政府机关办公楼物业管理服务方案专业完整版

1、政府机关办公楼物业管理服务方案 i政府机关办公楼物业管理服务方案（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）政府机关办公楼物业管理服务方案 一、物业服务整体设想某某市机关事务管理局第二办公区新建的职能部门办公楼。某某物业将以先 进的物业管理经验和管理模式，充分发挥企业 超前化的服务、精准化的服务、 规范化的服务、个性化的服务、人性化的服务、成熟化的管理、合理化的运做成 本、专业化的服务”八大管理优势，为使用人创造一个 安全、活洁、优美、舒适、 方便”的办公环境，我们充满信心。在某某市机关事务管理局第二办公区优秀的 楼盘硬件设施基础之上加之某某高品质的管理服务， 一定可以使本项目成为某某

2、市办公物业的典范。以下是我司对承接本项目物业管理的初步设想， 并将随着对项目的深入了解 与介入逐步完善到的实操问题，可以在最快时间内反馈给公司总部， 在公司强有 力的技术支持下以得到及时有效的解决，确保管理的正常进行。1、专业化服务(1)保洁绿化服务某某物业将对聘请有长期工作经验、信誉良好的员工进行岗前培训，使之能 胜任本项目的保洁绿化服务工作，结合具体工作不断进行在职培训。配备专业的 保洁绿化工具，以保证服务品质。并对服务品质进行严格的监控。为降低成本，某某物业将保洁和绿化整合为环境维护一个部门，聘任有多年 工作实操管理经验人员任环境维护领班，并对服务质量进行责任监控。(2)设施设备的维护某

3、某物业公司将为本项目提供3名驻场工程技术人员，以规范的设施设备日 常维护和保养标准保证本项目居住、 商业功能的正常运转和使用。建立设施设备 台账、巡视维保计划和各种设备的操作规范、 制度，确保设施设备得到有效维护， 以增加设施设备的使用年限。2、实施严格的服务质虽体系控制为保证公司为顾客提供满意的服务，我公司建立了严密而科学的检查监督体 系，实施制度化、定期化的分级质量检查管理制度。(1)项目物业服务中心内部检查日检：由项目物业服务中心保洁、绿化、维修人员在物业范围内认真巡查， 发现问题及时处理，认真填写记录。日监督检：由客服领班、环境维护领班、设备维护领班对各部门员工的工 作质量进行监督检查

4、，形成记录。在第二日早列会进行讲评。周检：由项目主管或相关负责人，对每日检查情况进行复检，对公共设施 设备、消防设备、技防设备、房屋外墙等进行巡查，召开会议解决本周存在的问 题。安全检查：定期以及在国家法定长假前，由项目主管和设备维护领班、环 境维护领班对办公区的基础设备、消防设备等进行一次全面的检查。服务回访及投诉处理：由项目主管或相关负责人对顾客进行回访，以检查 顾客是否满意为其提供的服务，服务的流程、质量是否需要改进；对顾客的投诉 立即进行处理以纠正不合格的服务，并定期检查纠正措施是否到位。（2）公司的质量检查（月）检：公司质量管理部每月对项目物业服务中心进行全面检查，检查 分五个专业：

5、管理层、机电设备、房屋建筑、活洁、绿化；检查项目服务中心是 否全面按公司质量管理体系运作、运作情况、各方面的管理是否达到公司质量管 理标准。职能部门检查：公司各职能部门每季度对服务中心的环境绿化、活洁、设 备设施、安全、人事管理、财务管理等工作进行专业检查。安全检查：每季度公司安全委员会（主要由公司领导、设备维护部、环境 维护部组成）对项目物业服务中心的消防设备设施、机电设备、技防设备、等有 关安全管理方面进行详细、全面的检查。主管领导检查：公司相关主管领导不定期对项目服务中心的工作进行检查。投诉处理及跟踪检查：公司质量管理部公示电话，专门接待各项目办公区/ 物业使用人投诉，责成项目物业服务中

6、心及时解决日常投诉并跟踪项目物业服务 中心纠正措施的实施情况，重大的投诉，质量管理部进行现场验证和调查， 具有 共性的投诉发文要求项目物业服务中心加以注意。 并由质量管理部每月定期电话 回访办公区，了解办公区对物业服务及服务人员的满意情况。 并根据反馈的信息 及时修正服务的偏差和瑕疵。组织项目主管检查：质量管理部当发现有的项目服务有特色时或个别项目服务水平下降时，就组织项目主管实行互检，达到相互取长补短的效果。内审：每年由质量管理部组织公司有经验有内审资质的内审员对公司领导、 各职能部门、项目物业服务中心运行质量体系进行全面检查， 及时发现问题，采 取纠正和预防措施，保证公司管理体系持续有效的

7、运行。管理评审：每年由公司最高管理者组织、质量管理部负责实施、职能部门 主管和服务中心主管参加对公司质量管理体系进行评审，以确保体系有持续的适 应性、充分性、有效性。(3)外部检查定期征询意见：针对本物业特点，在管理过程中定期征询合作单位的意见并 针对提出的意见和建议进行持续改进。政府、行业的专项检查：物业管理优秀/示范大厦评比，园林式、花园式达 标单位评比，环境文明评比等等。(4)其他方式办公区/物业使用人意见征询表：公司每年进行一次对办公区/物业使用人的 意见征询，以检查办公区/物业使用人对公司管理的满意程度，征询、收集管理 意见。事后，公司质量管理部要督促项目物业服务中心针对办公区 /物

