陕西裕丰源房地产开发有限责任公司普惠小区建设项目

1、精选优质文档倾情为你奉上精选优质文档倾情为你奉上专心专注专业专心专注专业精选优质文档倾情为你奉上专心专注专业目 录 TOC o 1-2 u 第一章 总论 PAGEREF _Toc h 41.1项目名称及工作阶段 PAGEREF _Toc h 41.2项目编制单位 PAGEREF _Toc h 41.3项目实施单位 PAGEREF _Toc h 41.4可行性研究报告编制依据 PAGEREF _Toc h 41.5研究工作的内容 PAGEREF _Toc h 51.6项目建设地址及建设条件 PAGEREF _Toc h 51.7建设项目规模和建设内容 PAGEREF _Toc h 61.8土地资

2、源利用 PAGEREF _Toc h 61.9投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc h 71.10财务分析 PAGEREF _Toc h 71.11研究结论及建议 PAGEREF _Toc h 8第二章 项目背景及建设必要性 PAGEREF _Toc h 102.1项目实施单位情况 PAGEREF _Toc h 102.2项目背景 PAGEREF _Toc h 102.3项目建设的必要性 PAGEREF _Toc h 12第三章 市场需求分析 PAGEREF _Toc h 153.1房地产市场宏观环境分析 PAGEREF _Toc h 153.2 咸阳市房地产市场分析 PAGEREF

3、_Toc h 233.3项目周边房地产市场分析 PAGEREF _Toc h 313.4项目的SWOT分析 PAGEREF _Toc h 353.5 市场分析结论及项目初步定位 PAGEREF _Toc h 39第四章 建设条件 PAGEREF _Toc h 42第五章 项目建设规模及建设方案 PAGEREF _Toc h 455.1规划设计原则及指导思想 PAGEREF _Toc h 455.2项目规划构思与设计特点 PAGEREF _Toc h 465.3 项目规划规模及构想 PAGEREF _Toc h 475.4 用地指标分析 PAGEREF _Toc h 51第六章 节能节水 PAG

4、EREF _Toc h 526.1国家节能的相关法律及设计规范 PAGEREF _Toc h 526.2项目的节能降耗措施 PAGEREF _Toc h 52第七章 消防和安全 PAGEREF _Toc h 557.1消防 PAGEREF _Toc h 557.2安全 PAGEREF _Toc h 55第八章 环境保护 PAGEREF _Toc h 578.1项目周边环境状况 PAGEREF _Toc h 578.2主要污染源 PAGEREF _Toc h 578.3环境保护执行标准 PAGEREF _Toc h 578.4环境保护措施 PAGEREF _Toc h 578.5项目施工建设过程

5、对环境的影响及相关措施 PAGEREF _Toc h 58第九章 项目的实施进度安排 PAGEREF _Toc h 609.1项目前期工作安排 PAGEREF _Toc h 609.2项目建设阶段计划安排 PAGEREF _Toc h 60第十章 项目初步营销方案策划 PAGEREF _Toc h 6410.1 项目营销策略 PAGEREF _Toc h 6410.2项目营销推广 PAGEREF _Toc h 6510.3 项目宣传媒介 PAGEREF _Toc h 6610.4 项目价格定位 PAGEREF _Toc h 6710.5 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 PAGEREF _T

6、oc h 69第十一章 工程招投标 PAGEREF _Toc h 7011.1投标概况 PAGEREF _Toc h 7011.2招标范围 PAGEREF _Toc h 7011.3招标方式 PAGEREF _Toc h 70第十二章 组织机构及人力资源配置 PAGEREF _Toc h 7212.1组织机构 PAGEREF _Toc h 7212.2人力资源配置 PAGEREF _Toc h 7412.3劳动制度 PAGEREF _Toc h 7412.4人员来源、管理和培训 PAGEREF _Toc h 74第十三章 项目总投资估算 PAGEREF _Toc h 7613.1 项目总投资估

7、算的依据 PAGEREF _Toc h 7613.2 项目总投资估算原则 PAGEREF _Toc h 7613.3 项目总投资估算 PAGEREF _Toc h 7713.4 项目总投资的资金来源 PAGEREF _Toc h 80第十四章 财务评价 PAGEREF _Toc h 8114.1 财务评价原则 PAGEREF _Toc h 8114.2 基础数据测算 PAGEREF _Toc h 8114.3收入估算 PAGEREF _Toc h 8214.4 投资进度 PAGEREF _Toc h 8214.5利润估算 PAGEREF _Toc h 8214.6财务评价指标计算 PAGERE

