专题案例-地产2011年房地产形势与产业发展途径报告

1、2022/8/111房地产形势与养老产业发展途径全国工商联房地产商会聂梅生 2011年6月当前房地产形势市场进入纠结调控进入深水行业重新定位企业面临重整2022/8/112市场进入纠结资本层面：应对通胀走高，继续收紧货币供应。5月当月人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元。央行再提准备金率达21.5%的历史高点。1-5月份房地产开发投资继续处于高位，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。（同期固定资产投资增幅25.8%）国内贷款，国内贷款5803亿元增长4.6%利用外资大幅上升，利用外资266亿元，增长57.3%自筹资金1

2、2486亿元，增长30.9%（占比67%）个人按揭贷款3443亿元，下降8%。房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升， 从8%上升到15%左右平均资产负债率达到71.36%2022/8/113市场进入纠结土地层面数据显示，15月全国128个城市土地出让金同比下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%。据统计，13月128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，1月甚至高达2143亿元，4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平。北京今年15月住宅土地出让金同比下滑84%，上海则同比下滑44%海口和大连分别下滑了81%和27%。开发商谨慎拿地使土地市场陷入低迷地方政府财政收入减少保障

3、房计划的实施受阻住房需求矛盾进一步加剧。42022/8/115市场进入纠结5月全国房地产市场处于量、价的胶着状况：中国指数研究院发布2011年5月全国重点城市新房价格指数报告，内容显示，2011年5月半数城市住宅价格停止上涨，大多数监测城市的成交量出现增长。 部分一线城市交易量持续下降，2、3线城市量价上升开发商放慢开发进度，供需双方继续观望调控重点城市房价出现松动6月北京新房、二手房成交量较5月下旬分别下跌12%、21%促销、降价楼盘增多，以价保量态势呈现。调控进入深水区土地制度年度土地出让收入（亿元）土地出让收入占地方本级收入比重（%）2004589449.562005 5505.1536

4、.452006 7676.8941.9420071300055.172008960033.5120091590048.8320102939771土地财政比重持续上升数据来源：国家统计局。地价领跑房价，越跑越快调控进入深水区土地制度调控进入深水区土地制度房地产铁三角形成地根吸住了银根之一开发商：2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米之二政府：2010年全国土地出让总价款达2.9万亿元之三金融机构：以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元 2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需要经历2年左右的

5、开发周期才能成为产品进入市场交易进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化，这部分巨额资金将直接关联到地方政府和金融层面。土地出让制度不改变，调控局限于表层操作，难免又一次轮回反复。调控进入深水区房产税据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。 房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题

6、，这是房地产长治久安的根本。92022/8/1110行业重新定位靠投资拉动GDP阶段，房地产是国民经济重要产业1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。2022/8/1111行业重新定位国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。产业结构调整力度加大城镇化内涵注重城乡均衡发展避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持产业结构和城市化进程的调整房地产角色变化:由投资拉动

7、转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。2022/8/1112行业重新定位商品住宅单一模式还能走多远？城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发商的转型。公租房基金上路城市发展的承载：城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市化模式。东西部地区的均衡发展将形成新的经济板块。城市运营、城市综合体、城乡一体化等；新型经济产业区的承载：开发区、产业园、产业转型基地等；内需型、消费性产业的承载：旅游、服务业、养老产业等2022/8/1113企业面临重整商品房市场将面临与保障

8、性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择。从单一的商品房开发转向复合业态；从开发销售物业转向销售与持有型并举大型企业整合能力提升，中小企业困难加大，企业集中度提高；企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展2022/8/1114养老产业发展途径2022/8/1115老年产业属性和价值内涵如下：地产属性住宅、普通商业地产、医疗保健等特种商业地产；金融属性证券、保险、储蓄型产品等；服务属性服务于核心需求、增值需求、价值提升需求等；人文属性原居住地的社会文化因素及联合国人居养老五大原则。老年产业的属性2022/8/1116养老住区不是传统的房地产开发,也不是房地产的华丽转身，它是房地产

