契税耕地占用税培训课件

1、潍坊市地税局纳税人税法培训中心二一一年七月契税耕地占用税政策知识公 告 经山东省人民政府同意，省财政厅、省机构编制委员会办公室、省人力资源和社会保障厅、省地方税务局联合下发了关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知（鲁财基2010 9号），决定我省耕地占用税和契税的征收管理职能由财政部门划转至地税部门。为确保耕地占用税和契税征收管理业务工作的顺利交接，自2011年3月1日起，耕地占用税、契税由地方税务机关负责征收管理，此前仍由财政部门负责。 特此公告。潍坊市地税局纳税人税法培训中心内 容 提 要 第一部分、契税业务知识 第二部分、耕地占用税业务知识 第三部分、会计处理 潍坊市

2、地税局纳税人税法培训中心 第一部分 契税 1、中华人民共和国契税暂行条例（国务院令224号） 2、中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字199752号） 3、山东省契税征收规定（山东省人民政府令91号）潍坊市地税局纳税人税法培训中心一、概念 契税是在土地、房屋权属发生转移时，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人（取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人）征收的一种财产税。 转移土地指的是国有土地使用权出让和土地使用权转让两种形式，房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种形式。潍坊市地税局纳税人税法培训中心二、特点 1、契税属于财产转移税。 2、契税由财产承受人

3、缴纳。潍坊市地税局纳税人税法培训中心三、纳税义务人 对买方征税。 具体规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，具体包括各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织和个人。外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港、澳、台同胞等，只要承受我国境内的土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人，均应按规定缴纳契税。潍坊市地税局纳税人税法培训中心四、征收范围（对什么征税，对什么行为来征税） 下列土地使用权、房屋所有权的转移行为属于契税的征税范围：（一）国有土地使用权出让；（集体土地使用权出让就不征税） （二）土地使用权转让（没

4、有限制是国有）（不包括农村集体土地承包经营权的转移），包括出售、赠与和交换；(辽宁本溪案例 财税字200026号） （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。潍坊市地税局纳税人税法培训中心（一）视同买卖房屋的情况1、以房产抵债或实物交换房屋2、以房产作价投资入股 （财税2008142号）3、买房拆料或翻建新房，照章征收契税。（二）房屋赠与（三）房屋交换潍坊市地税局纳税人税法培训中心（四）企业改制重组中的契税政策1、财税2003184号（至2008.12.31)2、财税2008175号（至2011.12.31)潍坊市地税局纳税人税法培训中心1、企业公司制改造2、企业股权转让条件：原企业

5、存续，在工商系统仅办理变更登记，或不需要办理变更、新设登记的3、企业合并4、企业分立注、投资主体相同5、企业出售（30%、3年，减半征收；100%、3年，免征）6、企业破产或注销债权人免；非债权人同出售。潍坊市地税局纳税人税法培训中心（五）房屋附属设施有关政策 对于承受与房屋相关的附属设施所有权与土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税，对于不涉及房屋所有权转移变动的，不征收契税。 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应一次性全额缴纳契税。 承受房屋附属设施权属单独计价的，单独适用税率，与房屋统一计价的，按房屋的税率征收。潍坊市地税局纳税人税法培训中心 承受国有

6、土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免土地出让金而减免契税。 对纳税人因改变土地用途而签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府规定的其他费用。潍坊市地税局纳税人税法培训中心五、征税对象 契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。潍坊市地税局纳税人税法培训中心六、计税依据 包括以下四种情况： （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格（包括合同确定的价格以及由承受方支付的超出合同的全部价款）； （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售

7、、房屋买卖的市场价格核定； （三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。潍坊市地税局纳税人税法培训中心 （四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴税款，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。潍坊市地税局纳税人税法培训中心 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或

8、者房屋赠与征税： （一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。潍坊市地税局纳税人税法培训中心国税函2005436号，批复北京潍坊市地税局纳税人税法培训中心七、税率和应纳税额 中华人民共和国契税暂行条例规定契税税率为35。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 我省契税税率确定为3。 潍坊市地税局纳税人税法培训中心 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的

9、通知（财税201094号)规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。潍坊市地税局纳税人税法培训中心应纳税额计算公式：应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。潍坊市地税局纳税人税法培训中心八、减免规定有下列情形之一的，减征或者免征契税（条例）：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和

10、军事设施的，免征契税。（注：用于经营的部分，不予免征） （二）经县以上人民政府批准，城镇职工在国家规定标准面积以内第一次购买公有住房的，免征契税，超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税；房改（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；潍坊市地税局纳税人税法培训中心细则第15条和山东省规定： （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其实际支付金额没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的，免征契税，其实际支付金额超出土地、房屋补偿费和安置补助费的部分，纳税确定有困难的经县以上征收机关批准，可予以减征或者免征； （2）纳税人承受荒山、荒沟、

11、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的，免征契税； （3）依照我国有关法律规定以及我国缔结或者参加的双边和多边条约或者协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆，联合国驻华机构及其外交代表，领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 潍坊市地税局纳税人税法培训中心 纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。（细则16条） 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。（条例7条）潍坊市地税