8、F _Toc h 8314.7财务评价结论 PAGEREF _Toc h 84第十五章 结论及建议 PAGEREF _Toc h 8515.1结论 PAGEREF _Toc h 8515.2建议 PAGEREF _Toc h 86第一章 总论1.1项目名称及工作阶段 项目名称：陕西裕丰源房地产开发有限责任公司普惠小区建设项目 项目类型：可行性研究1.2项目编制单位 西安建筑科技大学1.3项目实施单位 陕西裕丰源房地产开发有限责任公司1.4可行性研究报告编制依据（1）国家发改委的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）产业结构调整指导目录（2011年本）（国家发展和改革委员会）。（3）国家发

9、改委办公厅计办投资20011153号文颁发的投资项目可行性研究指南；（4）国家技术监督局、建设部联合发布的城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（5）陕西省建筑安装工程综合概预算定额；（6）陕西省工程建设其它费用定额；（7）咸阳市城乡建设规划局建设行政事业收费一览表（2008）；（8）项目规划设计方案；（9）项目投资估算所得到的资料；（10）类似工程相关造价费用水平。（11）委托方提供的有关书面材料；（12）其它与项目可行性研究相关的数据和资料。1.5研究工作的内容 本报告的工作内容主要包括项目建设的背景及必要性、产品市场需求分析与建设规模、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、节

10、能节水、劳动安全卫生、组织机构设置、人力资源配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析、风险分析等。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设场址位于咸阳市渭城区文林路中段，东临四季阳光小区，西邻中石油加油站（符合安全距离）。项目用地面积8377m2，场区平面大体呈矩形状。场地内地势平坦，地面无其他建筑设施，无需拆迁。项目地理位置优越，交通便利，无重大污染源，自然环境良好。水源由市政给水管网供给。采用雨、污分流制。污水经处理达标后排入市政污水管网。雨水直接排入雨水管网。由咸阳市电力局在区域的10KV变电站供电，可满足项目供电要求。天然气中压管网已敷设至该区域，可为本项目供气。咸阳市电信局在文

11、林路已设立市话网，计算机系统设局域网及INTERNET宽带接入系统。1.7建设项目规模和建设内容1.7.1建设规模投资规模约15167万元，总建筑面积54000 m2。1.7.2建设内容建设内容共2栋住宅楼，其中1#楼为地上26层，地下1层，共192户；2#楼为地上27层，地下2层，共294户，地下车库面积1970m2。1.8土地资源利用该项目从位置选择、服务范围等方面符合咸阳市城市总体规划咸阳市城市总体规划（2006-2020）的要求。项目土地利用属建设性用地，项目总用地8377m2，总建筑面积54000 m2。项目投资强度为1208万元/亩，对照陕政办发200825号陕西省建设用地指标（2

12、007年版）中“陕西省居住建筑建设用地指标”的有关规定：建设规模或类型（人数）3000，人均建筑面积24平方米，容积率1.27，建筑密度53%，绿地率34%-38%之间。本项目主要技术经济指标如下表所示：表1-1 主要技术经济指标表序号名称数据备注1用地面积12.56亩83772总建筑面积540003建筑物占地面积47804建筑密度57.06%53%5容积率6.451.276绿地面积29327绿地率35%34%-38%8预计入住人口2350人9人均建筑面积22.98241.9投资估算与资金筹措1.9.1投资估算经估算，本项目总投资为15167万元，其中：建安工程费用11840.6万元，其他费用

13、为3326.4万元。1.9.2资金筹措根据国发（1996）35号文国务院关于固定投资项目试行资本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。资金来源主要为：建设单位自筹资金及预售收入。1.9.3资金使用计划项目建设资金按33个月安排投入。1.10财务分析本项目所得税前内部收益率24.22%12%，财务净现值1998.4万元0，静态投资回收期为2.52年；所得税后内部收益率18.59%12%，财务净现值1108.5万元0，动态投资回收期2.68年。因此本项目从财务分析角度是可行的。综上所述，本项目经济可行。表1-2 主要经济数据及评价指标表序号名称单位数值备注1投资总额万元151672建设期月334

14、销售收入万元22202.65总成本费用万元163836销售税金及附加金额万元1808.27净利润万元1998.48静态回收期年2.529动态回收期年2.6810内部收益率%24.22税前18.59税后11财务净现值万元1998.4税前 1108.5税后1.11研究结论及建议1.11.1研究结论本项目的建设是落实国家国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、陕西省国民经济和社会发展第十一个规划纲要和国务院关中天水经济区发展规划、省政府西咸新区规划建设方案的文件精神，要大力发展西咸一体化战略，使得两个城市在资源配置、功能分区、产业布局等方面发挥强大的互补效应，共同推动两市经济跨越式发展，并充分发挥大

