花园投资分析暨经济效益评估

1、哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估报告编制：受托方研究部第 PAGE 8 页 共 NUMPAGES 76 页 （ DATE yy-M-d 22-8-8）目录页码TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc526066831 目录 PAGEREF _Toc526066831 h 1 HYPERLINK l _Toc526066832 氨7.0跋实施进度计划稗 PAGEREF _Toc526066832 h 颁4 HYPERLINK l _Toc526066833 昂7.1熬有关本项目计划哀的说明佰 PAGEREF _Toc526066833 h 翱4 HYPERLINK l _

2、Toc526066834 败7.2爸本项目装修标准邦 PAGEREF _Toc526066834 h 柏4 HYPERLINK l _Toc526066835 肮7.3瓣项目实施进度表拜 PAGEREF _Toc526066835 h 暗6 HYPERLINK l _Toc526066836 投资分析 PAGEREF _Toc526066836 h 8 HYPERLINK l _Toc526066837 扳8拌.0笆投资构成、成本半分析巴 PAGEREF _Toc526066837 h 靶8 HYPERLINK l _Toc526066838 俺8.1斑项目基本参数及癌预计施工进度安哎排蔼 P

3、AGEREF _Toc526066838 h 挨8 HYPERLINK l _Toc526066839 坝8.2半项目开发价值（阿销售收入）矮 PAGEREF _Toc526066839 h 拌10 HYPERLINK l _Toc526066840 半8.3扮土地成本（政府按地价和征地费用耙）盎 PAGEREF _Toc526066840 h 疤10 HYPERLINK l _Toc526066841 埃8.4癌建安工程成本熬 PAGEREF _Toc526066841 h 霸11 HYPERLINK l _Toc526066842 爸8.5哀前期费用艾 PAGEREF _Toc526066

4、842 h 吧14 HYPERLINK l _Toc526066843 盎8.6翱项目其它不可预哎见费昂 PAGEREF _Toc526066843 h 佰14 HYPERLINK l _Toc526066844 疤8.7办应缴纳之开发期半税、费罢 PAGEREF _Toc526066844 h 捌15 HYPERLINK l _Toc526066845 奥8.8艾红线内、外市政案及公建配套工程坝费昂 PAGEREF _Toc526066845 h 哀16 HYPERLINK l _Toc526066846 蔼8.9摆静态总投资额绊 PAGEREF _Toc526066846 h 拔17 HY

5、PERLINK l _Toc526066847 百8.10哎资金筹措计划及肮财务费用奥 PAGEREF _Toc526066847 h 柏17 HYPERLINK l _Toc526066848 班8.9.1碍资金筹措案 PAGEREF _Toc526066848 h 把17 HYPERLINK l _Toc526066849 绊8.9.2绊财务费用八 PAGEREF _Toc526066849 h 斑18 HYPERLINK l _Toc526066850 败8.11般物业销售有关税拌、费哎 PAGEREF _Toc526066850 h 奥18 HYPERLINK l _Toc526066

6、851 靶8.12绊本项目销售费用捌 PAGEREF _Toc526066851 h 爸18 HYPERLINK l _Toc526066852 巴8.13碍本项目所得税哀 PAGEREF _Toc526066852 h 翱19 HYPERLINK l _Toc526066853 芭8.14爸静态开发总投资安综述敖 PAGEREF _Toc526066853 h 案19 HYPERLINK l _Toc526066854 昂8.15邦项目全部开发总绊投资综述傲 PAGEREF _Toc526066854 h 八20 HYPERLINK l _Toc526066855 叭9.0爱可行性研究财务百

7、数据的预测和选爸定背 PAGEREF _Toc526066855 h 阿22 HYPERLINK l _Toc526066856 氨9.1敖.4癌小区物业管理费啊的收入与支出碍 PAGEREF _Toc526066856 h 艾22 HYPERLINK l _Toc526066857 搬9.1.5拔经营税、费按 PAGEREF _Toc526066857 h 俺22 HYPERLINK l _Toc526066858 皑9.1.6艾土地增值税暗 PAGEREF _Toc526066858 h 胺22 HYPERLINK l _Toc526066859 碍9.1.7扮所得税安 PAGEREF _

8、Toc526066859 h 挨23 HYPERLINK l _Toc526066860 半经济效益分析半 PAGEREF _Toc526066860 h 肮23 HYPERLINK l _Toc526066861 啊10.0巴项目财务收益分背析昂 PAGEREF _Toc526066861 h 蔼23 HYPERLINK l _Toc526066862 般10.1版项目赢利能力佰 PAGEREF _Toc526066862 h 澳24 HYPERLINK l _Toc526066863 唉10.1.1安财务内部收益率芭（芭FIRR肮）绊 PAGEREF _Toc526066863 h 哀24

9、 HYPERLINK l _Toc526066864 皑10.1.2邦财务净现值（蔼FNPV皑）鞍 PAGEREF _Toc526066864 h 挨25 HYPERLINK l _Toc526066865 版10.1.3搬资本回报率（静碍态）暗 PAGEREF _Toc526066865 h 霸25 HYPERLINK l _Toc526066866 笆10.1.4癌静态投资回收期班 PAGEREF _Toc526066866 h 岸26 HYPERLINK l _Toc526066867 般10.2阿项目的不确定性巴分析安 PAGEREF _Toc526066867 h 袄28 HYPER

10、LINK l _Toc526066868 叭10.2.1拜项目盈亏平衡分凹析疤 PAGEREF _Toc526066868 h 阿28 HYPERLINK l _Toc526066869 肮10.2.2佰项目敏感性分析佰 PAGEREF _Toc526066869 h 敖28 HYPERLINK l _Toc526066870 搬10.2.3坝概率分析白 PAGEREF _Toc526066870 h 办29 HYPERLINK l _Toc526066871 安10.2办风险分析颁 PAGEREF _Toc526066871 h 艾30 HYPERLINK l _Toc526066872 附

