第07财务报告为目的的评估

1、考纲要求考查考生对财务为目的的评估涉及的各类资产和负债评估要素确定、评估方法的掌握情况，以及分析和解决以为目的的评估实际问题的能力。考情分析考情分析目录概述投资性房地产公允价值评估服务于金融工具计量的公允价值评估服务于企业合并对价分摊的资产评估服务于资产减值测试的资产评估1 概述一、以财务二、以财务三、以财务四、以财务为目的的评估及其作用为目的的评估对象为目的的评估业务特点及其与会计和审计的专业关系为目的的评估国内外发展状况第一节 概述带着“问题”去听课！以财务以财务为目的的评估业务特点是什么？为目的的评估作用是什么？第一节 概述第二节 投资性房地产公允价值评估（7 道）第三节 服务于金融工具

2、计量的公允价值评估（2 道）第四节 服务于企业合并对价分摊的资产评估（4 道）第五节 服务于资产减值测试的资产评估（7 道）（3）以财务为目的的评估与会计、审计的专业关系是什么？一、以财务（一）以财务为目的的评估及其作用为目的的评估的定义以财务为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业遵守相关、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估的专业服务行为。评估对象通常来看是财务信息所需要的资产、负债和或有负债。（二）以财务为目的的评估的作用其作用具体体现在以下三个方面：评估技术能够满足会计计量专业

3、上的需求。评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。二、以财务为目的的评估对象一般意义上，以财务为目的的评估业务适用于编制财务等，具体类型如表所示：序号适用范围评估对象适用依据1公允价值评估以公允价值计量的相关资产或负债企业会计准则第 29 号公允价值2长期股权投资权益法核算的长期股权投资的初始和后续计量企业会计准则第2 号长期股权投资3合并对价分摊【第四节】收购价格的非现金资产、或承担的、的权益性等合并中取得的被方可辨认资产、负债及或有负债企业会计准则第 20 号企业合并请务必加 三、以财务（一）以财务1.以财务yingzipu666 更新有保障！纸

4、质+练习册+精准加！为目的的评估业务特点及其与会计和审计的专业关系为目的的评估业务特点为目的的评估是为会计计量提供服务，会计计量模式、会计核算方计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。以财务以财务的特点。（二）以财务为目的的评估业务具有多样性、复杂性；为目的的评估在采用传统的三大评估方法的基础上，具体使用的评估方法具有多样性为目的的评估与会计和审计的专业关系1.会计信息计量对评估的需求企业会计准则一一基本准则第四十三条规定：“企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。”现值

5、超出会计公允价值的知识和能力范围，由评估专业提供专业的评估结果。财务外部使用者更希望和愿意看到的是由独立专业提供的评估结果。2.审计对评估的需求中国会计师审计准则第 1322 号公允价值计量和披露的审计第一章第四条规定：“注册会计师应当获取充分、适当的审计会计制度的规定。”，以确定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关【独立性要求】但是基于独立性的要求，审计或不能对同一客户提供公允价值评估服务，4资产减值【第五节】单项资产、资产组或资产组组合企业会计准则第8 号资产减值5投资性房地产的公允价值确定【第二节】已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物企业会计准则

6、第3 号投资性房地产6金融工具确定和计量【第三节】以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产或金融负债，或可供出售金融资产企业会计准则第 22 号金融工具确和计量审计是公允价值计量的最终审核人。3.评估在会计计量、审计中的应用中国资产评估发布的以财务为目的的评估指南。该指南明确了以财务为目的的评估的相关业务（包括合并对价分推、资产减值、投资性房地产、金融工具确认和计量）的价值类型、评估方法，以及各项业务的评估假设和参数选取注意事项等，为会计计量提供客观、公正的专业支持。【单选题】下列选项中关于以财务为目的的评估与会计、审计的专业关系说法错误的有（ ）审计财务是公允价值计量的最终审核人。外部

7、使用者更希望和愿意看到的是由独立专业提供的评估结果。C.公允价值的使用使会计信息责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任的二维责任体系。D.在公允价值计量体系中，外部专业进行调整。的评估结果是计量工具，会计将根据评估结果直接对账目正确C 请务必加yingzipu666 更新有保障！纸质+练习册+精准加！公允价值的运用使会计信息责任体系由以往的会计责任和审计责任的二维责任体系，发展成为会计责任、评估责任和审计责任的三维责任体系。四、以财务为目的的评估国内外发展状况（一）以财务为目的的评估在国际上的发展20 世纪 90 年代后期，围绕公允价值计量的相关问题，国际评估准则与包括国际财务准则理事会

