收购廊坊胜芳建华加油站可行性分析报告

1、PAGE 中国石油河北销售分公司收购廊坊胜芳建华加油站可行性研究报告哈尔滨天源石化工程设计有限责任公司二00九年九月项目名称：收购廊坊胜芳建华加油站项目建设单位：中国石油河北销售分公司可研编制单位：哈尔滨天源石化工程设计有限责任公司项 目 经 理： 王海旺市场调查负责人： 刘红艳安全环保负责人： 鲁 博项目工程负责人： 王海旺项目经济负责人： 王松毅项目法律负责人： 李素梅中国石油河北销售分公司收购廊坊胜芳建华加油站可行性研究报告PAGE 22目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc267559518 1总论 PAGEREF _Toc267559518 h 2

2、HYPERLINK l _Toc267559519 1.1项目概述 PAGEREF _Toc267559519 h 2 HYPERLINK l _Toc267559520 1.2编制原则 PAGEREF _Toc267559520 h 4 HYPERLINK l _Toc267559521 1.3编制依据 PAGEREF _Toc267559521 h 4 HYPERLINK l _Toc267559522 2市场分析 PAGEREF _Toc267559522 h 5 HYPERLINK l _Toc267559523 2.1市场环境分析 PAGEREF _Toc267559523 h 6

3、HYPERLINK l _Toc267559524 2.2资源供需 PAGEREF _Toc267559524 h 8 HYPERLINK l _Toc267559525 2.3网络发展规划 PAGEREF _Toc267559525 h 8 HYPERLINK l _Toc267559526 3销量预测 PAGEREF _Toc267559526 h 8 HYPERLINK l _Toc267559527 3.1所临道路状况 PAGEREF _Toc267559527 h 8 HYPERLINK l _Toc267559528 3.2车流量测算 PAGEREF _Toc267559528 h

4、 8 HYPERLINK l _Toc267559529 3.3依托环境 PAGEREF _Toc267559529 h 10 HYPERLINK l _Toc267559530 3.4销售量预测 PAGEREF _Toc267559530 h 12 HYPERLINK l _Toc267559531 4油源分析 PAGEREF _Toc267559531 h 12 HYPERLINK l _Toc267559533 5工程内容 PAGEREF _Toc267559533 h 13 HYPERLINK l _Toc267559534 5.1工程建设方案 PAGEREF _Toc26755953

5、4 h 13 HYPERLINK l _Toc267559535 5.2工程投资估算 PAGEREF _Toc267559535 h 13 HYPERLINK l _Toc267559536 6法律风险分析 PAGEREF _Toc267559536 h 13 HYPERLINK l _Toc267559537 7项目投资估算 PAGEREF _Toc267559537 h 14 HYPERLINK l _Toc267559538 7.1编制范围 PAGEREF _Toc267559538 h 14 HYPERLINK l _Toc267559539 7.2投资估算编制依据 PAGEREF _

6、Toc267559539 h 14 HYPERLINK l _Toc267559540 7.3投资估算编制方法 PAGEREF _Toc267559540 h 15 HYPERLINK l _Toc267559541 7.4流动资金估算 PAGEREF _Toc267559541 h 16 HYPERLINK l _Toc267559542 7.5自有资金筹措 PAGEREF _Toc267559542 h 16 HYPERLINK l _Toc267559543 8经济评价 PAGEREF _Toc267559543 h 16 HYPERLINK l _Toc267559544 8.1财务评

7、价主要参数标准 PAGEREF _Toc267559544 h 16 HYPERLINK l _Toc267559545 8.2费用估算参数 PAGEREF _Toc267559545 h 17 HYPERLINK l _Toc267559546 8.3财务评价结果 PAGEREF _Toc267559546 h 18 HYPERLINK l _Toc267559547 8.4盈亏平衡分析 PAGEREF _Toc267559547 h 18 HYPERLINK l _Toc267559548 8.5敏感性分析 PAGEREF _Toc267559548 h 19 HYPERLINK l _T

8、oc267559549 9结论及建议 PAGEREF _Toc267559549 h 20 HYPERLINK l _Toc267559550 9.1评价结论 PAGEREF _Toc267559550 h 20 HYPERLINK l _Toc267559551 9.2项目建议 PAGEREF _Toc267559551 h 20 HYPERLINK l _Toc267559552 10附件 PAGEREF _Toc267559552 h 20 HYPERLINK l _Toc267559553 10.1附表： PAGEREF _Toc267559553 h 20 HYPERLINK l _

