房地产行业限价从打补丁到建体系

1、从一手房价格窗口指导，到二手房成交指导价，越来越多的城市房价，从纯市场决定，转向调控干预市场定价。限价政策不是一时风潮，而是持之以恒不断完善的体系。 从调节供需到调节价格限价进入二手深水区2021 年之前的限价，是指一手房限价，即在预售证申领发放时避免房价大幅度上涨。后来又过渡到在土地出让环节直接规范限价。随着部分城市一二手房价差越来越大，二手房上涨幅度越来越高，从深圳开始，二手成交指导价逐渐登上历史舞台。2021 年 2 月 8 日，深圳市住房和建设局发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知建立二手住房成交参考价格发布机制以来，成都和西安也分别在 6 月和 7 月发文，已经明确公示颁布

2、了二手房成交指导价。也有一些城市没有具体发布指导价，但实际上可能下架价格虚高房源。例如，2021 年 3 月 3 日，上海发布关于进一步加强本市房地产市场管理的通知，7 月 9 日，时代周报等报道上海召开规范二手住房房源挂牌管理的会议，将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。表 1：各地二手住房成交参考价格机制的主要内容项目深圳成都西安发布时间2021 年 2 月 8 日2021 年 5 月 28 日2021 年 7 月 8 日发布目的贯彻房子是用来住的、不是用来炒的定位，加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易贯彻 “房住不炒”决策部署，促进房地

3、产市场平稳健康发展，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进二手住房市场信息透明编制机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心成都市城市建设发展研究院西安市房产交易管理中心价格来源覆盖范围具体措施在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成住宅小区二手住房成交参考价格市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，覆盖全市 3595 个住宅小区引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格。引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。综合分析我市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋

4、周边新房挂牌价格目前公布的第一批和第二批二手房指导价共涉及 487 个住宅小区引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格。引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格7 月 9 日公布的首批西安二手房指导价中涉及了 102 个住宅小区房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台

5、要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。资料来源：各地政府网站，总结这些地方的调控具体措施，二手房成交指导价调控主要包含以下内容：引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格。规定特定楼盘的二手房成交参考价，在线上线下渠道，中介公司的挂牌价不得高于参考价。或者以真实成交价格额为参考，避免挂牌价明显超过真实成交价格。表 2：二手房参考价发布后跟进的挂牌限制措施发文机构日期文件具体措施成都市房地产经纪协会2021 年 6 月 1 日深圳市住房和建设局2021 年 2 月 2

6、3 日资料来源：各政府部门网站，关于规范我市二手住房挂牌价格发布行为的通知关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知房地产销售服务人员要及时将挂牌价格高于对应小区参考价格的存量房源予以下架检查内容包括：房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；房地产经纪人员通过微信、QQ 等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。引导商业银行合理发放二手住房贷款，银行和公积金中心根据二手房成交参考价确定可贷款额度。表 3：二手房参考价发布后跟进的贷款额度限制措施城市日期内容来源购买二手住房办理住房公积金贷款的，住房价值按住

7、建部门确认的网签备成都市2021 年 5 月 28 日成都市2021 年 7 月 9 日深圳市2021 年 2 月 8 日案合同价款、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷额度。目前，成都公积金中心、中行四川分行、农行成都分行、工行成都分行、成都农商银行均已明确表示，将成都市二手住房成交参考价格作为办理二手住房按揭贷款业务房屋价值的重要参考。深圳市房地产和城市建设发展研究中心（二手房指导价的编制机构）主任王锋接受记者采访表示，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。成都住房公积金管理中心成都市住房和城乡建设局转发成都商报

8、文章深圳特区报资料来源：各政府部门网站，光明网，一手和二手的限价政策，显然完全有别于限购、限贷和扩大供给的政策。为什么供求调节会失灵？直接干预价格信号不是通常做法，更符合传统思维的调控办法是增加供给和限制需求。有研究观点认为，如果是短期问题，限制需求增长就好；如果是长期问题，增加供给总能 解决。但我们却认为，房地产完全不是能够经由市场自发调节实现价格均衡的商品，故而 局限于供求的调节终究难以取得预期效果。在供给侧，由于有保值增值预期，且持有成本较低，二手房的供给实际上会随着价格的上涨而下降。新房的供给则实际取决于土地供给政策，政策方面有增加土地投放的可能，但却没有在房价上涨特定区域大量增加土地

