责任成本管理操作指导书

1、 文件编号文件类型房地产管理手册文件名称责任成本管理操作指导书第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 9 页责任成本管理操作指导书编辑 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的为提高公司成本管理水平，落实成本责任、有机协调的成本管理间配合，特制定本操作指导。适用范围本操作指导旨在为公司建立责任成本体系，适用于项目公司成本过程控制。术语和定义支持于工程成本管理规程责任成本：房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程决定了成本，为了便于成本管理，须对成本进行分类和分解，与各责任部门关联。费用：指营销费用、管理费用、财务费用、其它费用。目标

2、成本：是用来指导设计、工程采购、工程实施中的成本控制的指标性文件，包括估算成本、概算成本、目标成本。动态成本：指当前工程项目中最新的、即时的成本。职责项目公司成本部：负责分解和编制责任成本。区域公司各责任部门：负责贯彻落实责任成本。区域公司总经理负责批准各部门责任成本指标。负责批准各部门考核结果。工作程序建立责任成本体系房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作与有机协调。公司责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。公司责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。责任成本体系组成要素责任

3、主体：以公司设计、工程、营销、成本、财务等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。责任目标：按公司成本管理宗旨：以性价比最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本

4、分析报告。责任成本体系之要素概括表责任范围 责任主体 配合部门评价部门土地开发部财务部报批报建费开发部工程部、设计部财务部建造成本 责 任 目 标1、建造内容、建筑形式合理化设计部营销部区域公司职能部门2、结构指标合理化及施工图质量设计部区域公司职能部门3、现场成本管理、施工质量与效率工程部成本部销售费用营销部 财务部管理费用各职能部门财务部责任成本体系的范例主导部门配合部门反馈指标考核部门土地获得成本开发部每平米地价土地获得时间区域公司财务部开发前期准备费-报批报建费开发部工程部报建费用节减率财务部、人事行政部-设计费设计部工程部每平米设计费成本部、人事行政部-咨询费成本部工程部财务部、人事

5、行政部-三通及临时设施费工程部主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）: 规划设计设计部营销部工程部规划设计周期成本部、人事行政部 结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本部每平米含砼量成本部 招标及签约成本部工程部招标比率区域公司财务部、人事行政部工程部最低价定标比率区域公司财务部、人事行政部 材料采购招标中心、成本部工程部甲定材料占造价比率成本部、人事行政部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本部、人事行政部 工程签证工程部工程部签证比率成本部、人事行政部 工程结算成本部结算错漏率区域公司财务部、人事行政部开发间接

6、费 -工程管理费工程部成本部每平米管理费区域公司财务部、人事行政部 -利息财务部 -营销支持费用营销部每平米营销费管理费用各部门人均行政费用区域公司财务部、人事行政部每平米管理费用人均销售收入销售费用营销部每平米销售费用区域公司财务部、人事行政部每平米广告费用人均销售员面积税金项目公司财务部实际交纳税率区域公司财务部、人事行政部物业经营损益物业管理公司物业实际盈亏额区域公司财务部、人事行政部上表为建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围 责任成本体系建立程序由项目公司总经理牵头，成本部具体组织，按本指导划分责任成本范围，确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责。各部门可

7、根据本指引选择、调整具体反馈指标，可自行协商确定反馈指标的合理区间。经各部门讨论、项目公司总经理审核，报区域公司总经理批准，整理形成适用于本公司的“责任成本管理办法”，并在公司内作普及宣传和具体执行。 根据本公司管理能力和项目情况，制定适用于本公司的阶段性目标，形成各部门责任成本明细表，并报区域公司总经理批准。责任成本考核在项目公司总经理的组织下，定期对责任部门的成本完成指标进行考核。考核结果作为部门绩效考核的重要依据之一，报区域公司人事管理部门，并经区域公司总经理批准。支持性文件工程成本管理规程记录 HYPERLINK l 各部门责任成本明细表 各部门责任成本明细表各部门责任成本明细表（参考

8、）反馈指标单位计算公式备注土地获得成本每平米地价元/平米=土地获得成本/总建筑面积与听证会通过时的指标相比较土地获得时间天从购地签约到土地按约定使用功能落实到公司名下时为止。与听证会通过时的指标相比较开发前期准备费-报批报建费报建费用节减率%=（按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建费）/按政策应交纳费用报批报建费可用广义概念，将土地出让金等包括在内。-设计费每平米设计费元/平米=设计费总额/总建筑面积可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观设计费-三通及临时设施费每平米三通费用元/平米=三通费用总额/总面积数每平米临时设施费元/平米=临时设施费用总额/总建筑面积主体建造成本 (主体建

9、筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计规划设计周期天自土地协议签署日（或上一期动工之日）至施工图完毕之日可区分为规划方案周期和方案实施周期结构安装设计每平米钢筋含量公斤/平米=钢筋总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构、屋面的钢含量每平米含砼量立方/平米=砼总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构、屋面的砼含量，注明砼标号。招标及签约招标比率%=通过招标定价的合约总额/造价总金额也可按合同次数来统计。最低价定标比率%=最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额 材料采购甲定材料占造价比率%=甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程成本总额统购材料购买率%=参与区域公司统购的材料金额/统购品种的材料总额 设计变更变更比率%=设计变更造价总额/工程造价总额可分类计算设计错漏、市场变更、客户要求的变更比率 工程签证签证比率%=现场签证的成本总额/工程造价总额 工程结算结算错漏率%=（甲乙方结算价格 - 审核后结算价格）/审核后结算价格开发间接费-工程管理费每平米管理费元/平米=项目工程管理费总额/项目建设总面积-利息-营销支持费用每平米营销费元/平米=项目营销费用总额/项目建设总面积管理费用人均行政费用元/人=行政费用总额/当年加权总人数每平米管理费用元/平米=管理费用总额/当年结算面积人均销售收入元/人=销售收入总额/当年加权