贵阳银海元隆广场精装修建议

1、深圳市天骜投资策划2010年8月15日谨呈银海元隆广场精装修建议- 对本项目精装修标准的建议，及装修的策略，建议和形式- 关于精装修的市场竞争力分析与客户调研- 对市场上精装修项目的调研与亮点分析第二部分第三部分第四部分- 本项目精装修价格及交楼标准配置建议第五部分- 贵阳精装修项目发展概况第一部分第一部分- 贵阳精装修项目发展概况2002年，在建设部和国家住宅产业化促进中心的大力倡导下，“商品住宅一次性装修（又称精装修房）”在全国房地产界掀起了一股热潮，许多大中城市纷纷出台相应政策，鼓励开发商以一次性装修商品房逐渐取代毛坯房。精装修项目的发展2002年，贵阳市首家精装修房“居易阁”鸿灵现代公

2、寓却销售不畅，遭遇了预料不到的尴尬。2007年，山水黔城与金阳新世界相继推出精装房以来，精装修不断得到贵阳购房者的认识和认可，不少购房者就冲着精装修在新世界和山水黔城买了房。然而市场风云变幻，自2007年底市场陷入低迷以来，新世界与山水黔城的精装房由于总价高，销售阻力尤其大，精装修似乎从原来的卖点变成了销售的负担。随着新世界也开始卖清水房 贵阳楼市精装修防线彻底失守。2009年，随着全球经济的好转，贵阳楼市开始回暖，恒大绿洲全精装房源的推出再次吹响了精装修项目复辟的冲锋号，售价高达18000元/的百灵时尚天地的全精装公寓更是贵阳精装房的巅峰之作。精装修项目的发展贵阳离“精装房时代”到底有多远呢

3、？贵阳已经进入了推广精装修的时代。精装房是高于毛坯房、初装修的新类型，精装修是在开发商主导下的大规模集中装修，统一采购、统一下料、统一标准、统一工艺，确保了装修质量和环保要求，确保业主收房后就可入住。精装房在贵阳的发展处于初级阶段，市民要有一个接受的过程。消费者对精装房的价格、品质与毛坯房进行比较后，会做出明智选择。开发商也要适应消费者的多种需求，可以推出多种风格、类型的精装房供消费者选择。一、精装修标准对整个房间进行精装修，包括室内设计、墙面、地面、天花板处理，卫生洁具、橱柜。装修标准：800-1500元/平米 贵阳市目前精装修楼盘装修标准:二、全装修标准除了对整个房间进行精装修，包括室内设

4、计、墙面、地面、天花板处理，卫生洁具、橱柜的安置之外，还包括家具、家电的安置。达到拎包入住的标准。装修标准：2000-5000元/平米贵阳市场精装修项目调研第二部分贵阳市目前精装修楼盘项目名称项目地址建筑形态总户数户型区间销售情况（价格）装修风格装修标准百灵时尚天地云岩区延安中路69号高层606户50-130平米销售均价：18000元/平米现代时尚风格全装修恒大绿洲白云区云环路9号小高层2420户80-150平米销售价格：4680元/平米起欧式后现代风格精装修金阳新世界金阳金朱路1号高层，小高层522户65平米小户型销售均价：6300元/平米现代简约风格精装修项目名称贵阳恒大绿洲项目分级中档销

5、售起价4680元/m2装修报价1500元/ m2环线位置外环区域白云南湖新区建筑形态小高层总建面积288000容积率1.63开发商恒大地产集团贵阳置业有限公司经典案例分析精装修单位：整个项目推出时间：2009年9月销售均价：带装修均价约4800元/装修特色：装修风格具有典型的欧式风格，从吊灯到门窗的设计都凸显了欧式风格，但整体装修效果又不失于实用。市场反馈：客户普遍比较认同，提高了对产品的满意度与项目美誉度销售状况：销售率约87.6%恒大绿洲恒大绿洲恒大地产作为国内领先的房地产开发企业，旗下最为知名的包括恒大御景华府、恒大名都、恒大绿洲、恒大城4大系列品牌，其中恒大绿洲系列产品作为恒大地产主流

6、产品已经实现了全国布局，贵阳恒大绿洲自从2009年正式开盘亮相以来就颇受关注，当然这也和恒大地产张扬高调的宣传攻势不无关系，而这个项目本身也正因“精装修”、“85折”等等特点成为楼市里的焦点。恒大地产高点宣扬的精装标准-满屋名牌装修标准配置恒大绿洲样板间入户大堂（精装修标准宣传1500元/平方米，实际成本约1050元/平米）装修标准配置恒大绿洲卫生间装修恒大绿洲客厅装修洁具确实是科勒的项目名称金阳新世界项目分级中高档销售报价精装修6300元/m2、毛坯房4800元/m2起装修报价1500元/ m2环线位置外环区域金阳新区建筑形态高层、小高层总建面积3800000m2容积率1.85开发商新世界中

