土地估价实务基础-模拟试题(一)-2013年版要点

1、今中大fii椒中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：1、下列选项中，不属于土地价格自身特性的是（）。A:价格基础不同B:形成时间不同C:生产成本不同D:具有明显的地区性和地域性答案:C解析:考查土地价格的特征，可用排除法作答。2、一定条件下，（）是影响地价的主要方面。A:需求B:投资C收益D利润答案:A解析:考查土地的供需关系对土地价格的影响3按照（），可将土地价格分为申报地价和公告地价。A:土地价格形成方法B:政府管理手段C:土地价格表示方法D:土地的存在形态答案:B解

2、析:考查土地价格的分类4、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于（）A：般因素B:区域因素C:个别因素D:经济因素答案:B5、一般来讲，工业用地受（）因素影响较大。A:环境质量B:繁华程度C:地形坡度D:交通运输条件答案:D6、我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的（）A:价值B:使用价值C:有偿使用D:无偿使用答案:C7、土地估价是（）的一种。A:房地产咨询B:房地产中介C:房地产证券D:房地产经济答案:B8、土地估价的标准是（）。A:价值标准B:市场价值标准C:客观价值标准D:定义的价值标准答案:B9、如果城市的专业街道两边土地的用途大致相同，则其估价原则应

3、遵循（）。A:变动原则B:替代原则C:最有效利用原则D:报酬递增递减原则答案:B10、下列选项中，关于估价期日的说法不正确的是（）A:估价期日是变动原则的应用B:估价期日根据估价目的确定C:估价期日由估价师判断确定D:估价期日可以在作业日期内的任意一天答案:C中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：11、土地估价报告审核应符合的要求不包括（）。A:合法性B:合规性C:合理性D:合适性答案:D解析:土地估价报告审核的依据是城镇

4、土地估价规程。估价报告审核的内容和要求包括：估价所依据资料的质量、合法性审核、合规性审核、合理性审核。12、收益还原法的理论依据是（）和生产要素分配理论。A:地租理论B:区位理论C:替代原则D:报酬递减规律答案:A13、收益还原法的关键在于正确测定土地纯收益及合理确定（）A:土地租金B:经营费用C:投资利率D:土地还原率答案:D中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcnA:46中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：A:46中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：14、可直接用于土地评估的收益是指（）。A

5、:实际收益B:客观收益C:最高收益D:平均收益答案:B15、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称（）。A:收益价格B:替代价格C:比准价格D:等同价格答案:C16、市场比较法估价时的首要工作是（）。A:确定比较案例B:收集交易资料C:进行交易情况修正D:进行区域及个别因素修正答案:B17、土地管理法明确规定，土地补偿费和安置补偿费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的（）倍计算。今中大fii椒中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn今中大fii椒中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：

6、中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：B:610C:20D:30答案:D解析:据土地管理法的中第四十七条规定：“征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用

7、前三年平均年产值的30倍。”18、在剩余法评估中，应根据土地估价的（）确定土地利用方式。A:变动原则和供需原则B:贡献原则和预期收益原贝UC:合法原则和最有效使用原则D:报酬递增递减原则和合法原则答案:C解析:在实际估价中，运用剩余法估价结果的可靠程度，关键取决于以下两项预测：一是是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式；二是是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的房地产价值。19、对一荒地进行估价，获知该荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/平

8、方米；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/平方千米，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%;土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。若用静态方式估算，则该成本荒地的总价和单价分别为（）。A:1.332亿元，89.65元/平方米B2609亿元，130.45元/平方米C2536亿元，116.32元/平方米D3416亿元，156.88元/平方米答案:B解析:本题考查重点是对“剩余法的基本公式”的掌握。解题步骤如下：设该荒地的总价为P总开发价值=1000

9、 x2x106x60%=12（亿元）总开发成本=2.5x2=5（亿元）总利息二P（1+4%）x（1+12%）3-1+5x（1+12%）1.5-1=0.421P+0.92（亿元）总转让税费=12x6%=0.72（亿元）购买该荒地税费二Px4%=0.04P总利润二（P+0.04P+5）x20%=0.208P+1（亿元）依据剩余法公式得P二-=（12一5一0.421P一0.926一0.72一0.04P-0.208P-1P=2.609（亿元）所以，荒地总价=2.609（亿元），荒地单价=2.609x108/2x106=130.45（元/平方米）20、路线价法的基本原则是（）和区位论的具体应用。A:变动

10、原则B:预期原则C:替代原则中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址： HYPERLINK D:供需原则答案:C21、下列选项中，属于苏慕法则的内容的是（）。A:该法则将标准深度100英尺分为4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%B:该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%C:该法则认为深度为1004英尺深的土地价值，前半临街502英尺部分占全宗地

11、总地价的72.5%，后半502英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%D:该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比答案:C解析:A为四三二一法则的内容，B为霍夫曼法则的内容，D为哈柏法则的内容。22、基本地价系数修正法的基本原理是（）。A:区位原理B:地租理论C:替代原理D收益原理答案:C23、当土地的实际用途与土地使用证登记用途不一致时，评估应（）。A:根据客观原则，按实际用途评估中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：中大网校“十佳网络教育机构”、

