4. 房地产开发项目决策

1、第2篇 策划篇（4，5）4 房地产开发项目决策导 读 决策水平直接关系到房地产开发项目的成败。房地产项目决策涉及的主要内容包括房地产项目机会研究、房地产项目可行性研究以及房地产项目决策的方法等。本章主要介绍了确定型决策、风险型决策和不确定型决策这三种类型决策的基本方法和作用。当然，决策是贯穿房地产开发全程的一种重要的行为，本章要讲述的主要是前期的项目决策，后期实施中的有关决策问题不再详述。4 房地产开发项目决策4.1 房地产项目机会研究4.1.1 机会含义 指在房地产投资过程中存在的适合投资的机遇或机会。但机会的来临往往受多种因素影响，充满很多变数。一般，机遇来自于以下几个方面：4.1.2 机

2、遇发现政策机遇竞争对手带来的机遇楼盘自身带来的机遇营销环境机遇4 房地产开发项目决策4.1.2 投资机会选择 市场投资非常注重先机，在寻求、利用市场机遇时，要重点注意：（1）时机选择。重在把握市场发展演变规律（市场周期萌芽、成长、成熟和衰退）；把握政策机遇。（2）区位地段的选择。包括城市的选择和位置的选择。4 房地产开发项目决策（3）投资类型的选择土地投资住宅投资商业设施。商业设施投资，包括商城、铺面、超市、娱乐场所等 写字楼其它4 房地产开发项目决策（4）品质的选择 房地产产品品质的选择，是由房地产供给市场与需求市场共同决定的；不同的投资类型品质有高低之分；一般来说，品质等级越高，经济效益越

3、高，投资风险越大；不同的品质等级的产品适合的时机、地段随着外部环境的不同会发生极大的变化 。4 房地产开发项目决策4.1.3 投资机会选择过程（1）外部因素分析（2）内部因素分析（3）财务分析：投资、成本、收益、效益核算。（4）机会评价和决策：根据前述的分析方法，权衡利弊，做出是否进行投资的决策（决策科学的方法）。4.1.4 投资机会表达形式 在我国，新项目机会研究成果相当于项目建议书。附件：项目建议书的内容项目开发的必要性和意义项目产品或服务的市场预测。项目开发方案、项目规模和用地设想。项目建设必需的条件、已具备和尚不具备的条件分析。投资估算和资金筹措的设想。经济效果和投资效益的估计。4 房

4、地产开发项目决策4.2 投资项目可行性研究 可行性研究是在项目投资建设以前，综合运用多种学科的技术成果，对项目建设的必要性、可能性和合理性所进行的全面分析论证，是一种系统的、科学的、综合的工作方法。 4.2.1 可行性研究概述：目的、依据、内容、步骤和作用 略。见教材P73-75。 内容见后面附件。1、总论2、用地状况调查和拆迁安置方案3、市场分析（含竞争项目）和拟建规模4、规划设计方案5、资源供给条件和节水节能措施6、环境影响评价7、项目开发组织和管理8、开发建设计划9、项目社会及经济效益分析10、结论及建议 附件：房地产项目可行性研究报告4.2.2 房地产市场需求分析（1）房地产需求含义

5、从微观角度看，房地产需求是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意且有能力购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。 从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量4 房地产开发项目决策4 房地产开发项目决策（2）影响房地产需求的因素 消费者收入变化。其他商品价格变化。人口总量与人口结构。城市现代化进程。消费者预期。政府政策变化。其他因素。 4 房地产开发项目决策（3）房地产市场调研 房地产市场调研是房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的市场信息，企业的外部环境和内部

6、条件信息等各种资料。 调研内容一般包括：消费者需求动机调研。房地产市场需求影响因素调研。消费者购买行为调研。4 房地产开发项目决策（4）市场调查方法第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。4 房地产开发项目决策4.2.3 技术可行性分析 技术可行性分析主要包括的内容是：（1）建设条件可行性分析。（2）工程设计技术可行性分析。（3）工程施工技术可行性分析。（4）项目进度计划安排可行性分析。（5）环境影响分析。 4 房地产开发项目决策4.2.4房地产项目财务评价（1）房地产开发项目财务评价报表 房