8、在内的会计界进行协调。及国际评估实务界积极国际评估准则在制定国际评估准则时，对国际会计准则的变动，特别是公允价值的引入做出了及时的反映，对相关内容作了实质性调整。（二）以财务为目的的评估在国内的发展2006 年 2 月，财政部发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。财政部于 2014 年 1 月 26 日发布了企业会计准则第 39 号一一公允价值计量，对公允价值计量进行了更加专业和细致的规范。2017 年 9 月，中国资产评估修订发布了以财务为目的的评估指南，用以规范以财务为目的的评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益。第二节 投资性房地产公允价值评估带着“问题”去听课！投资性

9、房地产评估对象如何确定？投资性房地产评估的评估基准日如何确定？投资性房地产及投资性房地产评估的内容是什么?一、投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念【定义】投资性房地产是指企业为赚取或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。【公允价值模型】投资性房地产能够单独计量和出售，当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的时候，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的房地产应满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。二、投资性房地产公允价值评估对

10、象的确定企业会计准则第 3 号一一投资性房地产明确规定，下列项目作为投资性房地产：因此投资性房地产的具体范围包括：1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有的建筑物。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备増值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。（闲置土地处理办法）3.某项房地产，部分用于赚取或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理。能够单独计量和出售的、用于赚取或资本增值

11、的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。不属于投资性房地产的项目：自用房地产房地产开发企业的存货注意事项：1.评估对象可能是个别建筑物单元，也可能是多个建筑物单元及其附属设施共同的一个整体。2.当出租建筑物的附属设备和设施是收入所对应的出租资产的组成部分时，应该合理考虑设备和设施对投资性房地产价值的影响。3.投资性房地产通常附有租约，业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未

12、来收益，因而在进行评估的时候，评估对象应该为附有租约的房地产。【多选题】下列不属于投资性房地产项目的有（ ）。A.已出租的土地使用权赚取资本增值生产商品提供劳务经营管理已出租的土地使用权；持有并准备増值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。B.已出租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.自用房地产E.房地产开发企业的存货正确DE自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。三、投资性房地产公允价值评估的评估基准日的确定投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。补充： （18 年）由委托人合理确定！资产负债表日是指

13、会计核算的结账日期，即指结账和编制资产负债表的日期，通常指会计年度末和会计中期期末。投资性房地产转换日是指投资性房地产用途发生变化。通常以企业董事会或类似机构正式做出 决议的日期为准，具体来看：企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式做出 决议，明确表示其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构做出 决议的日期。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产，如果企业董事会或类似机构做出决议，明确表示其自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产

14、转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构做出决议的日期。3.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构做出决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。空置 建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。在评估实践中，当董事会形成决议后，财务核算和投资性房地产公允价值评估选择在 决议形成的会计报表日。如董事会决议日期为某月的 23 日，那么投资性房地产转换日为该月 23 日，投资性房地产公允价值评估基准日可以选择在该月的资产负债表日，

15、即月末的 30 日或者 31 日。中期资产负债表日指各会计中期期末，包括月末、季末和半年末。年度资产负债表日每年的 12 月 31 日【2017-单选题】投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，下列相关说法正确的是（ ）。A.评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等 B.评估基准日必须是投资性房地产转换日C.评估基准日必须是月初D.评估基准日必须是资产负债表日正确A 请务必加yingzipu666 更新有保障！纸质+练习册+精准加！换日等。应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负债表日、投资性房地产转【2018-多选题】投资性房地产公允价值评估中，

16、关于评估基准日确定的说法，错误的有（ ）必须是资产并购日必须是投资性房地产转换日 C.由委托人合理确定D.必须是资产负债表日E.可根据是否便于评估而任意确定正确ABDE投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负債表日、投资性房地产转换日等。四、投资性房地产公允价值评估前提按照企业会计准则第 39 号公允价值计量的要求，投资性房地产的公允价值评估是基于资产的最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力的评估。最佳用途是指资产价值最大化时对应的用途，主要从法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等方面考虑，

17、具体如下：1.法律上是否允许，应该考虑对资产进行评估时资产使用在法律上是否受到限制，评估基准日对该投资性房地产的使用必须未被法律。实物上是否可能，应该考虑资产的实物特征。财务上是否可行，是指在评估投资性房地产的公允价值时应该在法律允许的条件下使用该资产产生足够的收益或者现金流量，从而补偿使用该资产的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。【2018-多选题】下列关于投资性房地产评估时，最佳用途的说法中，正确的有（ ）。A.一般是指实际用途 B.通常指设计用途 C.财务上可行的用途 D.法律上允许的用途E.实物上可能的用途正确CDE最佳用途是指资产价值最大化时对应的用途，主要从法律上是否

