中国房地产大数据年会-演讲精粹

1、专家演讲精粹中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会演讲议程开幕致辞 莫天全 先生 全国政协委员、中指研究院院长大数据预判2020中国房地产市场趋势 黄 瑜 女士 中指研究院常务副院长、中指控股CEO大数据决策工具赋能商业地产2019中国商业租金指数运行分析及市场趋势 葛海峰 先生 中指研究院大数据中心总经理区块链的理想与现实 何宝宏 先生 中国信息通信研究院云计算与大数据研究所所长演讲议程城市计算：用AI和大数据打造智能城市 郑 宇 先生 京东集团副总裁、京东城市总裁场景驱动数据应用，助力企业拿地决策 张志杰 先生 中指研究院土地云事业部总经理2019中国房地产企业经营业绩解读

2、及风险预警 李建桥 先生 中指研究院研发中心地产企业研究总监物业价格指数及企业发展趋势分析 牛晓娟 女士 中指研究院研发中心物业企业研究总监开幕致辞中国数字地产节：开创地产数据化时代2004.12 上海 崇明岛首届“中国数字地产节”开创地产数据化时代2005.122006.72007.122008.12 北京“第五届中国数字地产节”对话金融危机背景下，中国房地产的挑战与机遇2010.122011.122012.122014.122015.122017.122009.122013.12 北京“第十届中国数字地产节”探讨大数据在拿地决策、需求分析、营销管理等关键环节的应用 中指研究院自1999年起

3、开展中国主要城市房地产市场数字化研究，首届中国数字地产节国际高峰论坛于2004年12月在上海崇明岛召开，对数字地产的概念不断进行充实和阐释。中国数字地产节：房地产大数据年会2018.12 北京“2018第十五届中国数字地产节”暨中国房地产大数据年会阐释大数据为房地产行业变革带来的新驱动力，进一步探索大数据在房地产行业的创新应用2017 上海“第14届中国数字地产节”暨首届房地产大数据年会共同探讨大数据在房地产行业释放出的巨大价值2019.12 北京“2019第十六届中国数字地产节”暨中国房地产大数据年会2017 2017年，中指研究院融合房天下大数据，将历时十二年之久的数字地产节升级为“首届中

4、国房地产大数据年会”，发起成立“2017中国房地产大数据联盟”，构建存量房数据库，共享大数据研究成果，实现互利共赢与科学发展，同时为政府制定政策和企业经营管理提供决策依据。中指控股的实践：数据库基础设施建设土地房价交易灯光数据住宅手机信令写字楼购房者行为商业餐饮数据空间餐饮数据购房者宏观政策餐饮数据人口企业POI规划交通覆盖面广20年历史2,300座城市1,750,000 块土地380,000 住宅物业项目47,000商业地产项目中国房地产相关数据库中地域覆盖范围最广、数据点最多数据量大中指数据：产品线丰富数据库名称版本功能介绍区域全国收录2300多个城市，166 万余宗土地划拨、协议、招拍挂

5、和二级市场信息覆盖从计划出让到所有权转移的全交易流程土地监测服务，包括区位、项目和公司信息专利航拍图片、土地开发项目、企业土地储备和土地评估城市区域全国186 个城市的土地、交易、开发经营、宏观经济、房价指数、 政策法规、 区域数据2.380,000 住宅小区对比和交易数据3.来自30多个城市住宅小区的租赁和二手房交易数据4.GPS定位、高级检索、数据分析、新开盘监测、市场报告和其他分析工具4.45个城市的住宅转卖和租赁市场交易数据, 包含评估信息城市 100多个写字楼（不断新增）的出租、出售、POI、市场分析信息全国166 个房地产公司，75个上海证券交易所上市公司, 57个深圳证券交易所上

