物业管理顾问服务建议案

1、目录一、二、三、四、五、六、七、八、九、前言管理优势物业管理服务特点与思路 前期物业管理顾问服务方案前期物业管理顾问服务形式前期物业管理顾问服务费用顾问服务团队企业业绩结束语【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案1第一章前言非常荣幸，得到海锦房地产的赏识，有机会就贵司市之【紫荆广场】项目提供物业管理顾问服务作共同探讨。凭借国内外积累的商务办公楼、购物中心之物业管理服务经验和前期与贵司良好沟通，特拟定物业管理顾问服务建议案供贵司参阅。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案本建议案全面阐述第一太平提供物业管理顾问服务之服务理念、服务模式、服务内容，希望能有机会与贵司共同携手，打造全新的高端之城市综合商

2、业典范之作。2第二章物业管理优势1.企业资质物业企业的等级资质是我国对物业管理企业综合实力的认证，是市场对物业管理企业重要的信任依据以及评判其专业性的技术指标。近年来，第一太平斯物业管理部始终将企业资质等级的作为企业发展的重要之一。公司凭借多年的优质物业管理服务，已成为目前国内为数不多的拥有物业管理二级资质的外【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案商独资房地产服务企业。3从 2006 年开始，公司二级资质的基础上，根据自身的规划，向总部提出申报物业管理一级企业的申请，同年得到总部的，对公司的进行增资。与此同时，公司已开始着手申请一级资质的资料收集及准备工作，特别针对下属所有项目服务质量、质量等企

3、业管理制度的建立，以及企业信用的系统的建立进行检查，从制度上确保公司物业管理一级企业的申报。而大中华区的公司已顺利取得了物业管理一级资质。此外，作为市物业管理的理事，第一太平物业管理部多年来积极参与的各项工作，为物业管理，物业管理理论的研究以及物业管理【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案企业的经营献计献策，向物业管理行业的发展贡献了许多有建设性的建议。2007 年 3 月，第一太平物业顾问（）被物业管理评为市物业管理行业诚信承诺企业，并公司供社会各界监督建议。42.ISO 认证作为一家国际知名的物业管理企业，第一太平始终把质量放在首位，开展 ISO质量体系的工作，正是公司全面推进质量管理的重要

4、举措之一。本公司物业管理部门已获评符合国际之 ISO9001-2000 版及ISO14001 质量管理标准。在国内，本公司亦严格按照此国际质量标准提供优质服务。凭着的经验和努力，曾成功地使许多物业通过了 ISO 质量管理验证。其中管理的国际航运综合办【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案公楼是唯一一家企业中同时获得 OHSAS18001健康与安全、ISO14001环境管理、ISO9001质量保证三张质量认证的综合办公楼。5【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案6【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案7目前由第一太平大陆的管理，获评 ISO9001-2000 版质量管理验证以及获优质管理/优秀物业的项

5、目如下：【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案8项目名称称号名称（级别）（国家级、省级、设区市级）世茂滨江花园ISO9001:2000 物业管理及服务认证浦东新区园林式小区生命人寿ISO9001:2000 物业管理及服务认证永达国际建设部优秀物业管理陆家嘴国际华城浦东新区园林式小区浦东新区物业管理示范小区国际航运ISO9001 质量管理认证 ISO14001 环境管理认证 IOHSAS18001 安泰管理认证建设部物业管理示范物业第一百货东楼物业管理优秀物业罗山绿洲别墅南汇区优秀物业管理物业金茂ISO9002 质量管理认证建设部物业管理示范物业广场ISO9001/ISO14001 质量管理认证建

6、设部物业管理示范物业【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案9金陵新版 ISO9001 质量管理认证建设部物业管理示范物业新建设浦东新区治安防范安全商务综合楼都市花园黄浦区文明小区市四高小区美丽华花园市物业管理优秀住宅物业3.物业管理系统第一太平始终非常重视的发展，特别针物业管理市场开发了 EMER 管理操作系统，其中包括于工程维修、业户服务（物管维保系统），租赁业户数据、租约管理（物业租赁系统）及于财务管理（资产管务系统）等。EMER 作为我公司与专业公司共同研制和开发物业管理系统，【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案可随时根据客户需要及所在物业的具体情况对系统进行个性化修改，从而满足不同客户个

7、性化的需求。104.节能环保技术降低建筑物能耗的无成本、低成本方法自 2001 年起，环保局在亚洲发起了 eeBuildings 项目并广泛开展了实地工作，其中包括、马尼拉、和台北共计数百米的建筑办公空间，对 1800 多名物业管理者和进行专项研讨，并且在 25【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案米的商务写字楼里进行了监测和研究工作。研究成果大致归纳如下：1. 建筑物的运营与（O&M）作为影响建筑物能源利用效率的重要没有得到足够的重视。2. 建筑物的业主通常不会在节能方面投资，他们不但由于缺乏而不愿更换新的设备，同时也缺乏关于节能潜力所产生回报方面的信息。3. 甲级和乙级建筑都装备有现代化的控

8、制系统，但这些系统很少有机会以最大工作能力状态运行；因为设备经销商和系统设计者极少为物业管理提供系统工作能力方面的培训或者相应的文件。通过 eeBuildings 项目与合作伙伴共同组织的培训、技术指导、案例分析等举措，成功为业主提高能源利用效率，节约高达 20% 的电费支出。11采用无成本、低成本实践eeBuildings 项目已经认定了 10 种常规的无成本和低成本运营与建议，以帮助业主迅速取得显著的节能成效。这些措施用在现代化的建筑上，可取得高达20% 的节能效果。在节约能源和节省开支的同时，这些建议措施绝不会对租户的舒适度和享受到的服务造成不利影响。相反，许多措施还会提高舒适度和服务的