9、供给的能力。而且，因为二手房成交占比日渐提升，二手房在供给中起决定性作用，增加土地供给的效果越来越差。表 4：部分城市住房交易中二手房的占比城市20102011201220132014201520162017201820192020北京48.8%38.2%37.5%50.2%45.1%54.2%55.8%56.3%63.1%55.8%57.9%上海45.1%40.1%47.1%51.9%44.8%54.6%51.7%42.0%44.3%52.9%59.8%深圳78.1%63.4%56.0%60.7%53.3%60.6%64.3%57.7%55.7%56.2%60.1%广州58.6%45.8%3

10、6.9%44.9%29.8%33.5%38.0%42.4%36.3%34.1%36.3%城市20102011201220132014201520162017201820192020杭州39.8%29.9%31.5%39.3%36.4%44.1%44.9%40.9%39.7%41.2%63.9%南京50.0%44.6%40.5%48.8%41.2%43.6%50.6%47.1%49.6%51.2%59.2%厦门8.5%27.8%22.2%24.5%21.4%39.9%50.9%39.5%10.7%51.6%38.1%郑州21.2%24.6%20.2%30.3%29.1%31.7%28.2%22.

11、2%22.1%21.8%29.0%北海27.8%16.4%13.2%18.9%19.1%21.8%25.0%22.0%30.5%30.7%29.9%绍兴50.1%41.9%34.8%38.5%25.7%27.8%35.5%45.1%11.6%54.2%53.4%资料来源：中国指数研究院，在需求侧，价格上涨的确会压低为改善居住所愿意支付的对价，但也会增加资产配置的吸引力。资产配置的吸引力不完全是投资投机需求，也包括因为房屋可以保值增值，居民更愿意配置此类资产，且这种配置可以兼顾自住。这种情况下，房价上涨未必会带来需求下降，很可能带来需求上升。综上所述，一般商品价格的上涨可能带来供给上升和需求下降

12、，但房价上涨可能带来供给上升和需求下降，从而进一步导致供求失衡，继而进一步推动房价上涨。图 1：房价上涨影响供需的机制资料来源：绘制而这种“房价自强化自循环”之下的供给上升，需求上升，可能是资产配置角度的供给和需求上升，不是居民自住角度的供给和需求上升。如果只是不断配合增加供给，也仍然不能解决房价上涨的问题，反而造成自住角度来看供给过剩。国家统计局在 2017 年时称，全国居民人均住房建筑面积达到 40.8 平方米。我们在2019 年底用“以房查房”的办法评估重要城市人均居住面积，得到一二线城市人均住房面积已经达到 41.5 平方米，中国的城镇人均居住面积并不低。表 5：核心城市人均住房面积估

13、算（以房查房的办法）2019 贝壳汇总房屋套数（万套）口（万人）（万套）比例估计算（平方米）积（平方米）积（平方米）上海7702,135840.492%89.274,96935.1北京7231,863894.781%83.975,04240.3天津4631,297582.379%83.248,46037.4广州3801,249545.470%78.442,77634.3成都5941,194851.870%78.466,79455.9城市2018 年常住人全市房屋套数估算商品房所占套均规模测存量总建筑面人均住房面2019 贝壳汇总房2018 年常住人全市房屋套数估算商品房所占套均规模测存量总建筑

14、面人均住房面城市屋套数（万套）口（万人）（万套）比例估计算（平方米）积（平方米）积（平方米）武汉389887574.768%77.544,52450.2杭州265759362.073%80.229,03438.3郑州252714410.261%74.430,50342.7南京298686446.967%77.034,38850.1长沙225645354.963%75.326,73541.4合肥220587325.468%77.425,17442.9济南184538298.861%74.422,22141.3汇总4,76312,5556,487.473%80.3520,62041.5剔除一线2,

15、8907,3074,20769%77.9327,83344.9后汇总资料来源：贝壳网，国家统计局，Wind，测算，详见我们的报告房地产行业专题报告中国房屋存量可能存在明显低估（2019-11-05）而且，各地租金上涨幅度远远赶不上房价上涨幅度，这也说明了房屋的实际供给并不少，只是配置房屋资产的需求庞大。各地租金回报率持续走低的事实，也说明住房供给只有配置意义上的稀缺，没有使用意义上的稀缺。图 2：深圳住房存量结构图 3：深圳二手住宅租金回报率 %城中村房商品住宅工业宿舍公寓等其他住房 单位自建房保障房1.71.51.31.10.90.720/0120/0220/0320/0420/0520/0