8、业使用人 的意见提出改进措施，并检查实施情况。二、服务目标承诺1、服务的宗旨、方针、理念、目标管理服务宗旨一一让用户永远满意”管理服务总方针 一一 为用户提供安全、活洁、优美、舒适、方便、和谐的办 公环境”管理服务理念一一“用行动创感动、用服务树品牌”管理服务总目标在市场经济中崛起的某某物业管理有限公司， 以其良好的经营业绩，众多的 优秀人才，先进的配套管理设备，有能力、有魄力、有决心、有信心将本项目的 管理成为精品，全心全力为本物业使用人提供一个活洁、优美、舒适、方便的居 住环境，让每一位使用人在某某物业高品质的服务中尽享居住的便利与舒适。管理定位：充分利用并完善本物业的各种配套系统，配置精

9、干的高素质管理人才，全面 实现现代化物业管理。风格定位：利用自有经济实力及品牌效应，完善环境保护设施，让本项目成为舒适、文 明、爽洁、美丽的办公理想场所。效益定位：充分利用本公司的规模经营与专业化管理特长，通过多种节能降耗措施控制 管理成本，提供最优性价比的服务。服务定位：让每一位在此办公的人员永远满意”是我们不变的承诺， 为您提供活洁、 优美、舒适、方便的办公环境”是我们永恒的追求。服务理念：根据某某物业 守法诚信、关爱身心、绿色环保、安全温馨、追求卓越、持 续创新”的管理方针，结合本项目的实际情况，我们提出“用行动创感动、用服 务树品牌”管理服务理念： 以人为本：我们把最大限度地满足物业使

10、用人物质、精神文化的美好追求作为一切管 理服务工作的出发点。使所有在此工作和居住的业户处处、时时感受到尊贵。 绿色环保：我们将在日常物业管理工作中遵循生态规律， 加大绿化环保的宣传，追求与 自然环境和谐共生，维护好办公区的公共绿化。使办公区环境优美、空气活新。真切付出、心灵交汇：关心并热心帮助身边的每一位物业使用人，用感情与他（她）们交流，并在 与物业使用人交流过程中发现他（她）们的需求，完善相应的服务方式、方法和 项目，使他们满意度达到最大化。2、服务承诺某某物业根据物业管理经验，对本物业的物业服务做出如下郑重承诺：执行政府有关法律及市物业管理主管部门规定的各项标准。将绿化养护提升到艺术鉴赏

11、的高度， 营造绿的世界，花的海洋，使在此办公 的物业使用人拥有优美、活新、绿色、健康的环境。提供公用设施、供水、供电系统故障抢修，做到接到报修后30分钟内到达现场进行处理。定期对设施、设备进行检查，发现设备故障或重大事故隐患立即消除；若发 生重大故障或事故，在24小时内填写书面报告报送某某市机关事务管理局。秩序维护员24小时值班。严格执行政府有关法律以及物业管理主管政府部门规定的各项标准。自本物业正式投入使用即以优秀示范管理标准进行管理，服务指标承诺为了实现制定的服务目标，参照某某市机关事务管理局标准，结合我公司的 管理目标及质量方针，特制定如下服务内容及标准：服务内容及标准项目服务内容运行、

12、保养、维修服务标准共有部位房屋主体承重结构部位随时检查 发现异常，及时向甲方报告，并向开发建设 单位，房管局报告.房外墙面顶面地面每月检查三次，发现问题及时维护.楼梯间水泵间电表问电梯间电话分线问每日检查一次，发现问题及时维护.走廊通道每日检查二次，发现问题及时维护.其它每周检查三次发现问题及时维护.共有设施设备上下水管道落水管水箱水 泵等供水排水系统每周检查三次，发现问题及时维护.天线供电燃气线路每周检查三次，发现问题及时维护.消防设施设备每周检查二次，发现问题及时维护.电梯按国家规定标准检查，每日巡查三次以上避富装置每年检查二次，发现问题及时维护道路场地路灯每月检查三次，发现问题及时维护.

13、沟渠池井等每月检查二次，发现问题及时维护.休闲椅凉孕雕塑景观小品水景等每月检查三次，发现问题及时维护.健身设施儿童乐园等公益性文体设施每月检查三次，发现问题及时维护.路标安全标志等每月检查三次，发现问题及时维护.共有设施设备房每月检查二次，发现问题及时维护.电子防盗监控报警系统等每周检查二次，发现问题及时维护.楼讲电子巡更等每季检查三次，发现问题及时维护.物业服务用房每月检查二次，发现问题及时维护.其它每月检查二次，发现问题及时维护.草坪修剪根据需要，随时修剪活杂草根据需要，随时修剪补栽补种每年，按时补栽补种施肥适时灌排水适时病虫害防治适时其它适时树木修剪每季度一次（根据需要，随时修剪）中耕除

14、早松土适时施肥适时病虫害防治适时扶正加固根据需要其它适时花 坛 华 景 绿 离布置无灌溉排水适时修剪适时补载补种根据需要施肥适时病虫防治适时其它适时楼 内 公共 区 域地面和墙面地面每日固定活洁2次，并全天巡查保洁楼梯扶手栏杆窗台每日活洁2次（根据需要，随时活洁）消防栓指示牌等公共设施每日活洁2次（根据需要，随时活洁）天花板公共灯具如有，每季度活洁1次（根据需要，随时活洁）天台屋顶如有，每季度活洁1次（根据需要，随时活洁）门窗等玻璃如有，每月活洁1次（根据需要，随时活洁）垃圾收集每日亩卜次（根据需要，随时活洁）电梯轿厢每日活洁二次（根据需要，随时活洁）楼 外 公共 区 域道路地面绿地每日活洁二