18、允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等方面考虑。【2018-单选题】投资性房地产公允价值应基于一定的资产用途进行评估，下列相关说法中正确的是（ ）A.应基于设计用途确定B.应基于实际用途确定C.应基于证载用途确定 D.应基于最佳用途确定正确D投资性房地产的公允价值评估是基于资产的最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力的评估。【例题】213 年 12 月 1 日，A 公司在非同一控制下吸收合并了 B 公司。在编制合并完成日的资产负债表时，需要对 B 公司的资产负债进行公允价值评估，其间涉及一宗土地使用权及地上建筑物评估。该土地使用权及地上

19、建筑物在投资性房地产科目核算，合并前用于出租，土地性质为工业用地。在合并完成日，按照出租目的对该土地使用权及地上建筑物进行公允价值评估，最佳用途为工业用途。214 年 6 月 30 日，该宗土地邻近的一宗土地被开发使用，用于建造住宅，土地性质为住宅用地。同时，该宗土地所在区域规划自 214 年 1 月 1 日以来做出了调整。A 公司董事会决定，在履行相关手续后，可将该宗土地的用途从工业用地变更为住宅用地。在编制 214 年 6 月 30 日的资产负债表时，该宗士地使用权的公允价值评估中土地的最佳用途及公允价值应通过比较分析来确定：该宗土地使用权及地上建筑物仍然作为工业用途的价值。该土地作为用于

20、建造住宅的空置土地的价值，同时应考虑将该宗土地变为空置土地而必须发生的拆除厂房成本及其他支出。该土地的最佳用途应根据上述两个价值中的较高者来确定：假设该土地使用权及地上建筑物用于工业用途时的价值为 600 万元；而用于建造住宅时其价值是 1000 万元，同时拆除厂房及其他支出为 250 万元。1000-250=750750600因此，该宗土地在 2x14 年 6 月 30 日的公允价值应当为 750 万元。五、投资性房地产公允价值评估方法与参数（一）选取原则评估专业在执行投资性房地产公允价值评估业务时，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。在会计准则中

21、，对于投资性房地产的评估方法选择是有一定层次的，具体来说应遵循如下原则：1.从租赁协议以及合理依据的假设出发。2.选择的市场信息线索，必须是来自于处于相同位置、具有相同条件、从属于相似租赁协议或者其他合同的相似资产所在活跃市场的当前价格。要求区别差异，并进行差异调整。3.当无法掌握活跃市场的当前价值时：（二）评估方法及评估参数下面仅就在服务于财务项进行列举。1.市场法（1）选择类似房地产目的的投资性房地产公允价值评估中（市场法、收益法）需要注意的事运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性

22、，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。公允价值是以脱手价为的，这里需要注意的是资产出售或者使用的限制，并且应进一步区分出限制是针对投资性房地产的持有者还是投资性房地产本身。如果该限制是针对投资性房地产持有者的，则该限制并不是资产的特征， 从市场参与者角度评估时也不会考虑这样的限制。签订一份借款合同。根据借款合同规定，司将其持有的一宗土地使用【例题】司与某权作为抵押，在偿还该在这个案例中，结论：该承诺是针对他的市场参与者。前，司不能转让该土地使用权。司承诺在偿还借款前不转让持有的土地使用权。司的限制，而不是针对司所持有的土地使用权，该限制不会转移给其在确定这宗

23、土地使用权的公允价值时，不应考虑该项限制。（2）构建可比修正体系。交易情况交易日期交易日期的比较主要是为消除不同时间段内市场状况造成的价格差异。可以采用可比交易案例所在地同类房地产的价格变动率或者价格指数进行修正，应保证价格变动率或者价格指数真实、可靠。房地产状况房地产状况的比较主要是为消除可比交易案例与评估对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。（3）比较的方式根据具体情况，基于可比案例交易的总价值或者单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接或者间接比较，对可比案例价格进行处理。在比较修正过，应符合以下规定：基最高值/最低值 不超过 12%【2017-多

24、选题】运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（ ）。分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过 20%共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过 30% C.当修正幅度或比值超过相关规定，应调整取值D.当修正幅度或比值超过相关规定，应重新选择可比案例E.经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过 1.2正确ABDE可比案例的比较修正应注意包括： （1）分别对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过 20%，共同对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过 30%； （2）经修区位状况调整位置、交通、外部配套设施

25、、周围环境等，单套住宅的调整还包括所处楼幢、楼层和朝向的调整。实物状况调整土地实物状况调整的内容包括：土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物调整的内容包括：建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况调整规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、査封等形式限制权利状况、权属清晰情况等。正或者调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过 1.2；（3）当修正幅度或者比值超过上述规定，应重新选择可比案例。【2018-单选题】运用市场法评估投资性房地产的公允价值时，下列