9、Toc267559554 10.2相关资料附录 PAGEREF _Toc267559554 h 21总论项目概述为完善中国石油河北销售分公司在廊坊地区的零售网络布局，提升公司竞争能力和经济效益，拟收购廊坊胜芳建华区加油站。该项目性质为租赁转收购，合作方李洪昆。业主方负责加油站的独立变压器供电、市政供水、道路开口、电力线缆通信线缆的拆移、网络连接、市政管网连接等工作，以及施工期间地方关系的协调，并负责办理加油站经营所需一切证照，所发生的一切费用（包含契税）由业主方承担，中油方负责工程改造，达到中油标准。胜芳加油站为于廊大路与芳青道交叉口北50米路西。经测算第1年可研销量为14.00吨，第2年可研

10、销量为15.00吨，第3年可研销量为15.50吨，第4年可研销量为16.00吨，第5年可研销量为17.00吨,柴汽比1。总投资1616.55万元，其中合同价1508.00万元，工程款92.02万元，建设期利息14.55万元，可研编制等费用2.00万元。经测算该项目税后投资回收期11.96年，税后内部收益率8.35%，财务净现值53.81万元，吨油投资97.27万元，经济评价指标符合规定。具体见下表：表1.1-1 收购廊坊胜芳建华加油站项目概况表地理位置：胜芳加油站座落于廊大路与芳青道交叉口北50米路西道路类型：市区： 主干道 快速路 街道道路： 高速内 高速口 国道建设性质：收购产权隶属：自然

11、人李洪昆投资情况总投资1616.55万元 其中：合同价1508.00万元工程建设费92.02万元建设期利息14.53万元可研编制费用1.50万元律师费0.50万元可研销量： 17吨/日柴汽比：1经济指标投资回收期：11.96年 内部收益率：8.3510.24 %财务净现值：53.81万元BEP(%)：44.99%主要设施占地面积：1950m2建筑面积：420.71m2罩棚面积：660m2进出口数量：2个储罐数量：30m3x5具储罐总容积：150m3150m3加油机数：7台加油枪数：7枪土地情况土地面积：2270m2使用年限：40年发证时间：办理中土地性质：国有出让证件情况立项批复房屋产权营业执

12、照计量合格土 地 证 MERGEFIELD 土地证 零售许可国税登记其 它 1用地规划危经许可地税登记其 它 2工程规划消防许可环保合格其 它 3其它服务经营项目便 利 店洗车T B A 快 餐注：TBA包括汽车维修、更换机油配件等。编制原则1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。2）以中国石油河北销售分公司网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目可行性，为投资决策提供可靠依据

13、。编制依据遵循的行业规范、标准1）汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2002）（2006版）；2）建筑设计防火规范（GB/T50016-2006）；3）建筑物防雷设计规范（2000版）（GB50057-94，）；4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；5）建筑物给水排水设计规范（GB50015-2003）；6）室外给水设计规范（GB50013-2006）；7）室外排水设计规范（GB50014-2006）；8)爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）；9)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；10)石油化工企业职业安全卫生设计规范（

14、SH3047-1993）；11)工业企业总平面设计规范（GB50187-93）；12)钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范（SY0007-1999）；13）国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）。执行的企业管理规定、标准1）石油建设项目可行性研究投资估算编制规定（石油计字2006945号）；2）石油建设工程其他费用补充规定（石油计字200571号）；3）工程勘察设计收费标准（计价格200210号）；4）中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数（中油计字2007455号）；5）中国石油天然气集团公司建设项目经济

15、评价参数（2008）（中油计字2007455号）；6）成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定（石油计字2003144号）。7）中国石油销售分公司加油站建设标准设计（2008版）相关资料1）中国石油河北销售分公司“可行性研究报告编制委托书”；2）收购廊坊胜芳建华区加油站市场调研报告；市场分析根据市场环境及企业网络发展规划，对项目进行横向对比和综合研究，判断项目对销售业务发展的影响，从规划的角度，分析判断项目实施的必要性和可行性。市场环境分析地区经济2009年，廊坊市地区生产总值完成1160亿元，同比增长10.8%；全部财政收入143.4亿元，增长17.4%，其中地方一般预算收入69.3亿元