15、西安的辐射和带动作用，促进关中经济区的快速发展。因此，本项目的建设是适应当前经济社会发展，促进西咸一体化发展的需要。经研究分析，项目实施符合国家相关政策及企业自身发展规划，建设依据充分，外部建设条件基本得到落实。因此，本项目的建设是必要和可行的。1.11.2建议1、建设项目相关管理单位给予该项目有力的支持，尽快完成项目的立项、审批和资金的落实工作，保证项目的顺利实施，以便项目能按时发挥其功能作用。2、建设项目管理单位要在项目实施过程中加强管理，从成本管理、质量管理及时间管理上确保项目成为优质工程。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目实施单位情况陕西裕丰源房地产开发有限责任公司，是按现代企业制

16、度构建的具有独立法人资格的有限责任公司，法人代表谢学同，注册资金壹仟万元。2.2项目背景2.2.1项目建设满足咸阳市房地产市场的需要目前咸阳市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。 项目的建设是提升咸阳市城市形象和城市发展的需要。近年来，咸阳市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展

17、可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。本项目的建设符合咸阳市的城市规划。将成为城市发展新的坐标，对整个咸阳市的发展起着举足轻重的作用。2.2.2政策背景2.2.2.1西部大开发2000年10月，中共十五届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议把实施西部大开发、促进地区协调发展作为一项战略任务。 2001年3月，通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要对实施西部大开发战略再次进行了具体部署。 国发200033号文件关于国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知明确提出了大力发展西部投资环。随着国家对西部

18、的持续投入,基础设施得到加强，投资环境进一步改善，目前陕西省内十字形铁路交通、米字型高速公路已基本成形，使陕西与全国联系更加紧密。2.2.2.2西咸一体化自西咸经济一体化战略实施以来，咸阳市对外开放不断加深扩大，城市知名度进一步提升，经济社会发展的步伐不断加快，各项工作取得了显著的成效。西咸经济一体化战略的实施对于加快咸阳市经济发展起到了推波助澜的作用，实施“西咸一体化”大都市辐射圈战略，一是可以极大地推进关中城市群向经济一体化方向发展，促进城市间优势互补，保持陕西经济的后发优势和发展潜力；二是可以推动两市经济跨越式发展，并加速构建大西安都市圈经济发展的核心增长；三是可以充分发挥大西安的辐射和

19、带动作用，促进关中经济区的快速发展；四是可以加快“一线两带”建设步伐，促进开发西安、咸阳丰富的土地资源、人力资源和广阔的市场资源的配置和流动，提升西安和咸阳市的城市功能，增强两市的综合经济实力。五是西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势，“西咸一体化”可以借助于关中经济区城市之间的辐射效应，形成陇海兰新经济带上最重要的经济增长。因此，“西咸一体化”大都市辐射圈的形成，不仅对陕西的发展有重要的影响，而且对整个陇海兰新带状区域经济的发展，对推进整个西部大开发的进程都具有十分重大的现实意义和深远的历史意义。2.2.2.3关中天水经济区“关中天水经

20、济区”成渝经济区和北部湾（广西）经济区是国家西部大开发“十一五”规划中提出的三个重点发展经济区。“关中天水经济区”范围包括陕西省的西安、咸阳、渭南、铜川、宝鸡、杨凌五市一区和甘肃省天水市，总面积9.96万平方公里。据报道，关中天水经济区规划编制初步完成，标志着陕西、甘肃两省联手建设“关中天水经济区”工作全面启动。2008年4月底前，“关中天水经济区”半完成规划初稿；2008年6月底前，征求有关方面的意见，组织专家评审，修改完善规划；2008年9月底前，报国务院或经国务院同意由国家发改委审核批准；若经批准，2008年10月，规划将正式实施。整个“关中天水经济区”的总体目标定位是建设成为西部及北方

21、内陆地区的“开放开发龙头地区”，“以高科技为先导的先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型经济核心区，全国综合改革试验示范区。”2.3项目建设的必要性2.3.1项目建设符合国家产业政策2008年以来，中央根据形势变化，适时调整宏观经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。同时，国家出台了减免住房交易税费、调整住房贷款首付比例和利率政策。在中央经济工作会议上还提出了2009年经济工作的五项重点任务，确保在保增长上下功夫

22、。任务中指出，要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。无疑，重中房地产业是国民经济的重要支柱产业，适当调整政策，力保房地产业的健康运行是保障经济稳定增长的重要一步棋。 房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利十保持国民经济的平稳较快增长，有利十满足广大群众的基本住房消费需求，有利十实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”。根据国家产业结构调整指导目录(20011年本)，本项目建设不在限制、淘汰类行