26、关于特殊市场案例是否作为可比案例的说法中，正确的是（ ）。A.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均可作为可比案例 B.特殊交易对成交价格的影响可量化时，可以作为可比案例C.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均不得作为可比案例D.特殊交易对成交价格的影响不可量化时，仍作为可比案例的交易特别披露正确B特殊交易情况对成交价格的影响可以量化的情况下，可以考虑把特殊交易案例作为可比交易案例，但应当对交易情况进行修正。2.收益法收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日并累加，以此估算评估对象的客观合理价值的方法。投资性房地产的净收益是指：中直接归属于评估对

27、象所对应的房地益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和收取方式的影响。现有租约条款对公允价值的影响，包括条件。（1）合理确定投资性房地产的收益期。及其、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关的规定，合理确定收益期限。一般来说应遵循以下规定：土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限一致时，收益期应为土地使用权剩余年限或者建筑物剩余年限。土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限不一致时，应按照孰短原则确定收益期，对超过收益期的土地使用权或者建筑物应给予残留价值考虑。如果评估的是承租人的

28、权益价值，收益期应为剩余租赁期限。【2017-单选题】运用收益法评估投资性房地产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（ ）A.按孰短原则确定B.按土地使用剩余年限确定C.按建筑物剩余年限确定 D.按孰长原则确定正确A当土地使用年限与建筑物剩余经济年限不同时，按孰短原则确定剩余收益期限。（2）合理确定持有期。持有期应根据市场投资者对同类房地产的典型持有时间及能常为 510 年。期间的收益的一般期限来确定，通（3）投资性房地产的未来净收益。未来净收益应首先通过租赁收入测算，净收益又称净营运收益（ Net Operating运营费用是指维持房地产

29、正常使用或营业所必需的费用。净收益=有效毛收入-出租人负担的运营费用e ，NOI）。=潜在毛收入- 空置或者损失 + 租赁保证金或押金利息有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即 100%出租）情况下的收入，包括除收入。以外的运营费用应包括税费、保险、物业、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用。评估承租人的权益价值时，净收益应为市场减去合同评估承租人的权益价值时，净收益应为市场减去合同。如果未来净收益不能通过租赁收入测算，则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如

30、投资性房地产为酒店）。净收益= 经营收入- 经营成本 - 经营费用 - 税金及附加 -用 - 财务费用 - 利润根据期间及租约情况，在租约有效期内，上述收益以租约约定的水平为准； 在租约期外，应选择市场上的正常客观数据。（4）评估计算模型式中：P 一（5）折现率价值； 一年纯收益；r 一折现率；i 一收益年限。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、等对折现率选取的影响。折现率 = 无风险率 + 风险调整值无风险率可选择同时期的一年期定期存款利率或者一年期国债利率。风险调整值应根据评估对象所在行业、

31、地区、市场等存在的风险综合考虑。（6）需注意（实务、非重点）【现场】投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。【土地使用权】采用收益法评估投资性房地产，评估结论中通常包括土地使用权价值。应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估中进行必要的披露。【与审计师的沟通】服务于财务的投资性房地产的公允价值评估通常要接受审计师的穿试，与审计师在评估模型和参数方面进行详细的沟通，沟通内容主要包括：租期内以租约价格为主，租期

32、外的增长率如何确定。房屋出租的空置率如何确定，依据是什么。相况，空置率是多少。地产或者周边类似房地产是否存在空置率的情折现率是如何确定的，增长率是否在折现率中扣除。投资性房地产的获利年限确定方法和考虑的。采取收益法的评估结果与采取市场法的评估结果之间是否存在差异，差异率一般控制在较低的范围内。第三节 服务于金融工具计量的公允价值评估带着“问题”去听课！金融工具及其计量的相关概念是什么？金融工具评估中的评估对象如何确定？主要金融工具的评估方法有哪些？一、金融工具及其计量（一）金融工具的基本概念金融工具又称交易工具，是证明债权关系并据以进行货币交易的合法凭证，或金融资产借以转让的工具。是货币不同形

33、式的金融工具具有不同的。（二）金融工具的计量根据企业会计准则第 22 号一一金融工具确认和计量：二、金融工具计量评估中评估对象的确定（一）基础金融工具基础金融工具评估对象包括企业持有的现金、存放于金融机构的款项、普通股以及代表在未来期间收取或支付金融资产的合同权利或义务等。如应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款、存出保证金、存入保证金、客户款、债券投资和应付债券等。（二）衍生金融工具、客户存衍生金融工具评估对象，是指金融工具确认和计量准则涉及的、具有下列特征的金融工具或其他合同：1.价值随着特定利率、金融价格、商品价格、汇率、价格指数、费率指数、信用等级、信用指数或金融工具初始计量企业初