15、次（根据需要，随时活洁）沟渠池井公共雨,污水管道季度疏通1次;雨 污水井每月 检查1次，并视检查情况及时活淘；化粪池每季度检查2次，每年活掏1次,发现异常及时活掏.公共灯具 宣传栏路标标志雕塑景观小品等（根据需要，随时活洁）水景无垃圾箱（房）每日2次（根据需要，随时活洁）果皮箱垃圾桶每日2次（根据需要，随时活洁）消近火蚩每日1-2次其他根据需要服务内容服务标准人员要求身体健康五官端正.品行良好，责任心强.物业服务中心设置设置在（暂未定，适时公布）24小时服务电话（暂未定，适时公布）服务人员要求亲和力强,熟悉物业管理政策法规，服务规范；统一着装，佩戴工作牌.服务主动热情.服务时间每日上午8时30

16、分全卜午17时30分.日常服务1.受理办公区 使用人的投诉 咨询 报修.2.有点的物业管理方案,质量管理，财务管理,档案 管理等制度健全.3.接到报修后30分钟到达现场，有报修维修记录.4.每年进行一次办公区/使用人淌怠度调查，淌怠孕不低于80%.8.物业服务费收费标准特约服务费收费标准办事 程序等上墙公布.9.接受委托，代交水电费光纤收视费宽带服务费 垃圾处理费等费用；但在供水 供电部门未抄表到户 收费到户前，乙方不承担总、分电表 总、分水表之间 所产生的费用差额，原则上收多少交多少.其它承诺服务标准序号指标名称国家标准服务承诺标准服务质量保证措施1房屋完好率98%98%制正维修技术人贝专职

17、负责区域巡查，建档 记录，确保外观整洁 无破损立面，房屋无改 变使用功能，公用设施及通道无随意占用.2房屋零修急修及时率99%99急修 零修接到维修通知，及进赶到现场.零 修现场及时元成；急修不过例,工作重过大 以协商形式解决，并按照维修回访制度进 行回访记录质量跟踪.3维修工程质量合格率100%100分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工 序维修到位，杜绝二次返工.4保洁率99%99由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度， 建档记录，由主管监督，确保办公区垃圾日 产日活，设施完好，区内洁净卫生5绿化完好率95%99制比职绿化员负责维护，并实行园艺师直 接负责的巡查制度，建档记录，确保办公区

18、绿地树木无损坏无黄土裸露无病虫害现 场.6道路车场完好率及使用率95%99制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制 度，建档记录，由设备维护领班监督；建立健 全道路；车场管理制度，责任落实到人.7化粪池雨水井污水井完好率95%99由工程维修部活理疏通及维修计划按相关 作规程实施，有检查 记录，达到排放畅通， 无堵无塌陷井盖完好无损.8排水暗沟完好率95%99维修工程依计划定期检查，发现问题及时维 修，达到排水畅通无积水 无污染无塌陷 无残缺.9路灯完好率95%99维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好， 夜间正常使用计划维修保养，保持洁净.10停车场自行车棚完好率98%99每日检查随坏随修，达到

19、车辆行驶停泊有序 无积水，平坦整洁，设施完好无损.11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99每日检查，发现问题及时维修定期按计划 实施维修维护工作，确保使用功能，保持外 观造型完好无损.12治安案件发生此项尢率13消防智能化设施完好率此项无14火灾发生率此项无15违章发生率此项无16违章处理率17有效投诉2%1%按政策规定做好各项工作，强化服务意识， 了解物业使用人需求，满足物业使用人合理 需要，及时为物业使用人排忧解难.投诉处理记录，有回访.18投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识， 了解物业使用人需求，满足物业使用人合理 需要，及时为物业使用人排忧解难.投诉处理记

20、录，有回访.19管理人员专业培训合格率90%95%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有 培训制度，培训计划 培训考核 培训记录， 保证人员较局的专业素质.20维修服务回访率95%99%严格的工作制度回访制度，做好回访记录 工作记录 上门回访与电话回记结合 办公区物业使用人满意 文明服务.21物业管理汹息率95%98%米取现代科学的管理手段，开展温馨服务 亲情服务，在日常服务过程中及时收集物业使用人需求信息，尽可能满足物业使用人需要，与物业使用人加强沟通，确保物业使 用人对物业管理满意程度.22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理分类存放检索方便，保证档案资料齐全.各部门有服务需

21、求通知项目服务中心,项目服务中心根据需求类 另U,确认后通知有关部门 和人员信息反馈23管理费收缴费90%95%三、物业管理服务机构设置及运作流程（一）、管理服务机构设置项目服务中心设项目主管1名设备维护领班1名环境维护领班1名（二）、运作流程1、项目服务中心运作流程项目服务中心总体运作流程如下图示:客服3名设备维护技术员5名环境维护员12名项目服务中心运作流程图项目主管项目主管设 备 维 护 组无法满足要求根据规定程序完成工作2、各项工作流程图1）紧急事故处理工作流程紧急事故报告无法满足要求60 通报办公区/物业使用人重大事故24小时填写报告送机关事务管理局/物业使用人停水、停电处理流程图有

