流动资产管理(doc 16)

1、.：.；流动资产管理流动资产普通是指可以在一个运转周期内变现或耗用的资产，它具有变现才干强、周转期短等特点。流动资产管理是物业管理公司理财的一个内容。由于有价证券在第10章已述，所以本章主要引见现金、应收账款和存货等流动资产的管理以及物业管理公司在理财中针对流动资产运转的病状如何自我诊断与诊治。一、现金管理现金是流动性最强、盈利性最低的资产，物业管理公司坚持适量的现金，是为了实现收益最大化、风险最小化的目的。(一)现金管理的目的物业管理公司持有现金的目的主要是：1.支付物业管理公司持有现金是为了满足日常运营管理和效力支付的需求。例如用于支付职工工资、购买有关资料等。为满足公司买卖性需求和日常运

2、营效力活动对现金的需求，公司一定要持有相当数量的现金。此外，每天公司的现金支出和收入不大能够相等，因此公司假设不持有一定数量的现金余额，公司的运营管理效力活动等就很难正常地进展下去。2.预防公司持有现金，便于应付不测事件对现金的需求。公司预测的现金需求量普通是正常情况下的需求量，可是许多不可预见的不测事件往往会影响公司现金的收入与支出。例如水灾、火灾等自然灾祸及一些偶尔事故等都突破了公司正常的现金收支方案，使现金收支不平衡。公司持有现金，可以当作平安存量。预防所需现金的数量决议了：现金收支预测的可靠程度；公司暂时借款才干；公司情愿承当的风险程度。3.投机公司持有现金，便于开展投机活动，从中得到

3、收益。现金管理的目的，是在保证公司运营管理效力所需现金的同时，节约运用资金，并从暂时闲置的现金中获取更多的利息收入。对物业管理公司而言，现金除可获得存款利息外不能为公司发明任何价值，且将现金放在金融机构的存款利率大大低于公司的资金利润率。现金过多，会降低公司收益；但现金过少，又会影响公司的正常运营管理和效力活动。因此，现金管理应力求既能保证公司正常开支需求，降低风险，又能使公司没有过多的闲置现金，以添加收益。一个物业管理公司的良好现金管理系统应该是公司能满足日常开支的现金，同时适当保管应付紧急情况所需的平安贮藏；对于超越限额的现金，应及时投资添加收益。物业管理公司对现金管理的内容主要包括：(1

4、)编制现金收支方案，以便合理地估计未来的现金需求；(2)对日常的现金收支进展控制，力求加快收款、延缓付款；(3)确定最正确现金余额，当公司实践的现金余额与最正确余额不一致时，采用短期融资战略或采用归还借款和投资于有价证券等战略来到达理想的情况。(二)现金方案现金方案是预测未来一定时期公司的现金收支情况，并进展现金平衡的方案，是公司财务管理的一个重要工具。编制现金方案的目的是为了合理安排好现金收支，确保公司现金的正常周转。物业管理公司常用的现金方案是现金收支方案表(见下表)。现金收支方案表的编制如下：1.预测公司的现金流入量现金流入量主要是运营管理效力现金收入和其他现金收入两部分。运营管理效力现

5、金收入主要指对物业运营管理效力获得的收入，其数字可以从运营、管理、效力方案中得到。其他收入主要是物业租赁收入、证券投资的利息收入、股利收入等。我们要做好物业运营、管理、效力的预测任务，此外，还要对其他能够发生的现金收入作出恰当的估计。2.预测公司的现金流出量现金流出量包括运营管理效力现金支出和其他现金支出。运营管理效力现金支出主要是资料及采购支出、职工工资支出、支付管理费用、支付财务费用等。其他现金支出主要是固定资产投资支出、债务本金和利息支出、税收支出等。3.确定现金净流量现金净流量指现金收支与现金支出的差额。现金净流量=现金收入-现金支出4.处置现金余缺首先根据现金收支差额和公司有关资金管

6、理的规定，确定筹措或运用的资金数额。假设现金有余，那么可用于投资等领域；假设现金有缺，那么可想方设法筹措补足。(三)现金管理为了使物业管理公司现金能正常运转，必需加强对现金的管理，其主要内容有：1.尽快收款尽快收款，可以使现金周转速度加快，从而提高现金的运用效率。公司的尽快收款不仅要尽快将到期应收款收齐，而且还要尽能够将这些应收款转化为可用现金。为此，要求：减少应收款的邮寄时间；减少公司收到的支票和支票兑现的时间；加快应收款进入公司往来银行的过程。2.控制支出公司在管理现金支出时，应尽量延缓现金支出时间。控制支出的详细方法有：(1)推迟支付时间公司在不影响本人声誉的情况下，应尽量推迟应付款的支