23、业之列。 因此本项目的建设开发能够为咸阳市民提供优美、舒适的居住和生活环境，提升市民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。 2.3.2项目的建设符合地区政策和发展规划自2008年以来，咸阳市为响应国家促进房地产业发展的有关政策，为进一步提高咸阳市市民居住水平和居住质量，促进交易活跃，稳定房地产市场、推动经济社会又好又快发展，出台了一系列意见通知，要求在改革改进现行管理制度和工作规则，提高行政审批效率，规范房地产开发市场秩序，加大行政性收费优惠及财税、金融支持力度，加强舆论引导和行业自律等，较以往规定均有重大实质性突破。这一系列有利政策有利于咸阳市房地产业持续健

24、康发展，有利十推动城市经济又好又快发展。本项目可健全、提升咸阳市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。 2.3.3项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择。 任何一个城市的发展，都要经过一个从初生到快速发展到成熟的过程。咸阳市作为陕西省的重要工业城市，正处十快速发展的时期，这就决定了经济结构和社会结构的调整都要适应快速发展的要求。随着经济结构的改变，工业企业逐步外迁，商贸服务业将会迅速兴起，必然会给城市带来更多的经济发展机遇和就业机遇。同时城市组成结构及人员素质在很大程度上决定了城市的整体形象

25、，是城市发展活力的具体体现。因此加快城市改造增强城市整体活力的重要途径和必然选择。 2.3.4项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要。 房地产建设生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，住宅业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售增长10%，可带动GDP增长0.5%。因此，该项目开发建设项目的实施将极大的促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。 综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活

26、品质，而且对咸阳市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，幸福里项目的开发建设是十分必要的。第三章 市场需求分析本项目的市场分析将从全国房地产环境、西咸两市房地产市场、周边竞争项目及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。3.1房地产市场宏观环境分析3.1.1政策环境受2008年国际金融危机的影响，2009年宏观经济政策以“保增长”为核心。在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下2009年，我国经济走出一个漂亮的“V”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1%），二季度强劲反弹（7.9%），三季度上升（8.9%），四季度继

27、续上升10.7%达到年内峰值，全年GDP增长8.7%，中国经济完成了年初制定的GDP“保八”目标。得益于国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策，我国房地产异军突起，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。从二季度开始，我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现、”房价创新高、豪宅起舞，再次成为房地产市场的主要特征。为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年除了果断出台调控措施，还相继出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自主需求，调控住房的消费结构。总的来说，2009年房地产政策：前期

28、宽松平稳，年底政策突变。（1）金融政策 1）2009年1月3日房贷利率优惠政策四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。标志着宽松信贷政策的开始2）2009年6月19日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知。坚持重点支持借贷人购买首套自住住房的贷款要求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。3）2009年10月20日关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意

29、见在优先保证职工提取个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金的结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。金融政策对房地产的影响：第一：开发企业的投资资金来源增加，充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发；第二：实行适度宽松的货币政策，降低贷款利率，企业的融资成本减少，利润空间加大，企业投资会增加，增加市场供应量，抑制房价的迅速增长；第三：实行适度宽松的货币政策，对房地产市场供求双方都会产生较大的影响。首先，从供给面来看，企业融资变得更加容易，融资成本降低，预期收益增加。市场供给曲线将向右移

30、动，供给增加。其次，从需求面来看，其一，贷款利率下降会降低消费型需求者的消费成本，提高他们的购买能力和激起他们的购买欲望；其二，适度宽松的货币政策会改变消费者对房价的预期，增加限期需求。（2）税收政策2009年5月颁发的关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。2009年12月9日国务院常务会议决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。税收政策对房地产的影响：第一：对开发企业，主要是促进项目开发，打击捂地捂盘、增加供应量；第二：针对个人购房行为，主要是打击

31、短期炒房交易，维护房地产市场的稳定。（3）土地政策2009年9月1日关于严格建设用地管理、促进批而未用土地利用的通知对取得土地满2年未动的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。要求地方政府要加强建设用地批后监督，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。2009年12月17日进一步加强土地出让收支管理的通知明确以后开发商拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”。如果开发

32、商拖欠土地出让价款，不得参与新的土地出让交易。土地政策对房地产的影响：在对房地产市场的调控中，要从供给、需求以及交易程序三方面进行管理，将严厉打击土地被囤积、炒作，促进房地产市场的健康发展，要提高土地供应量；土地供应量的增加，建设时间又有限制，必然促进商品房供应量的增长，大量的商品房入市增加了市场供应量从而有效的抑制房地产价格的泡沫增长，促进房地产市场的良性发展，同时，也在一定程度上遏制了地王的出现，使土地价格处于平稳状态。（4）2010年房地产最新政策 2010年1月10日，国务院办公厅出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”重在加强保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住

33、房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶既未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年3月10日，国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。明确规定：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让价的20%；严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴清出让价款的50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源

34、管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。2010年4月13日，住房与城乡建设部下发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，明确规定未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010年4月15日，国务院下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确规定：第一：购