22、计划停水、停电突发性停水、停电30分钟内发出简要通知提前24小时通知商户和办公区2个小时内发出具体通知(包括原因，预计恢复供水、供电向办公区使用人耐心解说,取得支持配合利用现有条件解决供水在各楼栋或显要位置通知办公区物业使用人。非正常正常检修如长期停 水，与供水、 消防部门联 系，解决办 公区用水。设备故障维修工作流程图寻求技术支持是否超出驻场工程人员处理能力本公司总部技术支持设备供应支持否制定方案专业维修服务商支持项目主管审核、批准方案准备实施人员、机具、材料办公区、使用人配通知停水(电、气)等时间专业技师、工程实施维修整改、返工与办公区共同试机验作记录设备系统恢复运行公共设施维修养护工作流

23、程图驻场工程人员制定维修保养计划临时维修需求项目服务中心主管工程技术人员1 r客户投诉处理流程图接到办公区物业使用人反应、建议、投诉的问题能解决的立即解决，不能解决的报服务中心，并作详细记录服务中心协调相关部门人员跟进处理按承诺时间对物业使用人反应的问题进行工作验收在承诺的时间内对责任部门的处理过程进行监督,督促责任部门按时完成按承诺时间回复物业使用人处理结果，征询物业使用人处理意见两息、不两息、归类存档分析原因，向物业使用人讲明情况自然灾害处理流程图当自然灾害发生时地震H山台风暴雨抗洪相关人员及时通知就近岗位人员到现场核实如自然灾害成立，及时反馈项目物业服务中心，立即通知相关部门米取措施（如

24、关电源总闸、电梯、管道燃气、供水阀等）报警，报活受灾地址，包括楼宇名称、门牌号码、所处路口、联系电话、灾情状况、报警人姓名等调派人手赶赴现场增援，设立警戒线，通知办公区/物业使用人从消防通道或安全地带疏散灾害处理后，调查原因、统计损失,做好书面报告上报公司灾害处理结束四、物业管理服务方式及工作计划（一）、管理机制与沟通渠道：1、管理机制自我约束机制某某物业所特有的管理精神与服务质量精神的宣扬及其所形成的企业文化已在广大员工之中普遍形成了 “自觉自律的意识”，“严格苛求，精益求精”是某某服务卓越质量的重要前提。整合管理机制我司的每一个管理项目都整合丁公司总部严谨系统的分工体系之中， 公司总部机

25、关、各专业部门、各项目服务中心形成一个有机的整体， 对丁每一个具体管理的 项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持， 使其处丁公司总部的有 效控制之中。专业化运作机制我公司本着专业化服务的理念，专业机电设备、电梯等维保服务及外墙活洗和专 业性与技术性较强的管理服务,都由聘用的各专业化队伍提供专业服务, 以达到 设施设备正常运行，提高效率。检查监督机制：为了确保服务质量，某某建立了严密而科学的检查监督体系，如图所示：服务中心各部门日检一 服务中心不定期检查内部检查公司的定期检查检查、监督体系一半年一次突击检查一一年一次办公区和物业使用人外部检查意见满意率统计一年一次质量体系审核一政府的各

26、种考评2、信息反馈渠道及处理机制检查监督信息反馈项目物业服务中心各专业班组信息反馈客户信息反馈渠道我司各项目物业服务中心为直接对办公区物业使用人服务的一线部门，听 取办公区物业使用人的意见和建议，然后分类整理传达给相关人员和其他相关职 能部门并负责收集反馈信息及时与办公区沟通联系。（二）、工作计划安排）丁与工作内容责任部门完成日期1项目考察商务部接洽、全委项目主管领导组织投标前1月2物业管理项目考察后的建议全委项目主管领导组织专家 组，各有关部门实施投标前3筹建物业服务中心（筹建处）管理者代表总经理、人事副总经理交房前1个月4制订交房方案筹建处制,有关郎门审阅吕理者代表审交房前1个月5各项物管

27、文件资料的准备筹建处实施，办公室、质量 管理部、财务部配合交房前15天6工程建议整改实施的监察筹建处中标后实时组织7参与楼于机电设备调试电梯公司、项目服务中心参与交房前15日8服务中心挂牌运作项目服务中心交房前15天9楼宇接管查验全委项目主管领导接洽、设备 维护部实施、项目服务中心配 合交房前15天10员工培训项目服务中心、人事部实施， 秩序维护部、设备维护部、环 境维护部配合交房前1个月11电梯接管验收设备维护部组织，电梯公司实 施质量技术监督局验收合格后12机电设备接管验收设备维护部组织， 项目服务中心参与政府有关部门验收合格13交房准备工作项目物业服务中心交房前1天14交房工作项目服务中

28、心、人事部负责调配有关人员配合交房后首7个工作日15检查指导日常管理工作公司各部门每周一次16巡楼检查（月检）质管部牵头组织，公司各部门实施交房3个月后每月一次17实现管理目标项目服务中心、各部门配合按合同执行18工程资料收集、整理、归档设备维护部实施， 项目服务中心协助交房后半年内19物业管理上岗证培训人衍S联系房管局、培训中心交房后八个月内20合同执行日程情况追踪全委项目主管领导合同有效期内注：本项目最终工作计划将根据具体情况进行调整和实施（三）移交、接收计划1、物业验收、接管前的工作（1）成立验收、接管小组：由某某物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、秩序维护 和保洁等

29、部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。 在此基础上，提交公司总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案， 在公司领导下成立接管验收小组。有关专业人员提前进驻办公区：提前派出工程技术专业人员进驻现场， 与地盘的工作人员一起，参与机电设备的 安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能， 熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等 工作做准备。2、物业验收、接管中的工作组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期：项目服务中心验收、接管小组主动与某某市机关事务管理局和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇

