贷款买房很多学问

1、贷款买房很多学问，不看完买房肯定亏朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算，而一点没关心你的贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万,甚至上十万的利息。不信你就看一看。贷款计算公式贷款公式主要有两种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息（即本金和利息都要产生利息），后者采用简单方式计算利息（即只有本金产生利息）。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等

2、额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。1。等额本息贷款计算公式：每月还款金额（简称每月本息）=月利率X（1+月利率）八还款月数贷款本金X（1+月利率）A还款月数-12。等额本金贷款计算公式：每月还款金额（简称每月本息）=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）X每月利率后期，金额逐渐减少。等额本息贷款与等额本金贷款比较关键字：等额本息贷款，等额本金贷款，贷款比较，提前还款国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比

3、后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如还款方式不能挑贷款银行不能选按揭律师不算帐你的利益谁知道下：银行方在乎信贷额度售楼员关心提取佣金开发商希望早收放贷购房者的利益谁计较等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。F面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好两种贷款的利息计算方式下面我们先

4、来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金（贷款余额）一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金（贷款余额）计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本

5、金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整（或选择）还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。两种贷款的每期还款特点让我们继续分析这两种贷款的区别。虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于贷款分析师”软件，展示了两种贷款的每

6、期还款特点。?等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同井作噬醐I；.井作噬醐I；.本金十利息I制息丨本金鑽余领印20临年I第4年）印20临年I第4年）起蜡余顿500,000.00101-01101-01&49936.24D12346678911D1234667891102-0103-0104-015-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-013(124-26660l044W.22499.074,02Z,657.57466.69-198,607.332,655.0845.13498,138.15L2(&52.5947L67497,666.43,647.55645

7、.01479,25496,230.33242,46431.80495,754.53乙阴9.西494.37495,270.162(&52.593(124.262,121.263124.26474A9431.803,12.26等额本息赁款的毎期还熬爾都一样4923.67版权赁款另祈网g椚.TKFK.cn）?等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同F面的分析，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。*作废日期i車金+利息利息1贷龄额1I02005年空1年）起唏余颇:1y01-0114,051.392,662.50tasg.gg496,611.11202-0114,043.992,655.10389,9949

8、7j222,22303-0114,03&,602,647.711,393,0949533,33404-0114,029.202,640.311,303.39494,444.44505-0114,021.812(63Z321.389,9993,055,55606-0114,014,412,625.521,398.99491.6&6.6&707-0114E进2,610.131,339,S5490,277,77606-01|3,999.622,&10.731,388.996,888.63909-0113,992.22603331,388.89487,499.91U10-0113,994.83辱534

9、36,111.101111-013,977.43等獭本釜版款的毎期1212-0113,970.04坏數簸都不同33,333,322OD百年（第2年）T舷:贷款分析网(www.DKFX.cii)两种还款的比较前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。等额本息贷款等额本金贷款计息方式简单利率计息复合利率计息每期还款本息等额不等额（前期重，后期轻）每期还款本金前期轻，后期重等额每期还款利息前期重，后期轻前期重，后期轻利息飙升速度加速度匀速度国内流行度主流弱流（?）国际流行度主流弱弱流操作灵活程度强弱计算难度高难较难评价可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方0选它没错，但可能不会是最好

10、注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。超越等额本金贷款之一：双周加速还款归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同

11、的效力。下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别。?等额本息贷款截图：标准的月还款（用等额本息贷款计算器计算）?等额本金贷款截图（用等额本金贷款计算器计算）I等额本金还款还歌频率！毎月一庆d选擇要l+茸的项目一|贷款本金:2dO贷款崟额本金）货就期限（期憩）：30忡BO还就期数名义贷款利率:（%）5.39年利率m。贷款利率利累计：460,581.251巒累计时息合计每期本金：1缶日一旳还就额合计:gSOSBLgS

12、还款期数合计；360利息/本金（）：g邑12%毎期利率（）:.盟皓%第n期还款宿直第口期：|还熬利息；乙662.5还歎本全：1,396.99T）KFK.cn.）T）KFK.cn.）?等额本息贷款截图：双周加速还款（用等额本息贷款计算器计算）?双周加速还款与等额本金贷款的对比根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。1等额本息贷款之标准月还款（参昭）八、J等额本金贷款等额本息贷款之双周加速还款原始本金50万50万50万贷款年利率6.39%6.39%6.39%贷款周期30年30年24年1个月支付频率每月支付一次每月支付一次每两周支付一次每月支付金额3,124.26（月2,723.84（月平均值）3

13、,124.26（4周）利息累计624,733.6480,581.25483,100.27还款期数360期360期629期节省利息144,152.35141,633.33节省天数0天2,135天每年需多还款每年还款不等3,124.26贷款成本率124.95%96.125%96.62%以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人

14、选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。超越等额本金贷款之二：额外还款在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这

15、样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。?等额本息贷款之额外还款表（部分）1#日期本金+利息利息本金货歎余额I12006年（第1年）起蜡余颤：500,000.00101-013,036.442,550.00406.44499,513.5622-013,036.442,547,52488.92409,024,6433-013,036.442,545*03491.4198,533.234nME2门也2,542.52499.9249

16、8,039.315在还款叢的毎年最后一期旺我中，2,540.00496.44497|542S76爭忖上一笔3”3&阮旳址載-啣寻瓠2,537*47496.97餌齐043907來畝劑列启脈卄畑少十寺眾卒蛍2,534.92501.52495,542.383垃职旳忸Ek2,53237504.07495,038.31g9-C13,036.442,529.90506.&495,531.67101M13,096.442,527.21509.2349502244114C1336.442,524.61511,33491510.611212-0103642,522*005H.4493,996.17提貳12-D1

17、3,360.003,360.00490,635.172D前年（第2粹）13LJ1-013,036.42,502*24534.20-ISOj101.971402-013,036,4424时髭536.K45965,03153-013036冲叫2,496.78539.&C46025,39164-013,036.5,494.03542.416882.98175-013,036.442/91.26545.1548Z937.S0186-013,036.442,480,40547.96487,309,94197-01匕口36.442,495*69550.7542083909206-013,036,442,4

18、32.83553.56466,285,52219-013U天冲斗2,400.06556.384S5j729,152710-013,036.2,477*22559.22-105,169.932311-01036.442,474.37562.07484,607.362412-01.036.442,471,50564.94484,042.92提if12-013;3&0.003?360.0090?682.922008年（第2年）251-013,036,42,451.48564.9626口2-D13,036.442,448*50587.94479,510.02?了_2口36宀4J扳权貸款分析网収和呼FK

19、.?额外还款与等额本金贷款之比较上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息151.46元，节省贷款时间5年10个月（2129天）。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。?综合对比将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。等额本金贷款等额本息贷款+额外还款原始本金50万50万贷款年利率6.12%6.12%贷款周期30年24年2个月支付频率每月支付一次每月支付一次每月支付金额2,667.43（月平均值）3,036.44利息累计460,275.00460,123.54还款期数360期290期节省利息151.46节省天数2,129天（5年10个月）每年需多还款3,360.00贷款成本率92.055%92.024%对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要