8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结房地产土地评估公司成为了评估队伍大学毕业后,我进入了中的新成员。从此开始了土地评估的专业实践，经过 4 年的学习实践，学到了许多专业知识，下面就过去几年的专业实践作一总结。首先，大学期间虽然开设过土地估价相关的课程，但由于从未实践，仅停留在书本上，头脑中对土地评估行业没有一个清晰的认识，对估价的各种方法有一点表面的认识。进入公司后，我开始了对土地评估工作系统的学习，前期的学习大致可以分为以下几个阶段：（1）跟随公司的估价师一起出现场收集相关资料，协助估价师整理相关资料，以此达到熟悉估价过程的目的;（2）在了解了估价过程后，每天阅读估价师已完成的土地评估价，学习的写作。经过一段时间的

2、学习，逐步对一个完整的土地估有了一个较清晰的认识； (3)在估价师的热心指导下对一些简单的项目写模拟评估，完成后再与估价师所做作对比，找出其中向估价师请教，如此反复多次学习的写作和熟悉估价方法等；（4）在逐步熟悉的写作后，开始大量的阅读公司其他人完成的土地评估，并配合参看土地估价方面的，补充理论知识，提高对各种估价方法的认识，和各种条件下的处理方式。在此期间协助估价师完成一些辅助性的工作；（5）在经过上述阶段的学习以后，开始在估价师的指导下完成一些简单的估价项目，完成后由一起到现场的估价师进行 查，修改，并对评估结果的准确性作出判断，判断合格后再交由公司审合格后方能交付给客户。人总是要在不断的

3、实践中才能提高对事物的认识，上一阶段是机械的后来的实践活动中，慢慢的对评估行业有了一些自己的认识，也学积累了一些具体的评估经验。 一、对土地估价行业的认识土地评估作为一个中介行业，在社会经济中起着一个不可缺少的作业，随着经济社会发展，其作用越发明显。土地作为经济社会发展的载体，在现实生活中，许多经济行为伴随着土地的经济关系。在社会，与土地的经济活动小到个人的抵押，大到大型国有企业的改制，均需要确定涉及到的土地价值，由于土地和普通的商品不一致，在价格的形成原理上与普品不同，市场上很难找到完全一样的两宗土地。因此，在确定土地的价值时，难以通过简单的相互比较来确定一块土地的价值。此外，我地不属于私人

4、物品，涉及到的权益状况和国家的相关管理规定相当复杂，普通人难以准确的估算其价值。发生土地经济关系的各方从自身的利益出发，往往在土地价值的确定上难以找到一个均衡点，可能导致经济活动的进行或者部分当事人的经济利益受到损害。同时也不利于整个社会经济的发展。此时作为中介行业之一的土地估价行业就显示出了其独特的作用。首先，土地评估机构作为中介机构是独立于经济活动的当事方的，这是能对土地价值作出客观、合理的估算的基本前提；其次，土地估价行业中拥有一支经过专业培训的估价师队伍，掌握着科学的估价方法并积累了丰富的估价经验，熟悉国家的土地管理政策，具备科学估算土地价值的条件。因此我认为随着经济社会的不断发展，与

5、土地相关的经济活动日益频繁，对土地价值作出准确判断的需求将越来越多，土地评估行业的作用也将越来越明显。二、土地估价的操作流程标准的估价程序是评估的专业实践参考及相关估价程如下：1、获取估价业务高效顺利完成的有力保障，本人依据具体中的操作流程，完成估价任务，具体的流在日常工作中，务后首先和客户通常通过主动争取的方式获取估价业务，获取业，确认客户提供的业务是否了公司资质等级的业务范围和业务的难度是否超过自己具备的水平。2、受理估价委托在受理了委托业务后，与客户签订评估委托书。在签订评估委托书时，首先明确委托估价目的；其次是明确估价对象的具体状况，具体状况包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状