30、报给总公司。由某某市机关事务管理局、承 建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准， 商定交接注意事项和交接日期。印制验收、接管工作表格：物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有： 物业接管验收移交工程资料活单， 公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验 收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验 收记录表，单元室内电气设施接管验收记录等。全面验收、交接：验收时须有某某市机关事务管理局、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进 行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执

31、一份。对验收合格的项目，歹0出活单，进行交接，交接双方在 活单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整 改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收活单交项目服务中心 保存。某某市机关事务管理局、承建单位把办公区的各项资料(包括两书、政府 验收合格证明，水、电、气供应合同等)全数移交项目服务中心，各方注意做好 移交工作的相关登记、签字手续。物业验收、接管后的工作：3、接收后项目的管理：物业服务设备维护从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行维护 护，组织人员对已接收项目进行活洁和环境整理。认真活点、检查、复核室内和 办公区的各种设施设备及有关物品，发现问

32、题及时登记、反映、整改。4、归档办公区各种资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料 、各种交工验收证书复印件、各种设备使用 说明书、合格证书复印件等。5、拟定办公区设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施。各项工作执行企业的质量方针和目标，为办公区和物业使用人创造安全、活 洁、优美、舒适、方便的办公环境。五、前期介入阶段服务工作计划物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节， 物业管理公司 要倾注大量的人力和物力，在纷繁琐碎的事务中理活头绪，了解、熟悉并参与整 体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头， 夯下坚实的基础。因此项目现已竣工，一旦我司与贵司达成

33、合作协议，我公司将立即组织资深 专业组为蜀阳社区提供全面的前期服务， 尽快理活头绪，了解、熟悉各种设施设 备和物业情况，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础， 同时为进 入实操阶段做好充分的准备工作：设施设备调试期间的配合工作物业接管验收期间的服务内容其它前期服务工作1、设施设备调试期间的配合工作：根据需要，及时配合。2、接管查验期间的服务内容：物业接管查验：办公区单元内由办公区自行查验，公共区域由物业服务企业会同某某市机关 事务管理局进行交接查验，进行全面的外表及功能检查。物业接管查验分现场验 收、资料交接、其他交接与接管查验注意事项等四个方面。现场查验主要项目：土建工程、装饰工程

34、、供配电系统、给排水系统、空调系统、弱电系统。资料交接：产权资料、技术资料、验收资料其他交接：设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等；具有保修期的设施设备施工或 购买合同(保修协议也可)等；公共区域各通道门、设备及物业用房、洗手间、 检查管井、信报箱钥匙等。设施设备试运行：为保证物业启用后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设 备试运行阶段，在这个时期，我司工程技术人员开始直接操作设备， 但设备安装 调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。3、其他前期服务工作室外绿化、停车场、道路及园林办公区的前期介入：根据室外绿化、停车场、道路标识系统及园林办公区的配套计划， 结合日后

35、 物业服务运行的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。活洁卫生与环境卫生前期介入在物业启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面活洁工作，物业服务中心将予以全面配合。在此项工作中，我司将注意活洁外墙、石材地墙面、瓷 砖地墙面、不锈钢饰面所使用的活洁液、活洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料， 造成办公区的损失及后续物业管理工作的困难。外部公共关系建立为保证今后的物业管理工作的顺利开展， 我司将在本物业全面启用前，与相 应的政府及公用事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并 获得当局的批准。六、各专业管理服务、物业维护计划和实施方案(一)环境维护管理方案我司对某某市机关

36、事务局第二办公区第二办公区的规划进行了初步研究，高标准的活洁服务质量在日常工作中是非常重要的。 我司在活洁管理方面具有丰富 的经验和行业较高的活洁标准，同时拥有一套完善的活洁作业制度及对活洁质量 监控的质量体系文件。为本项目营造一个活洁、优美、环保和舒适的办公环境， 根据本项目的实际情况，结合多年的管理经验，我司对本项目提出如下活洁、绿 化初步方案：1、清洁管理方案管理的设想与举措为了给本项目创造一个活洁、优美、环保、温馨、舒适的居住环境，我司活 洁服务管理总体设想如下：我司保洁服务经过多年的摸索和经验总结，形成了一套科学、完善的活洁质量监督、控制程序和活洁标准及对活洁员的招聘。 培训。我司将

37、严格遵循三套体系及结合活洁管理制度竭力来为本项目提供高标准的保洁服务。根据某某市机关事务局第二办公区第二办公区的物业特点，我司将按标准配置保洁员13名，通过我司严格监督和控制，我们将为贵单位展示一个服务形象好、服务意识强、服务质量高的全新保洁洁队伍。严格实施三“落实”，为保证本项目提供优质服务奠定坚实的基础；【思想落实】在进场前我司将立即召开项目全体员工动员会，要求其把本项目的保洁服务列为全公司的重点服务项目，一切为其开绿灯，确保有求必应。全司务须做到统 一认识，统一部署，统一行动。【组织落实】1、公司将安排一名经验丰富、技术全面的中层干部任常驻现场主管；调配现有优秀领班或骨干到其现场任相应职