12、局纳税人税法培训中心契税减免权限 计税金额在5000万元以下的减免，由县级地方税务机关负责办理减免手续,报设区的市级地税机关备案； 计税金额5000万元以上（含）、不足10000万元的减免，由设区的市级地税机关负责办理减免手续,报省地税局备案。 计税金额10000万元以上（含）的减免，由省级地税机关负责办理减免手续,报国家税务总局备案。潍坊市地税局纳税人税法培训中心九、纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有

13、关土地、房屋用途的当天。潍坊市地税局纳税人税法培训中心十、缴纳时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证10日内，办理土地使用权证、房屋产权证之前，到土地、房屋所在地的地税机关办理契税申报，提供与转移土地、房屋权属有关的资料，并填报契税纳税申报表，经征收机关审核后，按征收机关核定的应纳税额和规定的期限缴纳税款。潍坊市地税局纳税人税法培训中心十一、征收机关 条例第十二条：契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。 经山东省人民政府同意，决定我省耕地占用税和契税的征收管理职能由财政部门划转至地税部门，自2011年3月1日起，耕地占用税、契

14、税由地方税务机关负责征收管理。 潍坊市地税局纳税人税法培训中心十二、源泉控管 纳税人办理契税纳税事宜后，持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房产的权属变更登记手续。 纳税人未出具完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房产的权属变更登记手续。 （先税后证）潍坊市地税局纳税人税法培训中心十三、违法责任 纳税人违反中华人民共和国契税暂行条例、中华人民共和国契税暂行条例细则和山东省契税征收规定，具有偷、抗税等行为的，由地税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及其他有关法律、法规的规定予以处罚。潍坊市地税局纳税人税法培训中心 第二部分、耕地

15、占用税 1、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号） 2、中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则（财税第49号令）潍坊市地税局纳税人税法培训中心 一、概念 对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，就其实际占用的耕地面积征收的和种税，它属于对特定土地资源占用课税。应当依照中华人民共和国耕地占用税暂行条例规定缴纳耕地占用税。潍坊市地税局纳税人税法培训中心二、纳税人 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人， 国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位，个体工商户以及其他个人。潍坊市地税局纳

16、税人税法培训中心三、征税对象 第二条：本条例所称耕地，是指用于种植农业作物的土地。耕地、农用地、临时占地、园地问题。 第十四条 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照条例规定缴纳耕地占用税。 建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。 潍坊市地税局纳税人税法培训中心 细则第三条 占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占用耕地征收耕地占用税 非法占地：未批先占，批少占多，批非占耕。 临时占地：条例第十三条：纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕

17、地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 细则第22条：（京沪高铁）潍坊市地税局纳税人税法培训中心四、计税依据 条例第四条：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米为单位，按照规定的适用税额一次性征收。 细则第五条：条例第四条所称实际占用的耕地占用面积，包括经批准占用耕地面积和未经批准占用耕地面积。 潍坊市地税局纳税人税法培训中心五、计税面积的核定 耕地占用税的计税面积核定的主要依据是农用地转用审批文件，必要时实地勘测。 （国税发2007129号文件） 潍坊市地税局纳税人税法培训中心六、适用税额 条例第五条作了原则性的规定。细则规定了一个平均税额。 山东省人民政府规定，潍坊市

18、耕地占用税税额为每平方米23元。占用基本农田的，在适用税额的基础上提高50%。（鲁政字2008137号）人均耕地税额1亩以下10至501亩至2亩8至402亩至3亩6至313亩以上5至25潍坊市地税局纳税人税法培训中心七、纳税义务发生时间 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。潍坊市地税局纳税人税法培训中心八、减免范围（一）法定免税项目（条例第八条） 下列情形免征耕地占用税：1、军

19、事设施占用耕地；2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（二）低限税率项目（条例第九条） 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 上述减免税的用地，若改变用途，则不再属于免征或者减征耕地占用税范围，应从改变用途之日起30日内按照适用税额补缴耕地占用税。 潍坊市地税局纳税人税法培训中心（三）困难照顾项目（条例第十条） 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地

20、乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 （四）其他问题条例第十一条依照本条例第八条、第九条规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。潍坊市地税局纳税人税法培训中心潍坊市地税局纳税人税法培训中心 审批权限： 占用耕地500亩以下的减免，报设区的市级地税机关备案； 占用耕地500亩（含）以上、1000亩以下的减免，报省地税局备案。 占用耕地1000亩（含）以上的减免，报国家税务总局备案。潍坊市地税局纳税人税法培训中心九、征收机关 条例第十二条 耕地占用税由地方税务机关负责征收。

21、土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。 （契税规定了申报期没有规定缴款期，而耕地占用税规定了缴款期没有规定申报期）潍坊市地税局纳税人税法培训中心九、纳税义务发生时间 第三十一条经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。潍坊市地税局纳税人税法培训中心 第三部分、会计处理 1、契税 对取得土地使用权、房屋权属应缴纳的契税处理，应通过“应缴税费应交契税”科目核算。 计算缴纳时：借：固定资产（无形资产） 贷：应缴税费应交契税 实际缴纳时：借：应缴税费应交契税 贷：银行存款注：也可以不预提，缴纳时直接记入取得资产的成本或费用： 借：