某工程项目财务分析与管理措施

1、白茂名项目败财务分析及管理凹措施投资与收入估算搬（一）投资估算白：1、估算依据：哎（1）广东省及搬茂名市建设相关啊部门规定（依据矮广东省建设厅、熬茂名市政府等网笆站公示内容确定皑）。挨（2）建安工程版费用、般小区配套建设费拌、埃建设和销售管理哎等费用根据经验扮数据估算，其他俺费用（费率）根隘据安“拌广东省价格信息爸网艾”扒及相关国家规定白确定。哎2、估算方法如皑下表：般序号叭工程项目费用名拌称跋单位摆数量班单价柏（费率）芭合价（RMB元办）白备注坝一柏土地使用费白2600159把6把1斑土地使用费俺（拍卖价）半宗爱1坝2600000笆0摆2600000绊0奥2安土地登记公证费拔宗捌1敖1596

2、鞍1596胺二拔勘察设计费拔及前期费用百1459740绊0.53哀1稗地形图测绘费跋伴19229把0.14挨2692.06爸土地面积为计算挨基数百2扮定点费傲爸19229吧2皑38458败土地面积为计算叭基数艾3疤地质勘察费白M暗1200懊55版66000隘4唉建筑设计费熬艾91258昂10盎912580隘建筑面积为计算败基数癌5唉施工图审查费摆拌91258把1.5般136887昂建筑面积为计算鞍基数昂6矮放线费捌处办48按60扳2880阿7八招标费唉元颁1420870翱00懊0.001矮142087柏建筑安装工程费版为计算基数0.阿1%胺8氨监理费靶元疤1420870吧00捌0.002摆28

3、4174八建筑安装工程费瓣为计算基数0.百2%稗9盎预结算审计费半元扒1438768靶90罢0.003扳431630.巴67稗建筑安装工程费疤为计算基数0.俺3%捌10耙施工合同鉴证费凹元扳1420870哎00哀0.00014捌19892.1半8皑建筑安装工程费挨为计算基0.1昂4%鞍11耙设计勘察合同鉴阿证费傲按912580爸0.0007拜638.806颁13埃市政配套费（含拜消防设施配套费傲）百元爸1420870挨00跋0.04捌5683480鞍建筑安装工程费拌为计算基数4%版14斑建设项目环境影肮响评价收费昂项瓣1班12.5拔12.5按15澳排污许可收费百项袄1斑2000俺2000靶16

4、扒避雷安装检测费白艾91258瓣0.00001绊0.91258奥建筑面积为计算唉基数版17哎河道维修建设费熬元阿3170708艾00懊0.0005肮158535.拌4俺销售额为计算基翱数靶19胺防空地下室易地埃建设费澳摆5384肮1010板5437840搬19229*2皑8%=5384扳20啊工程质量监督费安挨91258芭2耙182516奥建筑面积为计算八基数安21敖墙改费（民用）笆罢91258叭8扳730064背建筑面积为计算拜基数暗22隘城市房屋安全鉴傲定费拌熬91258爸2半182516扒建筑面积为计算唉基数斑23败白蚁防治费半碍91258拜2熬182516扳建筑面积为计算胺基数碍三俺建

5、筑安装工程费罢1420870奥00啊1笆单位工程建安工伴程费捌啊91258爸1500颁1368870半00癌建筑面积为计算拔基数氨2吧电梯安装工程澳项芭13拌400000爸5200000隘四澳小区配套建设费碍4014890唉1巴道路给排水围墙碍等室外工程罢项版1靶1500000岸1500000芭2背绿化工程按扳6442凹45跋289890按19229*3盎3.5%=64凹42扒3懊室外供电安装工罢程敖项啊1背2000000氨2000000拌4八供配电增容费（爸贴费）奥KW柏3000案75捌225000靶直接费小计柏1867008霸86.5哀五、敖管理费懊6344623叭.07按1坝建设管理费版

6、元安1867008佰86.5办0.017佰3173915把.07把按直接费计1.败7%爱2蔼销售管理费氨元阿3170708傲00败0.01皑3170708唉销售额为计算基碍数1%半六霸税费盎1754203邦4爱1巴营业税及附加碍元坝3170708吧00爱0.055叭1743889坝4扳销售额为计算基背数5.5%搬2俺建筑面积测量费阿套巴573把100稗57300靶单元套数为计算挨基数爱3瓣房屋竣工登记费瓣套暗573跋80哀45840跋单元套数为计算哎基数拌七把利息案7203128瓣.5巴1暗利息（按年利率稗均衡投入）肮元柏1哎7203128隘.5邦7203128懊.5巴按直接费计癌八癌不可预见

7、费案5601026隘.596袄1隘不可预见费啊元捌1867008隘86.53熬0.03凹5601026阿.596扒按直接费计3%哎合 计伴2233916傲98.7板其中建设期贷款隘利息估算如下（埃建设期两年，按袄年均衡投入，年傲利率5.85%袄）：罢按35%自有资颁金，即贷款额为鞍1867008邦86.5吧哀65%=121瓣355576.氨2（元）安各年贷款本金：稗1213555鞍76.2扳阿2=60677凹788.1（元百）瓣第一年贷款利息颁：斑6067778百8.1案隘2翱版5.85%=1摆774825.拜3（元）百第二年贷款利息搬：（佰6067778半8.1+177耙4825.3+叭60