38、务；2、本项目的保洁员在上岗前进行严格把关。3、保洁员工在上岗前必须进行不少丁两周的严格培训，且上岗时能熟练操作。【管理落实】在管理措施上，公司除按照施行规范化管理外，全面加强质量管理，进行动 态化的质量管理，以进行质量改进和监控。2、具体管理方案【人员的选择、培训、教育】选择无犯罪记录、工作勤劳、有一定文化素养的员工；每星期进行专业技术培训和素质教育，特别注重职业道德和服务规范化教育；定期进行新技术培训，不断提高专业技术水平定期进行考核，实行末位淘汰制度【现场管理】项目主管每星期要召开领班会议，对每天的问题进行总结和归纳，并共同 讨论解决方法；各领班每天下班后要开本班简单会议，对一天的工作进

39、行总结并对第二天 的工作进行安排；项目主管、领班要对现场的活洁质量进行监督和指导，发现问题要及时解决，对不能解决的问题要及时向公司领导或相关人员汇报，同时必须在最短时间内解决发现的问题。公司要对现场的活洁工作进行检查和监督，发现问题要求物业服务中心及 时整改，必要时采取一定的处罚措施，直到合格为止。【器材及洗剂选定】针对石材运用专业养护技术及选用先进设备；不锈钢表面、镜面等光面材料使用高密度柔软活洁毛巾进行无损伤活洁， 对业光材料上不锈钢并进行抛光。所有的材料使用优质、环保型。【公共场所重点地方活洁】垃圾桶、箱定期进行消蠹，避免空气污染；公共通道每日专人不问断保洁；【活洁作业注意事项】保护建材

40、的活洁作业：不同的建材采用不同的方法和洗剂，避免损坏本项 目的石材；保护办公区的活洁作业：选择适当的时间作业及尽量选择无噪音的活洁作业，避免干扰本项目人员的正常工作；使用优质的保养剂全面保养本项目的各种建筑石材。【活洁作业的具体实施办法】物业服务中心制定详细的月、季作业计划书，并经公司批准后实施；公司的管理人员对定期作业进行监督和检查，同时物业服务中心对完成情 况进行认真检查；日常保洁工作按月工作计划表严格执行，公司现场经理对保洁工作进行监 督和检查，物业服务中心每日对活洁质量进行检查，对发现的问题要及时解决；对活洁方面的紧急事件，物业服务中心应制定详细的应急计划，对物业服 务中心需要的应急情

41、况，公司将全力支持和配合；3、本项目的清洁工作流程(1)当日班组管理、监控流程前一天的工作总结当日工作 统筹安排项目主管和领班监自检督检日检查专检做好检查 记录对检查记录进 行评审制正解决方案,分析不合格原因找出不合格项管理人员职责负责管理区域内的日常活洁工作安排。每日举行前日工作情况总结，当日工作安排(简称“早会”或“例会”)。教育员工遵守公司的各项规章制度及员工守则。定期对本班组的员工进行活洁技能培训和考核及质量意识的宣导不断提高 员工的活洁技能水平和质量意识。做好员工的思想工作，调动员工的积极性，使其高效率、高质量地完成各 项工作任务。帮助员工解决工作中遇到的难题，及时纠正工作中存在的问

42、题。主动做好与其它班组的协调关系，必要时进行积极有效的合作。不断学习和模索证明有效的活洁技能和方法，并在班组中起到传、帮、带 的作用。完成主管交办的其它任务。现场领班的职责根据公司所届部门的总体要求，负责对现场活洁工作的总体策划，并做好活 洁管理工作的总体安排和部署。制定现场各项工作、培训工作，并负责落实。接受及处理客户投诉，与管理公司，建立良好的工作协调关系。一召开班务会并及时处理和纠正工作中遇见的活洁问题。每日对各班组的活洁情况进抽检，定期配合公司对楼盘的活洁进行联检， 并 及时对问题进行解决。完成公司交办的其它各项任务。活洁人员的工作范围及操作规程【外围地面活洁操作规程】工作内容：包括本

43、项目的绿地、道路(汽车道、人行道)、地面停车场以及其它物业配套设施的活洁。工作时间:7:00-11:00 : 14: 30-18:00。每天对工作范围内的地面彻底，活扫至少2次，根据需要，随时处理突发卫生 状况，收集和活倒垃圾，垃圾活运后冲洗垃圾房。用铲刀活除地面的污渍、香口胶等顽固污渍。对所有配套设施(低处设施)及沙井、地沟等每天至少活洁一次。每周对首层三米以下的玻璃活刮一次。根据情况适时对地面、道路进行冲洗。管理员每天对上述活洁工作进行监督检查。【标准层公共区域的活洁操作规程】工作内容：包括大厅、公共通道、楼梯通道(消防楼梯)、公共设施等。作业程序：大厅、通道、楼梯间每天一上班就收集垃圾，

44、半小时后将垃圾活理至 垃圾周转站，然后用扫把活扫责任区，后再视情况用拖把拖一遍。每天下午擦抹 各种设施，并随时保洁责任区。【垃圾周转站的活洁】作业程序：每天下午5:30以后将各活洁区域的垃圾桶垃圾，收集运至地面垃圾周转站。配合垃圾活运人员活倒垃圾桶内的垃圾。活扫垃圾站地面垃圾，并装回垃圾桶。冲洗站内地面和墙面。放回垃圾桶并用水冲净站处地面和污水。4、清洁服务品质控制针对本项目物业的定位，为了保持一个活洁、优美、舒适的办公环境，我司对活 洁品质进行严格的控制：【详细制定活洁计划、严格执行计划】活洁制定周密的活洁计划并向公司提交活洁服务计划书；根据计划书内容，按步骤实施日、月、季的活洁工作；根据计

