深圳投资环境分析

1、 PAGE PAGE 42目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc133837491 爸1.癌昂城市房地产市场阿宏观背景分析与伴评价懊 PAGEREF _Toc133837491 h 碍5 HYPERLINK l _Toc133837492 拜1.1埃扮城市概况及特征半 PAGEREF _Toc133837492 h 肮5 HYPERLINK l _Toc133837493 坝1.2靶伴宏观经济运行状疤况敖 PAGEREF _Toc133837493 h 皑5 HYPERLINK l _Toc133837494 摆1.3把氨城市规划与建设懊 PAGEREF _To

2、c133837494 h 奥8 HYPERLINK l _Toc133837495 般1.4爱拜宏观政策啊 PAGEREF _Toc133837495 h 白10 HYPERLINK l _Toc133837496 八2埃版城市房地产市场跋发展状况分析与扒评价案 PAGEREF _Toc133837496 h 鞍12 HYPERLINK l _Toc133837497 疤2.1捌搬土地市场佰 PAGEREF _Toc133837497 h 埃12 HYPERLINK l _Toc133837498 哎2.2傲蔼房地产总体市场啊 PAGEREF _Toc133837498 h 搬13 HYPER

3、LINK l _Toc133837499 柏2.3扳奥住宅市场拌 PAGEREF _Toc133837499 h 瓣16 HYPERLINK l _Toc133837500 案2.4癌扮写字楼市场俺 PAGEREF _Toc133837500 h 拌20 HYPERLINK l _Toc133837501 瓣2.5疤阿商业营业用房市俺场百 PAGEREF _Toc133837501 h 八24 HYPERLINK l _Toc133837502 懊2.6袄霸二手房市场蔼 PAGEREF _Toc133837502 h 般27 HYPERLINK l _Toc133837503 斑2.7隘笆城市

4、房地产市场搬发展趋势预测哎 PAGEREF _Toc133837503 h 扮28 HYPERLINK l _Toc133837504 坝3肮叭城市房地产行业鞍发展与市场竞争把分析板 PAGEREF _Toc133837504 h 爱29 HYPERLINK l _Toc133837505 袄3.1叭啊房地产行业发展败现状及趋势板 PAGEREF _Toc133837505 h 唉29 HYPERLINK l _Toc133837506 肮3.2啊摆城市房地产市场稗竞争格局分析柏 PAGEREF _Toc133837506 h 按29 HYPERLINK l _Toc133837507 扮3.

5、3邦把典型企业及典型瓣项目斑 PAGEREF _Toc133837507 h 吧29图 表 目 录TOC h z t 图表目录 c HYPERLINK l _Toc133837518 癌图笆1 -1肮：靶2000-20般04挨年深圳市把GDP啊 PAGEREF _Toc133837518 h 捌5 HYPERLINK l _Toc133837519 白图办1-2跋：傲2000-20挨04癌年深圳市人均扒GDP阿 PAGEREF _Toc133837519 h 唉6 HYPERLINK l _Toc133837520 搬图盎1-3蔼：佰2000-20艾04暗年深圳市三次产把业结构扳 PAGERE

6、F _Toc133837520 h 隘6 HYPERLINK l _Toc133837521 案图阿1-4肮：坝2000-20按04按年深圳市全社会啊固定资产投资爸 PAGEREF _Toc133837521 h 氨7 HYPERLINK l _Toc133837522 胺图爸1-5隘：胺2000-20绊04白年深圳市人均可艾支配收入和人均阿消费性支出埃 PAGEREF _Toc133837522 h 阿7 HYPERLINK l _Toc133837523 胺图艾2-1懊：俺2004-20扳05伴年深圳市土地交拌易价格指数办 PAGEREF _Toc133837523 h 耙12 HYPER

7、LINK l _Toc133837524 扳图癌2-2颁：皑2000-20斑04吧年深圳市房地产瓣开发投资额及其版增长率颁 PAGEREF _Toc133837524 h 安13 HYPERLINK l _Toc133837525 挨图罢2-3瓣：巴2000-20癌04阿年深圳市商品房斑建设情况颁 PAGEREF _Toc133837525 h 稗14 HYPERLINK l _Toc133837526 肮图颁2-4柏：扳2000-20哎04绊年深圳市商品房绊供求比坝 PAGEREF _Toc133837526 h 艾14 HYPERLINK l _Toc133837527 癌图艾2-5懊：班

8、2000-20埃04扒年深圳市商品房搬销售面积和空置啊面积爱 PAGEREF _Toc133837527 h 败15 HYPERLINK l _Toc133837528 扳图懊2-6拌：敖2000-20隘04蔼年深圳市商品房靶销售价格凹 PAGEREF _Toc133837528 h 吧16 HYPERLINK l _Toc133837529 扮图按2-7坝：啊2000-20袄04拔年深圳市住宅开拌发投资额及其增凹长率班 PAGEREF _Toc133837529 h 瓣16 HYPERLINK l _Toc133837530 办图扳2-8瓣：皑2000-20斑04瓣年深圳市住宅建班设情况皑

9、PAGEREF _Toc133837530 h 搬17 HYPERLINK l _Toc133837531 八图白2-9碍：扳2000-20奥04罢年深圳市住宅供安求比拜 PAGEREF _Toc133837531 h 敖18 HYPERLINK l _Toc133837532 岸图傲2-10吧：伴2000-20版04袄年深圳市住宅销碍售面积和空置面把积斑 PAGEREF _Toc133837532 h 笆18 HYPERLINK l _Toc133837533 柏图啊2-11盎：疤2005疤年前三季度深圳翱市住宅各区销售扒面积比例奥 PAGEREF _Toc133837533 h 奥19 H

10、YPERLINK l _Toc133837534 百图哎2-12唉：半2000-20八04按年深圳市住宅销阿售价格搬 PAGEREF _Toc133837534 h 傲19 HYPERLINK l _Toc133837535 胺图芭2-13蔼：芭2000-20柏04奥年深圳市写字楼哀开发投资额瓣 PAGEREF _Toc133837535 h 艾20 HYPERLINK l _Toc133837536 八图袄2-14罢：白2000-20岸04阿年深圳市写字楼瓣建设情况柏 PAGEREF _Toc133837536 h 罢21 HYPERLINK l _Toc133837537 摆图岸2-15澳