7、付时间，可以直至应付时间的最后日期。(2)减少支付工资的频率公司可选择按月而不选择按周发放工资，以便延期付款。(3)透支的运用当支出大于存款账户实践余额时，银行可以自动贷款给存款人，以弥补暂时的缺乏，但往往有限额和时间。这也是一种减少现金占用量的方法。3.力争现金流入和现金流出同步4)银行有权监视公司现金管理银行有权监视公司将其收入的现金及时送存银行，库存现金不得超越规定限额，并按规定用途运用现金，不得套取现金。对违反现金管理规定的，按情节轻重，银行要给予一定的经济制裁。二、应收账款的管理应收账款是物业管理公司因运营管理效力而构成的应收款项。假设应收账款过多，那么会添加应收账款管理的本钱，减少

8、收益。为此，应收账款的管理是物业管理公司理财的内容之一。(一)应收账款管理的本钱1.收款本钱该本钱是指应收账款的核算费用。例如，搜集信誉情报，分析业主或潜在顾客信誉情况的费用，信誉部门本身的本钱等等。2.延期付款本钱该本钱指业主或客户没有按时付款，物业管理公司由此而添加与之相关的管理费用。例如，向业主或客户发出到期交款的提示或通知，法律诉讼以及收回过期应收款所作出劳动的费用。3.坏账本钱坏账本钱是指因无法收回的应收账款而引起的损失。应收款项拖欠愈久，坏账本钱愈大。(二)制定应收账款的规定1.信誉条件信誉条件是指业主或顾客应物业管理公司要求支付应付账款的条件，主要包括信誉期限和现金折扣。(1)信

9、誉期限信誉期限是物业管理公司为业主或顾客规定的最长付款时间，即公司允许业主或顾客从应该付款日到实践付款日之间的时间。例如，假设某物业管理公司允许业主在某效力工程完成后10天内付款，那么信誉期限为10天。信誉期限过短，缺乏以吸引业主，在竞争中会使营业额下降；信誉期限过长，对营业额上升有利，但同时会添加坏账损失和应收账款的时机本钱。信誉期限为多少最为恰当，作为物业管理公司理财必需慎重思索后决议。例某物业管理公司采用30天按发票全额付款的信誉规定，现预备将信誉期限放宽至60天仍按发票金额付款，如投资收益率为15，那么信誉期限应采用30天还是60天对公司有利。有关数据如下表：在分析时，先计算放宽信誉期

10、得到的收益，然后计算添加的本钱，最后根据两者比较的结果作出判别。信誉条件变化对营业利润的影响营业量添加单位奉献边沿=(30000-25000)(5-4)=5000(元)信誉条件变化对应收账款时机本钱的影响应收账款应计利息=应收账款占用资金资金本钱率应收账款占用奖金=应收账款平均余额销售本钱率应收账款平均余额=日销售额平均收现期(2)现金折扣提供了信誉期限后，添加了应收账款，为加速资金周转、减少坏账损失，可在提供信誉期限的同时，提供一定的现金折扣。现金折扣实践上是公司为了鼓励业主或客户早日支付应付款而给予的一种折扣优待。公司提供现金折扣的条件各家公司并不一致，普通情况下，现金折扣率平均在23之间

11、，折扣期大多为 1020天。公司向业主或客户提供现金折扣，其主要目的是吸引业主或客户为享用优惠而提早付款，缩短公司的平均收账期。但是对一个物业管理公司而言，能否应该采用现金折扣及折扣条件如何确定，主要取决于提供现金折扣后减少的资金占用能否能获取比现金折扣更大的收益。例某物业管理公司为加速资金回收，方案在一个月信誉期方案中规定，假设客户在10天内归还款项可享用1.5的现金折扣；在两个月信誉期方案中规定，假设客户在10天内归还款项可享用2的现金折扣。并估计，假设执行一个月信誉期方案，客户都会在折扣期内付款，坏账损失可减少1/3，管理费用减少数为需增管理费用；假设执行两个月信誉期方案，约有1/2客户