34、始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量。金融工具后续计量对于除持有至到期投资以及和应收款项、在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产外，企业应当按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣 除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用。金融工具分类现金类类（、债券）、其他现金类（如、存款）衍生类交易所交易的金融衍生品、柜台（OTC）金融衍生品其他类似变量的变动而变动。不要求初始净投资，或与对市场情况变动有类似反应的其他类型合同相比，要求很少的初始净投资。在未来某一日期结算。衍生工具包括：远期合同、合同、互换和，以及

35、具有远期合同、合同、互换和中一种或一种以上特征的工具。衍生工具通常是独立存在的，但也可能嵌入到非衍生金融工具或其他合同中嵌入衍生工具。（金融工具准则）三、主要金融工具的评估方法存在活跃交易市场的金融工具，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活跃市场的金融工具，应当采用合适的评估方法确定其公允价值。（一）权益工具的评估方法权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。从方看，权益工具通常指企业的普通股、在资本公积下核算的认股权等。可以根据实际情况分别采用收益法、市场法和成本法对权益工具的公允价值进行评估。（二）不含衍生工具的金融负债的评估方法工具的公允价值，

36、应当根据取得日的市场情况和当前市场情况，或其他类似场利率确定。1.固定利率金融负债的评估方法（债券）工具的当前市固定利率金融负债的公允价值通常采用未来现金流折现法确定，即通过一个合适的折现率计算该金融负债预期的未来现金流的现值。在确定未来现金流时，可参考待估金融工具的合同条款。一般来说，固定利率金融负债的合同内都会明确规定利息率、计息时间以及本金偿还计划等条款。通过这些条款，可以明确金融工具未来的现金流量。在确定折现率时，可根据待估金融工具的合同条款和实质特征，采用市场上其他金融工具的市场收益率作为折现率。该折现率是通过分析市场上可类比的其他金融工具（如公司债券）的特征来确定的。这些特征包括该

37、金融工具自身的信用等级、剩余期间以及金融工具的计价货币等。2.浮动利率金融负债的评估方法浮动利率金融负债的公允价值的评估原理，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确 认上有所差异。在确定未来现金流时，浮动利率金融负债的合同条款往往只规定合同期内的利息率随着某些基础金融变量（如伦敦同业拆借利率）的变化而变化，未来现金流无法准确估计。【2019-单选题】对不含衍生工具的浮动利率金融负债进行评估时，通常采用的评估方法为（ ）A.市场比较法B.年金资本化法 C.重置成本法D.现金流量折现法正确D浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法。实务中常见的是

38、可转换公司债券。可转换公司债券，简称可转债，是一种允许持有者在规定时间、按规定条件转换成指定公司普通股票的债券。可转债兼有债券和的性质，相当于这样一种投资组合：一张与可转债相同利率的普通债券，一张数量为转换比例、一张美式卖权，行使价为初始转股价格的美式买权，向人无条件出售了一张美式买权。常用的模型为 BlackScholes定价模型（以下简称 BS 模型）和二叉树定价模型。3.金融衍生工具的评估方法金融衍生工具，其价值依附于其他更基本的标的变量，例如特定利率、基本金融工具的价格、商品价格、汇率和价格指数等，其主要类型包括合同、互换合同和混合衍生工具等。金融衍生工具【依附的价值】特定利率、基本金

39、融工具的价格、商品价格、汇率和价格指数（1）合同合同主要包括看涨看涨的持有者看跌的持有者和看跌。在某一确定的时间以某一确定的价格标的资产。在某一确定时间以某一确定的价格出售标的资产。合同中的价格被称为执行价格。合同中的日期为到期日、执行日或期满日。（分类）可分为美式和欧式：其式可在有效期内任何时侯执行，而欧式只能在到期日执行。（评估方法）目前广泛采用的评估方法有 BS 模型和Lattice 模型。员工持股计划是评估实践中常见的评估。与普通的相比，员工持股计划具有以下特点：一是企业与员工之间发生的交易； 二是以获取员工服务为目的的交易；三是交易对价或其定价与企业自身未来价值密切相关。【评估方法】

40、（员工持股计划）定价模型的选择需要考虑以下：一是模型能够满足员工持股计划的特定条件；二是模型能够满足企业会计准则对公允价值计量的要求；存在活跃市场的等权益工具应当按照活跃市场中的报价确定其公允价值不存在活跃市场的等权益工具（例如：员工持股计划）应当采用定价模型估算其公允价值三是模型建立在成金融理论基础上；四是模型能够充分反映员工持股计划的各项实质性条款和限制条件。 .模型（BS 模型）模型假设：标的资产价格变化服从对数正态分布。在有效期内，无风险利率和金融资产收益变量是恒定的。市场无摩擦，即不存在和交易成本，所有完全可分割。标的物在有效期内无红利及其他所得。是欧式，到期前不可行权。不存在无风险