45、划书内容，公司对完成活洁进行检查；物业服务中心根据上月计划制定和实施的情况，继续分析和总结，同时修订下月度的活洁计划。【活洁质量的四级监督、检查制度】物业服务中心内部对本项目活洁质量的监督和检查， 包括：现场领班对活洁工 作的检查。本项目物业服务中心对活洁工作的日检和周检；公司质量管理部的月度检查；公司负责活洁的职能部门的季度检查。【员工管理】通过对员工的专业技术培训，不断提高员工对本项目保洁技术水平；通过对员工道德教育，增强综合素质，提高自觉工作的意识；制定员工的奖惩制度，培养一支优秀的保洁队伍；制定员工考评制度，始终保持一支高水平、高素质的活洁队伍。【新活洁技术和活洁设备、材料应用】在同行

46、业中不断开发活洁新技术，同时率先在本项目运用最先进的活洁技术和设 备、材料，不断提高本项目的保洁质量；5、绿化管理方案【管养服务的整体构想】根据本项目的绿化情况，结合我司多年的绿化养护经验，提出以下绿化管养服务 的设想：导入标识系统，对所有乔木、灌木、花卉登记造册，注明植物名称、科届、习性等资料，以便了解和养护。管养按标准执行，保证植物生长旺盛，形状美观，开花植物能适时开花，并形成花期的连续性。制定详细、周密的养护工作计划，使新栽苗木尽快生长成型，并尽量采用人工操作，减少机械的使用，以保持宁静的环境。建立植物及其养护档案，特别是名贵植物单独建卡。力求管养工作在统一规范基础上，做到高效、环保、节

47、能。采用新技术、新材料(如新型农药、化肥等)，保证绿化管养水平在同行 领先。【绿化管养服务标准】确保绿化植物成活率达98恕上，无践踏，无裸露黄土。植物生长势强，生长量大丁该种规格的平均年生长量。水肥补充及时、科学，植物生长旺盛，生机勃勃，花坛植物保持生长健壮，色泽鲜艳，整洁美观。乔灌木枝条活晰，树冠匀整，造型美观，有艺术感，无明显弱小、病、枯、黄 枝叶，修剪后无明显残桩。绿篱造型植物新生枝不超过10厘米，椅杜鹃造型新生枝不超过15厘米。各类植物无明显病虫危害，单株有明显病状枝叶小丁 5%草坪危害率低丁 5% 花坛、树穴和草坪等边缘整齐、活晰、雅观。草坪高度根据品种不同控制在：台湾草 10厘米以

48、下，虫彭螟菊30厘米以下。蝴 螟菊覆盖率达97恕上，其余草种达95恕上。保持草坪的平整美观，无枯黄、病虫害现象发生，无坑洼积水，无馒头状突起，无直径10厘米以上斑秃、枯死。经常性拔除杂草，确保整块草坪没有阔叶杂草，没有已经开花的杂草，没有高丁 10厘米或蔓延长度超过10厘米的杂草，确保杂草率低丁 5%修剪、补苗、施肥等工作现场，作业后及时将工作现场活理干净。台风、暴雨、低温季节做好加固、防护等工作。现场设置统一的标识、警示牌。(二)设施设备维保方案1、公共设施设施设备的使用、维护和管理设备管理配电房管理：A、负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气 设备情况和有关安全

49、措施。B、配送电建立2 4小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每天巡查一次， 做好相关巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明； 对不 能解决的问题及时上报。C、配电设备的停送电由值班电工操作， 非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作， 必须严格执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修 时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作 好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。DK配电房、电表房公共部分计量电能表须每月定时抄表。E、须有专人对巡查记录、公共用电抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统 运行状态，诊断系统故障，制

50、定节能措施。F、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气 设备完好后方可送电。G配电房内设备及线路变更，要经公司设备管理部同意；重大变更，要上报公 司领导批准。H、配电房室温不可超过摄氏40度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并 有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经设备运行部许可后方 可进入。I、加强日常活洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置 完好。水泵房管理：水泵房是提供客户办公、消防用水的关键部位，水泵房能否正常 工作直接关系到客户人身、财产安全，因此需及时提供合格的办公用水和消防用 水：A、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防

51、水系统、设备等，由设备运行部负责使 用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。做好日常运行的巡查、点检、 抄表及状态监控，并做记录。B水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵 房。停水须经项目主管批准。C、消防泵、办公泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置， 所有操作标志简单、明确。D办公水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。E、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘 摇测。F、水泵房配电室室温不超过40C；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检

52、查、活 洁一次，并进行润滑、紧固、调整。G水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由水管员 保管。H、对公共水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水 系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。I、严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请 手续。发电机房管理A、非公司领导或设备运行部、设备管理部人员，须经设备运行部经理或以上领 导同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。B、平时机房门应加锁；机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。C、发电机平时应置丁自动待发状态，蓄电池置丁浮充电状态，须定期进行充放 电

53、。DK配电房值班员必须熟悉机组开、 停操作及机组正常运行参数，发电机运行时, 应派专人值班。E、每月起动机组运转5 10分钟进行检查，确保机组能正常投入运行。F、发电机油箱内应至少储备8小时满负荷用油量。G发电机实行定人、定机操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员 不得操作。H、机房及机组的活洁卫生由发电机责任人打扫。I、机房及油库内消防设施须定期检查，确保设施完好、有效。J、发电机检查时须将主令开关置丁停止档，以避免市电意外停电情况下，导致 发电机运行，发生意外伤害。周巡检：对丁公共设备的周巡检，是为了检查所有设备的具体情况，既保证设备的状态完 好，乂保证设备功能正常。因此必须做到：

