基于TDR模式建设用地折抵指标交易的经济学分析

1、.PAGE ：.；PAGE 13基于TDR方式建立用地折抵目的买卖的经济学分析李学文 张蔚文 吴宇哲 作者简介:李学文，浙江大学土地科学与不动产管理研讨所硕士研讨生。 张蔚文，浙江大学土地科学与不动产管理研讨所博士，副教授。吴宇哲，浙江大学土地管理系博士，副教授，系副主任。摘要与告白 土地利用总体规划由于其规划目的由上级向下级层层下达，目前在宏观调控中发扬着举足轻重的作用。但是规划目的下达对未来用地估计存在缺乏，并且区域经济开展具有不平衡性，因此就建立用地目的而言，在现实中同时出现“有供应目的无实践需求和“有实践需求无供应目的两类区域。为此浙江省探求并尝试了一些土地利用规划控制目的调剂政策，包

2、括折抵目的有偿调剂、根本农田易地代保、耕地易地占补平衡等，获得了一定效果。其中建立用地折抵目的有偿调剂建立在土地整理根底上，成为较胜利的一项政策，但这一政策的设立目前只是处理当前土地利用矛盾的权益之计，还缺乏完备的实际支持和开展潜力。本文从土地开展权视角分析折抵目的买卖的实际根底，指出折抵目的买卖与买卖开展权TDRTransferable Development Rights方式的本质联络，从经济效益方面分析折抵目的买卖的运转情况，以及实施此政策的现实缘由。最后经过与TDR方式的比较讨论其缺乏和未来的开展方向，以期为国内土地利用政策及土地制度的改革提供有意义的自创和参考。Economics A

3、nalysis to “Zhedi Quotas Transaction of Construction Land Based on TDRAbstract：Planning quotas of land use are distributed by center government to local government in general land use planning, which plays a crucial role on macro-regulation. But due to the shortage of planning quotas usually, and un

4、balanced development of the local economy, it still has some problems. With regard to construction land quotas, there are two types of region emerged in china, one type has redundant quotas but a few demands, another has plenty of demands but a few quotas. Therefore, Zhejiang province has been attem

5、pting some new policy, include cultivated land balance in other region, zhedi indices transaction and so on, the effect is inspirer though still has defect. In these new policies, The policy of zhedi indices transaction founds on land consolidation, which must be the most successful one due to the p

6、articular source of indices. However, It is just a temporary policy to resolve current problem, there is still no Complete theoretical support and bright prospect. So this paper analyzes the theoretical Basis of zhedi indices transaction from DRs(land development rights) aspect, pointing out the ess

7、ential relation between TDR model and this policy. Besides, it also analyzes the operation condition of zhedi indices transaction with the economic dimension, and what is the realistic reasons to implement it. Finally, in order to discuss the deficiency and the future development of the policy, the

8、paper compares it with TDR program from each facet, the purpose is that some significative reference can be offered for the reform of land use policy and land institution or others.研讨背景思索到人多地少、粮食平安等种种要素，中国制定了非常严厉的土地管理制度来维护有限的土地资源，尤其是耕地，保证耕地总量动态平衡。为到达这一目的，土地管理法规定必需编制土地利用总体规划，一切用地都应符合土地利用总体规划。自1986年编制

9、第一轮土地利用总体规划以来，其在维护耕地，保证建立用地的需求，促进经济开展等方面取到了相当积极的作用。随着社会经济的进一步开展，尤其是在较为兴隆的东部沿海地域如浙江省，飞速开展对土地的需求远远超越预期，土地的供应已成为浙江省经济开展的关键要素。但土地利用总体规划自上而下编制，上一级的各项指令性控制目的层层分解给下一级，直至落实到地块，划定土地用途区片并规定土地用途，对农用地转为建立用地的限制相当严厉，且缺乏灵敏性；另外，每一级方案目的的分配为思索公平问题经常趋向于在各地域之间进展相对平均的配给，而区域间开展不平衡是客观存在的，对用地的需求量存在较大差别，人为的平均分配降低了土地利用效率，进一步