11、：搬2000-20皑04癌年深圳市写字楼罢供求比熬 PAGEREF _Toc133837537 h 版22 HYPERLINK l _Toc133837538 隘图扒2-16熬：鞍2000-20搬04昂年深圳市写字楼氨销售面积和空置哀面积八 PAGEREF _Toc133837538 h 叭22 HYPERLINK l _Toc133837539 稗图肮2-17罢：暗2000-20皑04岸年深圳市写字楼阿销售价格百 PAGEREF _Toc133837539 h 啊23 HYPERLINK l _Toc133837540 哎图爸2-18鞍：傲2004-20矮05拔年深圳市写字楼盎租金八 PAG

12、EREF _Toc133837540 h 袄23 HYPERLINK l _Toc133837541 芭图氨2-19伴：把2000-20摆04懊年深圳市商业营邦业用房开发投资暗额般 PAGEREF _Toc133837541 h 埃24 HYPERLINK l _Toc133837542 颁图搬2-20袄：扒2000-20氨04拌年深圳市商业营搬业用房建设情况癌 PAGEREF _Toc133837542 h 熬25 HYPERLINK l _Toc133837543 绊图碍2-鞍21板：罢2000-20吧04奥年深圳市商业营颁业用房供求比巴 PAGEREF _Toc133837543 h 皑

13、25 HYPERLINK l _Toc133837544 胺图埃2-22伴：霸2000-20盎04艾年深圳市商业营矮业用房销售面积矮和空置面积班 PAGEREF _Toc133837544 h 半26 HYPERLINK l _Toc133837545 耙图跋2-23爸：瓣2000-20氨04哎年深圳市商业营爱业用房销售价格罢 PAGEREF _Toc133837545 h 胺26 HYPERLINK l _Toc133837546 傲图隘2-24扒：拔2000-20盎04跋年深圳市二手房佰成交面积皑 PAGEREF _Toc133837546 h 矮27 HYPERLINK l _Toc13

14、3837547 绊图按2-25罢：岸2005办年前三季度澳深八圳市二手房交易巴的区域分布肮 PAGEREF _Toc133837547 h 败27TOC h z t 题注 c HYPERLINK l _Toc133837548 八表敖1-巴1疤：重点政策列表巴 PAGEREF _Toc133837548 h 罢11 HYPERLINK l _Toc133837549 板表埃2-1拔：岸2005邦年拔1-9安月深圳全市及各斑区域住宅平均销袄售价格懊 PAGEREF _Toc133837549 h 拔20 HYPERLINK l _Toc133837550 碍表霸2-2疤：深圳市住宅市班场需求量预

15、测氨 PAGEREF _Toc133837550 h 鞍28 HYPERLINK l _Toc133837551 白表八3-1斑：氨2004氨年深圳市住宅住败宅销售面积前摆15百名爱 PAGEREF _Toc133837551 h 俺29 HYPERLINK l _Toc133837552 皑表艾3-2败：哎2004熬年全市住宅销售八金额前拔15哎名伴 PAGEREF _Toc133837552 h 柏29 HYPERLINK l _Toc133837553 绊表胺3-3昂：招商地产开发爱典型项目情况隘 PAGEREF _Toc133837553 h 翱29 HYPERLINK l _Toc1

16、33837554 傲表澳3-4澳：万科地产开发唉典型项目情况皑 PAGEREF _Toc133837554 h 奥29 HYPERLINK l _Toc133837555 搬表班3-5霸：航空城（东部袄）实业开发典型肮项目情况傲 PAGEREF _Toc133837555 h 阿29 HYPERLINK l _Toc133837556 岸表扮3-6爸：华侨城地产开啊发典型项目情况隘 PAGEREF _Toc133837556 h 俺29 HYPERLINK l _Toc133837557 碍表扳3-7盎：闽泰地产开发澳典型项目情况吧 PAGEREF _Toc133837557 h 敖29 HY

17、PERLINK l _Toc133837558 背表哎3-8稗：华侨城地产开巴发典型项目情况傲 PAGEREF _Toc133837558 h 挨29 HYPERLINK l _Toc133837559 摆表蔼3-9斑：佳兆业地产开斑发典型项目情况懊 PAGEREF _Toc133837559 h 翱29案城市房地产市场俺宏观背景分析与皑评价城市概况及特征区位优势明显拌深圳地处珠江三版角洲的前沿，南芭接香港新界，东佰临大亚湾，西抵啊珠江口，北临东啊莞市和惠州市，澳是华南沿海重要案的交通枢纽，共扳有12个口岸，班是中国唯一拥有扒海陆空口岸的城敖市也是内地与香搬港唯一接壤的城盎市。深圳港名列吧世界

18、集装箱大港盎第4位，深圳拥百有中国最大陆路疤客运口岸罗湖口袄岸和陆路货运口罢岸皇岗口岸；广叭深、深汕高速公癌路和京九广深高拌速公路把香港、皑深圳和内陆城市鞍紧密的连接在一隘起。近年来，深板港合作领域从澳“邦三来一补罢”跋发展到基础设施胺、环境保护、高唉新技术产业、金懊融、商贸、交通埃、物流、旅游、敖高等教育、医疗暗卫袄 暗生等领域，基本坝实现了资源、城芭市功能、产业结背构的互补。深港傲一体化为CPE胺A的顺利实施和俺泛珠三角九省区败与香港经济的一绊体化创造了良好澳的基础条件。目瓣前，深港口岸实挨行的24小时通岸关及叭无纸化验放，以翱及西部通道的动拌工，将把深港两伴地更加紧密地连瓣在一起。深圳的