16、620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/060.5资料来源：深圳市住房和建设局，资料来源：Wind，无法放任房价上涨房地产调控不仅是经济问题，也是社会问题。房住不炒的大背景之下，政策无法放任房价持续大幅上涨，尤其不可能允许一些大城市重复 2019-2020 年二手房价格大涨，一二手价差不断拉大的情形。房价持续较快上涨不利于代际公平、区域公平，也威胁金融体系的长期健康稳定。既然仅从供求层面无法解决此问题，则针对价格的直接调控就在情理之中。图 4：从博弈和摇摆走向理性和坚定资料来源：绘制 限价详解积极影响多于负面作用传统

17、西方经济学理论对商品限价的负面影响多有论述，例如限价会威胁商品品质，导致商品质量下降；再如限价会带来黑市交易。客观说，限价的负面作用确实存在。例如，限价之后个别地方的商品房交付质量下降，一些地方炒作房号，出现违规收取茶水费等问题。但房地产市场限价的正面影响则较少被论及，而事实上我们认为一手房自限价以来，市场发生了一些积极变化，且这种积极变化程度上远超负面影响。一手限价解决了供给规模和供给结构问题在房价上涨的周期，开发企业总有捂盘惜售的想法，因为房价年增长一般会高于资金成本（即便考虑了杠杆效应）。这种捂盘惜售的想法会导致土地供给和房屋供给脱节，导致房价上涨。最初解决这个问题的办法是行政管控（规定

18、开工时间）和土地增值税（部分拿走房价上涨的超额利润），但这些办法只在不同程度上有效。表 6：典型城市的土地出让限价城市地块限价情况北京京土整储挂(兴)2020010 号销售均价不超过 6.44 万元/平，最高销售单价不得超过 7.08 万元/平深圳前海 T102-0346 宗地商品房最高均价为 10.71 万元/平（毛坯价，不含装修）深圳前海 T204-0142 宗地商品房限均价 9.9 万/平（毛坯价）长沙2020038 号地块住宅（毛坯）销售均价不超过 9200 元/平杭州富政储出20209 号南京2020 年宁出第 07 号毛坯销售均价不高于 19000 元/平，且毛坯销售最高单价不高于

19、 20900元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于 3000 元/平“限房价竞地价”，明确设置了毛坯房的销售限价，且最高售价不得超过毛坯房限价的 110%城市地块限价情况商品住宅最高销售均价（含装修）不高于 35300 元/平，最高销售单价宁波甬储出 2020-025 号（含装修）38830 元/平；车位最高销售单价 25 万元/个资料来源：各地块出让相关文件，新房限价彻底解决了捂盘惜售的问题。如果企业捂盘意味着恒定的住房销售价格，则企业毫无捂盘的动力。新房限价解决了供给规模的问题，在限价城市，土地供给一定会及时转化为住房供给（除非土地本身遇到开发流程的挑战）。更重要的是，新房限价解决了

20、供给结构的问题。如果新房不限价，土地市场又自由竞争，最终土地价高者得，拿地者自然会试图追求更高的房价。如何推动项目房价明显高于周边产品？方法无非是做豪宅，做精品，做强溢价率。在此背景下，全社会出现一些豪宅项目完全是正常的，事实上 2016 年前后，核心城市大量土地的去化方案都是走向豪宅化。限购政策限制了单个家庭住房购置需求，也刺激了一步到位的豪宅配置想法，却扭曲了市场整体的供给结构。图 5：典型的豪宅项目 - 融创北京壹号院图 6：典型的豪宅项目 - 泰禾汀溪院子资料来源：融创中国官网资料来源：泰禾集团官网限价之后，核心城市追求“豪宅化”的风向完全转向。由于价格本身受到限制，企业去做顶豪只会带

21、来成本虚增，市场的供给结构也就得到了优化，面对普通人的房子多了起来。当然，一手限价也使得部分有购房意愿的无房户得到了较低价格购房的机会。二手指导价解决住房分配争议但光是一手限价并不能真正解决房价上涨的问题，更产生了新的问题。尤其在特大城市，二手市场才是成交的主力构成。深圳、杭州、上海等城市出现明显的一二手房价价差。一二手房过大的价差存在，又反过来大幅压低了新房的中签率，使得新房中签实际成为一种财富再分配。即便中签摇号过程绝对公正，靠运气分配给城市一小部分居民几百万的财富，而其他没中签的居民则一无所获这种机制是否公平？表 7：各地楼盘过往摇号中签情况城市杭州项目楼盘御潮府销售情况2700 多组客