7、国地产金阳新世界精装修单位：水临境65平米户型推出时间：2007年7月现在均价：精装修均价约6300元/装修特色：注重产品品质与功能打造，功能全面，实用，匠心独运市场反馈：新世界装修风格过于单一，且反映装修材料和样板房交房标准不一致，但对其商业配套比较认同，从总体来说市场反映状况不错。销售状况：销售率约89%金阳新世界水临境组团精装修（精装修标准宣传1500元/平方米，实际成本1000元/平米）部分材料品牌：全屋： 开关（西蒙）成品户内门（博洛尼或同档次品牌）入户门（霍曼）厨房： 定制橱柜洗菜盆（摩恩）抽油烟机、炉具、消毒柜（西门子）卫生间：地面瓷砖、局部大理石座便器（乐家）洗手盆（乐家）洗手

8、盆龙头（摩恩）手持花洒头（摩恩）浴缸（乐家）定制整体镜柜餐厅：墙面ICI乳胶漆、复合地板，石材收边主卧室：墙面ICI乳胶漆原定实木地板，后改为复合地板，局部石材收边局部吊顶成品衣柜（博洛尼或同档次品牌）特点：博洛尼、西班牙乐家、摩恩、诺贝尔瓷砖等一线品牌，注重细节营造及人性化设计金阳新世界装修标准配置精装修单位：存在组团，户型为65 小户型非常人性化的水龙头，可360度可伸缩金阳新世界金阳新世界设计紧凑的客厅大大的落地窗精美的卧室，二人世界，再适合不过卫生间项目名称百灵时尚天地项目分级豪华销售起价18000元/m2装修报价5000元/ m2环线位置中心区域云岩区建筑形态高层公寓总建面积6781

9、5容积率15.6开发商百灵集团百灵时尚天地精装修单位：整个项目推出时间：2010年6月销售均价：18000元/装修特色：高端设计，7种不同装修风格，把生活细节的设计具体到一套床品、一个咖啡壶、一把牙刷，整体装修效果豪华又不失于实用。市场反馈：客户普遍比较认同，提高了对产品的满意度与项目美誉度销售状况：销售率约21.6%百灵时尚天地百灵时尚天地目前仅公布了项目的主材，而装修材料和家具品牌暂时没有公布，但作为贵阳销售最贵的楼盘，百灵房开承诺将使用国际一流品牌，从油漆到地板，从家具到家电都将采用最优秀的品牌。从售楼部的装修也可以窥豹一斑。百灵时尚天地百灵时尚天地接待大堂时尚的长廊装修细节处理百灵时尚

10、天地现场钢琴演奏彰显时尚品位百灵时尚天地配备了顶峰酒吧、大型生态理疗浴场等生活设施，内部更设有16部电梯，车位600多个，时尚名符其实。开发商精心准备了24小时全方位的酒店式五星白金管家服务，有别于现有物管概念（半夜三点打个 ，宵夜就送上门了）。百灵时尚天地百尚时尚天地提供的6种不同装修风格设计来自上海、广州的高端设计组合，他们将百灵时尚天地的空间、家具、配套通过色彩和空间布局来统一完成、避免了空间布局的艺术分裂，使得统一风格和个性分散在居室的每一个房间。把生活细节的设计具体到一套床品、一个咖啡壶、一把牙刷，真正实现“拎包入住”的高品质快捷时尚生活。时尚现代的1号样板间卧室客厅卫生间餐厅欧式典

11、雅的2号样板间卧室客厅卫生间厨房雍容华贵的3号样板间卧室客厅卫生间餐厅美式风格的4号样板间卧室客厅卫生间餐厅厨房现代简约的5号样板间卧室客厅书房吧台中式现代风格的6号样板间卧室客厅卫生间餐厅中式古典的7号样板间卧室客厅典型的中式家具餐厅未来供应项目 随着房地产行业的不断发展，可以预料精装修的项目将越来越多，而且优势越来越突出、明显，那么该如何摆脱这种竞争的不利局面，提升项目的竞争力与产品附加值呢？项目名称装修标准预计销售价格金域华府1500元/平米5800-6500元/平米目前贵阳在建的精装修项目还不是很多，可以确定的精装修项目有万科即将在小河开发的金域华府项目。- 关于精装修的市场竞争力分析