35、买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款不得低于30%；第二：贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三：对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；2010年新政策对房地产市场的影响：在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有两个：2007年的“9.27政策”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付由原

36、来的40%提高至50%以上。对房地产市场的影响主要表现在：第一，提高入市门坎，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行；第二，短期内抛盘量增加，业主将降价销售。3.1.2 经济环境在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，2009年，我国经济走出一个漂亮的“V”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1%），二季度强劲反弹（7.9%），三季度上升（8.9%），四季度继续上升10.7%，达到年内峰值，09年国内生产总值为亿元，GDP增速达8.7%。从上图可以看出，从06年第三季度开始到07年第二季度，全国GDP增速基本保持上升态势，但从07年第三季度开始，受金融危机的影响，全国GDP增速开始呈下降趋势，一直

37、持续到08年底。09年受国家宏观政策的影响以及4万亿经济投入的刺激，全国GDP增速快速回升，到10年1季度GDP增速已达到11.9%。2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来最高。可见，我国经济经过V字形走势后，现已经进入新的经济发展周期。国民经济的向好为我国房地产市场持续、稳定、健康的发展提供了很好的平台。3.1.3 社会环境经济的快速发展必然带来城市化进程的加快，越来越多的人口向城市集中，需要住房以及相应的市政配套设施，这为房地产行业的快速发展带来机遇，并直接导致房地产投资的增加。国外实践和研究表明，一般

38、城市化水平达到50%后，其发展速度将变缓，预计我国城市化水平达到50%时将在2020年左右，由此看来，近年我国房地产业仍有巨大的发展空间。表3-1 2003年2009年中国城市化进程（%）年份2003200420052006200720082009比例40.5341.7642.9943.944.9445.746.87随着社会、经济、文化的不断发展，人们的消费观念也在不断的变化，人们对生活的质量、品味都有很高的要求，尤其对居住的要求更为突出，因此需要开发高质量的住宅来满足消费者不断增长的住房需求。3.1.4 技术环境目前国家全面推进科学发展观、节约能源、保护环境、实现国民经济协调稳健向前发展的关

39、紧时期。国家提出了建设领域“节能、节地、节水、节材”的四节方针，其中建筑节能排在首位。（1）中水处理系统随着人们生活水平的提高，对小区绿化、景观等要求也随之提高，使得开发商尽可能地增加绿化面积，无形中增加了小区绿化用水量。而传统的污水处理方法和设备不能很好起到节约水资源和节省费用的目的。小区规模化和水处理技术的发展，大幅降低了中水处理系统的初始投资和运行费用，为中水处理系统在住宅小区中的运用提供了可能。通过中水处理系统的利用可以节省大约30%40%的居住区用水量，产生良好的社会效益和环境效益。（2）新风换气系统随着人们对空调的依赖和建筑密闭性的要求不断提高，原有的自然通风的方式已经不适应现代生

40、活方式。而室内环境污染已经被国际卫生组织定位危害人类健康的五大杀手之一，是人类迫切需要解决的问题。设置新风换气系统有利于引入室内新鲜空气，排除室内浑浊气体，达到室内无毒、无害、无异味的效果，赋予房屋“呼吸”功能。另外，新风换气系统的运行可以有效避免开窗产生的能量损耗达到建筑节能的目的。3.2 咸阳市房地产市场分析3.2.1 咸阳房地产市场运行背景分析（1）城市概况咸阳市一个新兴的工业城市，现已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主的工业体系。纺织工业经过50多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全

41、省纺织业的1/3。电子工业作为咸阳的新兴产业，呈现出整体实力较强、技术装备水平较高的良好局面，包括全国最大的彩管厂陕西彩色显像管总厂等13家大中型电子企业集团于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。因此，秦都已被人们誉为“纺织电子城”。经过多年的发展，咸阳已经成为陕西最大的果品生产加工基地，畜产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。（2）城市规划根据咸阳市城市总体规划（2006-2020年），城市未来的空间发展采取“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的发展战略。中心城空间结构“一河两带三轴多中心”（1）“一河”既中心城主河道渭河，在美化城市

42、环境、营造绿色开敞空间中发挥重要作用;（2）“两带”沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”;（3）“三轴”沿长虹路-钓鱼台路、秦皇路-渭河南路、东风路-扶风路等3条主要通道形成联系东西发展的南北向发展轴；（4）“多中心”包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。渭河北片去中心：位于渭河以北、咸阳市的旧城区范围内。这里是咸阳市的政治、经济和文化中心，具有大量区域级和市级的公共服务设施。渭河南片区中心：位于渭河以南地区，是近年来兴起的新的城市中心，也是实现“西安-咸阳”一体化发展的核心区之一。茂陵片区中心：位于以铁路茂陵站为基础发展起来的茂陵组团中心区域，为周