6、市公司, 71个香港证券交易所上市公司, 36 个民营企业, 3 个外企，每个房地产公司的经营, 财务, 股东, 土地采购, 企业信用信息中文英文200多个主要城市周度, 月度交易数据200多个主要城市月度, 年度开发经营数据300多个主要城市月度, 年度宏观经济数据2800多个城镇年度宏观经济数据中国重要房地产价格指数产业、土地、货币、政策、城市规划数据土地版城市版写字楼版企业版宏观版中指控股的实践：大数据、云服务、AI、区块链的应用网上土地拓展：土拍日程搜索、匹配可售资源区域精准分析航拍及视频BI 、 AI 智能分析工具: 图表分析热力及地理成像分析单个项目地块分析周边市场监测分析一键生成

7、报告数据收集AI 技术3D 数据可视化技术航拍（80+无人机）数据分析数据清洗数据分析数据应用土地云开发云经纪云数据基础云服务平台行业运用土地云中指商用数据01 可研分析在开发阶段，对目标所在市场进行详细调研，了解市场需求。大到全市、行政区、商圈历史走势，小到项目的详细信息、企业分布。02 定价研究在招商阶段，获取商业地产数据、市场情报，为开发商、资管、业主制定合理的定价策略做参考，确保物业出租率和资产价值的最大化。03 指标监测在运营阶段，通过量化的详细指标项对目标项目、竞品及所在商圈、市场进行跟踪监测，确保高效运营，增加资产价值。04 投资决策在交易阶段，基于最新市场数据准确判断物业价值，

8、为制定明智商业决策、实现投资回报最大化做参考。多维应用算法开发与房地产行业场景结合大数据预判2020中国房地产市场趋势中央政策基调：房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，改革住房制度【2018年】上半年：两会夯实“房住不炒”定位，继续实行差别化调控。下半年：中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”【2019年4月】中央政治局会议：坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。【2019年7月】中央政治局会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。【2019年10月】十九届四中全会：加快建立多主体供给、多

9、渠道保障、租购并举的住房制度。房子是用来住的、不是用来炒的继续实行差别化调控2018两会报告下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨7.31中央政治局会议未提及房地产、楼市调控稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期10.3112.13中央政治局会议因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性12.21-24中央经济工作会全国住建工作会平衡好稳增长和防风险关系，把握好节奏和力度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案2019.01防范化解重大风险专题研讨班坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制2

10、019.4中央政治局会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段2019.7中央政治局会议因城施策坚决遏制房价上涨淡化期防风险期重申房住不炒 重申住房制度加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2019.10十九届四中全会图：2014年至2019年11月百城住宅均价及环比变化百城价格累计涨幅进一步收窄，单月环比下跌城市数量明显增多2019年1-11月，百城价格累计上涨2.91%，涨幅较去年同期收窄1.92个百分点，11月百城新建住宅均价15105元/平方米，环比上涨0.21%，涨幅连续13个月稳定在0.4%以内，同比上涨3.17

11、%。今年8月以来，价格环比下跌城市数量逐月增加，11月下跌城市数量增加至40个，为2016年2月以来最高值。数据来源：CREIS中指数据城市版图：2019年8月以来百城新建住宅价格环比下跌城市数量价格连续上涨55个月图：2013年-2019年1-11月50个代表城市商品住宅月度成交量及同比走势重点城市商品住宅：2019年1-11月月均成交面积约2940万平方米，同比下降2.4%，整体规模小幅波动。 11月成交面积约3142万平方米，同比下降10.7% ，环比增长6.4% 重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整全国商品房：2019年1-10月销售面积13.3亿平方米，同比增长0.1% ；销售额12

12、.4万亿元，增长7.3% 其中10月销售面积1.4亿平方米，同比增长1.9% ；销售额1.3万亿，同比增长9.7%数据来源：CREIS中指数据城市版26%10%46%溢价率维持较低水平，为15.7%。2019年以来住宅用地供需规模小幅增长，成交楼面均价上涨近两成，平均溢价率保持在低位水平图：2013年以来全国300个城市住宅用地推出与成交同比走势数据来源： CREIS中指数据，中指地主2019年1-11月楼面价各类用地楼面价：2527元/平米 同比：17.9% 住宅用地楼面价：4409元/平米 同比：17.3%图：2013年以来全国300个城市住宅用地成交楼面价与溢价率走势2019年1-11月