10、凸现出土地利用总体规划的刚性方案目的不能进展买卖；再者，土地利用总体规划毕竟是一种对未来的预期，并且规划期通常10年以上，要想准确的预测各地的经济开展情况及其对土地的需求显然是天方夜谭。在市场化开展越来越成熟的今天，这种指令性用地目的的分配方式已不太顺应目前的开展轨迹。为此，浙江省在不违背现有土地管理制度的前提下，进展了一系列政策突破和创新，包括根本农田易地代保，易地耕地占补平衡，折抵目的有偿调剂等，这些较为灵敏的土地利用政策一定程度上在维护土地资源的同时，缓解了用地矛盾，弥补了规划目的的刚性，提高了土地利用效率。其中折抵目的有偿调剂依托土地整理政策，目的来源于土地整理过程中新增耕地数量，允许

11、折抵目的在省内各县市之间甚至县市内进展买卖，获得了良好的效果，并得到中央的认可。但这一政策为处理当前实践问题而制定，其针对性极强，实际根底较为薄弱，本文拟对其实际进展深化研讨，分析折抵目的买卖所起的经济作用，以期减弱这一政策的局限性，为浙江省今后土地利用政策乃至国家土地利用制度的改革和开展，完善土地市场提供有意义的自创和参考。建立用地折抵目的买卖的实际根底建立用地折抵目的来源于土地整理。所谓土地整理，是指采用工程、生物等措施，对田、水、林、村进展综合整治，添加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善消费，生活条件和生态环境活动。由土地整理的政策可以看出，折抵目的仍在土地利用总体规划框架之内，

12、但比起方案目的，却又有不同，折抵目的是土地整理新增的目的，发明了在不违背耕地总量动态平衡这一原那么下占用一定量耕地的条件，另外，法律并没有规定折抵目的不能买卖，因此，折抵目的买卖政策就有了存在的能够性 国土资源管理部门称此为“目的调剂而非“目的买卖。买卖，通常情况下是一种市场行为，折抵目的作为一种特殊的商品，它实践上是一种改动土地用途的权益，一种开展的权益权益经常用来描画行为，与普通的实物商品有着显著不同，因此它的买卖需求一套充分的实际根据、完备的市场体系、完善的法律支撑，这也许就是官方用有偿调剂而不是用买卖的缘由其本质还是买卖。相比于国内，西方学者已对这种权益的买卖产权买卖进展了深化的研讨。

13、产权(property rights)作为一种权益，在最初的意义上是一种法律的概念，然而直到近代以前，产权与一切权ownership的界限模糊不清，它们经常被混用，其概念不甚明晰，实际研讨比较薄弱。1937年科斯(R.H. Coase)发表，开创了现代意义上的产权与买卖学说，其后阿尔奇安(A.A. Alchian)，诺思(D.C. North)，德姆塞茨H. Demsetz等对其学说进展了补充和完善。从各位巨匠对产权的论述可以得出一些共同的结论：1.产权可以看成是人与人之间的关系；2.产权是一种行为的选择权益, 关键在于行为的权益，而不是拥有的权益；3.产权是一个权益束,可以分解，任何一个分别

14、出来的单项权益都可进展买卖，经济学的中心不是商品的买卖，而是权益的买卖。产权和新制度经济学的兴起，为实践经济活动中存在的问题提供了强大的实际支撑。土地资源具有稀缺性，又是最重要的消费要素，世界各国都非常注重土地资源的利用和维护，近年来，西方国家利用基于产权及买卖实际的土地开展权DR及可买卖开展权TDR处理土地利用中存在的问题，获得了一定的效果，本文讨论的折抵目的买卖政策正类似于TDR工程制度，其本质也是产权的买卖。TDRTransferable Development Rights，可买卖开展权，最初是指产权拥有者把从其中产权分别出来的开展权通常指建房、房屋的高度等单独出卖或者买卖的一种权益，