11、表： PAGEREF _Toc526066872 h 31 HYPERLINK l _Toc526066873 鞍附表袄1摆：静态总投资分爸期投放比例及资阿金筹措计划表绊 PAGEREF _Toc526066873 h 扳31 HYPERLINK l _Toc526066874 巴附表疤2佰：全部投资现金哀流量表芭 PAGEREF _Toc526066874 h 巴42 HYPERLINK l _Toc526066875 哎附表翱3懊：项目损益表拌 PAGEREF _Toc526066875 h 哀44 HYPERLINK l _Toc526066876 把附表把4盎：概率分析表颁 PAGER

12、EF _Toc526066876 h 叭46 HYPERLINK l _Toc526066877 附图： PAGEREF _Toc526066877 h 47 HYPERLINK l _Toc526066878 澳附图按1矮：本项目盈亏平氨衡图半 PAGEREF _Toc526066878 h 拌4敖7 HYPERLINK l _Toc526066879 跋附图翱2隘：本项目静态开拔发成本构成图暗 PAGEREF _Toc526066879 h 霸48案7碍.0实施进度计啊划稗本项目地块占地稗广阔，开发规模罢巨大，开发周期凹长，需投入大量安的人力、财力和扮物力，因此，发皑展商宜结合本项凹目市场

13、研究调查皑的结论以及现时懊自身的经营状况鞍，包括关于本项稗目开发的一些初板步思路，通过与佰研究人员共同确隘定，将整个项目背的发展划分为三岸个连续的阶段（挨即每两年为一个鞍阶段，每年按4碍月至11月为一碍个计算期）。唉7.1有关本项鞍目计划的说明巴1、根据市场研啊究所得结论，挨“凹哈尔滨保利花园凹”鞍的开发宜采取分百区分阶段开发，敖以前期回收之资凹金再投入进行后拔续之开发，因此矮，各开发阶段的柏划分和开发先后盎次序的确定，应拜根据市场反响而安保持一定的开发懊节奏，尽量保证肮项目能够启动成柏功，持续发展，翱按照先启动多层邦住宅楼的开发建扒设，一待时机成懊熟再开发高层住啊宅的物业开发次昂序划分。吧2

14、、根据市场发般展的特点和市场埃的需要，各开发板阶段，特别是第皑一开发阶段的物绊业类型应较为多吧样，各阶段物业翱的开发应保持一盎定的完整性和独按立性，基础设施爱、公建配套和绿胺化景观应随之配捌套，并且便于实拌施封闭式管理。阿3、根据地块周盎围环境条件及其安发展变化，结合拜各种类型物业和捌各开发阶段对环爱境的要求，来确敖定各开发阶段的氨具体内容。吧4、将根据项目跋的规划设计方案板，结合公建安排背、道路和景观设胺计，但在目前阶百段，仅按连贯的颁开发过程（即全拔部开发期为6年哎，每个季度为一案个计算期，共分啊24期）并不具霸体划分一、二、败三期各开发阶段袄。笆7.2本项目装癌修标准胺基础：人工挖孔版桩

15、及砼爱桩承台、钢筋混般凝土底板、吧结构、高层（主颁要以13层配一叭台电梯为主）住八宅楼采用钢筋混岸凝土框架或框架把、剪力墙混合结熬构、新型墙体砖按砌结；外墙：高扳级聚脂粉彩喷涂皑或铺砌釉面条形哎锦砖；熬屋顶：西班牙式蔼天面瓦；窗户：瓣选用铝合金窗框昂，平开式配浅绿挨色强化玻璃，窗按台铺高级花岗石笆，厅、房均预留八冷气机位置；室哀内墙壁、天花均版涂国产乳胶漆，安地面素水泥沙浆斑光面；傲电梯系统：采用坝中外合资厂生产按之电梯（六层单白复式无电梯），伴不锈钢轿厢饰面绊，后备发电机与埃及必要之消防、跋环保设施；霸水、电系统：每氨户均配置足够电背力、自来水、暖般气供应（小区集爸中供暖），室内佰全部安装埋

16、墙暖疤气管、上下水管懊、低压电源线、叭灯制及预留有线癌电视插制，多路扒开关供空调和照斑明系统，采取独坝立水、电表、配哀电箱，防盗对讲翱机、埋墙安装I罢DD电话线槽。昂室内装修工程拟叭采用菜单式套餐哎服务，即只计算搬基本装修标准（啊交楼标准）工程巴造价（精装修工懊程造价未计入本柏投资成本）。俺7.3项目实施暗进度表绊项目名称叭第一年摆第二年艾第三年艾第四年敖第五年翱第六年吧建设、施工进度搬、投资安排艾1芭季度靶2吧季度澳3唉季度矮4摆季度柏1搬季度白2皑季度摆3氨季度拌4巴季度版1拌季度吧2啊季度板3熬季度按4佰季度稗1搬季度挨2癌季度案3挨季度氨4爱季度班1啊季度癌2败季度埃3爱季度碍4笆季度

17、耙1碍季度颁2巴季度拌3柏季度稗4败季度爱一、征地拆迁俺按捌熬肮艾跋傲暗稗胺凹爸哀笆笆扮白傲绊澳佰板敖佰1凹、征地拆迁及场颁地七通一平肮扮八拌阿昂板搬哎白扳柏罢碍柏拌暗俺班扒疤埃昂搬凹二、设计与工程安勘探搬摆扒熬蔼吧绊袄胺笆百版暗埃班岸芭般哎邦佰班佰般蔼1.规划方案设靶计、报建哎板鞍岸巴百爸爸吧艾昂爸巴肮佰岸版隘隘熬邦拜爸胺扒2.工程勘测、拔建筑模型制作拜俺靶啊邦霸拜啊芭皑氨啊办啊鞍跋吧罢半斑岸佰按捌巴3.各类施工图伴纸设计霸俺矮胺鞍拌柏哀办懊唉吧爱爸拌巴颁坝哎板俺隘隘袄啊三、办理前期报暗建手续凹稗氨阿邦矮哀奥背八板爱拌案肮板挨败吧啊叭暗版四、工程施工百扮把傲哎昂捌哎佰埃隘巴伴版瓣芭瓣奥佰白敖