13、规划建筑面积（平方米）各类用地：推出20.7亿 同比：-1.4% 成交16.9亿 同比：-1.5% 住宅用地：推出10.3亿 同比：2.0% 成交8.2亿 同比：3.4%数据来源：中国指数研究院测算宏观经济平稳发展（GDP增长6.0%）；研究假设假设1假设2假设3城镇化稳步推进（城镇化率提升至61.6%）；货币政策稳健，信贷规模稳步增长（人民币贷款余额增长12%）；预测结果15.916.1亿平米，-6.5%-5.0%95999738元/平米，3.3%4.8% 14.014.2万亿元， 5.9%7.4%21.922.3亿平米， -2.9%-1.4%商品房销售面积商品房销售价格房地产开发投资额房屋

14、新开工面积假设4房地产市场坚定调控目标不放松，但因城施策背景下，部分地区政策存在优化的空间。2020市场预判：销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长注：上述指标预测为初步预测结果，后续可能会随近期市场行情的变化或全年数据的落实出现调整。大数据决策工具赋能商业地产2019中国商业租金指数运行分析及市场趋势百街商铺租金监测2019年下半年租金变动：平均租金水平为25.9元/平米天，环比上涨0.58%百MALL商铺租金监测2019年下半年租金变动：平均租金水平为27.2元/平米天，环比上涨0.44%重点商圈租金监测2019年第四季度15个重点城市主要商圈写字楼租金：平均租金为4.

15、9元/平米天，环比下跌0.67%现阶段行业痛点零售额增速下滑租金下行空置压力增大国内外经济因素零售商的效率提升企业租赁态度谨慎需求多元化供应压力宏观经济增速放缓市场转型大数据分析驱动商业决策CREIS中指数据写字楼版随时查阅历史数据，有效监测市场动态季度监测空置动态，通过矢量图精准计算空置率100+字段+360实景拍摄+重点指标刻画项目属性租户动态季度更新，分析租户组成，挖掘潜在客户获取大宗交易信息，了解租赁成交案例基础信息空置数据租户信息成交数据租金售价中指数据写字楼版CREIS中指数据写字楼版覆盖全国20个重点城市写字楼市场北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆、成都、天津、西安、南京、苏州、

16、武汉、青岛、南昌、长沙、厦门、济南、合肥、郑州、福州7000+楼盘14000+楼栋350000+租户信息6500+租金售价2000+空置信息CREIS中指数据写字楼版数据库+SAAS工具基于多年积累的商业地产楼盘信息，构建中国主要城市办公楼物业数据库中指数据写字楼版。租户租金空置率区块链的理想与现实小产业，大变革应用已脱虚，正向实技术已可用，但还不易用定位企业间，但还不是企业级政策：鼓励链、规范币国家统筹推进：澳大利亚、韩国、德国、荷兰、塞浦路斯、阿联酋、马耳他积极发展区块链产业，制定了产业总体发展战略；注重技术应用：美国、中国、韩国、日本、新加坡、英国、澳大利亚及欧盟重视区块链技术研究与应用

17、探索；明确监管要求：阿联酋、澳大利亚、法国、瑞士、芬兰、列支敦士登、中国及日本制定了区块链监管方面的法规，明确在金融领域、互联网信息领域的监管要求。全球区块链产业政策发布数量统计2019年重要政策动向数据来源：中国信通院数据研究中心依据ICT产业监测平台数据整理，2019年10月2019年7月，美国国防部发布Digital Modernization Strategy，其中指出DARPA正在进行一项利用区块链技术进行数据安全传输的试验(Block Chain Cybersecurity Shiled) 。2019年5月，日本修订修改支付服务法和金融工具与交易法，对“加密资产”进行定义，新法于明