43、边的企业发展提供必要的居住设施和公共服务设施。（3）经济运行经历了2009年经济快速回暖的时期，2009年咸阳市的经济情况与全国以及西安市经济情况走向一致，全社会固定资产投资完成801.5亿元，增长40.7%。09年咸阳商品房交易量达到140.66万平方米，均价3122元/平米。2010年全市经济社会发展的主要预期目标是：全社会固定资产投资完成1040亿元，增长30%。此外，国务院关于天水经济区发展规划及省政府西咸新区规划建设方案的相继出台，泾渭新区、沣渭新区等一系列有利于房地产发展的信号频频传出，可以预见，未来咸阳的房地产市场将迎来稳定、蓬勃、快速的局面。3.2.2咸阳市土地市场分析从上图可

44、以看出：2007年咸阳市共出让商品房建设用地16块，共计1583.99亩，总出让价位78835万元，折合单价49.76万元/亩，2008年在金融危机的影响下出让商品房建设用地9块，共计417.80亩，总出让价为29781万元，折合单价71.27万元/亩，但是2009年在经济回暖以及房地产市场升温情况下，共出让商品房建设用地33块，共计2281.43亩，总共出让价为.29万元，折合单价为81.13万元/亩。2008年出让商品房建设用地的面积仅为2007年的26.38%，但折合单价却比2007年上涨了43.22%，达到了71.27万元/亩。2009年出让商品房建设用地的面积出现了大幅反弹，为200

45、8年的5.5倍，单价也比2008年上涨了13.84%，达到了81.31万元/亩。3.2.3 咸阳市商品房市场分析（1） 供给分析从上图可以看出：从2001年到2002年咸阳市房屋竣工面积变化不太大，2003年有了较大的增幅，比2002年增长了11.42%，2004年增幅有所下滑，只有2.20%。从2004年到2006年增幅逐步增长。2007年增幅剧增到了39.6%，全市房屋竣工面积达到327万平方米。2008年虽然增幅有所下降，但是仍保持了7.40%的增速，全年房屋竣工面积达到351万平方米。（2） 需求分析从上图可以看出：从2001年到2002年咸阳市商品房销售变化不太大，2003年有了较大

46、的增幅，比2002年增长了8.49%，2004年增幅有所下滑，只有1.69%。从2004年到2007年增幅直线上升。2007年增幅剧增到了22.54%，全市商品房销售面积达到98.4万平方米。2008年受金融危机影响，增速仅为11.18%，而2009年，商品房销售面积出现了大幅增长，全年销售量达140.66万平方米，相比2008年增长了28.57%。3.2.4 咸阳市房地产市场特征（1）量跌价涨是目前咸阳房地产市场最为显著的特征西安房地产信息网络数据研究中心统计数据显示：1季度咸阳市房地产市场成交面积同比下滑了11.69%。而房价上涨趋势明显，1季度在售均价为3636元/平方米，同比增长了20

47、%。量跌价涨成为1季度房地产市场最为显著的特征。（2）政策影响职业者持币观望2010年初密集的楼市调控政策，让一线城市的商品房市场开始呈现降温迹象，尤其是北京、上海、广州以及深圳四大房地产市场的商品房市场成交量快速下跌。从1季度咸阳房地产交易情况来看，也受到了楼市调控政策的影响，成交面积同比下滑了11.69%，1季度购房者观望氛围较浓，但是从1月至3月的成交量来看，观望情绪逐步缓解，置业者逐渐入市。（3）刚性需求依然是市场主力从2010年1季度的成交情况来看，目前咸阳市置业人群中自住型需求人群比例依然占有绝对性优势，占有率超过90%，投资消费已不足10%。随着咸阳市房地产环境的不断改善，真正以

48、居住为目的的购买人群逐渐增多，刚性需求依然是咸阳置业群体的主导力量。这种投资少、自住需求高的需求结构的形成，对于房地产产业的健康稳定发展无疑是积极的。（4）80后减成购房主力从购房者的年龄来看，80后的购房者比例逐步增加，1季度25-30岁的中青年置业者占购房者比例的46.70%。出生于1980年以后的年轻人已达到结婚生子的年龄，这部分置业者由于工作、婚房等需求，渐成咸阳市房地产市场的主要购买力。（5）二室热销80-100平方米的二室和110-140平方米的三室是咸阳房地产市场上的主力供给，而从成交来看，也是以2和3的为主。而其中2室户型最热销，销售量占总销售量的55.64%，是所有户型中销量