15、这种开展的权益可以用于其它的土地上。TDR建立在土地开展权根底之上，土地开展权是从土地产权分别出来的一项权益，最早始于20世纪三四十年代的英国，当时英国为了疏散工业和工业人口，对拥堵的城市进展再开展等，创建了土地开展权，并把土地开展权收归国有，之后美、法等国也相继设立了土地开展权，在土地开展权所起的作用上，尤以美国最为胜利，衍生出一批详细政策，如TDR，PDRpurchased development rights等。对于土地开展权的定义国外普通都以法律条文明确描画，而国内还没有土地开展权的相关法律支持，土地开展权的提法目前仅限于实际界，很多学者对此进展了很多探求性研讨。沈守愚(1998)较早

16、从法学的角度将农地开展权界定为“将农地变卦为非农用地的变卦利用权；胡兰玲(2002)以为，所谓土地开展权，是对土地在利用上进展再开展的权益，即在空间上纵深方向开展，在运用时变卦土地用途之权,它包括空间(高空、地下)建筑权和土地开发权；在李世平(2002)看来，土地开展权就是将土地变卦为不同运用性质的权益，它既可以与土地一切权合为一体由土地一切者支配，也可以由只拥有土地开展权而不拥有土地一切权者支配。它是土地处分权中最重要的权益；杜业明(2004)定义土地开展权为基于土地的一切权,从运用权和收益权中分别出来的一种物权,是指某组织或个人变卦土地用途而获得额外收益的权益；王群，王万茂(2005)阐释

17、土地开展权是土地开展(开发)的权益，是土地变卦用途运用、对土地原有集约度的改动之权，包括农地开展权和市地开展权；侯华美等(2005)那么从中国三大地类出发,把土地开展权看成是将土地变卦为不同运用性质的权益，应包括：农地变卦为非农用地的开展权即农地开展权，未利用土地变卦为农用地或建立用地的开展权，在农地运用性质不变的情况下扩展投入的开展权，在建立用地上进展建立的开展权。上述观念虽从国情出发给出了土地开展权的不同定义，也有其可取之处，但是部分定义只从景象来论述土地开展权的涵义。笔者以为，土地开展权的本质是在现有土地利用情况下变卦其情况的权益，是土地产权权益束中的一项。土地开展权对于土地的类型和变卦

18、为何种情况(用途改动或密度改动等)并不重要，但通常选择的方向(受经济利益的驱使)朝着获益(经济利益)更高的利用方式改动，这种改动经常会带来负的外部效应，此时，个人利益与社会利益相背叛，政府的义务就是限制这种背叛，限制的是行为而不是物质，这也正是产权涵义的中心所在。设置土地开展权的各国其权属不尽一样，英国把土地开展权直接归国有，土地一切者要改动土地用途性质必需向国家购买土地开展权；法国1975年制定了法定上限密度限制，即规定属于土地一切权之一的建筑权有一上限限制，超越一定限制的建筑权属于地方政府一切，上限密度限制目的采用建筑面积与占地面积之比(即容积率),可视为部分国有；美国的土地开展权法律规定

19、为土地一切者拥有，政府为到达维护自然资源，控制城市开展规模，提高土地利用效率，采取一系列措施，如设计PDR(Purchased development rights)，向需求维护的农田等资源一切者购买开展权，收归政府，限制其开展，个人、开发商在答应范围内进展土地开发如房地产开发，须向政府购回开展权；以及建立在分区制(zoned)根底上的TDR (Transferable development rights)工程制度，允许土地开展权进展买卖，这一方法已在美国的一些地域获得了良好的效果。英法美方式根本代表了土地开展权的权属类型，不论哪种权属，只需它是明晰的，并且买卖或制度本钱很小甚至为零，经过市

20、场买卖总能到达资源的最正确配置，但现实中不能够存在这种理想情况，那么产权界定就成为一项非常重要的任务，遗憾的是，新制度经济学家至今还没找到一个普遍适用的准那么界定产权，使其明晰且资源到达最优配置。虽然如此，美国的TDR在实际过程中还是获得了不错的效果，维护自然资源与提高土地利用效率两不误。其实早在1916年，类似于TDR的概念就曾经出现了，当时纽约的摩天大楼热引起了居民采光权益的纷争，为处理此问题，市政府设立了美国第一个分区法令，允许房主把其不用的空中权出卖给紧邻的地域。1968年，政府修正了法令，开场允许并不相邻的街区进展空中权买卖，并创建了维护历史性建筑的TDR工程，成为TDR方式的实际先