12、与客户调研第三部分品质提升与国际知名品牌嫁接，提升项目档次，拨高项目形象；注重用材用料的选取，提升客户心理预期；注重工程细节打造，提升项目的品质感；挖掘家居亮点，营造家居氛围，体现人性关怀；市场竞争力分析差异化竞争可弥补产品户型或其它方面的不足，增强产品竞争力；避免同质化竞争，提升产品附加值；赋予产品新的卖点，走差异化竞争路线；贴近消费者需求体现对消费者关怀，贴近消费者需求，更易受消费者青睐；提供一站式服务；省却消费者装修的麻烦；项目规模化采购与施工，节省消费者的装修成本；提升溢价空间实际装修成本折算在销售价格中，并可产生一定的溢价空间；装修价格的价格高低，可弱化产品本身的价格竞争；客户语录：

13、 “你们这有没有带精装修的？” 某客户参观中铁逸都国际时，问的第一个问题 “如果定的话，可以送精装修吗？” 某客户在世纪城定房时，询问特价房是否可以送装修 “我入住之后自己来隔房间（指入户花园），会很麻烦而且成本很高，你们可以帮我们做好之后再交房吗！” 某客户在世纪城看房时，对户型的改造提出异议 “我觉得这里的装修的确很不错，而且价格也不高！” 某客户在恒大绿洲看房时，希望争取更多的优惠时问客户语录客户名称：陈先生访谈项目：恒大绿洲访谈时间：2010年8月需求户型：三房二厅（约114）置业目的：自住客户描述：年龄约35左右，在周边某企业工作。对项目比较认可，5月份来过一次，一直处于观望当中。后

14、来看调控对房价抑制不大，终于定了一套三房。觉得下手晚了一点，除之价格之外，带全屋的精装修很方便，很省事。客户观点：虽然知道装修的钱出自于房价当中，但是觉得恒大的品质应该还可以，值得信赖；而且恒大统一采购，可以节省成本，体现规模优势。现场客户访谈客户名称：孙小姐访谈项目：金阳新世界访谈时间：2010年8月需求户型：二房二厅（约65）置业目的：自住客户描述：年龄约28左右，云岩区工作。对项目的环境与景观资源较认可，来看过项目的样板房。觉得装修的很豪华，很气派，完全符合项目的特征，给人以时尚、大方、清爽的感觉。客户观点：如果在价格差异不大的情况下，肯定会选择带精装修的物业。第一，品牌开发商的精装修都

15、做得较好，较漂亮；第二精装修可以提高产品的附加值；而且自己确实没有足够的时间去自己装修。同等价格情况下，当然值得考虑了！现场客户访谈小结：营销的基本策略就是：人无我有，人有我专。综合客户访谈的情况，结合项目的形象定位，天骜建议，为客户度身打造环保、绿色、健康、智能化的精装修。回顾精装修的竞争卖点，主要：品质提升差异化竞争贴近消费者需求提升溢价空间- 对本项目精装修标准的建议，及装修的策略，建议和形式第四部分 在整体市场趋冷的不利局面下，市场供应量却不断增长， 2010年下半年-2011年贵阳在售和推售的项目增多，项目所面临的竞争格局将更广范、更激烈。 项目可通过精装修等策略努力提高本项目市场竞

16、争力，走差异化路线，避免同类竞争与同质化竞争。 将项目的精装修做成的具有独特的亮点与闪光点，使得项目的装修成为一种核心的卖点与竞争力。 对于精装修的策略，建议与一些知名的家居品牌及时尚潮流品牌连合，以知名品牌的家私展或时尚生活展为推广策略。 精装修的推出，将主要在销售中心现场展示、样板房展示活动、折页、媒体、销售口径引导5个方面，全面推进精装修效果。力争让每一个到现场的客户感受到与其它精装修楼盘完全不一样的感受。 总体策略本项目精装修的核心竞争力锁定为： 科技、美学、健康风核心竞争力建议科技：融合的科技元素，打造科技、智能、人性化的家居住宅。例如：小区配置Wi-Fi无线网络；智能化的灯光控制系

17、统；夜间感应灯（在夜间自动点亮功能）、双控灯设计（门口、床头皆可控制灯光）、指纹密码锁等，以打造科技感、时代感。美学：融合人体工程学及美学原理，从视角、触觉等方面提升项目的内涵与质感。例如：墙面壁纸、木饰面；石材背景墙等打造品质感；健康风：融合自然、环保等因素，打造健康居家风尚。例如：地板下铺活性炭，以隔凉、隔潮；双向空气新风系统；直饮水系统等。要求厨具、卫具、入户门、房间门、衣柜都为国际一线品牌配置。并选取部分亮点产品，产生噱头和提升品质。亮点提升：双向新风系统、浴霸、指纹锁、厨房内置音响（电台、音乐）或电视；品质感：墙面壁纸、木饰面；石材背景墙；智能化：夜间感应灯（在夜间自动点亮功能）、双

