大工21春《房地产估价》离线大作业及要求及题目三答案

1、大工21春房地产估价离线大作业学习中心：学 号：姓 名:作业提交：大作业上交时文件名写法为：姓名奥鹏卡号学习中心（如：戴卫东 浙江台州奥鹏学习中心1VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选 择已完成的作业（注意命名），点上交即可。如以下图所示。课程公伶 课件浏览 在线作业 隔线作业 实时交流序号作业名称起止日期下叙日期 提交日闲得分 作1 黠和谭0013979浙江台州奥膜学习09*8*广09*8*3109*8*1考前须知：独立完成作业,不准抄袭其他人或者请人代做,如有雷同作业,成绩 以零分计!一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接 在题后作

2、答，注意需要保存已选中的某个题目，删除未选中 的其余3个题目）（80分） 题目一：市场比拟法及其应用（1）市场比拟法的基本理论（30分）该局部内容要求介绍市场比拟法的含义、市场比拟法适用的估价对象和条件、市场比拟法估价的操作步骤等。（2）市场比拟法具体应用（50分）该局部内容要求学生采用市场比拟法对自己选定的某一房地产 估价对象（适合采用市场比拟法评估）进行专业估价，要求详细描述 对该估价对象采用市场比拟法进行专业估价所依据的相关背景资料、 详细撰写采用市场比拟法测算该估价对象正常市场价格的整个估价 过程，并得出估价结果。题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该局部内容要求介绍

3、收益法的含义、收益法适用的估价对象和条 件、收益法估价的操作步骤等。（2）收益法具体应用（50分）该局部内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估 价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该 估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰 写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得 出估价结果。题目三：本钱法及其应用（1）本钱法的基本理论（30分）该局部内容要求介绍本钱法的含义、本钱法适用的估价对象和条件、本钱法估价的操作步骤等。（2）本钱法具体应用（50分）该局部内容要求学生采用本钱法对自己选定的某一房地产估价 对象（适合采用本钱法评估）进行专

4、业估价，要求详细介绍对该估 价对象采用本钱法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写 采用本钱法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出 估价结果。题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论（30分）该局部内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价 对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。（2）假设开发法具体应用（50分）该局部内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产 估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍 对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、 详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价 过程，并

5、得出估价结果。二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本例下面空白处作 答）（20分）大工21春房地产估价离线大作业学习中心：XXXXXXXX学 号：XXXXXXX姓 名：XXXXXXX一、房地产估价方法及其应用（80分）题目三：本钱法及其应用（1）本钱法的基本理论（30分）答：1）本钱法的概念本钱法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求 取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本钱法的本质是以房地产的开发建设 本钱为导向求取估价对象的价值。本钱法这个概念中的“本钱”，并不是通常意 义上的本钱，而是指价格。2）本钱法的理论依据本钱法的理论依据是生产费用价值论一一商品的价格

6、是依据其生产所必要 的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方 的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具 体一点讲，是卖方愿意接受的，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价, 如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上 的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的价格，不 能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他 还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新 开发建设所需花费的代价，买卖双

7、方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含 正常的费用、税金和利润）。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需 的正常费用、税金和利润之和来测算其价格3）本钱法适用的对象和条件只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产, 都可以采用本钱法估价。本钱法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的 房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公 用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设 计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也 是采用本钱法。另外，本钱法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运

8、用市 场法估价的房地产。4）本钱法的操作步骤运用本钱法估价一般分为以下4个步骤进行：有关房地产开发建设 的本钱、税费、利润等资料;测算重新购建价格;测算折旧;求取积算价格。5）房地产价格构成下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这 种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成工程的金额的角度，来 划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成：土地取 得本钱;开发本钱;管理费用;投资利息;销售费用;销售税费;开发利 润。（2）本钱法具体应用（50分）答：例：某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土 地开发程度到达“七通一平”，可供出

9、让的土地面积占开发区总土地面积的80%。 出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费（含税费）为15万元/ 亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月， 贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求到达20%, 地增值收益率要求到达10%, 土地还原利率取8%。分析明确估价对象，考虑适用方法。本例中的估价对象为开发区新开发完成的 可供出让的土地，适合采用本钱法。明确估价时点。题中没有具体要求估价日期，相当于开发完成后直接出让, 不需要另外的时间修正。明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地 的底价，通常情况下应计算单位面积