21、例。虽然TDR方式最早是用来维护历史性建筑的，但后来仅有为数不多的TDR工程用于此领域，更多的是用来维护农地，开阔空间以及其他。但无论是维护农地，还是其他领域的运用，TDR的目的和目的都是对土地资源的利用与维护进展有效的管理，构成一个安康有序的土地市场，促进社会的良好开展。折抵目的买卖作为一种以市场为导向的政策创新，运转的机理类似于TDR，其灵敏性及土地资源配置的效率在实际上要优于指令性分配，并在维护耕地上到达更好的效果。建立用地折抵目的买卖的经济学分析TDR工程的运转需求四个根本的要素：发送地域Sending areas，接受地域Receiving areas，开展权市场与供需平衡，方案管理

22、机构。以农地维护为例，TDR的根本原理就是限制接受地域的开展密度等开展形状，赋予发送地域土地产权一切者一定数量的开展权，使其可以与接受地域进展买卖，接受地域在购买了开展权后可提高其开展密度。如图1所示，经过TDR工程划定为开展权发送区的农地被维护了，并且发送区的土地产权一切者得到了补偿。TDR方式是在建立在分区制根底上的，它并不是对分区制 关于分区制，请参阅Is Zoning a Negative-Sum Game?( David E. Mills,1989)。的取代，而是使得土地利用管理更具有灵敏性且更容易执行。图 SEQ 图 * ARABIC 1 TDR转移方式TDR工程用来维护农地最胜利

23、的例子当属马里兰州的蒙哥马利Montgomery County,Maryland，从1973年开场实施TDR以来，到1995年为止已胜利维护超越35，000英亩农田。其他诸如Dade County, Florida；Chattahoochee Hill Country, Fulton County, Georgia；Pinelands, New Jersey;Calvert County, Maryland等地也获得了不错的成果。TDR专家Rick Pruetz在其著作里，1997分析了112个TDR工程，这几个胜利的案例也被囊括其中。折抵目的买卖从本质上类似于TDR，它根本上具备了TDR的四

24、个根本要素。浙江省内各地开展的不平衡性，欠兴隆地域如丽水、衢州等市，其目的相对比较富余，而像杭州、宁波、温州等地那么需求更多的建立用地目的，即使在各市内部开展依然存在差别，对土地的需求量亦不一样。这样，客观的现实使得折抵目的买卖有了发送地域，接受地域，买卖在浙江省土地整理折抵目的有偿调剂相关政策法律下自愿进展，有一定的市场机制根底，国土部门作为管理机构监管折抵目的买卖的正常运转浙土发1999235号、浙土资发200346号、浙土资发200386号。但到目前为止，折抵目的买卖政策还没有对接受地域的密度限制造出明确规定，等等一些问题，凸现了折抵目的买卖存在的缺陷。虽然如此，与传统方式相比，折抵目的

25、买卖在实际过程中仍表达了显著的优势。Costonis指出，TDR涉及到政治、法律、经济以及私人利益和社会利益等，折抵目的买卖也不例外，要想量化其社会总收益和社会总本钱相当困难，由于存在很多正的和负的外部性与不可考的要素。但如仅从经济角度来看，地方财政收入，地方经济开展将为我们提供一个具有参考价值的思绪，下面的模型正是基于经济效益对折抵目的买卖进展简单的分析。此模型分析的两点根本假设：1、所涉及的函数和变量均是延续的；2、假定总有折抵目的缺乏和有余的主体(即总存在买方和卖方,这也符合浙江省的现实)。分析包括不允许折抵目的买卖、允许买卖、以及其他复杂情况的思索等三部分。不允许折抵目的买卖土地整理以