7、地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表。基本报表：包括现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等；辅助报表：包括成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、租售收入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。4 房地产开发项目决策（2）房地产开发项目财务分析方法 房地产投资财务效益分析方法可分为两大类：确定性分析法和非确定性分析法。确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法。常用的静态分析法有简单投资收益率法和静态投资回收期法。常用的动态分析法又分为动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法等。 4 房地产开发项目决策不确定性分析：盈亏平衡分析。根据投资项目预计产

8、出、成本和利润之间存在的内在关联性，求解平衡点。敏感性分析与概率分析。项目投资敏感度可以表示为某因素按一定比例变化时引起评价指标的变化幅度，通过敏感性分析，可以知道哪些因素变动对项目的经济效益影响较大，从而确定房地产投资时的重点控制方面。概率分析。概率分析就是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，以进行效益评定的分析方法。4 房地产开发项目决策（3）综合评价结论与建议 通过对推荐方案的详细分析论证，明确提出项目和方案是否可行的结论意见，并对下一步工作提出建议。建议主要包括两方面内容：对项目下一步工作的重要意见和建议。例如，在获得土地、初步设计、建设实施中需要引

9、起重视的问题和工作安排的意见、建议。项目实施中需要协调解决的问题和相应的意见、建议。4 房地产开发项目决策4.3 房地产决策 房地产开发的全程都会有决策问题，本课所说的决策仅指房地产项目实施之前的决策，是以立项为核心的选择行为。4.3.1 决策概念 决策就是做决定。美国首先使用Decision-making，意思是作出决定。决策就是个人或群体为实现其目的，制定各种可供选择的方案并决定采取某种方案的行为过程。 4 房地产开发项目决策4.3.2 决策分类（1）依决策主体的决策方式不同，分为经验决策和科学决策；（2）依决策目标所涉及的规模和影响程度不同，分为战略决策和战术决策；(3) 依决策内容和具

10、体情况不同，分为程序性决策和非程序性决策；(4) 依决策所具有的条件和可靠程度不同，分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。4 房地产开发项目决策4.3.3 常用决策方法 这里只介绍几种集体型的科学决策方法。（1）确定型决策：损益和状态均是确定的，通过计算就可以作出决策。 4 房地产开发项目决策确定型决策含义：是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案的结果，就可以作出决策。 例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建设一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益作为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。4 房地产开发项目决策应用确定

11、型决策需具备的条件：可供决策的可行方案有多个；未发生事件的自然状态是可以确定的，或者有微小的变动，但可以在决策时忽略；每个方案的具有唯一的结果，并可量化。 在满足上述三个条件下，进行方案的对比，可以采用确定型决策方法得出优化的房地产投资决策结论。4 房地产开发项目决策（2）风险决策：方案损益值能够确定，但方案面临的自然状态不定，不过可以估计各自然状态概率，此时的决策即为风险决策。常用决策树、期望值法进行决策。4 房地产开发项目决策风险型决策含义：是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。这种房地产投资决策由于无法控制影响决策结果的某种自然

12、状态，要在一定的概率条件下作出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。风险决策标准：主要有三个，期望值标准、合理性标准和最大可能性标准。 4 房地产开发项目决策进行风险型决策应具备以下几个条件：要确定决策者希望达到的明确目标；要有两个或两个以上可供选择的方案；每个方案要存在若干种不以决策者主观意志为转移的自然状态；不同方案在各种自然状态下相应的损益值可以计算；决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。4 房地产开发项目决策 需求量高P1=0.7需求量低P2=0.3期望值方案A5000-10003200方按B300010002400状态损益方案期望值标准：4 房地产开发项

13、目决策 需求量高P1=0.5需求量低P2=0.5期望值方案A5000-10002000方按B300010001000方案损益状态合理性标准：各状态自然概率为1/n4 房地产开发项目决策 需求量高P1=0.7需求量低P2=0.3期望值方案A5000-1000方按B30001000方案损益状态最大可能性标准：取最大可能的状态结果4 房地产开发项目决策（3）不确定型决策：损益值和自然状态均不定。这种类型的决策具有极大的不确定性，通过一些方法来降低不确定性，尽可能靠向风险决策。常用方法德尔菲法、蒙特卡洛模拟、等可能性方法等。4 房地产开发项目决策不确定决策含义：一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能作出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称之为不确定型决策，它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。4 房地产开发项目决策常用的决策方法有