19、按区域优势进一步摆凸现，深圳将成艾为暗香港连接内地以霸及内地连接世界拌的纽带和桥梁。扳宏观经济运行状捌况捌国民唉经济把保持伴稳定皑增长埃从2000年到氨2004年期间埃，耙深圳的澳经济隘保颁持啊快速白增长扳，稗GDP班年平均百增长率耙达柏1颁9.7伴%爸。柏2004按年GDP斑在叭全国大中城市肮中位居熬第五，在珠三角艾城市中巴位居第二，斑仅拔落后于广州。埃图败1挨 岸-1癌：耙2000-20案04年深圳市G扳DP盎数据来源：深圳斑市统计年鉴埃从2000年到八2004年期间唉，案深圳人均GDP拜保持稳定快速增霸长，斑年平均增长率达笆10.5懊%。艾图1-2案：蔼2000-20般04年深圳市人鞍均

20、GDP熬数据来源：深圳稗市统计年鉴摆经济增长由二、芭三产业共同推进爸自2000年以昂来，奥深圳哀加快城市化进程扳的步伐，向国际爸化城市迈进奥。埃第一产业所占比拔重扮逐年下降昂，扒经济增长由背第百二、三产业共同隘推进啊。目前背高新技术产业、哀现代物流业和金熬融服务业是深圳扮三大支柱产业。皑其中敖以高新技术产业扮为主导的工业发肮挥了经济增长的凹龙头作用，芭2004年高新伴技术产业成为第靶一经济增长点，半实现产值320班0亿元，增长2霸8.8%，占规巴模以上工业总产唉值的49.2%半；绊物流、金融为主捌体的现代服务业皑不断凹发展壮大，商贸吧旅游业、房地产蔼业也占据重要份靶额。按图1-安3扮：2叭00

21、0-200安4年深圳市搬三次产业结构鞍数据来源：深圳按市统计年鉴皑全社会固定资产扒投资芭稳步增长，房地班产所占比重开始扳回落傲从2000年到颁2004年期间白，碍深圳市固定资产吧投资一直保持稳瓣定发展，败年平均增长率达拜15.鞍2板%罢。岸从固定资产的构白成来看，巴房地产开发投资扮的比重一直在4暗0.0%以上。坝在宏观调控的影按响爱下，伴深圳俺房地产开发投资败进入理性调整阶俺段，跋基本建设投资逐半渐成为影响固定暗资产投资增幅的胺最主要因素，2皑004敖年房地产奥占败固定资产投资的百比重回落到历史耙最低水平。 昂图1-百4袄：瓣2000-20百04年深圳市袄全社会固定资产扒投资奥数据来源：深圳埃

22、市统计年鉴背居民人均可支配矮收入暗稳定增长，人均坝消费性支出板增长缓慢傲图1-伴5拔：八2000-20鞍04年深圳市办人均可支配收入哀和人均消费性支盎出哎数据来源：深圳敖市统计年鉴哎深圳市居民可支靶配收入保持稳定埃增长，2004袄年城市居民可支暗配收入达275八96元。巴相对于收入的增疤长速度，消费的俺增速昂则比较缓慢，而芭且由于笆居民生活水平提佰高到一定程度后盎消费结构发生转翱变拌，2004年深斑圳市居民佰人均敖消费盎性靶支出比200俺3版年略有下降。城市规划与建设城市规划城市目标定位爸 邦 蔼“爱十一五挨”霸期间乃至今后十挨五年深圳的目标唉定位是：建设亚叭太地区有重要影胺响的高科技城市艾、

23、国际物流枢纽绊城市、国际金融疤贸易和会展中心颁、国际文化信息奥交流中心和国际拜旅游城市。经济发展目标鞍未来15年深圳叭经济社会发展的伴战略目标是：到扳2010年特区爱建立30周年，岸GDP总量比2阿005年翻一番办，人均GDP达碍到1.2万美元翱；到2015年阿，全市GDP超背过1万亿元。从办2006年起，坝经过15年努力把，到特区成立4搬0周年的202按0年，争取人均班GDP达到2万版美元，达到香港摆和新加坡21世哀纪初的发展水平爸。人口控制目标拔 奥 唉“岸十一五班”扒期间常住人口将爸控制在750万般人以内。而20皑20年这个数字败将控制在100搬0万以内。城市总体规划搬总体规划构筑了盎自

24、然生态和人工拔生态两个层次的办空间构架：一是斑城市建设发展用邦地，呈暗“扒W爱”唉字型；二是胺保护型发展用地背，以山体、水系稗、植被和组团分坝隔用地为因素联哀成系统，呈伴“蔼M岸”碍字型。这样做的啊优点是既结合了伴深圳的自然条件俺，又顺应了市场靶条件下的城市开吧发模式，而且保暗证了城市具有良百好的生态环境效案果，最终实现可昂持续发展拔的颁目标。扮城市建设布局结敖构拜以特区为中心，百由北向西、中、扳东三个方向发展跋，形成辐射状的搬城市基本骨架。岸在此基础上，将岸全市划分为9个肮功能组团和6个昂需控制建设规模伴的独立城镇，并疤以组摆团为基本单位进耙行产业布局，使拔各产业区笆像懊颗颗明珠镶嵌于巴发展

25、轴上。靶西部发展轴由特癌区出发沿珠江口巴向广州伸展，为奥深圳市重要的产岸业密集区；中部瓣发展轴向龙华、案观澜方向发展，瓣为深圳肮市的物流走廊，哎并为哀特区中心组团配爸套；东部发展轴吧沿布吉、龙岗一矮线向惠阳方向发哀展，为深圳叭市二十一世纪最爱具潜力的增长点袄。城市交通 HYPERLINK t _blank 拌实施败全面的一体化的绊交通发展战略唉，安构筑以轨道交通拌为骨干、常规公澳交为主体、各种盎交通方式协调发靶展的一体化的交扳通体系。城市轨道交通奥目前，特区内已蔼建成轨道交通一啊期工程。背在柏此百基础上，颁将挨尽快建设轨道二翱期1号线延长段把、2号线、3号把线、4号线延长傲段、5号线工程拔，到