26、县市为主体，设为，=1，2，在土地整理期内某年经过土地整理添加的有效耕地为，可用于建立的目的为=，为折抵目的的可用系数，浙江省为72%，可以把这个主体分为两种类型，=1，. ，折抵目的有余当年实践建立占用之外仍有盈余，即为TDR的发送方sending areas，设为，另一种=，折抵目的仍缺乏，即为TDR的接受方receiving areas，设为。在分析折抵目的的收益时，我们假定方案目的总是不够的，并且当年的折抵目的只能在当年运用，剩余目的不能累计到下一年。.，=1，2，发送方设主体当年可利用折抵目的实践建立占用率为，由主体经济开展程度和可开发折抵目的总量决议，剩余的部分仍做农业用地，那么经

27、过折抵目的所获得的收益于建立用地的出让金；本建立工程在年内的收益贴现，这里假定这些提早建立的工程假设在没有折抵目的的情况下年后建立，且收益从建立的两年后开场；以及农业用地部分的收益，但农业收益对于非农收益来说是一个很小的数目，为简便起见，在此忽略不计，而本钱方面包括土地整理的本钱，建立用地征用的补偿本钱，因此主体的净收益为： = 1 * GB2 其中为年收益，是占用目的量和运营情况的函数，为主体折抵目的的出让价钱，为土地整理的本钱，它是当年土地整理总量和整理难度系数的函数，浙江省，为征用每单位土地的补偿本钱，对于，等求一阶偏导为： 目的总是优先用于净收益期望值最高的建立工程,另外，主体必然期望

28、得到正的净收益，否那么就不会有足够的动力进展土地整理，也就不会有折抵目的的存在，随着土地整理的数量添加，本钱也水涨船高，投资的工程期望收益也会随之减少，因此净收益以递减的速率递增，即,直到,随后，随着,的添加而开场减少，而却相反， ,随的添加而减少，所以令，可得，它是随而变化的预期收益最大值点(相对于单调递减，而受自然和社会不可抗拒的要素限制)。. ,=，(接受地域)假定这里的目的缺乏是指当年假设有足够的目的必定建立也必需建立的工程的目的无法满足，因此，主体当年的折抵目的全部运用，那么主体的净收益为： = 2 * GB2 其中，与的参数相对应。对于，求一阶偏微分为： 同样，随着，以递减的速率添

29、加，到达最大值时，开场减少，令 ，,可得总收益为: = 3 * GB2 允许折抵目的买卖.，=1，2，发送地域由于折抵目的允许买卖，因此在坚持耕地总量动态平衡的前提下，对于的主体来说，为了获得更多的收益，将卖出剩余的目的，设卖出率为，那么主体的净收益为： = 4 * GB2 其中为卖出价，由当年可买卖折抵目的供应量和需求量决议，其他参数与上同，对于，等求一阶偏微分为： 类似于没有买卖的情况，但收益的添加导致了到达最大收益的点有所不同，变为.,=，(receiving areas)由于允许折抵目的买卖，因此主体就可在坚持耕地总量的前提下买进目的，建立必需的工程，推迟建立年每年收益的时机损失为，此

30、时时机损失转化为收益大于为添加目的而添加的本钱，否那么没有必要购入，这里的买进率为缺乏率，表示缺乏的目的占可利用折抵目的的比例，由于买进的目的不能超越可买卖的目的的量，因此设，此时主体的收益为： = 5 * GB2 其中为单位购入价，由当年各主体的需求量和可买卖折抵目的供应量决议，对于，求一阶偏微分为： 同样，令，,得到总收益为: = 6 * GB2 对比折抵目的买卖与不买卖时的情况，买卖双方为到达经济利益最大化，使得，特别地当,折抵目的被充分利用，到达最大。买卖本钱与其它以上分析是在没有思索买卖本钱情况下得到的，现实上，买卖本钱不能够为零，为简化起见，设买卖本钱仅为目的买卖数量，买卖的难易程