9、业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等既独立运作又无缝整合的全新产业。从产品属性看，老年住区属于内需型消费产品。在我国拉动经济的三驾马车中，促进消费是中央政府最支持的增长方式。养老住区的其它增值服务空间大于普通社区甚至商业地产，养老住区开发具有政策性支持、收益稳定、抗风险性强、可持续性发展等优势。老年产业的属性2022/8/1117老年住区的目标定位据民政部预测，到2020年，60 岁以上老年人口预计将达2.43 亿，占总人口比重将达到18%。本阶段，我国经济发展到一个新的水平，社会保障体系的逐步完善，人均福利水平不断提升，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；目前年龄在4050岁的

10、一批中年人在这一阶段也逐步步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；本阶段，独立居住的养老观念已经形成，养老住区的需求将会出现井喷现象，养老住区的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。2022/8/1118据中科院研究结果表明，目前全国养老金缺口高达1.3万亿元。现有我国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年以每年新增60岁以上老人为600万人，其中有3-5%需进入养老住区，按每年递增10%测算：到2020年共需新增养老床位480万张，加上目前缺口300万张，总计780万张床位约折合为520万套需求。以建设费用4500元/ ，每套平均面积70 计算，10年年需要投入资

11、金16380亿元；以月租金4200元计（每套年租金5万元），10年租金收入约为2600亿元。约占未来房地产市场3-5%，整合上下游产业链能力高于房地产业，投资回报率稳定12-16%。养老住区需求分析2022/8/1119国家老龄主管部门直接指导美国老年住宅协会参加主编国内各有关行业组织、院校、企业联合编制开发运营管理指导文件，联合开展养老住区全流程运作；国内外企业积极加盟“中国绿色养老住区示范项目”。已建成、在建、待建的养老住区本次加入示范项目的已达15家。养老住区联合工作局势形成2022/8/1120指导单位：全国老龄委办公室主编单位：中国老龄产业协会 全国工商联房地产商会 美国老年住宅协会

12、 中国医院协会 国寿投资控股有限公司支持单位：住房与城乡建设部住宅产业化促进中心 美国驻华使馆商务处2022/8/1121经中外各方携手，国内外调研考察，历时一年形成以下成果：中国绿色养老住区联合评估认定体系养老住区商业模式与价值工程 养老住区商业模式与价值工程编写单位：全国工商联房地产商会国寿投资控股有限公司中信证券股份有限公司民生银行房地产金融部喜神资产管理有限公司金龄联合国际企业管理有限公司北京新景祥房地产经纪有限公司 2022/8/1123第一篇 综合分析第二篇 成本分析第三篇 产品定价第四篇 投资策划与整合第五篇 用户资产管理第六篇 案例分析养老住区商业模式与价值工程2022/8/1

13、124第一篇综合分析一、养老住区总体商业模式（一）土地获取方式与商业模式的关系（二）商业模式的主要类型二、养老住区服务对象（一）服务对象分析（二）服务对象定位三、养老住区市场定位（一）政府管理层面（二）市场层面2022/8/1125开发运营模式优势劣势适用时期及适用对象收益模式产品出售投资回收期相对较短，资金压力小存在销售风险，缺乏长期稳定收益，政策风险较大适用于产业发展初期，面对较大的投资风险采用此模式快速回收资金销售溢价收益+售后菜单式养老服务收益产品出租可以获取长期稳定收益，利于在经营中经营企业品牌，提高品牌影响力投资回收期相对较长，资金压力大，政策风险小适于自有资金有实力与融资能力强的

14、开发商在产业发展成熟期采用入门费+租金+养老服务费产品出售+出租经营方式灵活，既可保证部分投资的迅速回收，又可取得长期稳定收益经营方式不统一，经营管理难度大，有一定政策风险适用于成长期过渡到成熟期的双轨期间销售溢价收益/入门费+租金+养老服务费2022/8/1126融资形式投资主体描述全资型开发商项目资金全部由开发商自有资金投入信贷型开发商+银行或信托机构项目部分资金向银行或信托机构抵押贷款基金型开发商+基金管理机构通过股权合作或股权投资的形式引入基金保险型开发商+保险公司通过股权合作或股权投资的形式引入险资混合型开发商+银行/信托机构/基金管理机构/保险公司运用多种投融资模式2022/8/1