26、2010年扒形成总长约般140公里伴，连接城市中心奥区、次中心和重搬要策略发展区，颁并与城市主要对霸外客运交通枢纽瓣进行良好的衔接搬，能在城市主要按客运交通走办廊提供大运量快翱速交通服务的城澳市轨道交通骨干安网络。拌持续推进轨道交隘通规划建设案，柏开展远景轨道交拜通网络规划，加盎强轨道交通与国蔼家铁路、珠三角哎城际轨道的衔接邦，形成由国家铁瓣路、城际轨道和把城市轨道组成的板多层次轨道交通稗网络格局。拜并爱在此基础上，开啊展轨道三期工程岸建设规划，指导暗轨道三期工程建半设。颁珠三角城快速轨败道交通网络唉珠三角城际快速拔轨道交通网络总熬长约皑600公里搬，估算总投资约傲1080亿元。啊至2020年

27、，哀广东省将建设成柏以广州为中心，暗以巴广州至深圳、广坝州至珠海为两条扒主轴线，以及放办射与环状结合的耙珠江三角洲城际唉快速轨道交通架碍构。其中，广州暗至深圳主轴的规班划是，新建广州拔翱东莞背袄深圳线，全长蔼150公里办左右；广州至珠袄海主轴线连接广佰州吧挨顺德柏跋中山澳靶珠海四市，全长叭180公里版。城市建设盎2004年，深版圳继续实施以环绊境净化、交通畅啊通、社会安宁为伴目标的“净畅宁俺”工程；开展了爸大规模的市容环败境综合整治“梳伴理行动”，共拆叭除乱搭建和影响蔼市容的临时建筑翱物3800多万凹平方米，增加了摆绿地面积，消除瓣了治安和消防等埃隐患；实施“城笆中村”改造工程版，进一步改善了

28、敖城市环境；对特摆区外的宝安、龙哎岗两区实施农村拔城市化工程，拓巴展了城市发展空爸间，促进了特区拜内外协调发展。重点工程耙2004年中心伴区基本建成。会搬展中心、电视中败心、市民广场等颁投入使用，地铁跋一期如期通车，盎蛇口港二期竣工叭，轨道交通二期绊项目获得国家批啊准。扮盐田港三期主体拌工程完工并正式扮投产。盐田港区柏集装箱码头三期敖扩建工程、大铲八湾港区集装箱码坝头一期陆域形成靶工程动工建设；办蛇口港区集装箱哀码头三期工程陆暗域形成和软基加盎固工程完工，5癌#泊位动工；铜爸鼓航道工程按于2004年拌年底正式动工。按117个在建重爸大项目建设进展柏顺利，败2004年艾全年完成投资2凹28亿元，

29、完成白年度投资计划的凹95%。拌小结：受城市中爱心不断西移，以爱及地铁等交通利半好因素的影响，八关外将成为深圳颁房地产市场成未拜来供应和需求的挨热点区域。宏观政策奥2004年以来把，政府出台的一暗系列宏观调控政霸策围绕抑制投资斑过热和房地产投按机，重点集中在敖土地与金融政策挨两个方面。通过扳控制房地产供应绊的源头、加息、盎税收等手段来平霸衡房地产市场供按求。其宗旨在于暗挤掉房地产市场氨的投机泡沫，促拜进房地产市场健奥康有序的发展。土地政策霸2004年以来爸，国家以前所未瓣有的力度大力整瓣顿土地市场，主耙要体现在三个方芭面：杜绝协议出奥让土地、彻查开阿发区与大型项目疤、完善各项土地袄制度。国家颁

30、布拔的土地政策具有哎连续性与整体性懊，旨在通过对土拔地市场的监管力氨度，目的就是为板了从源头上进一稗步规范房地产市捌场的供给，防止哎土地的盲目开发吧以及房地产价格柏的过快增长。金融政策扮2004年4月霸，中央首先通过懊提高存款准备金蔼率控制银行的放罢贷规模，从而有按效癌控制过热行业的按资金源头；其次叭通过调整资本金袄比例，澳进一步抬高过热奥行业的准入门槛盎；最后在200百4年10月和2昂005年3月通熬过利率的杠杆来敖提高贷款的成本柏对房地产市场的霸需求进行调控。税收政策凹2005年5月拜18日稗国税局出台了懊关于进一步加强艾房地产税收管理唉的通知。霸紧接着在背5月27日艾，国家税务总局板、财

31、政部、建设碍部出台了关于芭加强房地产税收皑管理的通知。柏规定搬自挨2005年6月稗1日瓣起，盎购买住房不足2百年转手交易的，碍按售房收入的全稗额征收5%的营半业税；超过2年埃转手交易的，普胺通住宅可以继续巴享受免征营业税拜的优惠，非普通跋住宅则按售房收班入减去购房价款爸后的差额征收营啊业税。爸表1挨-1胺：鞍重点政策列表笆类别半政策名称捌发布日期绊发布机构板政策内容懊土地拌政策扳土地吧71俺号令案2004/3/拔30耙国土资源部氨规定傲8案月阿31鞍日后，不得采用霸协议方式出让经敖营性土地使用权搬 傲关于发布深圳市蔼2005年度公碍告基准地价的通班告办2005/4/办18懊深圳市国土资源坝和房

32、产管理局啊调整后的深圳市笆2005年度公跋告基准地价标准氨金融拔政策哎提高资本金比例百2004/4/扒27昂国务院芭房地产开发项目奥资本金比例从拜20%碍提高到背35%芭及以上鞍 百各金融机构提高澳了存款准备金率柏0.5扮个百分点靶 岸2004/4/爱25翱中国人民银行巴提高了存款准备敖金率斑0.5百个百分点背 肮，控制放贷规模岸上调金融机构存捌贷款基准利率伴 伴2004/10斑/29肮中国人民银行板上调金融机构存半贷款基准利率并板放宽人民币贷款败利率浮动区间和哎允许人民币存款皑利率下浮拔 哎调整商业银行住奥房信贷政策和下般调金融机构超额扳准备金利率佰2005/3/挨16霸中国人民银行隘将现行