41、机会。交易是持续的。投资者能够以无风险利率借贷。在考虑红利支付的 BS 模型中总共涉及 5 个评估参数：. Lattice 模型 Lattice 模型通常用于计算该模型假设将评估日与的公允价值。有效日之间的期限 T 分成 n 份（T/n）。那么对时点 t 来说，由于未来的不确定性，在时点 t+T/n 的结果就有无限种可能。Lattice 模型通过建立树形图将发生的概率分配给从 t 到 t+T/n 可能出现的结果，然后用倒推的方法来计算的价值。常见的 Lattice 模型为双叉树模型、三叉树模型等。（2）互换合同互换是两个公司之间达成的协议，以按照实现约定的公式在将来交换彼此的现金流。互换合同的

42、公允价值实际上可以看作一系列债券的组合。假设公司 A 和公司 B 达成了互换合同，公司B 同意向公司 A 支付由年利率 6%和本金 100 万计算的利息；同时，公司 A 同意向公司B 支付由 6 个月 LIBOR 和同样本金所计算的浮动利息。所互换合同的公允价值实际上就是上述固定利率债券以及浮动利率债券公允价值的差额。（3）混合衍生工具嵌入衍生工具是包括该衍生工具和非衍生主合同在内的混合金融工具中的一个组成部分。1金融工具的初始价格可以从市场上直接得到或通过对权益工具的评估间接得到2行权价格可参考合同条款3无风险收益率可参考相应的债券到期收益率4有效期可参考合同条款5价格的波动率可通过对金融工

43、具历史价格的计算或其他方法得到根据会计准则，如果嵌入衍生工具与主合同分开核算，通常采取整个混合合同的公允价值减去主合同的公允价值这种方法来评估嵌入衍生工具的公允价值。通常用于计量嵌入衍生工具公允价值的模型比较复杂，一般都采用 Lattice 模型进行评估。4.员工持股计划的评估方法随着资本市场的发展，一些企业开始通过授予那些高级管理。作为激励和员工的方式， 特别是对于我国部分企业目前实施的职工激励计划，也称员工持股计划，属于这一范畴，其确认和计量适用于企业会计准则第 11 号一一支付， 在授予日及之后的每个财务报表日以员工持股计划的公允价值为计量基础，将取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同

44、时计入资本公积中的股本溢价。【2017-单选题】下列关于金融工具公允价值评估的说法中，错误的是（ ）A.浮动利率金融负债通常根据市场报价确定公允价值B.存在活跃市场的通常按照活跃市场的报价确定公允价值C.固定利率金融负债通常根据未来现金流的现值确定公允价值D.员工持股计划通常采用定价模型估算公允价值正确A浮动利率金融负债的公允价值的评估原理，与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确认上却有所差异。所以选项 A 不正确。四、评估案例（一）评估概况司为上市的金融机构，于 2015 年 1 月 1 日对其公司管理层共 10 人1 000 000股员工持股，平均每人 10

45、0 000 股。该有效期为 10 年，到期日为 2025 年 1 月 1 日，冰冻期为司股价为 50 港元。3 年，行权价为每股 50 港元。日于评估目的：司拟了解上述日的市场价值，为的提供价值参考依据。评估对象：上述。评估基准日：上述（二）评估技术过程1.衍生品类型识别日 2015 年 1 月 1 日。员工持股是指公司发给其员工的持股，该允许持有人在未来规定时间内以规定价格公司，因此该为买入。该有效期为 10 年，冰冻期为 3 年，在 3 年冰冻期之后至到期之前可以随时行权。如前面所述，欧式的特点为只能在到期日行权，而美式可以在到期前随时行权，因此本案例中的为美式买入。2.模型选择在定价中常

46、用的模型为 BS 模型和二叉树定价模型，由于美式行权时间的不确定性，因此本案例应采用二叉树定价模型进行公允价值的评估。3.参数确定类型：美式买入。日：2015 年 1 月 1 日。到期日：2025 年 1 月 1 日。v：S： K：冰冻期，根据条款为 3 年。现价，该公司于基准日的价格为 50 港元。行权价，根据条款为 50 港元。r：无风险利率，应选择货币所属地的无风险利率，且其期限尽可能与的期限一致，由于：司为公司且有效期为 10 年，因此取市场 10 年期债券综合收益率 2%。价格波动率，此处应采用司与该同期限的股价波动率，但由于司上市时间较短，其股价历史波动率无法反映未来股价波动。本案