18、白爸摆敖1、场地大开挖巴土方工程及基础拜施工矮奥版按吧哀拌叭蔼熬百埃皑吧扒蔼艾摆摆翱背癌案拔拔2、地下室工程败（25层住宅楼跋）笆阿安版霸扒办盎耙板斑罢捌阿熬班哀安翱霸爱板拔笆爱3、砼框架结构埃土建及室内基本啊装修熬埃蔼案霸拜吧翱扒拌扒哎八矮隘板按敖哎暗敖把案氨鞍4、会所及公建敖配套设施工程癌袄霸懊白版耙肮跋肮叭拔矮拌绊坝扮拌靶碍颁吧背啊昂五、设备安装爱半拜搬败摆拌瓣芭霸蔼佰挨氨靶懊俺疤板敖爸俺碍案摆1.给、排水工摆程袄把鞍凹靶傲坝蔼笆半颁叭扳拔跋坝罢按般拌般白背摆绊2.变配电及室耙内电气工程蔼霸霸半稗捌皑埃盎案佰蔼哎百皑瓣白罢拔摆百案拜埃巴3.消防工程拌澳搬扮柏耙捌摆耙胺邦芭跋碍熬傲班俺案拌

19、疤鞍矮班伴4.电梯工程啊盎碍扮按扳扮耙熬版埃岸艾坝爸暗翱奥奥蔼芭皑吧鞍昂5.暖气工程拌哎芭蔼啊柏肮啊绊白案肮扳翱芭哀般氨岸凹矮罢靶耙坝6.煤气工程爱拜柏爸澳拌扳办拔盎拜奥叭敖爱摆岸爱半翱办疤挨挨六、小区范围内绊、外配套工程把扮俺颁隘按芭般捌般半靶昂笆稗捌敖暗挨白霸凹般癌板外水、外电、绿把化、道路、公建叭霸俺白把摆佰坝扳阿跋皑袄皑肮跋阿笆俺蔼半坝碍伴吧说明：时间单位爸为季度胺1、总工期为理按论工期，未含外矮界因素(或施工袄单位、设备供应把商进场、生活及捌临建施工、施工八准备和设计修改跋、报建、出施工搬图纸、图纸会审半等时间工期延误笆)影响.昂2、除二次装修搬、室内、外环境跋工程，其它分项八工程，

20、如内、外懊墙砌体及装饰、鞍客、货电梯、给稗、排水、空调、靶消防、通讯、煤败气等分项工程可傲同时穿插进行施哎工.疤3、由于东北特熬殊气候原因,每拜年11月15日扮后到第2年4月把15日前室外不跋能施工.但依然坝可以利用该段时爸间进行施工准备暗等氨。靶资料来源：受托班方研究部哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估报告编制：受托方研究部第 PAGE 76 页 共 NUMPAGES 76 页 （ DATE yy-M-d 22-8-8）投资分析半本项目各项总投板资开发成本的计暗算，是充分结合版了本地块开发状拜况以及委托方的白经营能力，基本爸采取按各阶段开板发过程中实际取氨得的土地面积，俺分阶段、按比例稗实

21、行对征地补偿靶款、综合开发费班和征地款利息、败小区道路占地面肮积的征地款的投俺入，其它分项成蔼本：建安工程造挨价、前期费用、岸红线内外市政配翱套设施工程费用胺和开发期税费的啊投入，按实际工案程量统计和计算跋。昂8昂.0唉投资构成、成本熬分析埃本项目总投资的袄基本构成和整体办建设的开发投入暗的计划安排，是暗经过受托方研究阿部与委托方以及胺本项目建筑设计按单位共同商讨的邦结果，并经过初吧步统计和归纳出凹对本开发项目的哀用地规模、分块板发展方式，包括芭对各类单项开发邦成本的分阶段投疤入、物业功能要暗求和档次标准、澳小区内部道路的百占地面积以及公肮共建筑配套、市癌政基础设施的统昂一分摊原则，并扒根据此

22、原则，提颁出了分阶段发展伴和投资成本的分叭阶段投入安排建板议。昂8拌.1哎项目基本参数及懊预计施工进度安盎排版各类投资成本的稗分阶段发展投入胺安排，是基于稳皑健有序、滚动式拌开发的原则。根罢据委托方提交的俺初步土地出让协般议，并且，考虑挨到项目开发所征唉用土地的地块面哀积巨大，委托方板前阶段必须支付靶的费用主要包括稗：国有土地使用袄权出让金、（征傲地补偿款、土地稗综合开发费为未矮知数，待求）和奥前期费用、建筑傲工程安装费用、扒开发期税、费、伴红线内外市政配爸套设施工程费以岸及销售期税、费肮包括银行贷款等扮的金额投入量过翱大，同时，考虑佰到本项目开发的暗物业种类，开发百周期较长等原因办影响。氨本

23、项目投资建设暗计划，根据地块靶规划方案的具体瓣要求，采用分地八块、分阶段发展罢的方式。鞍施工进度安排包澳括开发计划横度白图详见本报告第蔼七部分。笆表8-1敖巴本项目建筑技术百参数一览表百序号癌本项目基本经济鞍技术指标百参数罢备注半1鞍实际可开发总占凹地面积捌120,890伴平方米碍总占地面积12把6,000平方稗米哀2板项目可开发总建伴筑面积白305,712绊平方米稗总可售建筑面积捌285,052唉平方米懊2.1岸多层住宅总建筑板面积伴17,790平懊方米白住宅总建筑面积扒232,002啊平方米摆2.2鞍高层住宅总建筑版面积按214,212碍平方米邦车位数约为50凹0个凹2.3耙商场总建筑面积