8、67778埃8.1傲跋2）佰肮5.85%=5奥428303.挨2（元）挨建设期贷款利息挨合计为：720鞍3128.5元般经估算本项目投肮资额为RMB颁2233916挨99搬元，即RMB2疤2339.2万昂元，2929.翱4元/平方米。爸（二）收入估算耙：啊根据提供的数据坝收入估算表如下笆：绊序号唉项目芭单位哎数量埃单价（元/平方岸米）柏合价（RMB元拔）暗1埃住宅绊平方米柏54258颁2600摆1410708懊00把2把商业靶平方米搬22000搬8000案1760000哀00白合计拔3170708板00八经估算本项目收拜入额为RMB半3170708拔00安元，即RMB3艾1707.1万扒元，4

9、157.巴9元/平方米二、财务评价：蔼利润计算表(损瓣益表)：百序号矮项目名称巴单位岸金额安计算方法案1鞍项目成本拌万元斑22339.2氨投资估算背2绊资金筹措伴万元案22339.2哀2.1八资本金捌万元埃7818.7熬2.2氨借款案万元盎14520.5挨3霸经营收入袄万元摆31707.1扮收入估算按4跋利润总额般万元爸9367.9翱3-1跋5捌所得税疤万元啊3091.40拌7佰4挨奥33%拜6班税后利润唉万元摆6276.49俺3坝4-5柏7案投资利润率摆%胺41.9肮4岸靶2霸8岸资本金利润率翱%皑80.3叭6板伴2.1现金流量表：爸按投资在建设期阿两年内均衡投入半，三年内全部销扒售完，销售

10、率分般别为30%、5拔0%、20%，昂项目全部现金流背量表及内部收益半率试算如下：矮单位：RMB万凹元袄序号办项目肮合计办年份笆1靶2翱3懊销售率佰30%爱50%笆20%哎1邦现金流入坝31707.1澳9512.13暗15853.5叭5搬6341.42伴1.1败销售收入埃31707.1靶9512.13肮15853.5吧5俺6341.42傲1.2唉其他收入瓣0氨2爱现金流出皑25430.6班07疤12097.0疤221搬12715.3盎035扒2.1蔼开发投资经营柏22339.2矮11169.6暗11169.6暗2.2疤所得税败3091.40巴7胺927.422疤1氨1545.70爸35蔼618

11、.281拜4胺3背净现金流量芭6276.49癌3懊-2584.8班921百3138.24啊65蔼6341.42笆4澳累积净现金流量拔-2584.8俺921奥553.354熬4懊6894.77叭44案5阿折现系数(i=耙10)艾0.909癌0.826稗0.751叭6稗折现净现金流量办5420.50挨0265白-2349.6疤66919袄2592.19蔼1609懊5177.97摆5574挨7癌累积折现净现金笆流量哀-2349.6澳66919翱242.524笆6901傲5420.50扒0265拔8搬折现系数(i=靶130)阿0.435邦0.189隘0.082盎9哎折现净现金流量熬-11.303般03

12、5败-1124.4拔28064爱593.128邦5885把519.996氨44白10捌累积折现净现金拜流量阿-1124.4澳28064矮-531.29背9475班-11.303百035八11昂折现系数(i=般125)哎0.444凹0.198拜0.088按12笆折现净现金流量八31.7256佰746爸-1147.6隘92092哎621.372败807安558.044拜96坝13阿累积折现净现金胺流量爸-1147.6艾92092凹-526.31哎92854扳31.7256扮746鞍由上表基准收益版率为10%时,埃财务净现值FN按PV=翱5420.5万拌元0哎静态投资回收期叭P1=2-1+翱2584

13、.89版21拌癌3138.24捌65=1.82蔼(年)氨动态投资回收期芭(i=10%)吧 P=2-1岸+2349.6暗66919矮跋2592.19靶1609=1.澳91(年)凹内部收益率FI捌RR= 128岸.687%摆10%搬 ,用插入法计靶算公式如下:霸 (FIRR-佰125%)柏鞍(130%-1扮25%)=31癌.725674罢6板胺31.725般6746-(-罢11.3030白35)搬三、不确定性分哎析：笆财务分析中的主扳要变量为投资中把的土地成本、建哎安成本和收入中氨销售单价盈亏平衡分析：澳盈亏平衡销售单耙价=项目总投资唉/可出售面积=奥22339.2版凹76258=2版929.4（

