些要素在消费一段时间之后才可以了解，而有的要素即使在消费很长一段时间之后也难以把握如建筑物的隐蔽工程，因此，房地产产品介于阅历品与信任品之间。这种信息不对称对于消费高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传送的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没本钱会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对耐久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的反复博弈中失去市场。 房地产开发企业的中心竞争力要素 房地产开发企业的中心竞争力将最终表现为出色的资源整合才干、市场把握才干、客户价值发明才干、创新才干

10、及其企业品牌价值。 一 战略资源要素 作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和开展的前提，同时也是企业实力的表达。土地资产的稀缺性、增值性、可继续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决议开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的才干和抗风险才干。而战略性人才要素那么包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业继续开展的主导要素，而知识型人力资源要素那么是企业财富之源。 二企业知识要素 米切尔波兰尼Michael Polanyi，1966初次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经笼统后储存于客观世界之中

11、的知识，在无知识主体携带者的参与之下，也能被了解和共享。而隐性知识那么无法被明确表达出来，表达为企业员工的技术专长、发明性处理问题的才干、管理层的指点才干和洞察才干、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被了解和共享，这种知识难以模拟，难以复制，甚至难以用言语来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、构造性资本和关系资本之中，具有途径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业如今和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有公用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模拟，就房地产开发企业的知识密集性而言，其

12、技术知识能否被很好的得以发扬，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。 三组织学习要素 德鲁克以为，“创新是一种赋予资源以新的发明财富才干的行为。波特指出，“公司经过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实际来构成竞争优势，从而最终演化为创新。可见，创新才干是中心竞争力的重要表达之一，而实现组织创新才干技术创新、组织创新、管理创新的有效途径，那么是经过组织学习。组织学习是指组织经过不断发明、积累和利用知识资源，努力改动或重新设计本身以顺应不断变化的内外环境，从而坚持可继续竞争优势的过程陈国权，2002。组织

13、学习实际主要涉及两方面内容，一是如何分享、运用和储存现有知识；二是如何发明新知识，即广义的知识创新。在此根底之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边运用边学习和知识外溢学习。 四企业文化要素 部分专家将企业文化视作企业中心竞争力的三驾马车战略，人才，文化之一。作为一种共同的价值观和行为准那么，文化一方面减少了买卖费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目的，在“共同愿景之下，组织学习将从“顺应型学习向“创外型学习转化，对于房地产开发企业来说，企业文化依然是推进学习和创新的重要力量。 五整合集成要素 房地产企业的战略资源的整合才干可细分为组合、协调、判别与决策才干。而企业那么应经过有形资源和无形资源两方面的继续积累来获得才干的加强。高素质的企业家队伍的发明性思想是