31、度的函数，,其中取值在01之间，并假定当时，买卖本钱很大，甚至可将表示为：，此时当时，买卖本钱为零，就是上面所思索的允许买卖的情况，阐明买卖本钱随着的增大而增大，当时，折抵目的买卖在经济上已变得得不偿失，从理性的角度出发，买卖将不会发生，即不允许买卖的情况，因此，为保证折抵目的买卖政策的胜利，建立一个良好的买卖市场是必要的。此外，折抵目的买卖必然会带来诸多外部效应，正的外部效应如更广泛的经济效益，耕地的有效维护等，负的如环境问题，社会问题等，将导致对折抵目的买卖胜利性的评价更加复杂。实施建立用地折抵目的买卖政策的评价从经济效益角度分析可以看出，只需买卖本钱和负的外部效应控制在合理范围内，进展折

32、抵目的买卖像TDR一样，能到达良好的效果。现实印证了这一点。首先，它极大地促进了土地整理。土地整理与土地开发、土地复垦一样，是国家保证耕地总量动态平衡的三项根本措施， 1997-2000年的全国土地开发整理中，累计补充耕地84.93万公顷，平均每年21.23万公顷。其中整理复垦补充28.27万公顷，根本到达了耕地建立占用和补充耕地平衡的目的 。根本农田建立也经过土地整理得到加强，有效地提高耕地的质量和加强耕地的消费才干，对道路、农居点特别是空心村的整理还能提高土地集约利用程度和效率。但土地整理也是需求本钱的，国家并没有承诺对土地整理的费用担任，只是阐明土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折

33、抵建立占用耕地的补偿目的。这一法律条文对于鼓励各地进展土地整理存在着极大的局限性，鉴于此，浙江省根据本省的实践情况，于1998年6月6日公布了浙政办发199891号，初次提出折抵目的买卖政策所规定的土地整理新增耕地可以用作折抵建立占用耕地补偿目的面积的比例是60%，浙江省在详细操作过程中，扣除30%预先配给的启动用地目的，只对70%新增耕地按此比例折算，即30%+70%*60%=72%，也就是说，可用作折抵的目的总额是新增耕地的72%。国家认可了这一规定，另这72%的折抵目的还可以以县市为主体进展买卖。土地整理折抵目的及有偿调剂政策即折抵目的买卖，极大地调动了全省上下开展土地整理的积极性。自1

34、998年8月土地整理开展到2003年底，浙江省共完成土地整理面积800 000余公顷，实现新增耕地面积862公顷，累计核拨土地整理折抵、置换建立用地目的合计62460公顷。另外，折抵目的买卖政策还有效地处理了了浙江省建立用地方案目的缺乏的问题，添加了土地政策的灵敏性，缓解了建立用地供求矛盾，促进了地域间经济社会的协调开展，是对现有土地管理制度的有效补充。折抵目的买卖从方式和本质上与TDR方式类似是毋庸置疑的，土地利用总体规划以及区域开展不平衡下发送区和接受区的客观存在，构成了开展权市场的需求和供应，国土资源作为管理部门协调着开展权市场虽然会有强大的行政干涉，开展权折抵目的的归属以县市为主体，具

35、有产权明晰的特征，其目的也同样都是为维护自然资源，促进经济安康有序的开展。但由于土地一切制和国情的不同，折抵目的买卖与TDR方式必然有所差别。首先，虽然同样起着协调开展与资源维护的作用，但TDR工程在美国更偏向于对自然资源的维护，而折抵目的买卖在维护耕地平衡的前提下，偏向于促进经济的开展；其次，美国的土地产权私人一切，产权一切者为维护农地从TDR中得到补偿，并且TDR工程大多凭产权一切者自愿参与，这在TDR工程设计也许并非是最优的情况下通常最优的TDR设计是代价相当高昂，甚至不能够，一个使发送和接纳双方都受害的TDR设计颇为重要，双方对环境与资源的认识也是TDR胜利运作的一道屏障，这表达了教育

36、宣传TDR的必要性，但国内折抵目的属公共一切，县市政府为权属代表，在折抵目的买卖中遭到更多的行政干涉，虽在一些情况下促进买卖的胜利率，但长期下去也会引发矛盾，同时，农户所知有限，且能否从中获得补偿以及能否应该获得补归还是个值得商酌的问题；再次，TDR工程建立在分区制的根底上，与美国政府土地利用规划严密结合，1926年美国最高法院为分区制立法，以维护日益紧缺的资源，TDR的出现弥补分区制的缺乏，使得资源维护更易执行，经过正确的设计，引导开展的方向和密度，而折抵目的买卖正是为突破土地利用总体规划的刚性问题而设置，买卖主体代表太广泛，概念化太强，容易呵斥折抵目的的滥用和无序，另外，TDR方式在美国已