47、例中司为公司，因此以司上市地业指数同期限的波动率，即恒生 H 股金融业指数 20052014 年共 10 年的波动率替代。M：提前行权参数，即实际行权时股价相对于行权价的倍数，该参数反映持有的员工提前行权的可能性。根据 Johnan Mun 的相关中的统计数据，提前行权参数范围大致为 1.53.0，中位数约为 1.85，本案例中提前行权参数为 1.85。E：离职率，该参数可反映出员工由于离职而被收回或提前行权的可能性。根据该公司历史上，针对被授予出被授予该的这一群体的实际周转率来计算。在针对人力资源部门进行访谈时应查证此离职率，得的管理层群体年平均离职率为 3%，此离职率适用于冰冻期前及冰冻期

48、后。d：股息生息率，根据对管理层的访谈，该公司未来预期延续历史股息史股息生息率为 2.5%，因此取股息生息率 2.5% 。政策，经统计该公司历（股息生息率=）上估模型可以通过等实现。运行上述程序后得到评估基准日该员工持股的每份估值为 30.69 港元/份，即为该持股评估基准日的价值。在第四节 服务于企业合并对价分摊的资产评估带着“问题”去听课！（1）企业合并对价分摊评估中的评估对象如何确定？（2）企业合并对价分摊评估中的无形资产如何评估？一、企业合并对价分摊的基本概念企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个主体的交易或事项。【分类】按合并前后是否受同一方最终控制分为同一控制下的企业合

49、并和非同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。非同一控制下的企业合并，是指参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。合并对价分摊是指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。方对合并成本大于合并中取得的被誉 。方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商以下介绍的合并对价分摊业务全过程：评估机构的工作通常只是合并对价分摊工作的一部分，即对全部或者部分可辨认资产、负债进行评估，其他工作通常不包括在评估机构的工作范围和内容当中。二、企业合并对价分摊评

50、估中评估对象的确定（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被方各项可辨认资产、负债及或有负债。这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。（二）可辨认资产、负债的确认原则与识别【确认原则】根据企业合并准则的规定，合并中取得的被方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。【企业合并中无形资产的识别】评估专业在执行以财务为目的的评估业务中，应执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的可辨认的无形资产。评估专业在识别无形资产过应当以企业会计准则第 6 号一无形资产以及企业

51、会计准则第 20 号一企业合并中对于企业合并项下无形资产的相关规定为依据。在评估实践中，评估专业分析：判断会计准则无形资产定义中的可辨认性标准，可从以下两方面进行向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予、租赁或者交换。满足上述任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产，并对无形资产在合并日或价值计量。日以公允【重点！必记！】满足合同权利：订单（包括可以取消的订单）。无形资产出售/转移是否受到限制：训练的员工等。、消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特

52、别某项无形资产可以与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予认可、租赁或者交换，仍然满足可分离的确认条件。【企业合并中或有负债的识别】评估专业在识别或有负债的过需要关注以下几方面：在收购日是否存在未决；在收购日是否存在待执行的亏损合同；被收购公司是否为其他公司或个人进行担保；在收购日是否存在已对外的详细重组计划；被收购公司对售出产品所作的质量保证；了解对被收购公司进行的相关尽职的结果。根据企业会计准则的相关讲解，与或有事项相关的义务同时满足下列条件，应当确认为预计负债：该义务是企业承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。【例子，必记！】可能确

53、认的或有负债的项目一般包括：产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决、重组义务等。【2018-单选题】合并对价分摊评估对象应是合并中取得的被方名项可辨认资产、负债及或有负债，下列各项中，可作为企业合并对价分摊评估对象的是（ ）。客户服务能力货物订单C.受限制的D.消费者基础正确B消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等，因可辨认的判断条件，在实务操作中，一般可辨认的无形资产。受到协议的限制，不可以被出售，因此其可辨认的无形资产。可分离的条件，也不可以作为【2018-多选题】企业合并对价分摊评估中，关于可辨认无形资产评估的说法，正确的有（ ） 。A.基于法律的法定权利的，可作为可辨

54、认无形资产 B.出售或转移受到限制的，不得作为可辨认无形资产 C.源自合同权利的，可作为可辨认无形资产D.需要与其他资产一起出售或转移的，不得作为可辨认无形资产E.无法可靠计量公允价值的可辨认无形资产yingzipu666 更新有保障！纸质正确ABCE 请务必加+练习册+精准加！某项无形资产可以与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予认可、租赁或者交换，仍然满足可分离的确认条件。 所以选项 D 的说法不正确。【2017-单选题】下列各项中，通常A.订货合同 B.地域优势 C.重组义务D.未决企业合并对价分摊评估对象的是（ ）。正确B企业合并对价分摊评估中，可能确认的或有负债的项目一