24、氨30,550平敖方米蔼有经营性收益之埃商业场所摆2.4俺会所及公建配套碍设施总建筑面积扳15,260平败方米般机电设备及大厦哎管理用房等半2.5扒地下室总建筑面氨积罢27,900平捌方米胺每个停车位约占氨地45平方米盎3颁容积率瓣(败地上总建筑面积岸除总占地面积般)吧2.30靶总容积率2.5隘3跋4吧建筑密度瓣(佰首层建筑面积除伴以总占地面积芭)凹29.2%颁按照住宅小区规昂划设计要求澳5霸绿地率百30.0%挨按照一般城市规百划细则要求爸6哀绿地面积霸36,267平办方米笆绿化率乘以总占佰地面积翱7扒地上部分总建筑百面积哎277,812埃平方米凹首层建筑面积3吧5,245平方霸米把7.1爱多

25、层住宅部分总岸建筑面积八17,790平靶方米案平均以霸6巴层住宅楼为主拌7.2拌高层住宅部分总昂建筑面积颁214,212奥平方米安平均以耙13碍层住宅楼为主疤7.3把商场部分总建筑拔面积靶30,550平班方米邦主题商场及特色罢酒楼、西餐厅鞍7.4版会所及公建配套绊设施总建面积板(氨设备房、管理用霸房等拜)胺15,260平爸方米背地下室一层背7.5胺地下停车位总建拔筑面积及总可销百售车位数爱22,500平哎方米翱地下设备房5,艾400平方米熬8坝多、高层住宅总隘单元户数昂共有住户1,8败14户俺居住人口6,3罢49人皑9埃第扒1捌期开发总建筑面岸积败79,132平百方米案学府路与工电路办交界为一

26、期绊9.1扳商场面积敖13,834平扮方米稗裙楼商场约二层昂9.2埃多层住宅面积把9,696平方坝米傲4捌层袄6叭层半(挨地面以上计澳-板含商场奥)安9.3扒高层住宅面积懊55,602平盎方米胺7按层隘16袄层柏(稗地面以上计绊-邦含商场澳)按10安第肮2岸期开发总建筑面拜积斑107,263胺平方米哎自兴街与工电路把交界为二期艾10.1背商场面积拌9,160平方矮米班裙楼商场约二层斑10.2挨多层住宅面积邦4,008平方昂米拌4翱层笆6办层芭(八地面以上计肮-巴含商场哀)翱10.3啊高层住宅面积耙94,095平耙方米蔼7岸层耙16拜层爸(耙地面以上计艾-熬含商场澳)爸11凹第盎3爱期开发总建筑

27、面斑积八119,317肮平方米隘自兴街与学府里隘交界为三期摆11.1熬商场面积癌7,556平方奥米爸裙楼商场约二层绊11.2柏多层住宅面积昂4,086平方案米拜4八层笆6懊层把(傲地面以上计熬-般含商场稗)拜11.3隘高层住宅面积胺64,515平癌方米安7把层矮16敖层吧(扮地面以上计办-柏含商场白)般11.4百会所建筑面积胺12,600平鞍方米鞍位于小区中心地按带凹11.5爱居委会、管委会白面积伴180平方米翱11.6颁地下室建筑面积澳（机电设备房）佰5,400平方懊米隘每户车位数约0岸.28个佰11.7班地下室建筑面积班（室内停车位）稗22,500平八方米唉每车位约3.6啊3户澳11.8爸

28、幼儿园艾2,120平方摆米斑11.9凹变电所热交换站澳面积碍360平方米扳资料来源：受托般方研究部耙8.2项目开发把价值（销售收入搬）挨本项目销售总收澳入：86,22霸9万元；详见下瓣表。傲表8-2爸版本项目销售收入按一览表柏8.0背各功能物业总销疤售收入霸可销售建筑面积昂单价隘(盎人民币元氨)唉83,174万鞍元跋8.1摆多层住宅销售收暗入般17,790平扳方米安2,500元/暗平方米把4,448盎8.2昂高层住宅销售收耙入爸214,212搬平方米百2,800元/哎平方米蔼59,979扳8.3捌商场部分销售收巴入扮30,550平氨方米拔4,500元/百平方米安13,748败8.4肮停车位销售

29、收入懊500个哀10万元/个哎5,000摆资料来源：受托吧方研究部挨8拌.邦3土地成本（政安府地价和征地费背用）罢经过委托方提供艾之关于土地成本皑的资料，本文项胺目土地出让金与鞍征地补偿费拟按吧照一亿九千万元八考虑，楼面地价叭（单价）：62板1元/平方米。扳即：般1、本项目土地罢出让金：11,捌116万元，按哀照总建筑面积扳305,712袄平方米进行昂分摊，则单方成爸本为：364吧元敖/平方米。跋2、百拟准备谈判缴交爸之征地、拆迁、叭安置补偿费：7氨,安884万元。摆3、邦地块范围内房屋芭拆迁工程及征地办管理费约为0把.班00万元。详见下表：绊表8-3柏昂本项目土地成本霸构成一览表颁序号疤项目

30、名称扒技术参数靶基本参数凹合计佰(隘万元捌)般按总建筑面积分把摊芭1.0百土地成本（蔼1.1+1.2爱+1.4瓣）般版半19,000万板元哀621元/平方半米叭1.1哀多层住宅国有土叭地使用权出让基白准地价版(364爱元邦/m般2耙1.1)搬17,790平笆方米巴400元/平方矮米哀712.31万捌元氨按哈尔滨市国土扳出让金标准氨1.2摆高层住宅国有土胺地使用权出让基阿准地价百(364安元稗/m邦2板1.1)颁214,212跋平方米版400元/平方熬米叭8,577.0懊5万元绊按哈尔滨市国土艾出让金标准敖1.3八商场国有土地使般用权出让基准地挨价肮(520案元耙/m坝2伴1.15)坝30,55

31、0平昂方米把598元/平方斑米坝1,826.8霸9万元罢按哈尔滨市国土啊出让金标准霸1.4肮拟准备谈判缴交办之征地、拆迁、唉安置补偿费伴305,712胺平方米柏258元/平方扳米胺7,883.7澳5万元扳1.5哀地块范围内房屋鞍拆迁工程及征地蔼管理费邦120,890昂平方米跋0.00万元胺资料来源：受托盎方研究部奥8.4建安工程癌成本袄本项目建安工程瓣造价是按照建筑搬设计方案进行估搬算；总计为：3熬4,100万元耙，按照总建筑面搬积唉305,712昂平方米进行败分摊，则单方成拌本：拌1,115元癌/平方米；按照皑总可售面积背285,052熬平方米进行版分摊，则单方成熬本：肮1,1巴96元霸/平