22、户报名登记，首批房源摇号中签率约 5.6%杭州滨江君品可售房源 250 套，报名人数 4895 人，中签率约 5.11%城市南京南京项目楼盘江畔都会上城燕子矶万象天地九悦销售情况12815 组有效报名，综合中签率约 1.7%891 组普通购房者和 32 组人才购房者摇号，整体中签率 11%成都仁恒滨河湾共推出 207 套房源，12340 人报名，中签率 1.6%泉州东海万科城市之光刚需 1044 组，非刚需 3626 组，刚需中签率约 13.9%，非刚需房源 97 套，中签率约 2.6%深圳深业中城共获得 2794 人进行诚意登记，以 192 套房源计算，本次的中签率为 6.9%南宁邕熙华府7

23、710 人，推出房源 264 套，中签率 3.4%资料来源：各地新闻及日报网站，于是，上海为代表的城市开始推行积分制。积分制的逻辑是，透过名下住房情况、家庭户籍情况、缴纳社保等诸多因素判断“哪些家庭更值得买入住房”，用这些条件来筛选人群，而不是依靠运气来抽签摇号（小范围还是会有抽签）。表 8：上海的积分机制基础分记分项名下住房情况备注沪籍家庭且名下上海住房分值5（满分 60 分）为 1 套的上海无房20家庭结构成年未婚或离异、丧偶等个人0的（无论是否包括未成年子女）夫妻（包括未成年子女）10户籍情况非沪籍0本市户籍的（若为家庭的，夫妻双10方中至少有一方应为本市户籍）5 年内购房情况无房且 5

24、 年内无购房记录20有房且 5 年内无购房记录5有房且 5 年内有购房记录0无房且 5 年内有购房记录0年限分在沪缴纳社保时长从认购日起往前倒推 18 年（2003 年开始），每缴纳一个月社保，加 0.1-0.24 分。因人而异，且系数根据不同楼盘情况不同，为 0.1-0.24 不等资料来源：浦东发布官方微信公众号注：得到总分之后，按照申请人数总分排序，并按照拟售项目的 130%划线，和最低线同分均可纳入摇号，再进行公平摇号但没有哪种排队积分方式能毫无争议。是否存在一部分家庭更需要买房？尤其是在一套住房中签与否意味着几百万价差归属时，这种排队积分赋予部分城市家庭财富增值权的模式，依然会充满争议

25、。在这种背景之下，深圳华润城四期的舆论关注度甚至超过了前三期。深圳主管部门高度重视，严肃调查代持炒房等违法违规行为。上海一位博士给市领导写建议信，反映四次参与摇号失败，认为自己所处群体应享受优先摇号权。我们认为，解决分配问题的最关键办法，不是堵而是疏。所谓疏，就是让一二手房价差回到合理范围内，使得一手房中签回归居住本来意义，而不是一夜暴富的代名词。缩减一二手价差无法依托放开一手限价（因为当前一手限价的正面影响大于负面影响），只能依靠遏制二手房价上涨。除了传统的调控手段，遏制二手住房价格过快上涨，主要依托二手市场住房指导价。打破预期自我强化，二手指导价并不是掩耳盗铃有评论说，二手指导价是掩耳盗铃

26、，因为政府不可能规定二手房的买卖交易价格，只能规范二手房在中介门户网站和线下的挂牌价格。从法理上说，新房限价是完全合理的，因为政府可以在土地出让时告知销售封顶价，开发企业如果不能接受这个限价就不应该拿地。但我们不可能限制业主以某一个价格出售房屋。但二手房指导价的实际效果是非常显著的。深圳在出台二手房指导价之后房价上涨势头明显下降，二手交易量明显萎缩。图 7：京沪深近期二手房价走势图 8：深圳二手房成交套数 （单位：套）北京上海深圳202020211141121101081061041021009896949221-0121-0221-0321-0421-0521-0614,00012,0001