18、年4月生效。2019年9月，德国发布德国联邦政府区块链战略，确定五大领域的行动措施，加速德国区块链产业发展。2019年10月，阿联酋发布加密资产监管草案，包括加密资产发布、托管、监管政策，以保护投资者，打击金融犯罪。“全球主要国家都在加快布局区块链技术发展”区块链应用：互联网与金融业最广泛“区块链技术应用已延伸到数字金融、物联网、智能制造、供应链管理、数字资产交易等多个领域”全球区块链企业分类金融：供应链金融+区块链+资产证券化上链保有量超270亿上链核心企业超30家与超20家银行建立战略合作N个核心企业+N级供应商模式ABS项目，已获深圳交易所审批，获批储架100亿经济效益“要推动区块链和实

19、体经济深度融合，解决中小企业贷款融资难、银行风控难、部门监管难等问题。”区块链对监管带来的挑战共享账本智能合约难以篡改数字资产全球分布司法管辖新型组织法律地位法律适用合约责任被遗忘权非法内容知识产权定义与分类投资者保护金融监管利分布式共享记录导致相关监管责任主体分散智能合约自动强制执行法律有效性仍待商榷上链数据难以篡改带来隐私及内容监管风险激励机制的数字资产特性引发金融监管问题参考：ITU-T FG DLT “Distributed Ledger Technology Regulation Framework”, 2019 年8月区块链应用：要加强对区块链技术的引导和规范，加强对区块链安全风险

20、的研究和分析，密切跟踪发展动态，积极探索发展规律。城市计算：用AI和大数据打造智能城市城市计算目前的发展阶段城市发展已经经历了电子化、网络化到信息化的过程，目前正在迈向智能化阶段。前三个阶段主要依靠计算机软硬件和网络通信技术，而智能时代更加依靠大数据和人工智能技术。城市计算：用AI和大数据打造智能城市以雄安新区的块数据平台建设为例，它采用了城市操作系统，承担了雄安新区的数据汇聚中心、数据管理中心、AI赋能中心、数据服务中心等角色；商业方面，京东商业街操作系统从进行多维洞察、搭建管控平台、提升经营服务和进行品牌营销等维度提供了完整的商业方案，这些方案以中台组建形式，搭在城市操作系统之上。城市计算

21、：用AI和大数据打造智能城市社区服务方面，京东城市与特斯联共同打造的“智能社区解决方案”也正在上海徐汇区进行落地应用，在社区场景建造了24小时数字化服务的京东智能社区操作系统，解决社区面临的安防、医养健康、亲子教育等问题。城市计算：用AI和大数据打造智能城市京东社区业务矩阵京东智能城市操作系统IoT感知接入京东大数据政府、其他大数据智能中台（数据标准化、算法模块化、应用生态化、运营立体化）兴业惠民善政综合治理社区帮扶便民小程序社区商圈生活缴费医养健康居家服务定制消费精准营销场景驱动数据应用，助力企业拿地决策场景驱动数据应用，助力企业拿地决策地块研判模型工具城市研究报告工具板块分析CREIS中指

22、 地主可视化工具如何科学地进行板块研究，发现价值洼地城市选择，筛选布局城市地块研判，发现优选地块至关重要！中指城市评价丨多城市评价结果及分析对比，发现优选城市评价结果经济水平人口潜力资源优势市场表现多城市对比多城市对比板块价值丨以北京旧宫板块为例现状价值增值空间未来价值一键生成报告丨以城市对比报告为例选择模板01选择城市02生成报告03下载报告04可研分析丨多维度深入分析地块，辅助企业快速研判区域价值区位条件交通条件周边配套控制规划竞品分析客群分析可研分析2019中国房地产企业经营业绩解读及风险预警整体表现：销售业绩增速同比放缓，千亿房企达27家表：2019年1-11月房企销售业绩TOP100