32、方米；详见下表：白表8-4白矮本项目建安工程罢造价构成一览表蔼序号碍项目名称鞍技术参数跋基本参数瓣合计瓣(疤万元伴)爸按总建面积分摊袄备注熬2.0安建安工程投资（半2.1+2癌.2扒）熬氨奥34,100万斑元霸1,115元/隘平方米啊1,196元/哀平方米颁资料来源：受托坝方研究部其中：蔼1、土建及装修拌工程造价：26霸,750万元，隘按照总建筑面积俺305,712熬平方米进行斑分摊，则单方成扒本：奥875元把/平方米；详见敖下表：百表8-5靶凹本项目土建工程班造价构成一览表搬序号瓣项目名称般技术参数埃基本参数俺合计盎(百万元安)搬按总建筑面积分昂摊阿2.1佰土建及装修工程唉（搬2.1.1捌+

33、2.1.6八）吧埃靶26,750万翱元芭875元/平方吧米氨2.1.1案一期邦:败多层住宅楼土方把工程、基础承台盎连上部框架结构凹工程费斑9,696平方扮米埃510元/平方瓣米翱494.50万碍元唉以下均已包括装罢修工程造价笆2.1.2爱一期盎:氨多层住宅楼室内百装修工程造价爸9,696平方挨米傲190元/平方哀米巴184.22万佰元挨多层土建造价7艾00元/平米伴2.1.3百一期凹:扒高层住宅楼土方捌工程、基础承台岸连上部框架结构碍工程费白55,602平叭方米绊620元/平方靶米瓣3,447.3凹2万元阿高层土建造价8懊30元/平米皑2.1.4傲一期奥:昂高层住宅楼室内叭装修工程造价邦55,

34、602平罢方米隘210元/平方昂米凹1,167.6暗4万元笆商场土建1,0傲00元/平方米暗2.1.5绊一期按:般商场部分土方工鞍程、基础承台连板上部框架结构工瓣程费罢13,834平坝方米爸550元/平方疤米半760.87万埃元般会所及公建土建拔695元/平米癌2.1.6把一期俺:邦商场部分室内装俺修工程造价背13,834平霸方米奥450元/平方拌米摆622.53万矮元瓣地下室土建1,翱250元/平米扳2.1.7俺二期鞍:半多层住宅楼土方矮工程、基础承台氨连上部框架结构哀工程费摆4,008平方败米吧510元/平方拜米芭204.41万爸元奥装修套餐详见交翱楼装修标准半2.1.8哀二期芭:袄多层住

35、宅楼室内霸装修工程造价氨4,008平方艾米胺190元/平方半米蔼76.15万元版建安工程造价则班含水电设备岸2.1.9挨二期板:癌高层住宅楼土方唉工程、基础承台澳连上部框架结构阿工程费跋94,095平搬方米八620元/平方凹米败5,833.8皑9万元哀多层住宅837凹元/平方米翱2.1.10艾二期疤:捌高层住宅楼室内芭装修工程造价拔94,095平岸方米稗210元/平方绊米暗1,976.0摆0万元稗高层住宅974案元/平方米把2.1.11绊二期肮:矮商场部分土方工阿程、基础承台连瓣上部框架结构工矮程费胺9,160平方摆米袄550元/平方柏米傲503.80万搬元般裙楼商场1,1拔50元/平方米靶2

36、.1.12佰二期百:肮商场部分室内装癌修工程造价扳9,160平方哎米班450元/平方扒米霸412.20万巴元白会所公建838靶元/平方米哎2.1.13鞍三期暗:巴多层住宅楼土方般工程、基础承台盎连上部框架结构罢工程费傲4,086平方澳米办510元/平方笆米翱208.39万懊元癌地下室1,39凹2元/平方米拜2.1.14柏三期摆:摆多层住宅楼室内哀装修工程造价敖4,086平方佰米奥190元/平方爸米疤77.63万元摆6巴层住宅楼无电梯斑2.1.17捌三期澳:矮高层住宅楼上部霸框架结构工程费岸64,515平百方米把620元/平方爸米疤3,999.9敖3万元熬多层住宅按碍6暗层计算翱2.1.18胺三

37、期凹:跋高层住宅楼室内隘装修工程造价柏64,515平敖方米百210元/平方摆米扳1,354.8摆2万元办高层住宅按拌13瓣层计算白2.1.19傲三期八:背商场部分土方工案程、基础承台连伴上部框架结构工背程费胺7,556平方班米捌550元/平方唉米癌415.58万摆元袄商场按裙楼扒2爸层计算笆2.1.20凹三期昂:拔商场部分室内装捌修工程造价哀7,556平方爱米岸450元/平方唉米阿340.02万氨元袄地下室按瓣1哎层计算耙2.1.21澳二期把:背地下室土方工程昂、挖孔桩及承台班、砼底板、防水疤工程费暗27,900平暗方米绊1,250元/把平方米拌3,487.5跋0万元疤会所及公建按板2吧层计按

38、2.1.23鞍会所及公建配套肮设施部分框架结俺构连基本装修工埃程造价凹17,020平凹方米靶695元/平方拔米伴1,182.2吧1万元斑高层住宅配埃1般台电梯哎资料来源：受托叭方研究部爱2、机电设备安捌装工程造价：7笆,350万元，靶按照总建筑面积哀305,712叭平方米进行跋分摊，则单方成袄本：安240元疤/平方米；详见下表：白表8-6把懊本项目机电设备邦安装工程造价构埃成一览表吧序号凹项目名称板技术参数版基本参数斑合计伴(瓣万元澳)白按总建面积分摊版2.2拜机电设备安装工凹程（绊2.2.1安+2.岸2.10办）岸巴氨7,350万元办240元/平方百米背2.2.1氨中外合资厂生产岸之备用发电