27、0,0008,0006,0004,0002,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0资料来源：Wind， 注：2021 年 1 月为 100资料来源：Wind，表 9：深圳二手房指导价的详情发布时间2021 年 2 月 8 日发布目的贯彻房子是用来住的、不是用来炒的定位，加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易编制机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心价格来源在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成住宅小区二手住房成交参考价格覆盖范围市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，覆盖全市 3595 个住宅小区具体措施引导市场

28、理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格。引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。资料来源：深圳市住房和建设局，如何解释这种现实呢？因为房地产有保值增值的属性，有作为一种资产配置的价值。这种商品的价格信息发布场所和发布机制，本身就对商品价格有重大影响。交易所市场挂牌的股票，往往就比案头市场的股票有溢价。能够实时展示行情的交易所市场，自然就比不能实时展示行情的市场更有吸引力。房地产的保值增值属性经常和自住属性相互融合，即居民虽然自住，但购房行为却仍然受到房价上涨预期的驱动。图 9：二手房市场的房价上涨周期中的预期推动房价上涨资料来源：图 10：二手房市场的房价下

29、跌周期中的预期推动房价下跌资料来源：这就是所谓的二手房市场预期自我强化。当市场预期房价上涨，如果不加干预，房价会加速上涨。最好的打破这种预期自强化自循环的办法，是干预价格的发布。当价格信号很大程度上是受到预期驱动，而不反映供求基本面时这种干预实际上是及时必要的。二手房指导定价解决了核心城市二手价格不断上涨的难题。居民当然仍可以根据买卖双方议定的价格成交过户，但监管者也会限制明显畸高的房价信息发布，并限制针对这种信息不断炒作预期，推高房价的行为。二手房过户指导价预计将在核心城市推广我们认为，二手过户指导价的施行效果显著，其配合一手房限价，至少在现阶段，正面作用明显多于负面作用。因此，我们大胆判断

30、，继深圳、成都、西安等地之后，二手房成交过户指导价将在全国核心城市继续推广。绝对房价较高的城市，一二手房价差较大的城市（例如上海、杭州），近期房价上涨幅度较高的城市，都有可能是二手房过户指导价率先推出的城市。我们相信，二手房过户指导价的推出，也将彻底终结核心城市房价上涨过快的历史。表 10：一些重点城市房价情况城市名称平均单价（元/平米）涨幅（%）2021.062020.012019.012018.01同比相较于 2020.01相较于 2019.01相较于 2018.01上海70,85155897531665479529.03%26.75%33.26%29.30%北京67,7566498564

31、663628718.29%4.26%4.78%7.77%厦门49,0964641643296459982.67%5.77%13.40%6.74%广州43,94535318337903156822.29%24.43%30.05%39.21%杭州37,55828997314973089719.28%29.52%19.24%21.56%三亚35,027380525064835417-8.52%-7.95%-30.84%-1.10%南京34,0163090929785284508.28%10.05%14.21%19.56%福州27,3562646527009276524.06%3.37%1.28%-1

32、.07%天津25,8262720425528255050.29%-5.07%1.17%1.26%宁波25,5702286218224155178.61%11.84%40.31%64.79%珠海24,9082367622931229436.12%5.20%8.62%8.56%东莞23,80115232151131523732.81%56.26%57.49%56.21%苏州23,156235302109318273-0.60%-1.59%9.78%26.72%温州22,4392185820842188213.04%2.66%7.66%19.22%合肥22,12316015154191477434.

33、08%38.14%43.48%49.74%青岛21,330209382207220722-2.56%1.87%-3.36%2.93%丽水20,4201903820104164505.10%7.26%1.57%24.13%金华20,41917143174151446618.17%19.11%17.25%41.15%武汉20,2571765917910182836.94%14.71%13.10%10.80%西安20,19714844145551097430.84%36.06%38.76%84.04%成都19,42215840152841506916.12%22.61%27.07%28.89%无锡1

34、9,05616178142801290414.27%17.79%33.45%47.68%衢州18,36314699134531130922.44%24.93%36.50%62.38%海口17,87815299158451317318.06%16.86%12.83%35.72%嘉兴17,85113758138361228932.01%29.75%29.02%45.26%常州17,4791601514263120906.53%9.14%22.55%44.57%大连17,3421575615248129256.70%10.07%13.73%34.17%泉州17,3111241012084114683