18、控灯设计（门口、床头皆可控制灯光）、安防系统：彩色可视对讲、门磁防盗、红外监测系统。亮点提升建议备注： 与国际知名品牌嫁接，提升项目的品质和档次；同时，最少有3-4个独特的亮点以区别于竞争项目，吸引客户眼球。“LOHAS HOME ”精装修主题形式建议备注： 结合科技、美学、健康风的装修特点， LOHAS HOME演绎为快乐、优雅、个性与时尚的人居氛围。样板房主题展示活动：品牌家私展、时尚生活展 在精装修样板房内，为避免样板房过于单调，拟联系品牌家私，开展品牌家私展或者时尚生活展（例如CASA、全球时尚沙发之王“Natuzzi” ，营造奢华、高端的居住感觉。（建议样板房开放日开始举行）精装修推

19、广建议室内设计大赛与室内设计师沙龙： 与贵阳室内设计协会共同举办， 在全市范围内召集室内设计师，对项目户型进行室内设计装饰。主题可以选取“如何在精装修物业中体现自我风格”等 。 专题讲座与主题论坛： 与贵阳环保组织或环保行业协会联合主办，对环保知识的讲解与介绍，对环保材料的甑别与应用，建立“环保者自愿组织”，提高客户的参与和互动热情。旺场活动：室内设计大赛、专题讲座精装修风格建议装修的风格将从感观上给客户以直接的触动，因此需要结合客户群体的特征，对装修风格加以锻造。建议精装修采用时尚、简约、色彩明快、格调雅致的风格。一：时尚、个性的装修风格二：品位、典雅的装修风格- 本项目精装修的标准及交楼标

20、准配置建议第五部分精装修标准建议 参考目前市场上主要精装修标准： 类型项目名称装修标准带精装修售价豪华型百灵时尚天地5000元/平米1.8万元/平米中高端型恒大绿洲1500元/平米4800元/平米 金阳新世界1500元/平米6300元/平米 建议本项目采取中高端类型，按1500元/平米的装修标准（对外宣传2000元/平米），赠送部分家电（如热水器、空调等），打造高端品质和形象，强化科技、美学、健康的人居理念与风尚。打造1500元/平米的装修标准的策略考虑：品质方面：打造产品的品质，提升项目的附加值；弥补本身的不足之处，提高项目的竞争力；形象方面：形成独特的产品卖点体系，与竞争对手进行区别，跳出

21、同质化竞争；价格方面：提高产品的溢价空间，以“质优价廉”的优点赢得市场，使项目利益最大化；精装修特色锻造环保材料的应用科技化的系统配置人性化的关怀体系美学化的提升与营造健康概念的塑造精装修特色锻造主要包括五个方面：主要配置：广泛使用各种环保材料与环保工艺，包括环保油漆、环保地板 、节能灯具、天然石材、环保墙饰、环保纤维板等；表现形式：使用“环保小贴士”的形式进行标识与说明；宣传“健康的，环保的，才是最好的”环保材料的应用不含苯及甲醛等化学物质，无污染，无刺鼻气味，对人体无任何不良影响 光效高，低辐射，节能效果明显，使用寿命长（一般可达5000小时 ）游离甲醛不超标 ，使用环保的紫外光固化涂料（

22、漆），消除各种有害气体与物质 科技化的系统配置主要配置：主要包括Wi-Fi无线网络；夜间感应灯、双控灯设计；彩色可视对讲、指纹密码锁等；用户可以在WiFi覆盖区域内快速浏览网页，获取资讯与资料 在床头与门口分别有一个开关，可控制电源；夜间可感应人体声音，自动点亮 在床头与门口分别有一个开关，可控制电源；夜间可感应人体声音，自动点亮 采用指纹识别及微电子技术，可利用指纹及密码开启门锁人性化的关怀体系平常杂物的收纳各层隔析可任意拆装修，箱包的收纳钥匙挂信刊架短靴长靴常用、换季鞋主要配置：多功能的玄关系统、优雅的厨房系统、可升降自动晾衣架，及洗衣机操作台等表现形式：使用“温馨小贴士”的形式进行标识与

23、说明；宣传“只有您想不到的，没有我们做不到的”多功能的玄关系统，可以收纳更多的空间，应对不同的生活解决方案 具有自动升降功能的晾衣架，适用错层的阳台或露台，360度可伸缩水龙头，让生活纤尘不染 美学化的提升与营造主要配置：应用马赛克瓷砖，手绘墙纸对地面与墙面进行点缀，营造美学、个性的生活居家空间马赛克瓷砖手绘墙纸健康概念的塑造主要配置：主要包括直饮水系统，空气新风系统等可去除水体中全部的细菌、病毒、有机物、重金属等有毒有害物质，使产水水质达到直饮净水水质标准同一时间把室内污浊空气排到室外，达到系统的平衡的同时也对房间进行了空气的置换，使一个密闭的空间实现科学的空气对流 1、卫生间装修交楼标准分类项 目品牌洁具高级浴缸科勒分体式座便器科勒高级浴缸龙头花洒