33、的住房贷按款优惠利率回归哎到同期贷款利率班水平摆税收傲政策扮关于做好稳定把住房价格工作的按意见凹2005/5/跋11柏国务院蔼6颁月敖1摆日邦起，购房不足岸2拜年转手交易全额敖征收营业税扮交易吧管理般政策稗关于进一步规范拔我市商品房销售办行为的通告懊2005/11肮/11扮深圳市国土资源八和房产管理局安一、案房地产开发企业败与购房者签订的耙“认购书”，应鞍使用全市统一的白示范文本，并通柏过“深圳市一手板房网上销售系统疤”下载 。“认癌购书”签订后，跋不得随意变更或爱解除。二、商品傲房项目取得预售捌许可证后，必须鞍全部即时上网公办开销售。三、房哎地产开发企业不叭得采取“提前登唉记、集中开盘、皑分

34、期销售”的售安房模式。四、严颁禁“炒卖楼花”败行为，房地产经柏纪机构不得代理挨销售尚未办理爸房地产证的二瓣手房。案拆迁靶政策癌深圳经济特区房半屋拆迁管理办法啊2哀004/8/2班6霸深圳市人民政府霸深圳市经济特区霸房屋拆迁补偿安罢置办法癌城市房地产市场般发展状况分析与绊评价土地市场土地市场概述颁深圳总面积19鞍.53亿平方米盎，昂其中爱特区内面积3.爸28亿平方米胺。坝据统计，至20袄04年底，全市爸可建设用地仅余埃200多平方公搬里，且多分布在跋特区外。八从2002年起艾，深圳逐年紧缩佰土地供应，鞍连续三年特区内盎商品住宅土地供傲应为零。 暗2005案年深圳全市计划懊供应土地面积1绊269万

35、平方米懊，94%的供应隘土地在特区外。按商品住宅用地控颁制在80万平方傲米，仅占供应总白量的6%，并且半全部位于特区外班。土地供应案从皑1987年9月颁9日瓣国内首块体现有拌偿使用原则的土拔地在深圳市以协皑议方式出让扳，直到扮2002年7月绊1日百国土资源部招吧标拍卖挂牌出让捌国有土地使用权捌规定正式生效奥的15年间胺，癌深圳的出让方式百一直氨以协议为主班。版2004年深圳按国有土地昂成功出让用地2鞍3宗，成交土地安面积134.4懊万平方米，爱同比增长23.袄5%；扮建筑面积184碍.74万平方米挨，懊同比增长22.八3%。土地成交价格阿图罢2-1岸：拜200哎4肮-200矮5背年深圳市笆土地

36、交易价格指哎数斑数据来源：绊中国房地产信息皑网跋由于深圳连续三巴年紧缩土地供应稗，因此阿土地摆出让袄的总地价、肮楼面价持均持续暗上涨挨。暗2004年土地版出让氨总疤地价40.46碍亿元熬，同比增长37摆.背2凹%；楼面价21癌90吧元岸/罢平方米拜，同比增长12拔.1%。傲小结：安自2002年以吧来，隘深圳市皑逐年紧缩跋土地供应扳，连续三年特区碍内商品住宅土地盎供应为零，特区扮外的龙岗区和宝扮安区成为土地供氨应的白主要区域。半受拜城市中心的西移傲，搬以及轨道交通的皑建设鞍等利好因素的影半响傲，板特区外埃土地价格盎也班逐步耙走高稗。房地产总体市场俺房地产开发投资柏进入理性调整阶百段肮从2000年

37、到昂200斑2熬年期间，霸深圳市房地产开袄发投资保持吧稳步癌增长的势头。癌2002半年是深圳房地产罢投资增速最快的蔼一年，邦房地产投资占固安定资产投资的比把重也达到历史最鞍高。捌针对2002年瓣商品房供应的过版快增长拌的这一班情况澳，深圳市政府白采取了特区内停安止新批房地产用啊地昂并办控制按房地产用地供应白（澳100公顷班左右）等一系列扳宏观调控把措施。笆随着房地产调控隘政策败的出台，傲从2003懊年起矮深圳扳房地产开发投资隘进入理性调整阶把段，肮开发投资额岸增速明显回落，般占固定资产哎投资的比重也开蔼始敖回落。安2004年办房地产开发投资板的办增幅阿仅肮1.6%版，占固定资产投叭资的比重也回

38、落哀到45鞍.0班%以内稗。鞍2005办年胺前班三颁季度，跋深圳耙市累计完成房地哎产开发投资 3斑14.38 亿袄元，同比增长 绊-0.暗3奥%碍，房地产投资规隘模与白2004敖年同期持平。跋图盎2-2颁：碍200叭0疤-200绊4艾年深圳市氨房地产开发投资绊额及其增长率巴数据来源：深圳摆市统计年鉴建设速度放缓隘自200班3凹年以来，深圳市爱房地产开发进入跋理性调整期，袄商品房建设速度澳也相应澳放缓，俺施工面积案和竣工面积暗的增速敖开始埃回落唉。隘2004年扳施工面积坝的半增挨幅仅稗3.0白%氨，而澳竣工面积出现负艾增长，同比下降敖9.奥2坝%。罢 叭2005岸年伴前奥三暗季度唉受宏观调控的影

39、敖响柏，俺深圳商品房施工氨面积和竣工面积傲均出现负增长，蔼分别同比下降般6.5俺%罢和皑5.5案%埃。癌图叭2-3案：唉200叭0蔼-200懊4熬年深圳市矮商品房建设情况俺数据来源：深圳安市统计年鉴阿商品房霸整体班供求关系隘趋于般平衡跋从哎2000柏年扮到2003年挨，深圳市商品房敖市场爱一直呈拌现供摆略摆大于求的态势。熬其中阿2001斑的供求比达到最拌大，此后败受房地产开发奥建设氨速度爸放缓肮的影响扒，阿供鞍求碍比半逐年下降巴。矮2004年扳受霸宏观调控的影响哎，背供求比回落到傲1附近岸，办供求扒基本平衡罢。熬图胺2-4稗：昂200艾0皑-200啊4办年深圳市半商品房供求比注：供求比=竣工面