54、A、周巡检必须按计划严格执行。B、周巡检必须由班长及以上人员来执行。C、巡检人员应熟悉巡检范围内供水、供电、消防系统、安防系统、管线路和公共设施的位置，机电设备的性能和使用状况。并能熟练进行供水、供电设备的起、 停操作，及能使用消防设备。D按规定巡检设施、仪表运行情况，检查设备状态情况，认真做好巡检记录， 发现问题要及时处理。E、按“三干净”（设备干净、工作场地干净、机房干净）、“三不漏”（不漏 水、不漏油、不漏电）和“三良好”（使用性能良好，密封性能好，润滑、坚固、 调制性能良好）的标准，执行对设备的巡检。F、对全部设备必须巡检到位，不允许进行抽检式巡检或重点式巡检。G对巡检中发现的人为破坏

55、设备等重大情况要及时上报，不得隐瞒或私自处理，对被破坏的安防系统设备还要及时通报项目主管处理解决。设备房消防管理制度为预防事故发生及事故发生时将其危险降低到最低程小程度，保障人身及设备财产安全，确保设备处丁安全、稳定的运行状态，特制定设备房消防管理制度。A、严格按操作规程作业，发现异常情况及时排除，做好记录。B、设备房建立2 4小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每天巡查一次， 做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明。 出现异常 情况，无法排除，应及时报部门主管，并按操作规程作临时处理。C、设备房由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非 值班电工禁止

56、操作。配电房室温不可超过摄氏40度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并 有手持式气体灭火器。E、设备房的所有设备运行状态必须标识明确F、严禁非火灾情况使用消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。G设备运行部每月定期检查设备房、 质量安全部每季度检查设备房，排除隐患。H、保证消防器材的安全使用，灭火器每月检查一次。I、发现火险，应沉着冷静，及时扑灭及报告。J、设备房应保持良好的活洁卫生、照明、通风并严禁烟火。K、员工熟记火警电话119。2、紧急事故处理紧急事故的识别紧急事故包括配电系统发生严重短路、消防或办公水主管爆裂、供冷设备停止 供冷、火灾报警控制器故障、消防联动控制柜和气体灭

57、火装置等故障。紧急事故处理组织架构指挥长：总经理副指挥长：设备主管、设备管理部经理、设备运行部经理、弱电部经理成员 ：专业工程师、各作业队队长、设备运行部主管、设备运行部领班(组) 长、采购主管紧急事故处理由公司总经理负责， 部门经理主管，设备管理部各队长分管， 并设紧急事故处理配件采购人员(由行政部采购主管担任)。紧急事故处理人员的手机必须 24小时开机，确保通讯畅通。紧急事故处理采用紧急事故处理组负责制，保证紧急事故处理人员第一时间 赶赴现场。处理流程紧急事故处理人员接到紧急事故报告时，立即向紧急事故处理队长汇报，并 通知相关维修人员赶赴现场，查明事故原因，如需维修配件且现场无备件时， 立

58、 即通知紧急事故处理配件采购人员及时采购。配电系统发生严重短路则立即断开主开关， 灭火，恢复后投入备用柜。水管爆 裂需立即关闭主阀门，进行抢修等，同时通报客服 (服务中心)。3设备维修与保养(1)机电设备整改目的：通过对所需承接维修、保养的楼宇公共机电设备的缺陷问题进行整改， 以达到客户要求的标准，从而更好地服务客户。工作内容A、对高、低压变配电设备、柴油发电机组、给排水、消防设备、智能设备进行 整改，并侧重丁各设备在功能上的完善，其次是按客户要求的标准进行相应的整 改。B、根据设备功能上应完善的部分，如因承建安装单位导致且不能单方解决的内 容，须在验收前向客户提出书面建议，由客户协调相关单位

59、或部门解决。C、机电设备年保养计划设备年保养计划单位：本项目保养责任人：年保养计划序号设备名称设备编亏数量保养人保养时间备注日常保养一级保养二级保养故障维修1局压开关柜每月每半年每年随时2变压器每月每半年每年随时3低压配电柜及补偿柜每月每半年每年随时4柴油发电机组每月每半年每年随时5启动用蓄电池组每月每半年每年随时6变频办公泵每半月每季每年随时设备年保养计划单位:本项目保养贝任人：年保养计划7办公泵变频控制柜每半月每季每年随时8消防泵每月每季每年随时9喷淋泵每月每季每年随时10排污潜水泵每月每季每年随时11办公水池每月每半年每年随时12消防水池每月每半年每年随时13管道泵每月每半年每年随时14

60、空调水泵每月每季每年随时15新风机每月每季每年随时16风机盘管每月每季每年随时17冷却塔每月每季每年随时18空调主机每半月每半年每年随时19冷却管道每月每季每年随时20冷冻管道每月每季每年随时21风管每月每季每年随时22独立冷源空调每月每季每年随时23电梯每半月半年每年随时D消防系统设备年保养计划消防系统部分年保养计划“位:本项目保养贝任人：年度保养计划序号设备名称设备编亏保养人日常保养保养时间一级保养二级保养备注故障维修1智能火灾报警控制每月每季每年随时消防系统部分年保养计划单位:23本项目器消防联动控制柜消防图文终端电脑保养以亍任人：每月每月年度每季每季一保养计划每年每年随时随时4火灾应急