12、会在折扣期内付款，坏账损失和管理费用可减少1/4。在这种情况下，公司能否还要采取现金折扣措施？假定一个月信誉期营业收入1800(千元)、应收款年平均占用(千元)、需增管理费8(千元)、坏账损失9(千元)；两个月信誉期营业收入2000 (千元)、应收款年平均占用302(千元)，需增管理费12(千元)、坏账损失20(千元)。详细分析计算见下表:结论：提供现金折扣对一个月信誉期可行，由于净收益添加；对两个月信誉期不可行，由于现金折扣支出大于收益添加。对现金折扣的控制应以不减少利润为规范，确定最正确方案。2.收账政策收账政策是指公司为了催收已过期的应收账款所遵照的程序。包括打、派专人催款和采取法律行动

13、等。不同的收账政策会有不同的收账费用支出。假设其他情况一样，在一定的范围内，收账费用开支愈大，平均还款天数就越短，那么坏账损失就愈小。经过收账费用支出与减少坏账损失和减少应收账款后带来的利润相比较，可以选择收账政策。例某公司当前收账政策每年开支收账费用1万元，应收账款平均回收天数为45天，坏账损失占营业额的3；拟采用的收款政策每年开支收账费用1.1万元，应收账款平均回收天数30天，坏账损失估计占营业额的2。假设当前营业额为60万元，采用新的收账政策对其无显著影响。该公司年资金利润率为20。问新的收账政策能否可行？详细分析计算见下表:结论：该公司采用新的收账政策，其收账费用支出小于带来的收益，新

14、的收账政策可行。采取何种收账政策的规范在于不论何时，收账支出均不得超越带来的收益。(三)应收账款的日常管理1.应收账款的管理原那么公司应收账款的控制过程是极为复杂的，其中不确定要素较多，除了定量分析控制外，还应对一些要素进展定性分析控制，以便科学决策，使应收账款控制到达良好效果。应收账款控制中应遵照的管理原那么有：(1)利润最大化原那么。应收账款控制的义务不是使信誉条件愈低愈好，也并非使坏账损失愈少愈好，而是要使公司利润到达最大。不应过分逃避风险，防止出现坏账损失，而是要全面权衡，既要思索坏账损失、时机本钱，也要思索公司利润大小，以利润最大为决策原那么。(2)区别对待原那么。对应收账款控制，公

15、司不应在一切业主或客户中平均分摊精神，而应区别对待，把大部分精神用于对那些信誉差、可靠性较低的客户的调查分析，对其严厉控制。(3)从长久利益出发的原那么。应收账款管理是动态的，公司不仅要看目前利益，而且更要注重长久利益，以便在市场上占有位置，同业主或客户建立长期的良好关系及网络，这对物业管理公司在市场上的生存和开展也非常重要。2.应收账款收回的监视普通情况下，公司应收账款拖欠的时间愈长，账款收回的能够性愈小、构成坏账的能够性就愈大。为此，公司对应收账款情况要随时掌握，严密监视，我们可以经过账龄分析表来到达这个目的。例利用账龄分析表，公司可以了解到以下情况：(1)有多少欠款尚未在信誉期内。如表1

16、0.5可以看出，320000元应收账款尚在信誉期内，占全部应收款的72。这些应收账款欠款属正常，但届时能否收回不能一定，所以及时监管非常重要。(2)有多少欠款超越了信誉期，超越款项时间及百分比，有哪些欠款能够因拖欠时间长而构成坏账。从表10.5可以看出，125000元的应收账款已超越信誉期，占全部应收账款的28，其中90000元拖欠时间较短(30天内)，占全部应收账款的20.2，收回的能够性很大；其中33000元拖欠时间较长(3190天)，占全部应收账款的7.3，收回有一定难度；其中2000元拖欠时间最长(90天以上)，占全部应收账款的0.5，很能够成为坏账。对不同拖欠时间的应收账款，公司应采

17、取不同措施，制定经济、可行的政策；对能够发生的坏账损失，要提早充分估计对公司损益的影响。3)信誉保险公司评价客户过于小心、保守，固然可以防止信誉损失，但由此而丧失了很多运营效力而获得的利益。为了防止坏账损失，公司可以进展信誉保险。值得留意的是，正常情况下的坏账损失不能进展信誉保险，只需非正常情况下的坏账损失才干进展信誉保险。譬如，某物业管理公司年营业净额为100万元，估计坏账损失为 5，估计每年发生5万元的坏账损失，属正常，公司不能对这笔损失进展保险，保险的范围只能是超越5万元的部分。保险人往往对信誉保险承当较大的风险，通常情况下，保险人将信誉保险金额限制在一定范围内并要求被保险人负担1020