40、积/销售面积凹数敖据来源：深圳市吧统计年鉴商品房需求旺盛奥自把2000绊年以来癌，唉商品房跋需求保持旺盛，肮销售面积笆持续哀增长靶。皑由于深圳商品房俺市场的需求较真罢实，因此受宏观哀调控的影响不大捌，经历了7-8捌月一段短暂的观艾望期后，自9岸月以来需求转旺爸，销售面积大幅拌增加。半2白005拜年岸全年商品房安销售面积累计靶993.20吧万平方米，同比笆增长败9.3鞍%。伴 蔼在政府严控新增八房地产用地供应瓣和积极消化存量氨土地等政策的作俺用下蔼，昂自按2003年蔼以来般商品房胺建设速度放缓，搬供应肮量保持平稳爱，版因此傲大量癌空置阿商品房得到消化按，扳空置面积与销售稗面积的差距日益捌加大。案

41、截至2005笆年9月底，商品般房空置面积为 奥139.36万柏平方米，同比班下降翱26.5啊%吧。 坝图哎2-5澳：芭200案0扮-200懊4岸年深圳市艾商品房销售面积案和空置面积熬数据来源：深圳巴市统计年鉴蔼自氨2000年跋以来邦，爸深圳商品房销售扒价格敖持续拜上涨靶，耙其中隘2001年是增跋速最快的一年，扒此后矮增速有所回落，扮保持平稳增长罢。矮2005年斑在宏观调控的影罢响下，半商品房鞍供应爱量有所氨减少，然而需求叭保持扳旺盛，导致稗销售价格肮持续败上涨。疤图瓣2-6敖：捌200摆0隘-200暗4摆年深圳市傲商品房销售价格佰数据来源：深圳胺市统计年鉴稗小结：挨由于从2002背年开始拌采取

42、严格的房地颁产用地供应政策皑，深圳扳市袄房地产市场已连靶续多年保持着平办稳、理性的发展啊局面，供求总量板基本均衡，供求颁结构基本合理，邦房地产价格碍保持啊平稳拜上涨矮。凹2005年受宏坝观调控的影响，隘供应略有下降，盎但是需求持续旺败盛，价格大幅上啊涨。住宅市场袄住宅把开发投资傲进入理性调整安期隘图奥2-7般：2耙00澳0肮-200半4鞍年深圳市笆住宅开发投资额隘及其增长率昂数据来源：深圳颁市统计年鉴啊从2000年到扳2003年，深奥圳市住宅开发投澳资一直保持稳定癌增长的势头，占绊房地产市场投资版的比重一直保持稗在65.0%以爱上。受宏观调控翱的影响，200板4年住宅投资额懊大幅回落，占房绊地

43、产市场的比重氨也回落到54.搬4%，进入理性般调整期。疤住宅建设速度放百缓耙自2002年以氨来，深圳市板逐年紧缩土地供矮应，耙连续三年特区内耙商品住宅土地供版应为零。扒受此影响，皑深圳市商品疤住宅建设速度放肮缓，耙主要供应集中于澳关外的宝安区和阿龙岗区。凹从2002年到凹2004年住宅哀施工面积基本稳斑定在2100皑万平方米左右。啊受宏观调控的影拜响，邦住宅安竣隘工面积癌从翱2004年傲开始疤出现负增长埃，办2004年扒同比下降跋10.摆6佰%安。绊 罢图稗2-8邦：肮200袄0啊-200摆4安年深圳市癌住宅跋建设情况败数据来源：深圳白市统计年鉴佰住宅傲供白小于求蔼明显爱从2000年到敖200

44、3年期间啊，深圳市住宅供肮应和需求基本保邦持平衡。在宏观拜调控的影响下，斑自罢2004八年起板住宅竣工面积出瓣现负增长，胺而市场需求持续皑旺盛，因此供求案比氨一路把回落，供小于求氨的态势耙明显氨。把图绊2罢-9挨：挨200半0唉-200哎4板年深圳市拌住宅供求比注：供求比=竣工面积/销售面积绊数据来源：深圳班市统计年鉴傲住宅版需求旺盛，芭销售情况班良好艾自2000年以班来半需求保持旺盛，啊销售面积案持续傲增长靶，空置面积逐年罢下降叭。吧图吧2-10拜：佰200翱0爸-200阿4隘年深圳市坝住宅销售面积和颁空置面积艾数据来源：深圳版市统计年鉴颁2005袄年皑前瓣三暗季度，住宅销售伴面积619.4

45、扮5万平方米，同版比增长8.7半%傲。霸从各行政扒区住宅销售面积敖分布来看，特区拌外置业已渐成主氨流，宝安区已居佰首位占全市销售扮量的29矮%罢；龙岗、福田、蔼南山三区销售量耙占全市的比例均碍接近20拔%暗，居其次巴。袄图半2-11暗：啊200办5案年氨前三季度哎深圳市俺住宅案各区销售面积比霸例按数据来源：深圳阿市统计年鉴啊受住宅市场需求安旺盛白的影响，翱自暗200疤0皑年以来，深圳市拌住宅暗销售价格懊持续爸上涨唉，2001年是懊增速最快的一年扳，此后保持平稳邦增长肮。隘2005爱年耙前版三办季度，耙深圳耙市商品住宅均价扳为 66盎40摆元/平方米，同鞍比上涨12.霸2胺%。分区域看来懊，蔼特

46、区内住宅价格暗基本保持平稳变爸动，特区外岸宝安区和龙岗版区房价增长明显罢较快。癌图背2-12拔：办200邦0-2004爸年深圳市跋住宅销售坝价格摆数据来源：深吧圳市统计年鉴俺表肮2-1熬：挨2005年1-昂9月深圳全市及爸各区域住宅平均熬销售价格哎2005 凹年案 1耙-败9 傲月啊 氨2004 鞍年傲 1八-熬9 肮月半 鞍同比增长率（爸%扮）扒全市按 半66奥40坝591芭9伴12.18蔼罗湖区扒 翱8188板79按90鞍2.49佰福田区搬 吧7947瓣7984皑-0.46癌南山区艾 翱807唉3巴621般2搬29.96般盐田区背 败8111隘8433败-3.82伴宝安区拌 班524袄5袄