15、127政府管理层面定位2022/8/1128按服务对象进行的产品分类2022/8/1129第二篇成本分析一、开发投资（一）土地开发成本（二）开发建设成本（三）开发建设阶段成本构成二、运营成本（一）合同管理（二）运营费基准值（三）规模效应及入住率2022/8/1130运营成本基准值的确定2022/8/1131第三篇产品定价一、房屋出售与持有的平衡（一）影响房屋出售与持有比例因素（二）房屋出售的定价（三）持有型养老住区的定价要素二、定价特点与策略（一）定价特点（二）定价策略三、基本收费模式与定价（一）入门费（二）月服务费（三）附加服务费（四）DMF收费模式四、合同类型（一）A型合同-广范版（二）B

16、型合同-修正版（三）C型合同-收费服务类（四）D型合同-计程服务类五、定价因素的关联与实例（一）定价影响因素（二）实例2022/8/1132入门费定价（1）入门费定价涵盖开发建设成本。 市场导向定价法：往往根据养老住区所在区域商品房市场价格的70%-80%定价。 竞争导向定价法：根据地块稀缺情况、周边配套、区域竞争情况、运营管理服务体系吸引力和满足目标人群的刚性需求程度等影响因素，实行差异化的策略，根据市场情况溢价。 成本导向定价法：入门费需足以支付开发建设成本，并考虑利润。（2）入门费定价可考虑生活护理费的一部分，按照成本和利润要求顺推：根据国际经验值，假设消费者在养老住区的平均入住时长，以

17、及在独立、介助、介护三阶段的入住时长，测算出平均服务成本，作为入门费定价的基础数据。2022/8/1133第四篇投资策划与整合一、投资开发与运营管理的接续性分析（一）投资开发与运营管理流程（二）盈亏平衡测算二、养老住区的敏感性分析（一）土地成本敏感性分析（二）支出敏感性分析（三）收入敏感性分析三、投融资链设计（一）信贷型融资（二）基金型融资（三）保险型融资（四）混合型融资2022/8/1134项目投资和运营管理内部关系2022/8/1135某项目的盈亏平衡曲线2022/8/1136保险资金对于不动产的投资模式信贷型融资基金型融资养老住区投融资链设计2022/8/1137第五篇用户资产管理一、用

18、户收入水平和可支付性（一）用户收入群体分析（二）用户可支付性分析二、用户可调动资产的价值分析（一）用户可调动资产分析（二）宏观经济走向对资产价值的影响（三）不同资产间的价值转化三、用户养老模式的成本分析（一）居家养老模式的成本分析（二）机构养老成本分析（三）居家养老与机构养老成本对比四、用户资产的保值与增值模式设计（一）用户传统资产保值类型及收益分析（二）养老住区产品保值与增值性分析（三）养老住区产品的风险分析（四）针对不同群体的合理模式设计2022/8/1138针对不同群体的客户理财模式设计1、需求型客户合同设计此类型客户只注重养老需求，可以针对性设计免费升班类型的入住合同。2、需求+资产保值类客户合同设计此类型的客户既有养老服务需要，也注重资产保值，较为关注会籍的可继承性，偏好具备稳定收益的金融产品。3、需求+资产增值类客户合同设计此类型客户除了养老服务需求，更注重资产的增值性，在合同中关注会籍的可转让性，同时喜好稍微激进类型的金融产品，注重回报收益率。4、消费类客户合同设计此类型客户多为短期租赁客户或者候鸟类迁徙客户，适合月租类合同，无入门费或较低入门费。5、投资类客户合同设计此类型客户单纯以投资为目的，并不关注社区服务内容，但注重会籍的可转让性和增值性。2022/8/1139入住养老住区居家养老对比支出（万元）收入（万元）净值（万元）支出（万元）养老社区-居家养老第一