物业管理理论与实务

1、物业管理理论与实务教学课件主讲人：王秀云第九章 物业的基础管理 第一节 房屋维护修善管理 一、房屋维修的概念与特点(一)房屋维修的概念房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。（二）物业管理企业房屋维修的特点1.生产和流通的双重性2.经营和服务的双重性3.广泛性和分散性4.具有技术性 5.具有技术性二、房屋维修管理的概念与特点（一）房屋维修管理的概

2、念房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。（二）房屋维修管理的特点1.复杂性2.计划性3.技术要求高（三）房屋维修管理的原则1.坚持“经济、合理、安全、实用”的原则2.采取不同标准、区别对待的原则3.维护房屋不受损坏的原则4.为用户服务的原则5.修缮资金投资效果最大化的原则（四）房屋维修管理的意义1.房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证2.搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础3.搞好房屋维修管理是物业管理企业实现“自负盈亏

3、、自我发展”的前提三、房屋维修管理的内容（一）房屋的安全检查（二）房屋维修计划管理（三）房屋维修技术管理（四）房屋维修质量管理（五）房屋维修施工管理（六）房屋维修档案资料管理 四、房屋的日常养护日常养护的一般程序工作程序如下： 1.项目收集 2.计划编制 3.任务落实日常养护的一般内容1.地基基础的养护 2.墙台面及吊顶工程的养护 3.门窗工程的养护 4.屋面工程的养护 （三）房屋日常养护的考核指标1.定额指标定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：小修养护工人的劳动效率要100达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。2.经费指标房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常

4、维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。3.服务指标服务指标可以通过以下三个指标来评价：走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比。养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80以上。养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99以上。4.安全指标安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。五、房屋维修标准房屋结构的分类我国房屋建筑结构分为4类7等：1.钢筋混凝土结构：是指全部或

5、承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板的房屋。2.砖混结构一等：是指部分为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅。3.砖混结构二等：是指部分为钢筋混凝土结构，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不齐全的非单元式住宅或其他房屋。4.砖木结构一等：是指材料上等，标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修，内部设备完善的庭院式或花园式洋房等。5.砖木结构二等：是指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。6. 砖木结构三等：是指结构简单，

6、材料较差，室内没有上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。7.简易结构：是指如简易房、平房、木板房、土草房、砖坯房、竹木捆绑房等。房屋完损等级的分类1.完好房。2.基本完好房。3.一般损坏房。4.严重损坏房。5.危险房。房屋维修标准1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面工程 4.屋面工程 5.抹灰工程 6.油漆粉饰工程 7.水、电、卫、暖等设备工程 8.金属构件 9.其他工程 房屋完损等级评定方法1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法 2.其他结构房屋完损等级评定方法 3.房屋完损等级评定的要求 4.房屋完损等级评定的基本做法房屋维修工程的分类1.小修工程2.中

7、修工程3.大修工程4.翻修工程5.综合维修工程 房屋维修工程经济技术指标1.房屋完好率 2.年房屋完好增长率 3.房屋维修工程量 4.维修人员劳动生产率 5.大、中修工程质量合格品率 6.维修工程成本降低率 7.年职工负伤事故频率 8.小修养护及时率 9.房屋租金收缴率 10.租金用于房屋维修率 11.流动资金占用率 12.机械设备完好率 第二节 房屋设备管理 一、房屋设备的概念及分类房屋设备的概念房屋设备是指附属于建筑物的各类设备的总称。它是发挥房屋功能、实现房屋价值的物质基础和必要条件。房屋设备的分类1.房屋建筑卫生设备具体包括：供水设备，如供水箱、供水泵、水表、供水管网等；排水设备，如排

8、水管道系统、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管、污水处理设施等；热水供应设备，如热水表、加热器、供应热水管道、冷水箱等；消防设备，如供水箱、灭火机、消防泵等；燃气设备，如厨房设备、燃气设备等；供暖、制冷和通风设备系统。2.房屋建筑电气工程设备具体包括：供电设备，如变压器、配电房内设备、楼层配电箱、电表、总开关等；弱电设备，如公用天线电视设备、通讯设备、广播设备等；运输设备，如电梯、自动扶梯等；防雷设备，如避雷针、避雷网等。 二、房屋设备管理的内容、方式和意义房屋设备管理的内容1.物业设备的基础资料管理 2.房屋设备的运行管理 3.房屋设备维修管理 房屋设备管理方式房屋设备管理工作由房管单位

9、和物业管理企业的工程部门主管，并有专人负责。设备管理主要有维修管理和运行管理两大部分组成。维修与运行即可统一管理，也可分别管理。房屋设备管理的意义1.房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障2.房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证3.房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要4.房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设三、房屋设备的保养与维修房屋设备的保养1.日常维护保养日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。它主要包括：定期检查、清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。2.一级保养一级保养是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行

10、的保养维修工作。它主要包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。3.二级保养二级保养是指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养。4.设备点检设备点检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。房屋设备的维修工程1.零修维修工程零修维修工程是指对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理。2.中修工程中修工程是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备能够恢复、达到应有的标准与技术要求，使设备正常运转。更换率一般

11、为1020。3.大修工程大修工程是指对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30。4.设备更新与技术改造设备更新与技术改造是指在设备使用达到一定年限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。5.设备日常零星维修保养工程 它是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。 四、房屋设备管理制度岗位责任制1.工程部经理的岗位职责工程部经理是进行管理、操作、保养、维修，保证设备设施正常运行的总负责人。 2.各技术专业主管的岗位职责各技术专业主管是在部门经理的领导下，

12、负责所管班次的组织、管理工作，并负责编制所管专业的保养和维修计划、操作规程及有关的技术资料和图纸，协助部门经理完成其他上级安排的工作。 3.领班的岗位职责 4.技术工人的岗位职责 房屋设备管理制度1.值班制度2.接管验收制度3.预防性计划维修保养制度 4.交接班制度 5.报告记录制度 五、房屋设备和备件管理保证规格、品种、质量，并且及时、经济、合理的备件供应，是设备维修工作顺利进行的物质基础和后勤保障。设备备件的种类根据设备备件用途的不同，可以将备件分为以下四类：1.常用备件。即设备维修工作中经常使用、需要数量大的零配件。2.易损备件。即在设备运行中工作频繁、容易磨损或损耗的零部件。3.事故备件。即为防止设备的关键部位发生故障造成停机而准备的替换零配件。4.修理备件。即在设备修理中按规定需要定期更换的零配件或成套配件。设备备件管理的内容进行设备的备件管理时