35、2.36%39.49%43.26%50.95%南通17,0551602213929122517.13%6.45%22.44%39.21%济南16,9891652219178178384.80%2.83%-11.41%-4.76%绍兴16,21113155130051100121.58%23.23%24.65%47.36%台州16,0641440114571131497.45%11.55%10.25%22.17%莆田15,85513162128811274319.11%20.46%23.09%24.42%资料来源：禧泰数据， 限价时代产业链竞争格局变化开发企业市场分化和能力分化我们认为，房地产市

36、场会分化为限价市场和非限价市场，企业在限价市场和非限价市场会面临完全不同的竞争格局。当然这两个市场并非壁垒鲜明，存在一些软限价约束的城市（例如长三角一些三四线城市）。在限价市场，对企业而言重要的是非居业态的运营能力(新盈利增长点，蓝海)，资金成本，综合性地块投拓研究能力（因为集中供地），相对重要性下降的是营销能力（因为不愁卖），住宅产品能力（因为没有产品溢价空间）。工程方面的能力重要性可能略有提升（因为需要加快推盘，获得回款）。图 11：限价区域开发企业的运营策略资料来源：在限价市场，这个行业的经营确定性提高了，不再是周期性行业（但前提是度过信用风险窗口，消化存量土地）。当然，在这样一个成本加

37、成的市场，企业的盈利空间也收窄了。表 11：长沙市限价商品住房销售价格计算程序及公式表序号项目名称计算办法及公式说 明一楼面地价经国土部门认定的开发经营单位取得土地时的土地费用开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、前期工程费房屋建筑安装工程费小区内公共基础设施及附属公共45管理费用配套的非营业性的公共配套设施费用1+（2+4）/s+3/s1*5%6销售费用1+（2+4）/s+3/s1*2%7财务费用1+（2+4）/s+3/s1*50%*I*n/2n:计息周期；I:贷款利率8利润1+（2+4）/s+3/s1*QQ 的区间为 6-89行政事业性收费和基金按

38、本办法第六条第一款第 8 目办法计算二限价商品住房基准销售价格1+（2+4+9）/s+3/s1+5+6+7+8计算基础*1+5%（1+城市建设维护税率+教育费附加配套设施费测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含基础）工程费、安装工程费及附属工程费。材料价格参照长沙建设造价的有关规定执行开发项目内直接为限价商品住房配套建设的道路、供水、供电、供气、消防、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用，以及列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相三限价商品住房含税基准销售价格费率）5%为增值税实际征收预估比例S:小区内可供出

39、售的房屋的全部建筑面积（含经营性用房）；s1:小区内可供出售的限价商品住房的建筑面积。备 注计算基础：限价商品住房基准销售价格，即为：1+（2+4+9）/s+3/s1+5+6+7+8资料来源：长沙市发展和改革委员会官网，在非限价市场，企业产品力、营销力的重要性则进一步提升了。房地产服务房地产租售领域的渠道已经远胜代理，代理商的价值逐步消亡。一二手房的渠道逐渐一体化。但我们认为，渠道的价值在未来可能箱体下降。这是因为限价的项目可能会越来越多（不只是一手，还有二手指导价限制）。当然，这种下降又是箱体，不是直线的因为销售转差的周期，渠道重要性还会周期性上升，但箱体的顶部可能在下降。图 12：深圳二手

40、房成交套数 （单位：套）图 13：成都二手房成交套数 （单位：套）14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00020-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0607,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00020-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-060资料来源：Wind，资料

41、来源：Wind，图 14：渠道业务空间的箱体形下降资料来源：相比之下，社区空间运营，社区消费者服务则是广阔蓝海。我们认为，房屋交易需求=房屋的可居住性*居民的支付能力*对未来房价的正面预期。其中，居民支付能力日趋稳定，房价上涨预期过快的局面终结，居住性本身变得更加重要。未来房屋的交易价值，越来越和居住价值相关，而这种居住价值不是静态的，是动态大社区服务所决定的。这种大社区服务不仅包括物业管理，也包括家装家居，停车等诸多领域。房地产的上游产业短期而言，限价对房地产上游不是好消息。限价断绝了在限价区域（和部分过渡区域）房价上涨盈利模型的可行性，企业无法高举高打，存货无法增值，又面临较高的资金成本，可能会降低企业的投资规模。竣工侧虽然因为过去维持在低水平而保持增长，但可持续性预计仍只有短短 1-2 年。当然，长期而言中国新房开发市场可能因为限价而更加持续。限价是一种以时间换空间的政策，并不是一种推动房价明显下