14、元袄/平方米）敏感分析：碍以项目成本和经安营收入为变量，坝设其变化率按下隘表：翱变化率拜基数拌变化1挨变化2翱变化3拔项目成本捌0皑10%安5%懊-5%盎经营收入啊0啊-5%扒2%靶-10%奥按上表变化率投蔼资利润率和资本霸金利润率变化如伴下表：昂序号俺项目名称按单位耙基数埃变化1半变化2半变化3柏1柏项目成本安万元翱22339.2蔼24573.1百2蔼23456.1拔6叭21222.2扒4奥2安资金筹措绊万元啊22339.2扒24573.1凹2办23456.1凹6拔21222.2百4八2.1把资本金懊万元氨7818.72斑8600.59坝2扳8209.65傲6班7427.78懊4百2.2颁借

15、款扮万元唉14520.4澳8搬15972.5氨3板15246.5啊04笆13794.4敖56皑3办经营收入般万元跋31707.1笆30121.7稗5邦32341.2靶42拌28536.3败9爸4昂利润总额敖万元傲9367.9岸5548.62哀5佰8885.08啊2瓣7314.15柏5败所得税爸万元稗3091.40爸7盎1831.04拔6半2932.07吧706罢2413.66艾95凹6皑税后利润凹万元懊6276.49哎3跋3717.57罢9颁5953.00耙494班4900.48暗05般7白投资利润率拌%八0.41934挨81挨0.22580八1瓣0.37879邦525暗0.34464搬552

16、3瓣8霸资本金利润率稗%胺0.80275傲2阿0.43224哎7啊0.72512澳234般0.65975罢0001四、风险管理：氨（一）在工程实疤施阶段风险源主啊要有：业主的政坝府，资金筹措机澳构，工程项目组耙织，当地条件（吧包括政治、经济懊、劳工和环境条袄件等），施工和柏合同规定，后勤凹供应，工程预定翱时间和估算费用耙，通货膨胀和信皑贷风险，汇率变埃化，不可抗力等按。唉（二）败风险规避措施扮： 盎1、确定风险的捌类型；伴2、风险分析，安即确定风险量。按根据同类型工程安进行预测分析风奥险出现的频率及斑损失量等啊3、风险控制，扳即采取措施降低八风险量，自己承邦受的风险作为重按点控制；矮4、风险转

17、移，鞍根据实际情况可吧以将风险转移给阿保险公司（物资绊保险、人员伤亡袄保险和责任保险半）五、进度计划：伴建设期两年，分澳为两个标段同时办施工，施工总进隘度按季度安排如哎下表：哀序号疤分部工程拔1绊2案3绊4奥5白6翱7版8罢1扮基础工程拌2背主体结构拜3摆内外装饰埃4班门窗安装捌5办屋面工程氨6颁水电安装皑7爱电梯安装柏8岸室外配套阿9熬室外配电笆10把绿化工程傲11按竣工清理班六、爱管理措施及建议懊：皑（一）工程进度隘控制：霸1、在合同中明拔确工程各节点的爱时间要求，若延暗误要有相应的处啊罚措施；埃2、施工单位要俺根据合同要求及吧自身优势，结合耙现场条件，在施爸工组织设计中详拌细排出施工进度

18、奥计划（同时包括澳劳动力计划、机奥械设备供应计划爱、材料供应计划翱等）及保证计划版落实的各项措施把（要考虑雨季施芭工、冬季施工等皑各方面因素）。哀3、在施工过程稗中，监督施工单吧位按照合同及施凹工组织设计要求翱落实各项进度要胺求。按程序话的阿检查，及时发现把偏差，及时纠偏柏。以确保工程在柏计划工期内竣工八。佰（二）工程质量傲控制：笆1、审核施工单摆位施工组织设计坝：质量管理组织绊要健全、项目部班管理人员齐全、坝质量控制程序要袄清晰、质量责任吧制落实到位，分肮工明确、各工序胺施工质量保证措奥施表述清楚，对霸质量通病（特别岸是渗漏问题）有绊针对性的防治方碍法、措施。案2、对于监理单巴位：审核监理规

19、艾划、监理实施细巴则，督促监理按罢监理合同及监理搬实施细则要求对俺工程进行监督管八理。安3、工程部人员鞍施工过程中要严埃格按照合同条款耙、施工组织设计澳、施工规范、验案收标准对照检查爸工作。要参加本败工程所有单位工肮程的分项分部及皑隐蔽工程验收，癌与监理单位一起蔼对分项分部工程柏的质量进行验收敖。分部工程以上疤的验收，工程部巴经理要参与组织疤验收。唉4、施工过程中矮应采取先样板后笆大面积施工的方瓣法。坝（三）工程造价扮及合同管理：伴1、唉分解造价控制指懊标办：由各专业管理氨工程师、预结算叭工程师对确定的八投资控制指标进案行具体分析，将袄总的投资控制指靶标分解到各专业瓣分包工程的每一板子项。造价分解皑控制指标应由项百目部相应责任者罢（各专业负责人靶）通过审查设计靶标准及用料，通颁过严格的招投标傲争较低的价格条绊件来实现，并由岸预结算工程师根班据造价分解控制颁指示表监控每一巴笔费用的支出，翱实现监督管理。拌2、作好工