39、机及鞍环保消音器把(1800KV搬A)俺2台百45万元/台捌90.00万元靶水电及设备工程柏造价如下俺2.2.2唉多层住宅楼室内阿外电力系统百(把含高低压配电柜皑、线槽施工捌)坝17,790平半方米凹59.0元/平芭方米敖104.96万敖元矮多层住宅137瓣元/平方米翱2.2.3肮高层住宅楼室内坝外电力系统凹(按含高低压配电柜扳、线槽施工安)吧214,212扳平方米按62.0元/平八方米爱1,328.1白1万元白高层住宅144摆元/平方米唉2.2.4板商场部分室内外佰电力系统挨(敖含高低压配电柜爱、线槽施工氨)挨30,550平摆方米扒65.0元/平按方米哀198.58万暗元霸裙楼商场150叭元

40、/平方米澳2.2.5版会所及公建配套啊设施电力系统扳(矮含高低压配电柜岸、线槽施工暗)凹15,260平俺方米伴60.0元/平办方米坝91.56万元哀会所公建141拔元/平方米捌2.2.6矮地下室部分室内翱外电力系统办(安含高低压配电柜扮、线槽施工盎)啊27,900平鞍方米翱62.0元/平版方米扒172.98万吧元背地下室144元稗/平方米颁2.2.7哀中外合资厂生产板之名牌电梯系统盎(安连安装工程熬)背65台挨22.5万元/奥台爸1,461.5扮3万元绊含暖气设备及管隘道安装费搬2.2.8胺商场及地下室、癌会所消防栓、烟蔼感、喷淋头及保袄安监视拔73,710平霸方米靶95.0元/平伴方米矮70

41、0.25万挨元吧含高低压配电柜癌及线槽暗2.2.9佰多层住宅楼供、翱排水管网安装工暗程造价吧17,790平肮方米按78.0元/平癌方米拔138.76万叭元肮含给排水管道安柏装工程费百2.2.10伴高层住宅楼供、捌排水管网安装工啊程造价昂214,212颁平方米氨82.0元/平岸方米熬1,756.5碍4万元靶2.2.11俺商场部分供、排胺水管网安装工程拜造价氨30,550平般方米暗85.0元/平唉方米皑259.68万盎元俺2.2.12摆会所及公建配套搬设施供、排水管凹网安装工程造价案15,260平挨方米碍81.0元/平跋方米摆123.61万哀元昂2.2.13班地下室供、排水奥管网安装工程造搬价坝2

42、7,900平巴方米啊82.0元/平皑方米摆228.78万佰元颁2.2.14扮供暖用国产锅炉凹设备连管道安装扮工程造价霸2台把339万元/台唉678.00万澳元爱每台扮10爸吨俺2.2.15靶管道煤气安装工按程费唉1,814户敖0.00万元败由购房消费者负鞍担板2.2.16挨有线电视安装费懊（蔼300癌元摆/疤户）稗1,814户盎0.00万元罢由购房消费者负扒担氨2.2.17盎大楼保安及住宅俺对讲系统（靶250吧元唉/癌户）背1,814户伴0.00万元奥由购房消费者负唉担般2.2.18隘零星工程费（防扒雷接地、泛光照笆明等）疤0.23%哀7,333万元巴16.87万元吧资料来源：受托按方研究部8

43、.5前期费用哀本项目前期费用爱：1055万元白，按照总建筑面盎积芭305,712阿平方米进行按分摊，则单方成百本：碍35元版/平方米。按照皑总可售面积翱285,052癌平方米进行傲分摊，则单方成白本：捌37元坝/平方米；详见下表：暗表8-7俺芭本项目前期费用艾构成一览表搬序号摆项目名称鞍技术参数澳基本参数背合计鞍(矮万元凹)败按总建面积分摊拜备注伴3.0袄前期费用（绊3.1+3.2胺+3.3+3.版4般）芭斑癌1,055万元摆35元/平方米坝37元/平方米熬3.1岸场地三通一平、熬砌筑围墙等工程佰费澳120,890爸平方米柏3.00元氨36.27万元耙3.2扮市场调查及项目半可行性研究费绊0.

44、062吧34,100万氨元败21.14万元捌3.3瓣建筑规划方案研败究费、建筑模型拜制作费把305,712昂平方米扒2.0元巴61.14万元哀3.4哀工程勘探矮120,890鞍平方米版3.0元蔼35.66万元埃3.5翱建筑设计费敖305,712懊平方米伴20.0元背611.42万澳元扳3.6爸筹建开办费及项爱目管理费爸0.85%斑34,100万扒元扳289.85万矮元罢按本项目建安工板程造价埃0.85%八资料来源：受托颁方研究部绊8.6项目其它搬不可预见费百本项目项目其它肮不可预见费：6般80万元，按照懊总建筑面积坝305,712班平方米进行俺分摊，则单方成办本：22般元巴/平方米；按照懊总可

45、售面积胺285,052安平方米进行氨分摊，则单方成氨本：鞍24元昂/平方米；详见下表：吧表8-8敖敖项目其它不可预盎见费计算表拜序号氨项目名称瓣技术参数柏基本参数埃合计袄(隘万元埃)版按总建面积分摊爱备注胺4.0案项目不可预见费把（澳2.疤1跋皑2扳.肮5捌%隘）跋2坝.拜5哎%敖2扳6般,按75哀0摆680万元哎22元/平方米氨24元/平方米般资料来源：受托啊方研究部班8.7应缴纳之盎开发期税、费熬本项目应缴纳开耙发期税、费：澳2,460万元班，按照总建筑面奥积半305,712罢平方米进行版分摊，则单方成鞍本：80斑元澳/平方米。按照版总可售面积瓣285,052斑平方米进行按分摊，则单方成啊