16、，增长19.5%；规模以上工业增加值392.4亿元，增长14.7%；城镇固定资产投资1172.5亿元，增长39%；社会消费品零售总额354.5亿元，增长18.1%；城镇居民人均可支配收入18333元，农民人均纯收入6834元，分别增长12.5%和11%。主要指标增速保持全省前列，规模以上工业增加值居第一位，地方一般预算收入居第二位，全部财政收入、城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额均居第三位。全市用电量增速全省第一，贷款增幅、增量分居第一位和第三位。 胜芳作为首批“国家级综合改革试点镇”，多年以来，按照“经济强镇、文化名城”的总体发展定位，不断加快小城镇建设步伐，特别是2008年以来，霸

17、州市委、市政府提出构筑“一市双城”城市化发展框架，胜芳镇定位为霸州市东市区，确定重点建设项目20项，项目总投资48.26亿元，其中投资亿元以上项目10个，总投资达41.79亿元，5000万元至1亿元项目8个，总投资达5.74亿元，目前全镇已累计完成投资13.12亿元。投资8.5亿元的河北国际家具博览城、投资3.2亿元的胜芳城市中心广场、投资1.2亿元的丽华四星级酒店、投资7810万元的污水处理厂等项目均已开工建设，这些重点项目的相继建设投产，将为胜芳经济实现更大跨越奠定坚实的基础。交通状况廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海

18、腹地。1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。据户籍统计，2009年末全市总人口为413.3万人。项目所在地交通便捷，112国道毗邻胜芳，省级廊大公路南北向贯穿全镇，保津高速公路在胜芳设有出口，距津霸铁路货站13公里，区位优势明显。交通环境图廊坊胜芳建华加油站比例尺：20公里资源供需胜芳市成品油需求量为5.9万吨，其中：中石化加油站供应比例约为38.7%，中石油加油站供应比例为43.54%，社会加油站供应比例17.76%。网络发展规划1）地区销售网络。胜

19、芳市中心区现共有加油站8座，其中：中石化加油站2座，中石油加油站3座，社会加油站3座。2）项目发展前景经过规划论证，该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义，符合发展规划定位要求，已经纳入整体销售网络发展规划。销量预测所临道路状况胜芳加油站座落于廊大路与芳青道交叉口北处。廊大路为胜芳镇南北走向的主要交通干道之一，向北通向通往廊坊，向南通向大城、沧州；芳青道是高阳市区东西走向的交通干道，向东通向静海，向西通向霸州。廊大路、芳青道道路中间均无隔离带，廊大路为双向6车道，芳青道为双向四车道。车流量测算经2009年9月20日-9月22日对车流量进行实测，该站平均双向日交通流量为11073辆，其中大型车

20、6%，预计进站率1.2%；中型车45%，预计进站率1.2%；小型车49%，预计进站率1.2%。具体见下表。表3.2-1 车流量测算表调研时间大型车中型车小型车合 计2009-9-20（星期四）7：25-7：35995121225 9：03-9：131490128232 11：08-11：1815106113234 13：11-13：2116123105244 15：15-15：2517124128269 17：10-17：2014121120255 19：30-19：4013118108239 2009-9-21 （星期五）7：20-7：301294108214 9：30-9：40161231

21、26265 11：25-11：351783123223 14：20-13：3015128127270 15：32-15：4216118129263 17：13-17：2316121128265 19：12-19：221395108216 2009-9-22 （星期六）7：45-7：55108396189 9：20-9：301494125233 11：24-11：3416125131272 14：20-14：3011127111249 15：12-15：2218120129267 17：23-17：3317116129262 19：09-19：191392135240 该路段平均车速为60km/

22、h。依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量3年内平均增长速度超过5%。依托环境周边车辆保有情况该站北侧毗邻胜芳镇江家具厂，该厂是胜芳镇最大的家具销售企业，专业生产餐桌椅，床垫，被褥，上下床，上下铺，宿舍床，铁柜，铁皮文件柜，双层单人床，床板，课桌椅，排椅，铁皮柜等。该厂生产的产品供应全国及国外众多用户，河北，山西，北京，天津，内蒙,山东等。南侧毗邻兴达商务酒店.兴达酒店为二星级酒店，现有员工300人，营业额在2000多万元，是集商务、住宿、餐饮为一体的大型酒店。内部设有40套客房，15套豪华客房。另外配有乒乓球、棋牌室等娱乐设施。酒店将努力打造成4星级酒店，成为胜芳的一个亮点。该酒店每日吸收