37、被广泛运用于各个领域，正如前文所言，就连它第一个实际也并非用在农地维护上，目前已开展运用到包括维护农地在内的水域，历史遗址，海岸，森林等，而折抵目的买卖在国内的运用还只是初始阶段，主要为急需开发建立的地域提供建立用地目的。折抵目的和TDR也面临着一样的技术上或者是细节上的问题，比如什么样的地方应被划为发送区，也即是怎样确定最值得维护的农地，以及开展权数量确实定问题？开展权转移到哪比较适宜，开展地域的密度限制设置为多少合理？需求一个独立的开展权银行或者买卖中心以保证买卖顺利进展吗？出卖和购买的时效性以防止囤积开展权？农地维护的年限如何确定，有限还是无限？等等，许多学者曾经对此展开了一些卓有效果的

38、研讨，但这些细节问题并没有完全处理，国内在折抵目的买卖的实施过程中也并没有对它们进展过论证，缺乏实际支持，有待于进一步研讨。讨论与展望经过对浙江省折抵目的买卖的实际和实际分析，可以看出它是中国严厉的土地管理制度下所催生的一种“发育不完全的政策，虽然在一定程度上获得了一些效果，但土地整理终究会终了，即使土地整理过程中再有“猫腻，获得的折抵目的终归有限，注定这一政策只是当前环境下的权益之计，甚至被某些地方政府所利用，与其本来的目的背道而驰，这也正是笔者所忧心的地方。这样一个不成熟的政策方式假设不对其深化研讨，打好坚实的实际根底，那么它所迸发出的珍贵的闪光点，必将淹没在历史的洪流中。什么样的政策才是

39、耐久的有生命力的政策？笔者以为是那些永远把慧民利民放在首位，擅长灵敏变通，促进社会安康有序开展的政策。学者们在研讨TDR方式的时候，也正是从此出发思索和寻觅TDR方式未来的开展的。Field和Conrad1975、Mills1980、Barrese1983、基于效率和公平讨论了TDR的相关问题，他提示我们不仅要开展经济，更需求关注农地真正的主体宽广农民的利益，以及如何建立更加公平的分配与再分配的方式；另外，TDR专家Pruetz2002在关于TDR最新进展的报告中指出，每一个胜利的TDR工程如马里兰州蒙哥马利村等，都依赖于本身所处的独特环境以及与环境相顺应的正确的TDR方式设计，没有任何一个胜

40、利是完全靠复制得来的，坚持灵敏性以及不断的变革创新会使TDR更具效率，Barrows，Prenguber1975在更早的论文中也持此观念；此外，也许更重要的一点是，Feder和Feeny1991在其关于土地产权的论文中特别指出，对一项实际的不正确了解，仅仅停留在外表的方式上，甚至是曲解的运用，经常会带来更大的危害。主要参考文献：1.沈守愚：，, 1998年12期。2.胡兰玲：，2002年20期。3.李世平：，2002年19期。4.杜业明：，2004年4期。5.王群、王万茂：，2005年10期。6.侯华美、杜舰：，2005年11期。7.Harold Demsetz, Toward a Theor

41、y of Property Rights. The American Economic Review, 1967,Vol. 57(2),pp.347359.8. Armen A. Alchian; Harold Demsetz，The Property Right Paradigm. The Journal of Economic History,1973,Vol. 33(1), pp.1627.9.Rick Pruetz,Recent Trends In TDR. Session: Reinventing TDR, National Planning Conference Proceedings, Chicago, 2002.10.Giordano,Margaret,Over-stuffing the Envelope: The Problem with Creative Transfer of Development Rights. Fordbam Urban Law Journal, 1988,Vol.16,pp.4366.11.S.I. Schwartz,D.E. Hansen,Two methods for preserving agricultural land at the urban fringe:use-value assess