47、4015隘30.63百龙岗区俺 疤4943般38稗20矮29.41般数据来源：深圳哎市爸国土资源和半房般屋管理局半小结：八受佰宏观调控疤和土地紧缩供应阿的影响，深圳市俺住宅百开发投资颁进入理想调整阶瓣段，拜建设速度放缓肮。从供应的主要盎区域来看，瓣随着城市中心的百不断西移，以及背地铁等重大交通摆的规划建设，关俺外正逐渐成为住鞍宅开发的热点区办域案。昂由于深圳住宅需耙求较真实，因此傲受宏观调控的影矮响不大，经历了半一段短暂的观望捌期后坝需求巴转熬旺，隘整体爸呈现供不应求的拔态势，价格持续靶上涨。写字楼市场皑写字楼背投资班先抑后扬翱受1999年澳深圳市房地产傲整体开发投资额般大幅增加的影响笆，暗写

48、字楼伴投资额岸在1999年岸达到历年的峰值伴。盎此后白两年连续氨下降，靶在挨2001年凹降哀到摆谷底柏，从岸200俺2斑年埃起芭写字楼市场开始奥复苏，投资额逐鞍年拜增加案。捌图扮2-13颁：肮200笆0-2004爸年深圳市板写字楼开发投资袄额巴数据来源：深圳笆市统计年鉴疤写字楼扮施工面积暗先抑后扬跋受投资额减少的哎影响，在跋1999爸年之后叭的熬两年间深圳市写扳字楼施工面积持百续下降版，把2001般年降到历史最低笆。半此后邦随着写字楼市场版的复苏，耙施工面积矮有所回升俺，竣工面积大幅叭度增加唉。艾图叭2-14稗：氨200阿0-200袄4般年深圳市袄写字楼建设情况爸数据来源：深圳矮市统计年鉴奥写

49、字楼鞍供应摆的阿区域哀及档次矮分布肮深圳鞍写字楼邦在售颁项目绊主要集中在福田笆中心区以及其辐阿射区域。在售项跋目的层次分明，坝中心区均为高档唉项目阿；板次懊中心区以中高档芭商务公寓为主笆；氨南山及其他区域翱多为中低档商务阿公寓。瓣写字楼氨供皑大于安求艾，后市竞争激烈邦自跋2000年以来百，深圳市写字楼版市场基本碍处于扳供大于求的状态爱，把除了在2002捌年由于竣工面积鞍的大幅减少，巴出现办供熬略小于求的情况邦。办2004年深圳蔼写字楼市场利好八不断，CEPA熬实行、西部通道胺正式施工、地铁扒开通、中心区的办建设初具规模，坝吸引了大批国内背外大中型企业入板驻，使得写字楼八市场呈现供需两百旺的势头

50、。但是颁由于搬市场存量巨大，般加上新政的短暂翱影响，后市竞争颁激烈。阿图耙2-15耙：矮200敖0-200芭4搬年深圳市昂写字楼供求比注：供求比=竣工面积/销售面积八数据来源：深圳肮市统计年鉴靶销售面积增加，稗空置面积减少隘图隘2-16罢：2靶00巴0-2004扒年深圳市拔写字楼销售面积翱和空置面积摆数据来源：深圳按市统计年鉴盎自200叭2袄年以来，深圳市啊写字楼需求扳不断增加罢，销售面积保持耙快速增长罢。2004年销傲售面积同比增长艾40.9%。霸与此同时，受旺疤盛需求的影响，阿甲级写字楼坝空置面积不断消安化，空置率呈下拌降的趋势罢，截止2005敖年底约为10.暗0%。哎受宏观调控的影巴响，

51、扳2005年7-罢8月岸写字楼市场经历般了一个短暂的观爸望期，销售面积暗达到跋低谷，但是在摆经济、政策等利搬好因素支撑下半，摆自鞍9耙月以来版市场开始全面回败暖。背2005年背前袄三俺季度柏写字楼癌销售面积18.疤31靶万平方米，比佰2004袄年同期下降八16.安1疤%岸，白但销售价格挨比皑2004靶年同期上涨24斑.奥8哎%绊。啊图靶2-17懊：背200败0-2004半年深圳市爱写字楼销售搬价格阿数据来源：深圳瓣市统计年鉴爱租赁活跃，肮甲级写字楼摆租金癌平稳敖图傲2-1碍8八：肮200绊4-2005凹年深圳市皑写字楼租金八数据来源：版中原（中国）地皑产研究中心败深圳市按甲级写字楼挨租金走势平

52、稳俺。蔡屋围、中心傲区，以及它们周坝边的甲级写字楼八都处于高入住水摆平，不单成为国半内外大中型企业芭入住的首选，而疤且很多中小企业颁也纷纷进驻，使办空置率不断下降绊，创造新低。袄小结：案2004年是深凹圳房地产的案“叭写字楼年跋”皑，迎来了发展的胺最高峰，也给2啊005年带来了柏较大的市场压力瓣。特别是供应方班面，因为存量巨隘大，市场需要时埃间去消化，后市澳竞争更加激烈。安2005年是房矮地产的皑“疤政策年摆”肮。在新政的影响板下，深圳写字楼败市场经历了一个爸短暂的观望期，隘买卖成交在7翱-唉8芭月份达到今年的澳低谷。但在经济败、政策等利好因捌素支撑下，9月埃份市场开始全面氨回暖，预计第四唉季

53、度将迎来今年唉写字楼市场的供澳应与销售高峰期霸。爱商业营业用房市巴场投资额稳步增加绊自2000年以摆来，埃深圳绊市商业营业用房碍投资额办逐年稳步邦增长，艾占房地产开发投懊资的比重跋也碍逐年哎稳步岸增加。板自2004年以爸来，深圳商业营笆业用房投资渐成隘热点。盎图把2-19：扳200肮0-200颁4盎年深圳市佰商业营业用房开岸发投资额鞍数据来源：深圳百市统计年鉴鞍建设班速度拔开始加快板自肮200安4捌年板以来，蔼在零售业对外开搬放、城市化进程白加快盎，百以及班大型商业网点将白受限挨等因素影响下，办深圳商业房地产捌市场加速了发展案的步伐，纯商业袄物业与社区商业扒共同得到大力的把发展。2005凹年白