23、流动人口均在200人以上，因此必能稳步带动提高该站销量。该站项目以北2.4公里为胜芳国际家具采购中心，该中心总建设面积达到50万平方米，29座展馆的展览面积达21万平方米，除展出金属玻璃家具外，还包括实木家具、软体家具、塑料家具，板式家具、儿童家具等多个系列；除家用家具外，还包括校具、办公家具、商用家具、户外家具和家具材料；除国内产品外，还包括马来西亚、印尼、日本、意大利等国家的产品。胜芳国际家具采购中心全面展示金属家具的种类和最新动态，力求促进金属家具及环渤海地区家具企业的交流和贸易往来，以扩大胜芳国际家具博览城的品牌影响力，努力塑造“全球金属家具采购中心”。该项目南侧有大型居民小区“领世郡

24、”和“新城华府”，两座小区共计包括1600家住户，车辆保有量在300辆左右。经统计站址三公里范围内的车辆保有辆为500辆（不含公交车），其中私家车430辆，机构用车45辆，出租车25辆，这些车辆可以发展为固定客户。相邻站情况该站商务区内有5座加油站。其中社会站3座（含一座在建站），中石油、中石化加油站各一座，中油第31加油站（面积：60m*50m，加油机6台，4台单抢2台双枪，距新项目2公里）销量为：16吨， 中石化加油站（面积：96m*55m，加油机6台，6台双枪，距新项目1.5公里）销量为：20吨。社会站顺发加油站（面积：100m*45m，加油机11台，单枪，距新项目2公里）销量为：2吨。

25、社会站胜大加油站（面积：80m*40m，加油机9台，单枪，距新项目1公里）销量为：1.7吨。竞争力分析1.设施竞争力：该加油站为收购加油站项目，将依据中国石油天然气股份有限公司油站建设标准设计（2008年版）进行设计，设有监控系统、液位计量，与周边站比较设施处于先进水平。2.品牌竞争力：中国石油是国内最大的油气生产商和供应商，除了有可靠的油气生产和供应能力外，更有以诚信为己任的市场信誉。3.服务竞争力：中国石油加油站的运作比较成熟，在成本控制及服务质量方面处于优势。4.位置好：该项目所在地霸州市胜芳镇地处环渤海经济圈，京、津、保三角中心，经济发展水平较快，地理位置优越，该区域车流量较大。5.环

26、境佳：该站周边企事业单位众多，区域固定用户资源丰富，有较好的发展潜力。销售量预测总销量=过路车销量+周边车销量 过路车销量=各型车流量各型车进站率单车加油（气）量周边车销量=周边车辆油品总需求预计本站消费比例大型车每次加油量为140升，中型车每次加油量为70升，小型车每次加油量为40升。该站站前公路车流量经测算，平均双向流动车为23624 辆/日。预计第一年日销量14.0吨，其中汽油7吨，柴油7吨；预测五年后加油站项目流动车流量将达到27200辆，其中大型车1700辆，中型车11500辆，小型车14000辆。届时周边企事业单位和小区将拥有车550辆；其中小车辆占65%，平均每五天加一次油。预计

27、本站消费比例为17.67%。经测算第五年销量将达到17吨。五年达标见下表：表3.4-1 收购廊坊胜芳建华区加油站可研销量表第1年第2年第3年第4年第5年14吨15吨15.5吨16吨17吨油源分析该站由宝隆油库供油，资源配给有保障，运距57公里，运输较为便。工程内容按照汽车加油加气站设计与施工规范GB50156-2002（2006年版）及中国石油天然气股份有限公司加油站建设标准设计（2008年版），对加油站工程进行评价，提出建设方案及工程投资估算。工程建设方案详见附件收购廊坊胜芳建华区加油站工程建设方案（具体建设方案和平面布置图见附件）工程投资估算根据工程方案，该站工程款92.02万元。表5.2