23、情况规模与增速：TOP100销售额均值达1036.1亿元，销售面积均值为755.8万平方米，同比增长率均值分别为21.8%和21.9%，单11月销售金额环比下降0.81%，同比增长16.3%。千亿数量：千亿企业达27家，较上个月增加2家，与去年同期比多1家，碧桂园、恒大、万科超五千亿，预计年底超千亿房企将达到35家。图：2019年1-11月各层级房企销售业绩情况排名企业名称销售额（亿元）排名企业名称销售额（亿元）排名企业名称销售额（亿元）排名企业名称销售额（亿元）1碧桂园7676.026祥生地产1055.051越秀地产606.076星河湾集团303.62中国恒大5854.827奥园集团1011

24、.352海伦堡596.477中冶置业303.23万科5743.028滨江集团989.853融侨集团595.278大唐地产301.34融创中国5004.029龙光地产986.054建业地产594.379星河控股300.15保利发展4185.430蓝光发展985.855弘阳地产590.180信达地产292.96中海地产3110.131新力地产981.356宝龙地产553.181时代集团290.67绿地控股3000.032佳兆业集团980.157东原集团549.082龙记地产287.58新城控股2460.433美的置业910.058俊发集团510.083金融街控股280.79世茂房地产2277.33

25、4卓越集团904.259红星地产503.084恒泰集团276.310华润置地2261.035荣盛发展901.960敏捷集团466.385大华集团276.011龙湖集团2227.036中国铁建898.561仁恒置地439.986文一地产273.612招商蛇口1972.037首开股份867.062联发集团425.287景瑞地产268.413阳光城1819.038泰禾集团822.763正商集团421.488海尔产城创265.014旭辉集团1769.039金辉集团799.964华鸿嘉信410.489大家房产264.215金地集团1752.040华发股份767.865德信地产408.490协信地产263

26、.116绿城中国1721.441佳源集团765.466保利置业380.091云星集团259.517中南置地1702.242合景泰富集团742.267中建东孚378.792上坤集团257.718金科集团1550.743中骏集团725.168领地集团370.993正黄集团257.119中国金茂1482.244大悦城控股707.669中交地产366.894实地集团252.820华夏幸福1351.045首创置业688.070康桥集团361.995金隅集团251.221正荣集团1274.046时代中国677.871朗诗绿色地产358.596中迪禾邦249.622融信集团1260.947禹洲集团672.2

27、72三盛集团340.297方直集团249.323富力集团1258.848华宇集团662.273当代置业317.798大发地产246.324远洋集团1132.549中国中铁630.074花样年305.199北大资源集团246.025雅居乐地产1092.150新希望地产628.675电建地产303.9100宋都集团245.6盈利能力:净利润增速下滑，净利润率显著下降净利润增速下滑。沪深及大陆在港上市房企净利润增速分别为25.74%和13.54%，较2018年末分别降低2.15和18.99个百分点。其中如万科、保利、绿地等沪深上市房企净利润规模大幅增长，大陆在港房企中部分大型房企的净利润下滑，导致两

28、个市场利润增速出现差距。利润空间被挤压，净利润率下降显著。房地产上市公司净利润率显著下降，沪深与大陆在港上市房地产公司净利润率较2018年末分别下降3.42、3.25个百分点。随着涨价项目红利时期的度过，同时土地与融资成本上涨，未来净利润率水平或将持续下探。大型房企投资收益率更高。2019年上半年，沪深上市净资产收益率同比下降0.28个百分点，大陆在港上市净资产收益率同比上升0.64个百分点。主要是由于沪深以中小企业为主，负债水平有所降低，而大陆在港企业则多为大型房企，杠杠率相对稳定，保持较好投资收益率。图：2015-2019年上半年房地产上市公司净利润均值及增长率图：房地产上市公司净利润率与