54、延续2004年扮供应旺盛的势头拌，扮总供应量高达1懊32.89万平暗方米。版图俺2-20斑：跋200颁0-200疤4笆年深圳市唉商业营业用房建柏设情况哎数据来源：深圳八市统计年鉴供大于求凹自2000年以翱来，埃深圳市商业营业凹用房一直保持供斑大于求的状况。敖其中熬以2001年的凹供求比为最大，哀2002年的供按求比为最小。袄图哀2-21邦：2扮00板0-200啊4八年深圳市伴商业营业用房供稗求比注：供求比=竣工面积/销售面积爸数据来源：深圳办市统计年鉴邦销售阿面积快速增长，跋价格平稳上涨矮自2000年以唉来，拜深圳市商业营业澳用房的销售面积盎保持快速暗增长芭。佰主要与近年来深艾圳住宅建设的加碍

55、快有关。在特区摆内外不同片区由白于住宅建设的发百展，新的城市区八域逐渐形成，并瓣由此带动了商业皑物业需求的增长岸。白图背2-22八：邦200碍0-2004伴年深圳市吧商业营业用房销瓣售面积和空置面隘积碍数据来源：深圳班市统计年鉴唉2005年，受吧宏观调控政策以罢及扒土地增值税搬的影响，盎发展商和投资者肮大多处于观望状八态疤，商业营业用房靶成交严重萎缩疤，班销售面积为拜53.48把万平方米，耙同比白下降了7.肮 班%颁。暗但随着深圳城市皑环境的不断改善敖，商业营业用房哎销售价格持续走罢高，全年为15翱611元/平方跋米，同比上涨2捌5.6%。白图巴2-23扮：埃200疤0-2004袄年深圳市癌商

56、业营业用房销蔼售价格凹数据来源：深圳巴市统计年鉴哎小结：斑近几年，胺随着深圳市按特区内外不同片芭区住宅建设的发碍展，新的城市区绊域逐渐形成，由案此带动了商八业营业用房背的发展拌。拜延续着2004艾年商业营业用房般市场供应旺盛发暗展势头，艾2005年翱上市面积达背132.89隘万平方米，其中翱关外的宝安区和案龙岗区扮的供应量大大超按过关内各区,成板为集中放量的新盎兴区域氨。叭受政策的影响，凹销售面积较20绊04年有所下降氨，但销售价格持班续走高。二手房市场扳从2000年到澳2004年期间拔，深圳二手房市皑场保持较快发展败，盎交易量增长迅速熬，年平均增长率爸36.7%。2罢005年前三季班度，二手

57、房交易澳面积588.5班0万平方米，比八2004年同期摆增长12.6%耙。其中二手住宅版交易面积421爱.84万平方米袄，比2004年伴同期增长22.佰4%。拜随着二手房交易耙量的增长，奥截至2005年把9月底，扒二手房和新房交蔼易量搬的隘比例已达到 0拔.85：1。袄从交易的区域分败布来看，罗湖区澳和福田区仍是二氨手房成交的主要瓣区域。巴图邦2-24：2按00佰0-2004隘年深圳市敖二手房成交面积胺数据来源：深圳埃市埃国土资源和房屋唉管理局碍图袄2-25唉：哎200俺5俺年笆前三季度伴深圳市拔二手房交易的区胺域分布背数据来源：深圳袄市袄国土资源和房屋盎管理局佰城市房地产市场半发展趋势预测住

58、宅市场昂从深圳市的城市鞍规划碍、隘土地疤供应情况傲情况可以看出，斑开发的热点区域绊已埃向关外转移，宝翱安区和龙岗区熬已捌成为近期搬住宅供应和需求拌的热点区域。 敖深圳是中国最大爸的移民城市，熬人口爸持续拜增长。背2004摆年末扳深圳版市常住人口59扮7.55万人，坝同比靶增长7.2%。哀其中版暂住人口拌432.42万哎人，白同比蔼增长6.4%，蔼占把常住人口按比重扮的罢72.4%。疤一方面，随着人暗口的持续增长，霸将按极大案地败增加稗住宅绊市场扒的胺需求爱；阿另一方面，白在深圳居住达到癌一定时间的居民矮，随着经济条件艾地佰不断改善，改善安居住水平的愿望爱也不断强烈，不笆仅促进了新房销叭量的增长

59、，也使柏二手房有了巨大巴的市场。稗表懊2-2肮：白深圳市住宅市场板需求量预测隘指标办近期唉(20062搬007)癌远期班(20072疤010）拌说明暗影响癌因素佰发展拔趋势蔼经济颁发展坝人均GDP颁稳步提高捌人均GDP达到矮1. 2万美元熬2004年肮按常住人口计算爱的人均GDP5斑9271元扒居民收入昂不断增加翱努力增加居民收捌入疤20安04岸年城镇居民人均疤可支配收入27奥596元熬消费结构败居民消费版沿氨实物消费与服务瓣消费并重的轨道岸前进版继续推进消费结佰构升级班20扒04年岸城镇居民人均消办费性支出195案70元爱城市扳人口爸城市化水平八100%八100%罢2004年邦深圳哀城市化率

60、已达拔100熬%扳总人口班有控制的增长靶常住人口将控制扒在750万人以捌内。癌2004拜年常住人口59霸7.55万人鞍，其中户籍人口肮165.13万熬人，暂住人口4疤32.42万人挨。耙2020年按常住人口矮控制在1000百万以内。袄城市靶规划叭城市相关规划班在原有基础上对按深圳的城市发展懊和市域功能进行霸统筹考虑，实施柏“爱深港合作圈碍”矮、暗“袄大珠三角合作圈袄”癌、靶“翱泛珠三角合作圈捌”坝三个扮“阿圈层版”百的区域合作框架霸，建设艾“白两带三区六园扮”埃的市域产业布局氨。扮建设“和谐深圳扒”、“效益深圳吧”隘根据深圳城市总岸体规划、深圳市稗公共交通规划扒轨道交通、道路扒的建设澳深圳市公