46、本：安86元捌/平方米；详见敖下表：耙表8-9柏懊项目应缴纳开发熬期税、费构成一澳览表八序号熬项目名称罢技术参数隘基本参数办合计暗(敖万元昂)扮按总建面积分摊拔备注搬5.0白开发阶段应缴纳罢税、费（熬5.1+鞍邦5.17八）八胺拔2,460万元暗80元/平方米熬86元/平方米柏5.1懊土地管理费笆(氨按照总占地面积巴3.0瓣元办/m癌2案一次性收取懊)邦城镇土地分级适俺用税额半3.0元(由财半政部门收)碍36.27万元岸120,890拌平方米鞍5.2霸投资方向调节税隘（暂免征收）扒2000傲年开始暂免征收版按扮1991靶国务院皑82半号令隘0.00万元矮住宅按5%计算扳5.3袄水利建设附加氨(

47、扮按照本项目总建安筑面积罢1爱元办/捌平方米澳)盎1.0元袄30.57万元哎305,712爸平方米翱5.4叭城市配套设施建奥设费暗(8啊层以上免收肮)斑按现行标准计算皑统一按50.0暗元/平方米计算袄88.95万元办17,790平靶方米安5.5背多层住宅楼供电白用电负荷费哀(熬按挨330唉元吧/KVA鞍计叭)败按供电局标准半多层住宅楼平均岸按拜8KW/埃户哎478.90万啊元斑1,814户般8KW/户暗5.6盎商场部分供电用白电负荷费澳(耙按靶330稗元巴/KVA懊计摆)巴按供电局标准凹裙楼商场按哀120W/m敖2澳120.98万氨元柏30,550平摆方米盎120W/平方柏米胺5.7稗会所及地

48、下室供巴电用电负荷费碍(扒按绊330巴元翱/K敖VA跋计阿)氨按供电局标准凹会所、地下室疤65W/m案2俺92.58万元瓣43,160平斑方米傲65W/平方米拌5.8靶中小学教师住房懊集资费白按文件规定佰17.4元坝531.94万矮元白305,712爸平方米巴5.9唉供水设施补助费矮(俺按巴750澳元凹/m肮3氨计算扳)安按自来水公司标爱准邦3.5背人笆/哎户、凹0.25疤吨蔼/案人艾.耙日班119.04万罢元胺6,349人斑0.25立方米拌5.10白预算定额管理费颁按建安工程造价盎计败34,100万俺元版34.10万元胺0.1%瓣5.11般建筑工程监理费板(捌按建安工程造价凹计算昂)蔼按建安

49、工程造价邦计百34,100万皑元鞍406.13万败元胺1.2%案5.12艾建设工程质量监拔督费稗(隘按建安工程造价巴计案)跋按建安工程造价白计傲34,100万爱元埃85.25万元疤0.25%疤5.13奥建设工程质量监般督费检验费胺(拌按土建造价版)盎按土建工程造价盎计绊26,750万氨元稗40.12万元哀0.15%扒5.14挨建设工程安全监半督费版(版按土建工程造价疤计算氨)吧按建安工程造价哀计翱34,100万靶元拜51.15万元罢0.15%澳5.15半占道费碍(凹在施工过程中可靶能发生的红线外佰占道爱)肮按占道实际工作懊日计算案1.0元癌0.22万元班2,190工作氨日板5.16颁建设工程招

50、投标盎活动资金哀按建安工程造价办计斑34,100万昂元癌68.20万元胺0.2%熬5.17靶墙改基金搬9.0元安275.14万柏元半305,712敖平方米疤资料来源：受托瓣方研究部澳8.8红线内、隘外市政及公建配吧套工程费瓣本项目红线内、袄外市政及公建配挨套工程费：懊1,390霸万元，按照总建霸筑面积鞍305,712伴平方米进行肮分摊，则单方成爱本：跋45元巴/平方米。按照安总可售面积搬285,052板平方米进行袄分摊，则单方成版本：凹49元昂/平方米；详见芭下表：版表8-10捌熬红线内、外市政哎及公建配套工程疤费构成一览表挨序号半项目名称扒技术参数艾基本参数靶合计按(袄万元耙)佰按总建面积分

51、摊板备注搬6.0罢红线内、外工程懊成本（伴6.1+隘坝6.8般）唉哀百1,390万元俺45元/平方米巴49元/平方米笆6.1艾外电工程费斑(碍含新装变电设备疤及小区范围电缆绊沟敷埋挖掘哎)霸305,712斑平方米瓣65元叭397.43万拔元暗20%把按实际工程个案凹估算唉6.2隘临时施工用电费哀305,712捌平方米暗7.8元氨59.61万元氨25%办按实际工程个案吧估算芭6.3碍小区红线范围内芭道路设施及标牌癌工程费耙120,890艾平方米艾55元百200.67万霸元扒30%奥按实际经验估算懊6.4芭外水工程费澳(俺包含大厦内上下唉水管道敷埋挖掘爱)安305,712办平方米版90元艾412.

52、71万岸元伴15%扳按实际工程个案巴估算跋6.5扮临时施工用水费耙305,712把平方米邦5.5元凹42.04万元肮25%阿按实际工程个案疤估算皑6.6盎环境美化及园林挨绿化工程费坝120,890邦平方米阿60元伴217.60万斑元稗30%稗按实际经验估算瓣6.7癌红线内市政及公拌建配套设施零星隘工程费坝120,890俺平方米斑25元暗30.22万元背10%耙按实际经验估算白6.8扮红线外市政及公隘建配套设施零星肮工程费巴120,890盎平方米摆25元八30.22万元埃10%佰按实际经验估算伴资料来源：受托懊方研究部跋8.9静态总投拜资额哎本项目静态开发俺总投资（1.0澳+6.0）：艾58,6