10、的价格，价格单位表述为元/平方米。了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发 费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原利率等资料和数据, 可直接满足本钱法在新开发土地方面计算的需要。理清本钱法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、 利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及 的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项 结果相加，得到积算价格。考虑本钱法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是 否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让局部土地 上，进而计

11、算可供出让局部的土地价格。应用本钱法公式该题没有涉及开发区总面积，因此将本钱法公式相应调整为：开发区土地单价=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值 收益）+可出让土地面积比率计算步骤计算土地取得费（含税费）：150 000-666.67=225 （元/平方米）计算土地开发费用：100 000-666.67=150 （元/平方米）计算利息：土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费 用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。利息=土地取得费利息+ 土地开发费利息=225X （1 + 1%） 20-l + 150X （1 + 1%） 10-1=65.24 （元/平

12、方米）计算利润：利润=（土地取得费+ 土地开发费）X投资回报率=（225 + 150）义20% = 75 （元/平方米）计算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）X土地增值收益 率=（225+150+65.24+75） X10%=51.52 （元/平方米）计算无限年期全开发区土地的单位地价：无限年期全开发区土地单价=土 地取得费+ 土地开发费+利息+利润+ 土地增值收益= 225 + 150+65.24+75 +51.52=566.76 （元/平方米）计算无限年期可出让土地平均单位地价：无限年期可出让土地单价=无限 年期全开发区土地单价小可出让土地面积比率=566.

13、76+80% = 708.45 （元/平方 米）进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价：50年期可 出让土地单价=无限年期可出让土地平均单价X年期修正系数。二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（20分）答：随着房地产企业不断的开展，房地产企业人的思维也在不断转变，为了 让自己的房地产企业高速、稳定地开展，给自己和社会创造更多的价值，去寻找 适合自己房地产企业的管理模式，他们想到了军队，还是世界最有名气的军校一 一西点军校，因为他们有一流的执行力。我也有幸，观看了执行力培训片，并受 益匪浅，深深感觉到自己的平庸和浅薄。（1）执行力的理解。字面理解为：执行并完成任务的能力，在西点军校中

14、有一句经典语言“没有 任何借口”，也是对执行力进行完整的诠释。但在房地产企业中具备这样的人才 很少，具体有三个原因：一是房地产企业自身的原因。因为房地产企业要给房地产企业管理者提供行 使执行力的保证，也就是说，一个房地产企业要想开展，必须具备完善的管理制 度和实用的人才管理机制，让员工知道该怎么做，怎么去完成领导分配的任务, 促使员工适应房地产企业的管理方式，并养成习惯，给房地产企业执行力落实带 来很大的推动。二是中低层管理人员的能力和态度。在能力上，我相信没有什么问题，在他 们进入前，公司肯定对他们进行考核，只是在进入公司后，时间一长，可能会产 生一些想法，影响执行力，比方：不学习，不上进，

15、能力倒退，不能吸收新思想 新理念，安于现状；还有把能力摆错了方向，提拔能力不强的人和拉帮结派，想 保住自己的位置，等等。三是基层员工的自身素质。员工素质低下在每个房地产企业都有，要想让他 们遵守公司规章制度，除了基层领导要以身作那么，公司还要组织对员工不定时培 训和工作上的引导，使其尽快熟悉自己的工作，形成固定的流程便于落实执行力。（2）怎样提高团队执行力。现代房地产企业讲的都是团队协作，而不是个人英雄主义。要提高团队执行 力，必须先提高团队凝聚力，每一个员工都要有团队意识和集体荣誉感。作为房 地产企业首先要培养忠诚度，要想员工对公司忠诚，公司必须对员工诚信，要履 行对员工的每一个承诺，关心员

16、工，增加员工对公司的信任感。充分发挥公司的激励机制，对表现优秀的员工给予奖励，并根据实际情况提 供一定平台让他发挥，使其他热爱这份工作，全心全意为公司工作。公司在组织 培训时要给员工经常灌输“坚决服从”意识，当然这个服从不是强迫的、抵抗的， 因为服从决策的内容是在决策前，就与员工沟通交流过，并且认可，觉得这些是 自己应该做好的。但一旦作出决策，就应坚决执行，对于不服从者，要给予严厉惩罚，否那么执 行力空谈。团队的凝聚力肯定与组成这个团队的成员有关，还有一个最重要的因 素是这个团队的核心组织，也就是团队负责人，他的组织能力及人格魅力都能影 响他带着的团队，因此作为一个团队的负责人必须要有卓越远见，才能表达出团 队的