6、况，并提供反映估价对象状况的资料（资料、图纸资料、规划资料等）；第三步是明确估价时点，在一般情况下估价时点定位实地查看估价对象期间，如客户有具体要求，应视具体的情况而定。3、拟定作业方案确定拟采用的估价技术路线，针对估价对象、估价目的以及拟采用的估价方法等，需要、搜集的资料及搜集的。4、实地查看估价对象同时索取估价所需资料携带反映估价对象状况的资料，实地查看估价对象，并核对相关资料记载与实物是否一致，并待估宗地周边的房地产市场情况，收集周边房地产和土地的市场交易资料和收益状况，完成实地查看和市场后参阅以往积累的与本次评估相关的交易资料，并通过其它（如：朋友关系或）收集一些估价所需的资料。5、分

7、析估价对象及房地产市场通过实地查看和房地产市场后，有针对性的描述、分析影响估价对象价值高低的自身个别6、选定估价方法进、区域、一般算。根据估价对象自身的条件、当地市场状况及资料收集情况，选择各种估价方法中最适当的（两种以上）方法进行价格测算。7、估价结果确定对不同方法测算出的结果进行比较分析，当估价结果之间有较大差异时，首先检查测算过程是否有误，如无误应分析导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。在确认所有的测算结果无误，且各种方法的计算结果差异不很大的情况下，采用简单算术平均数、数等数学方法之一求出一个综合的结果。8、撰写估价算术平均数、中数、众在确认估价结果无误后，按估价规程要求撰写估价。

8、9、审核估价完成后报给负责项目的估价师进行审核后，交由公司安排的专业对进行全面的审核。10、出具估价审核合格后，由负责该项目的两名以上土地估价师签名，并加盖机构公章，以机构的名义出具11、估价资料归档。向委托人出具后，及时的将在该项目估价过程中收集的资料进行，对有价值的资料，进行整理、分类，然后交给公司专门的管理进行存档。三、估价方法的运用根据城镇土地估价规程，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本近法、基准地价系数修等，结合我三年多的专业实践经验对各种方法的具体应用谈一些自己的经验。市场比较法对于城市规模较大的地区，由于市场上土地交易案例较多，可比案例容易获取，因此市场比较

9、法较适用，但是对于城市规模较小的地区，市场上土地交易案例较少，且相距不远的地区出现交易价格有较大的差异，通常难以找到满足要求数量的可比实例而无法使用市场比较法。收益还原法收益还原法对位于区位条件发展较成熟且较高的地区的收益性用地，评估的准确性较高，但对于那些所处区域目前发展不成评估的准确性通常较低，在评估方法的选择上应当注意这个问题。剩余法地区，对于待开发用地评估来说，剩余法的实用性更强。因为城市中房地产的交易案例较土地交易案例数量要多，确定项目的开发价值时能够较好的贴近实际，最终评估的土地价格也能较好的反映待估宗地的实际价值，但应该注意该方法中建安造价确定的是否合理否则会对评估结果产生较大的

10、影响，在确定建安造价水平时应多向专业文件。与及查看相关的造价成本近法对于工业用地，成本法的适宜性很强，各项费用容易通过相关文件规定标准或实际征地案例获取。在准确确定其增值收益的条件下，对于工业用地价格的评估，评估准确性较高，在确定土地增值收益时可通过当地同类用地交易价格与取得成本的比较来确定，或向当地土地管理部门取。基准地价系数修获基准地价系数修因简单易操作成为各种方法中较常用的法，但目前一些基准地价更新满且地价涨幅快又没有地价指数的地区，如不能准确的确定地价指数（尤其是到一个陌生的地方做土地评估，因为对当地的行情不清楚）可能导致基准地价系数法的评估结果与实际发生较大的偏差，平时应注意多积累市场资料，以便准确的确定地价指数。四、坚持的执业操守“客观、公正、合理”应当是一个合格的土地估价师始终遵循的原则，土地评估行业作为一个中介行业而存在，就是因为他能为涉及土地的各种行为提供一个不偏不倚的价值尺度。在现实的评估工作中，由于各种各样的经济利益，导致人为的使评估结果偏离实际，大大影响了评估行业在社会上的形象，因此我在平时的工作中始终坚持“客观、公正、合理”的原则，对客户不合理的要求，通过沟通来尽量化解。五、小结经过三年多的专业实践，我认识到土地评估行