55、般包括；产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决、重组义务等。三、评估方法的确定（一）有形资产和负债的评估企业合并中取得的资产、负债在满足确认条件后，应以其公允价值计量。确定企业合并中取得的有关可辨认资产、负债的公允价值时，应当遵循企业合并准则应用指南的规定。1货币2有活跃市场的、债券、基金等金融工具3应收款项4存货5不存在活跃市场的金融工具6房屋建筑物9.取得的被方的或有负债其公允价值在日能够可靠计量的，应单独确认为预计负债。此项负债应当按照假定第计量。愿意代方承担该项义务，就其所承担义务需要方支付的金额（二）无形资产的评估（实务二内容）存在活跃市场的，应按日的市场价格确定其公允价值； 不存在

56、活跃市场的，无法取得有关市场信息的，应按照一定的估值技术确定其公允价值。【评估方法】在这种情况下，无形资产的评估方法包括市场法、收益法和成本法。市场法通过采用市场上相同或相类似的资产、负债或业务的交易价格及其他相关信息来进行。该方法假定公允价值可通过观察类似资产、负债的市场交易价格，并经过对类似资产、负债与被评估的资产、负债的差异进行必要的调整来确定。【局限性】一般情况下，无形资产较少单独出售、转让，市场上缺乏相同或相类似的可比交易案 例或交易量太小导致可观察的价格无法代表可靠的市价，因此市场法往往难以作为无形资产的首选评估方法。收益法考虑到无形资产的特殊属性，在合并对价分摊评估中，无形资产最

57、常用的评估方法为收益法。收益法下常用的具体方法包括：增量收益法、费节省法、超额收益法。采用收益法，需要关注现金流与折现率口径的匹配，即税前现金流对应税前折现率，税后现金流对应税后折现率。【增量收益法】（无形资产对现金流影响较大）此方法将包括无形资产的经济实体的未来现金流与不含无形资产的经济实体产生的相应现金流进行比较，判断有无无形资产在价格方面所产生的差额。增量收益法要求可比实体未使用无形资产所产生的现金流能够可靠地估算。【费节省法】此方法是指假设财务的编制者不是相关无形资产的所有者，需要花钱从别人手上获得一个权，这就是必要的流出。但因拥有了该权，就可以节省这方面的权使用费，所节省的费通过折现

58、得出现值。使用费节省法评估的无形资产的例子一般包括品牌、专利和技术。要使用该方法，必须存在可比资产且这些资产常在熟悉情况的、自愿和独立的双方之间进行专利【超额收益法】经营。此方法是指把收益进行拆分，把其中作为评估对象的无形资产得到的收益拆分出来，即扣除该无形资产以外的其他有形及无形资产所应该产生的平均收益。增量现金流体现在两个方面：一是价格的溢价一个产品采用所评估无形资产与不采用这个无形资产之间价格的差异额二是成本的节省就是采用这项无形资产所能节省的成本所导致的差异额7机器设备8应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应付债券和长期应付款9取得的被方的或有负债而以超额收益进行分析，通常运用于客户关系

59、、采矿权等无形资产的评估中。采用超额收益法评估得到的是无形资产产生的且只由其产生的现金流的现值。 3.成本法运用成本法进行无形资产公允价值评估，往往无法反映该项无形资产给企业带来的未来经济利益。成本法较少运用于企业无形资产的评估。（三）递延所得税的计算在按照规定确定了合并中应予确认的各项可辨认资产、负债的公允价值后，计税基础与账面价值不同形成暂时性差异的，应当按照所得税会计准则的规定确认相应的递延所得税资产或递延所得税负债。所确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额不应折现。应当特别的是，对于被方在企业合并之前已经确认的商誉和递延所得税项目，方在分配企业合并成本、汇总可辨认资产和负债时不应予

60、以考虑。（四）商誉的计算商誉的计算通常不是评估专业的工作，但也需要了解会计准则关于商誉计算的要求，以更好服务于财务目的的业务。一般来说，商誉由以下几类：企业现有的管理团队和员工团队。并购后的协同效应，如销售额的增加、成本开支的压缩等。3.收购方对收购对价的判断导致收购对价过高。4.企业持续经营的能力，包括各类不符合无形资产确认条件的其他资产，如市场占有率、通过资本市场直接融资的能力、良好的关系等。此外，在商誉较高的情况下，公司管理层需关注其减值风险，并考虑及时执行商誉的减值测试程序。【2018-单选题】司以 8 亿元现金收购非同一控制下乙公司 100%股权，无其他交易费用。乙公司账面净资产为