12、“十佳职业培训机构”网址：B:根据合法原则，按土地使用证登记用途评估C:根据最有效使用原则，按实际用途评估D:按实际用途评估，在评估结果中扣除由于变更土地用途需要补缴的土地出让金答案:B24、下列各因子中，可以用来评价城镇区位条件的指标是（）。A:城镇人口密度B:城镇交通条件指数C:城镇劳动力投入强度D:人均邮电业务量答案:B25、城镇土地分等的对象是（）。A:城市市区、建制镇镇区土地B:城镇建成区和近郊区范围的土地C:土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地D:城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地答案:A26、城镇土地定级中的综合定级是指（）。A:对商住等综合

13、用地的定级B:对商、住、工混合用地的定级C:综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别D:不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的答案:D中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：答案:D中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址： HYPERLINK 土地级别答案:D27、在进行住宅用地定级时，对人口状况对土地质量的影响进行评价时，可以不用考虑（）oA:常住人口数量B:暂住人口数量C:客流人口数量D:城镇最佳人口密度答案:C28、城市地价动态监测的关键环节及其程序为（）。A:采集监测数据、设立监测点、确定监测范围、测算监测

14、指标、进行监测分析B:确定监测范围、设立监测点、采集监测数据、测算监测指标、进行监测分析C:设立监测点、采集监测数据、确定监测范围、进行监测分析、测算监测指标D:确定监测范围、采集监测数据、设立监测点、测算监测指标、进行监测分析答案:B29、征地区片价的实质是（）不包括地上附着物和青苗补偿费。A:综合补偿费B:征地补偿费C:综合补偿标准D:征地补偿标准中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn答案:A,C,D,E中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：答案:A,C,D,E中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

15、网址：30、（）可以不划入征地区片综合地价测算范围。A:集体建设用地B:基本农田保护区C:集体未利用土地D:基本农田保护区和生态保护区答案:D31、公告地价由政府定期公布，它一般是（）的依据。A:土地抵扌甲B:土地租金C:土地出让金D:征收土地增值税E:征用土地补偿答案:D,E32、下列选项中，属于土地价格主要特征的有（）A:土地价格是收益价格B:土地价格由生产成本决定C:土地价格主要由土地需求决定D:土地价格呈上升趋势E:土地价格具有明显的地域性中大网校引领成功职业人生中大网校引领成功职业人生中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

16、网址：中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：答案:B,C,D,E中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：33、下列选项中，可用于分析环境质量的因素有（）。A地质B:风向C:空气和噪声的污染程度D:居民职业类别和教育程度E学校答案:A,B,C,D解析环境质量分为自然环境和人文环境两个方面。34、影响地价的行政因素一般包括（）。A:土地制度B:城市化进程C:地价政策D:税收政策E:交通管制答案:A,C,D,E35、土地估价需要充分考虑（）等因素对土地收益的影响。A:地块大小B:社会经济发展C:土地利用方式D:土地预期收益E:土地利用政策36、安全利率一般可选用（）

17、。A：年期投资年利率B:年期投资回报率C：年期的银行定期贷款利率D：年期的银行定期存款利率E:同一时期的一年期国债年利率答案:D,E解析:土地估价中还原利率可以采用安全利率加上风险调整值来进行确定，本题考查的是安全利率的确定方法。37、计算房地出租的总费用应包括（）。A:管理费B维修费C原料费D:空房损失费E:房屋折旧费答案:A,B,E38、市场比较法中，建立价格比较基础包括（）。A:统一币种B:统一用途C:统一面积内涵D:统一面积单位E:统一付款方式答案:A,C,D,E39、选择比较交易案例时，应符合的要求有（）。A:交易案例为正常交易B:与待估土地大小相近C:与待估土地用途应相同D:与待估

18、土地的交易类型不同E:交易时间与待估土地的估价期日应接近答案:A,C,E40、用成本逼近法评估土地价格时，需考虑的税费主要有（）。A:耕地占用税B:固定资产税C:土地管理费D:新菜地开发建设基金E:新增建设用地有偿使用费答案:A,C,D41、剩余法评估中，开发建筑成本包括（）。A:直接工程费B:间接工程费C:建筑承包商利润D:建筑承包商机会成本费中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcn中大网校引领成功职业人生wwwwangXiaOcnC:市场比较法中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：C:市场比较法中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：E:发包商负担的建筑附带费答案:A,B,C,E42、下列选项中，属于路线价修正体系中的构成内容的是（）。A:年期修正B:深度修正C:容积率修正D：般因素修正E:区域因素修正答案:A,B,C43、基准地价的主要作用有（）。A:引导土地合理利用和流转B:为土地抵押贷款提供依据C:为确定征用土地提供依据D:为国家征收土地使用税提供依据E:反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据答案:A,D,E44、作为与地区经济、社会发展配套利用的基础设施用