49、最佳的套型。二室户型面积一般在110平方米以下，总价相对较低，除了价格优势以外，二室户型易租易售也是热销的原因之一。而1季度的购房者年龄以青年为主，这部分置业人群往往经济能力有限，所以二室是其首选的户型。（6）置业热情高尽管1季度咸阳房地产市场成交量下滑，但是购房者的置业热情依然较高昂。西安房地产信息网数据研究中心调查显示：准备购房的置业者比例达到了65%，不准备购房的为35%。基于对房价上涨存在较强的预期，准客户群体购房欲望强烈，置业热情较高，购房需求亟待释放。3.3项目周边房地产市场分析3.3.1渭城区房地产分析（1）渭城区定位长期以来人居氛围仅集中于靠近城内区域的中心地带，老城区的房地产

50、市场发展长期以来停留在咸通路、彩虹路周边，其他区域发展较为缓慢，但随着“强化中心、优化南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的城市发展战略以及西部电子工业组团的规划的提出，渭城区房地产开发也开始走向快车道，目前该区正在朝着功能完善、布局合理、设施齐全、环境优美的现代电子城迈进。（2）发展规划按照咸阳市城市总体规划（2006年-2020年），本项目所在区域规划为住宅用地，故本项目的建设符合咸阳市总体规划。（3）区域配套目前，市区西郊板块完善的交通网络已经形成。珠泉路、玉泉西路、宝泉路、渭阳西路和渭河南的世纪西路形成了“五横”，跨渭河大桥秦都桥（渭河三号桥）跨渭河南北，将渭河两岸的距离拉近。与咸阳东

51、郊、渭河南岸等板块市政配套相比，本项目所处板块的基础设施要比较成熟。区域学校、医院、住宿、餐饮等为市民提供生活保障。各大银行也都在本板块开设有分行，中国移动营业网点、中国联通营业网点，市邮政局等为市民生活提供方便。公交线路通往市区各个地方。（4）区域内房地产发展渭城区发展前景和楼盘升值潜力被众多投资者看好，、博尚新都、先河国际公馆等一大批楼盘在这里集结，而且楼盘品质得到不断提升。咸阳房地产信息网数据研究中心统计数据显示：目前区域内商品房均价4000元/m2，购房群体主要为地缘性客户，周边临近县区居民在城西购买量较其他城区比例高。3.3.2渭城区竞争性楼盘分析 （1）项目名称项目地址古渡公园东2

52、00米开发商亿晟房地产开发公司占地面积58亩建筑面积平方米容积率5.17绿化率21%规划户数1736户型面积建筑形态板式多层、板式小高层销售均价4580元/项目概况东城渭水湾项目是由亿晟房地产开发公司倾力打造的城东高尚生态人居项目，整个项目净用地面积约58亩，总建面积约20万。项目总共规划了1736户，配备了1530个停车位供业主使用，车位配比接近1比1。小区建筑密度仅为21%，绿化率达到了50%。东城渭水湾对项目的定位是引领城东住宅市场的高尚住宅小区，不只先天区位优势明显，在社区内部打造上同样是精益求精，社区环境可以说是十分的舒适。.小区的景观绿化体系十分的完善，中央景观、组团景观与各单元楼

53、前的宅前绿化形成了层次丰富的社区景观感受，让整个社区处处皆景，移步换景。整个项目共由7栋高层组成，项目一期开发的是1#楼，是项目的优势楼王，可以直接一线观看渭河景观。1#楼总高30层，两梯四户设计，两室纯南户型面积约102.18，三室南北通透户型面积约134.57，小区供暖方式采用市政集中供暖，分室控制。小区采取封闭式管理，保安24小时巡防，采用中央闭路电视监控系统，中央消防报警系统，室内可视对讲系统等。小区还采用了备用电力供应系统，宽频、高速INTERNET局域网，园区背景音乐系统系统等。（2）联诚凤凰世家项目名称联诚凤凰世家项目地址渭城区人民东路北门口开发商陕西联合诚信置业有限公司占地面积

54、52703平方米建筑面积平方米容积率6绿化率38%规划户数2600户型面积88.82 -121.23建筑形态板塔结合销售均价4800元/项目概况联诚凤凰世家位于咸阳市人民路东段。南邻凤凰凤凰广场，人民路，北靠民生路，西挨新兴路餐饮一条街，东望抗战路。由陕西联合诚信置业有限公司倾情打造的一中高端住宅小区。联诚凤凰世家占地面积近百亩，总建筑面积约36万平方米，集商业金街、大型超市、购物广场、住宅楼、酒店式公寓为一体的城市综合性住宅小区。小区由13栋高层组成，楼层从29层-33层不等，四周设计了长达1200米商业金街，全部入住后将达到3000户，是陕西联合诚信置业有限公司倾情打造的，人民路上首席大盘