28、-1 工程直接费估算表（一）工程费用92.021总图工程4.13 2建筑物工程2.01 3构筑物工程3.30 4结构装修工程13.04 5工艺设备工程64.396电气设备及安装工程2.75 7消防1.89 8暖通0.529拆除费用0.92法律风险分析该项目为中国石油河北销售分公司经转让土地后，收购加油站，现出转让方为李洪昆。目前已有证照：该项目目前土地证、 道路开口、环保初审意见表、消防审核意见书、消防验收意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、成品油零售经营批准证书、营业执照、税务登记证。危险化学品经营许可证、以上手续除资产性证照土地证、房产证、规划证外其他手续都办到了河北公司名下。

29、业主承诺负责办齐中油要求的证照，并负责变更到中油公司方名下，同时承担所需费用。因此不存在法律风险。中石油河北销售分公司应办理的证照包括但不限于：1、营业执照；2、组织机构代码证；3、成品油零售经营批准证书；4、建设用地规划许可证；5、建设工程规划许可证；6、施工许可证；7、税务登记证（国税、地税）；8、国有出让土地使用证；9、房屋所有权证；10、建设工程消防设计审核意见书；11、建设工程消防验收意见书；12、道路开口手续；13、树立站号牌、广告牌许可证；14、计量合格证；15、取水许可证；16、环保许可手续；17、加油站立项批复；18、化学危险品经营许可证；19、一般纳税人资格证书；20、避雷

30、检测合格证；21、防爆检测合格证。项目投资估算 编制范围中国石油河北销售分公司油拟收购加油站项目，投资估算编制范围包括：站房、油罐区、地面硬化、办公楼工程等土建部分，罩棚、油罐、工艺管线等油建部分，液位、监控系统等自控部分。投资估算编制依据1)各个专业提出的工程量及设备询价。2)石油计字2003144号文成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定。3)石油计字2001305号文中国石油天然气股份有限公司石油建设安装工程概算指标；石油建设安装工程费用定额（石油计字2005519号文）；石油建设工程其他费用补充规定（石油计字200371号文）。4)国家计委计投资19991340号国家计委关于加强

31、对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知。5)国家计委、建设部计价格200210号文工程勘察设计收费标准、计价格19991283号文建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知。6)中国石油天然气股份公司石油工程造价管理中心编制的石油建设工程投资参考指标（第一册修订版）。7)财政部、国家税务总局、国家计委关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知（计投资1999299号）。投资估算编制方法1)工程费用估算根据各专业提供的工程量按工程量法和相关系数法估算工程费用。建构筑物工程费用参照2009年河北省建设工程预算定额及相应取费估算。工程费用估算采用的设备、材料价格及施工费达到2010年第

32、二季度价格水平。2)固定资产其他费用估算依据石油计字2005519号文石油建设安装工程费用定额、石油计字200371号文计列了建设单位管理费、工程勘察设计费、可研报告编制费等。根据国家计委、建设中计价格200210号文工程勘察设计收费标准计取勘察设计费。3)无形资产和递延资产按规定计算4)预备费预备费包括基本预备费和差价预备费。本项目基本预备费按工程建设费的5%计取。根据国家政策暂停计列价差预备费。5)固定资产投资方向调节税依据国家政策暂停征收固定资产投资方向调节税。流动资金估算流动资金主要是公司维持正常生产经营所占用的全部周转资金,流动资金估算采用分项详细估算法估算。自有资金筹措本项目建设投

33、资资金按65%自有、35%贷款考虑，贷款年有效利率为5.184%；流动资金全部为银行贷款，贷款年有效利率为4.374%。根据以上内容、估算依据及方法估算工程投资，详见加油站投资估算表。经济评价本项目的经济评价是经过市场调查、资料收集、分析整理，得出相应的经济数据进行评价。评价方法依据中石油计字2007455号文中国石油天然气股份有限公司建设项目经济评价参数（2008）及石油计字2003144号成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定。财务评价主要参数标准1）基准收益率：按参数规定基准收益率为Ic=8%。2）项目计算期：本项目计算期为21年（其中建设期1年，经营期为20年）。3）折旧：按直线折旧法折旧，期末资产残值率按3%考虑。4）销售规模：按五年达标预测年销售规模为6120吨， 汽油：3060吨柴油：3060吨。5）油品