18、左右的坏账损失。物业管理公司要不要进展信誉保险，应根据公司财务情况及应收账款详细分布而定。三、存货管理存货是指物业管理公司在运营管理效力过程中为销售或耗用而储存的各种资产。在公司全部流动资产中存货占有一定比重，加强存货管理，这也是理财的一项重要内容。(一)存货控制在西方，常用的存货控制方法有：挂签制度(ang-labelsys-tem)和ABC分类法(Analysisethod)。对物业管理公司而言，ABC分类法较为适宜。ABC分类法是现代企业管理方法中的一种选择重点、照顾普通的方法，其原理是按存货的占用额大小，将存货分为BC三类。类存货种类少、价值高、占用资金多，应重点控制，类存货种类普通占

19、总种类的510，占存货资金总额的7080；类存货价值较低，种类较多，占用资金少，类存货种类普通占总种类的7080，但占存货资金总额仅为 510，用“双货箱法控制即将存货分装两箱，择其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出订货恳求；B类存货介于和两类之间，其种类金额均占1020左右，普通应对类存货定期概括性检查控制。(二)存货本钱存货可以保证运营管理效力正常进展，平衡组织、降低本钱、留有保险贮藏。经过存货控制以到达最大程度地减少存货本钱。存货本钱主要有：1.采购本钱该本钱是指由买价、运杂费等构成的本钱。为了降低采购本钱，物业管理公司应不断了解市场价钱行情，研讨市场价钱开展趋势，多看几家，价比

20、多家，以便使采购的资料物资价廉质优。2.持有本钱该本钱指存货在储存过程中发生的有关费用，例如保险费、仓库储存费、管理费、搬运费等。持有本钱在一定时期的总额等于该期平均存货量与单位储存本钱之积。作为一个物业管理公司要减少存货数量才能够降低持有本钱。3.订货本钱该本钱是指由于每次订货业务而发生的文件处置和验收方面的费用，例如，邮电费、付款费用、采购人员的差旅费、采购部门的管理费等。由于订货本钱同订货次数有关，而与订货数量无关，所以，作为物业管理公司应尽能够减少订货次数，宜采购的批量较大，以降低订货本钱。4.缺货本钱该本钱是由于没有足够的存货而给公司带来运营管理效力上的损失。例如，由于资料物资缺乏呵

21、斥停工待料或高价购进资料物资而添加本钱和运输本钱。为此，作为物业管理公司在选择确定采购批量时应留意到缺货本钱。四、公司财务弊病的自我判别及诊治物业管理公司在理财中除了要分析资金的来源和运用情况外，还应全面掌握公司机体运转情况，定期检查以发现财务病症并及时诊治，从而使整个公司的机体能安康、正常、有效地运转。本节主要引见物业管理公司理财中弊病的自我判别及诊治。(一)公司理财中常见病的病症短期净债务率高阐明公司不稳定，能够是收益力有余、平安力不够，反之那么能够是收益力不够、平安力有余。3.自有资金率和现金结转率自有资金率是指自有资金占资产总额的百分比；现金结转率是指现金结转额占总收入的百分比。自有资

22、金率高阐明原始投入的资金多；现金结转率高阐明货币收入多，应收账款少。4.资金构造资金构造主要是指资金来源构造和资金占用构造，这二者的对应比例能否合理？能否协调？这就要从比例关系来衡量资金构造。(二)公司理财中病症的诊治1.存货过大症的诊治存货过大症普通是说存货超越公司正常的运营管理效力的需求，呵斥资金周转困难的一种病症。库存物资、资料是公司运营管理效力必备的物质条件，库存缺乏呵斥脱销，会影响公司运营；存货过多，一那么会使储存费用升高，二那么会构成资金沉淀，难以调度，呵斥资金紧张。(1)存货过大症的判别存货过大症可用以下数据判别：流动比率与速动比率两者之差就是存货占流动负债的比率。流动比率过大而速动比率适中或流动比率适中而速动比率过小，都能阐明存货过大。(2)存货过大症的治疗对于存货过大症，可以采取以下措施：加强需求预测，以出定进，防止新的积压。根据客户需求规律