55、。小区环境闹中取静，出则繁华，入则宁静。小区周边配套非常完善，坐拥“一湖、一心、两带、四公园、六广场场”，一湖即全长5500米，水面宽度在350400的咸阳湖生态景观长廊;一心指规划面积5平方公里的奥林匹克体育运动中心；两带以渭河、沣河为中心的城市景观带和城市休闲带；四公园指古渡公园、森林公园、渭滨公园、和占地面积超过6600亩的中央三角洲湿地公园。六大广场环绕周围，门口的“凤凰广场、车站广场、西边的人民广场、南边的统一广场和钟楼广场，和即将启用的清渭楼广场”。 红花绿草，大水大绿遍布在小区周围，呼吸自然，畅饮绿色，仿佛置身在一个天然的大氧吧里，让您在繁忙的工作之余，感受生活的舒适与惬意！ （

56、3）博尚新都项目名称博尚新都项目地址咸阳市朝阳二路中段开发商咸阳渭建房地产开发有限公司占地面积33350平方米建筑面积平方米容积率2.6绿化率35%规划户数1150户型面积80-112建筑形态板式多层、板点结合高层销售均价4400元/项目概况博尚新都地处省重点高新技术开发区-咸阳城东核心腹地，这里有咸阳市即将动工建设的规模巨大的咸阳航空工业园区，也是即将兴建的西安大都市圈向西延伸的主要地带。博尚新都由咸阳渭建房地产开发有限公司投资开发，小区建筑结构由多层、小高层、高层住宅相互搭配，户型新颖大方。项目距咸阳市中心约3分钟车程，交通便利，5路、14路、18路、39路的等多条公交线路经过，交通十分便

57、利；周边教育资源富足；小区周边住宅环境、商业氛围浓厚，超市、餐饮近在咫尺。小区供暖采用清华同方水源热泵中央空调系统，节能环保，冬夏两用，室内温度随意调节，经济实惠。 （4）先河国际公馆项目名称先河国际公馆项目地址咸阳市抗战路和民生路的东南角开发商陕西宏方置业有限公司占地面积20亩建筑面积70000平方米容积率5.2绿化率30.2%规划户数1333户型面积60-130建筑形态板楼,塔楼,板塔结合,高层销售均价3800元/项目概况项目位于抗战路和民生路的东南角，是宏方置业暨先河国际社区之后在市中心倾力打造的现代公馆生活社区，小区周边生活配套十分齐全，医院、学校、超市、银行等一应俱全，交通也是十分的

58、便利，有1路、59路等多条公交线路方便您和家人出行。小区整体占地20亩，由四栋高层组成，总建筑面积约7万平方米，绿地率30.20%，建筑布局坐北朝南，小区主入口在抗战路上，大门采用的是人性化的人车分流的设计方案，一进小区，首先是规划的是咸阳首家音乐喷泉，旁边配有绿色廊架让您回到小区仿佛置身于公园之中，再往进走就是小区的主景观区，设计的是坡地式水系景观，上边还配有休闲平台以及绿化，让您和家人在在工作之余可以漫步其中。小区的配套也是十分齐全，双气到位，地敷式采暖，地上、地下停车位，太阳能公共照明、并在临街设计有商业裙楼，使您充分享受生活的便利，小区采用的是全封闭式管理，设计有八大安防系统，如周边红

59、外线对射系统，视频监控系统，防攀爬系统，24小时电子巡更系统，楼宇智能可视对讲系统，紧急求助等，使您在这里住的安心、放心小区采用极具艺术、品质感的现代建筑风格，气质高贵而内敛，并蕴含优雅而不动声色的文化气息。 楼体建筑以2梯4户以及2梯6户为主。部分架空、设计有空中花园，并在里边设计的有阅览室、健身房、乒乓球室等。 在户型设计方面，充分考虑采光通风原理，明厨明卫无暗房设计，动静分区、干湿分离、私密性、归属性等各种居住需求充分得到满足，并在每间卧室设计有新风系统。在空间设计中细化功能分区，最大限度的提升了生活品质，使您的日常生活更加随性自在。彰显现代公馆生活标准。小区在户型设计上从一室到四室，面

60、积从60到130平方米. 3.4项目的SWOT分析3.4.1 项目优势分析（1）开发商实力雄厚，管理科学高效本项目的开发商实力雄厚，信誉良好，公司聚集了一批富有经验的工程技术人员和房地产开发经营管理人员，建立了一套科学、高效的管理制度，形成了完善的项目开发、工程管理、经营销售、财务管理及房地产物业管理等运作体系，具备了成功开发本项目的软实力。（2）项目地理位置优越项目位于咸阳渭城区文林路，该地区地处咸阳市有发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。（3）项目土地资源丰富根据咸阳市总体规划，项目区附近几乎全为住宅建设用地。（4）项目的整体规划优势项目坚持“以人为本”的设计理念，房屋建