29、净资产收益率均值内部管理:工程纠纷、诉讼仲裁逐年攀升建设工程合同纠纷数量呈现上升趋势。2014-2018年五年间工程合同纠纷案件数量增长两倍多，2018年工程合同纠纷案件同比增长18.4%，达到近年来的一个峰值。诉讼仲裁数量逐年上升。近五年来沪深上市房企诉讼仲裁数量呈上升趋势。2019年1-10月诉讼仲裁数量高达263件，比2015-2018年总和还要高，同比增速高达471.7%。图：最高人民法院审结的建设工程合同纠纷案件统计图：沪深上市房企诉讼仲裁案件数量统计发展趋势：分化格局延续、优胜劣汰加速、产品力竞争更激烈，科技应用更深入分化格局延续，优胜劣汰加速集中度将进一步继续提升。房地产行业已经

30、过了高速发展的红利期，行业分化整合将进一步加剧，下半场将是有限空间内集中度的提升，大鱼吃小鱼等丛林法则将持续显现，中小企业的生存空间进一步压缩。产品竞争更激烈，品牌力将凸显行业进入高质量发展阶段。考虑到中国城镇化进程及家庭小型化、改善更新等结构演变，行业仍有较大发展空间，同时居民美好生活的需求及竞争的加剧，推动行业进入高质量发展阶段。产品竞争更激烈。随着人均住房面积的增长，买方市场逐步形成，行业竞争切实转向产品力的竞争，以产品和服务为核心的品牌竞争力是未来企业发展的关键。科技应用更深入，高效高质更稳健投资决策工具应用。市场竞争的加剧，对投资决策的科学性提出了更高要求。以大数据为核心的智能化、信

31、息化的推进，进一步加速行业的变革，更科学、更精准的工具应用将带来行业竞争格局的新变化。产品及运营工具应用。产品场景体验、经营可视化、工程管理信息化等工具的应用，将极大提高企业的产品及运营竞争力，推动企业产品质量更有保障、更贴近市场需求、更高效稳健经营。科技分化产品短期预判：平稳仍是趋势，优胜劣汰加速融资规模将维持稳定政策层面的稳定意愿强烈，资金供给规模并未大幅收缩，融资渠道或有结构性调整，整体融资规模及成本仍将保持稳定。投资规模将保持平稳从2019年1-10月开发投资增速、到位资金来看，行业并未显现信心大幅衰退迹象，未来一年平稳的增长将仍是大趋势。图：2019年1-11月破产房企分布14.2%

32、 19.7%优胜劣汰节奏保持平稳破产数据并未放量，仍属正常更新节奏长三角与珠三角占比略高，市场竞争更加激烈2019年1-11月，行业涉及地产企业的共458家，剔除非地产企业约320家，相比去年同期450多家的数量，并未有大幅增加趋势，仍属于正常优胜劣汰的行业更新节奏。一方面，热点城市及城市群，吸引了大量房地产开发企业，区域竞争激烈，生存压力大；另一方面，长三角及珠三角民间拆借等非金融机构融资盛行，部分小型房企资金紧张，极易发生借贷纠纷及破产清算事件。专业工具：风险评估SAAS系统基于房地产企业风险特征，从外部环境、经营表现、财务水平等角度进行风险测量，为投资者提供决策辅助。自动数字化测算一键生成报告实时输出结果专业评估体系查询自测对比行业数据物业价格指数及企业发展趋势分析”中国物业服务价格指数系统”理论体系沿革基于物业服务行业发展需要，在多年积累的研究经验的基础上，中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组在中国房地产指数系统的基础上，参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”和“中国物业服务价格指数系统”理论体系。2013年6月，住房和城乡建设部政策研究中心主持的“中国物业服务价格指数专家鉴定会”召开。由中国房地产业界及物业服务行业的权威专家组成的评审委员会对“中国物业服务价格指数理论与实践”研究成果进行了评审并形成了中