53、85万氨元挨。按照总建筑面扮积跋305,712靶平方米进行唉分摊，则单方成暗本：1啊,920元般/平方米。按照芭总可售面积背285,052奥平方米进行佰分摊，则单方成岸本：2柏,059元唉/平方米；叭本项目各类静态叭开发总投资构成邦，详见下表：绊表8背板11半袄本项目静态总投扮资构成一览表（按按总建筑面积分蔼摊）艾序号癌项目名称扮技术参数碍基本参数捌合计蔼(隘万元邦)肮按总建面积分摊鞍备注皑7.0坝静态投资总额（坝1.0+艾熬6.0凹）白斑邦58,685万熬元哀1,920元/隘平方米瓣2,059元/昂平方米哎资料来源：受托办方研究部扮8版.扒10资金筹措计坝划及财务费用扒8.9.1巴资金筹措昂

54、本项目开发投资盎的资金来源有三斑个渠道：首先，奥是企业自有资金班；其二是银行贷隘款；第三，是预氨售楼花。跋资金运作方式如八下：自有资金全叭部用于投资，当碍自有资金全部投氨入完毕尚有资金拔缺口时，通过贷靶款解决。百预售房主要安排爸在静态总投资已邦经达到25%时佰，但由于该部分岸收入不稳定，原盎则上只用于还贷爱，而不作为投资绊资金的来源。绊8.9.2笆财务费用靶本项目的财务费把用主要由利息费俺用构成。利息费瓣用的计算参照建伴设部发布的经济稗评价标准按如下百方法确定：假定唉贷款发生在当年隘均在年中支用，板按半年计息，其埃后年份按全年计绊算，还贷当年按拔年末偿还，照全肮年计息，即：每碍年应计利息=（袄

55、年初借款本息累办计+本年借款额疤蔼2）案阿贷款年利息把本项目当前融资办成本为年利率8唉.0%，鉴于银佰行利率已开始下爸调，估计数年后伴融资成本必将下埃降。据此，假定盎建设期内贷款利岸率维持8.0%背不变，并维持整按个开发期。安本项目合计需支扒付利息3,25傲5万元，至项目扳开始第七年还清罢。办8隘.拜11阿物业销售有关税稗、费般本项目物业销售霸有关税费为：阿4,500万元爱。详见下表；拌表8敖靶12拔熬本项目扒物业销售有关税吧费奥一览表昂9.0板物业销售有关税稗费懊5.41%哀83,174万坝元胺4,500万元暗9.1搬营业税金：按营耙业额挨5%版计算。案5%佰4,159万元矮9.2八营业税附

56、加斑:半包括教育附加费昂等按营业税额笆5%挨计算盎0.25%半208万元挨9.3半防洪费：按营业板额白0.18%暗计算。碍0.09%挨75万元疤9.4哎其它税费斑0万元办9.5爸印花税：按交易昂额的鞍0.05%扳计算。扳0.07%俺58万元拜资料来源：受托敖方研究部扒8伴.氨12本项目颁销售费肮用氨本项目物业傲销售费啊用为：吧3,327万元巴。计算过程详见捌下表；捌表8拌艾13巴安本项目霸销售费敖用一览表拌10.0凹销售费用扳(吧按出租收入昂5%芭计算扳)半4.0%盎83,174万霸元芭3,327万元霸资料来源：受托奥方研究部绊8.13本项目哀所得税鞍本项目所得税为傲：靶2,745万元叭。计算

57、过程详见把下表；芭表8败暗14凹扒本项目经营所得熬税一览表板14.0办经营所得税隘(扳按销售额般33%背之翱10%笆计提矮)氨3.3%癌83,174万凹元般2,745万元隘资料来源：受托霸方研究部巴8.14静态开敖发总投资综述跋综合上述，得出鞍本项目开发的静挨态投资成本（不啊包含财务成本）扮，为：澳58艾,霸685阿万元，以本开发鞍项目总建筑面积胺305,712哀m昂2百分摊，则静态总俺投资的单方成本盎，为：白1,920百元扒/m版2柏；以本开发项目奥实际可销售面积班的总建筑面积岸285,052颁m唉2坝分摊，则静态总俺投资的单方成本啊，为：罢2,059翱元柏/m岸2皑；颁表8熬-办15奥暗静

58、态开发总投资百构成比例（按总鞍建筑面积分摊）搬一览表扒序号拔项目名称埃总建筑面积伴按总建筑面积分盎摊单价半静态总投资般占静态总投资比百例扒1.0百土地成本柏305,712版平方米板621元笆19,000万把元奥32.38%盎1.1瓣政府地价拔30扳5,712平方胺米白304元伴9,289万元暗15.83%拔1.2扳其它土地成本叭305,712凹平方米叭318元版9,711万元埃16.55%巴2.0摆建安工程费用般305,712耙平方米半1,115元阿34,100万班元阿58.11%百2.1耙土建工程造价（把含豪华装修）奥305,712熬平方米霸875元蔼26,750万白元安45.58%案2.2

59、败机电设备安装岸305,712把平方米哎240元胺7,350万元暗12.52%斑3.0霸前期费用败305,712稗平方米哀35元跋1,055万元盎1.80安%靶4.0爸项目不可预见费邦305,712肮平方米俺22元稗680万元跋1.16%耙5.0昂开发期税费拔305,712伴平方米氨80元办2,460万元肮4.19%叭6.0靶红线内外工程费百305,712版平方米蔼45元氨1,390万元败2.37%岸7.0拜静态总投资澳305,712吧平方米熬1,920元胺58,685万挨元埃100.0%疤资料来源：受托八方研究部绊表8佰-岸16翱霸静态开发总投资哎构成比例（按总巴可售面积分摊）瓣一览表暗序号

60、瓣项目名称矮总可售面积案按总可售面积分翱摊单价稗静态总投资盎占静态总投资比败例百1.0扮土地成本百285,052澳平方米蔼667元敖19,000万案元捌32.38%唉1.1肮政府地价碍285,052扒平方米爱326元版9,289万元熬15.83%芭1.2阿其它土地成本盎285,052拔平方米伴341元班9,711万元笆16.55%板2.0佰建安工程费用靶285,052案平方米哎1,196元懊34,100万邦元搬58.11%霸2.1八土建工程造价暗285,052佰平方米爱938元爸26,750万扳元扒45.58%坝2.2绊机电设备安装埃285,052傲平方米翱258元唉7,350万元矮12.52