9、水平。这些建议的范围涵盖了从无成本（精细控制运营时间）到低成本（最小限度的设备升级） 的节能措施。在各种情况下， 节能和节约开支的效果都会非常显著。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案eeBuildings 的 10 条运营与措施是：1) 收集、展示、分析能源消耗和成本数据。定期收集和分析能源使用量和成本数据，对提高楼宇能源效率。密切关注能效数据，可以及早检测并快速解决性能问题，可防止产生不必要的开支和租户舒适度的下降。如果深入地理解了日常耗能情况的趋势，即可通过调整设备的运行时间来避开电费时段，减少电费开支。最后，数据的收集可以让管理人与建筑物业主、租户以及潜在的新租户们一起就取得的成绩进行

10、交流。2) 对制冷/制热盘管进行清洁。暖通空调系统盘管上的污物和灰尘可明显降低建筑物空调的热交换效率。加热和冷却盘管上的灰尘和污物，可提高系统效率，这是最简便易行的一种节能措施。如果是在市区内，应每月一次定期进行清洁。尽管大多数建筑物管理人了解清洁盘管的重要性，但eeBuildings 进行的研究表明，清洁工作实际上并没有经常进行。123)对室外风挡和防鸟网进行清洁。经常会发现关键部位的室外风挡以及相应的防鸟网因为灰尘和污渍的积累而无法工作。可用温和的肥皂水从外侧室外风挡和防鸟网上的灰尘和污渍。物业管理人员可方便地对室外风挡进行润滑，确保其正常工作，这样叶片就不会被粘住，同时也可改善进气质量并

11、利用室外空气进行冷却（节能装置）。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案4)严格控制运行时间。 设备和照明经常没有对应空间入住的时间表运行。可制定一份更贴近于建筑物占用需求的照明和设备运行时间表，并培训员工在最合适的时间开关照明和设备。在许多情况下，可利用建筑物的控制系统来自动控制照明和设备的运行，以取代手动控制。租户设备也能够实现节能，比如说计算机。“EZ Wizard”是安装在计算机上的一款可提高工作效率的免费小工具，它能够自动启用计算机显示器的电源管理功能。每台计算机每年可节电约 200 kWh。5)使用“免费制冷”（“节能装置”）。大多数现代商务写字楼由于的热源（如：人、计算机、照明灯等

12、），即便在温暖和寒冷的天气下亦需要进行冷却。带有节能装置的制冷系统，可利用温度低于室温设定点的室外空气来满足全部或部分制冷需要。为最大限度地利用免费制冷能力，应检查楼宇自动控制系统（BAS）能装置的控制码，以确保在可利用室外空气来替代机械制 冷时，控制系统能够正确地控制风挡的工作。136)杜绝照明浪费现象。许多建筑的室内照明设计容量往往高于住户工作所需的照明强度，这一通用的设计方法适应了在设计阶段没有充分界定的一系列潜在活动。但实际上，这种做法可能会导致现代化办公环境中的照明过度，使租户感到炫目或不适。将照明强度降低到保证租户有效、舒适工作所需的水平，这样既可节约能源开支，又可提高视觉舒适度。

13、对于天花板安装荧光灯座的大多数办公区域来说，有以下几种减少照明浪费的可选方案，包括拆除或更换灯座，对照明强度进行细致调整，使其符合租户工作环境的照明等级和分布的要求。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案7)使建筑物内保持稍微正压的状态。如果建筑处于负压运转状态，会导致调节温度和过滤的室外空气通过大门、窗户以及其他开放处进入楼内，从而使舒适度降低；同时，由于需要对这些空气进行温度调节而增加了能源消耗。为了防止此现象的发生，建筑的运营者应调整楼内空气的排出以及新鲜空气的吸入，使楼内气压保持略微正压状态。这样控制的结果是进入建筑物的新鲜空气要略多于排出的空气，并且可以利用机械设备对空气进行过滤和温度

14、调节。8)重新设定盘管出口温度。 冷却盘管往往是常年以同一温度工作。这一温度一般为设计温度，是按建筑内制冷要求确定的温度。而在大多数情况下，建筑内的制冷负载在一年之内、甚至在一天之内都是在变动的。冷却盘管的温度可经常根据建筑物的实际制冷负荷而升高，从而提高了冷却系统的整体性能。当室外温度或光照强度的降低致使制冷设备的负载下降时，可尝试将冷却盘管工作温度提高几14度，同时密切监测系统对建筑的冷却能力。一旦掌握了何时提高冷却盘管温度的同时又能够保持室内温度，就可以对楼宇控制系统进行编程，使之根据室外气温条件、时段、季节以及楼内系统负荷的变化，自动对盘管温度进行重新设定。9)调节车库排风扇的运转。许

15、多建筑物的停车场都有容量过剩或者说只在一天的某个时段才使用的情况。即便在车库停放车辆极少的情况下，很多车库中的排风扇也是全天 24 小时全速运转。根据车库的实际占用率调整排风扇的工作，将一氧化碳浓度维持在安全水平，同时亦可达到节能目的。下面的车库排风扇耗能情况【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案的例子与 eeBuildings 参观的许多建筑物的情况很相似。证明了许多建筑物有着明显的节约能源、减少开支的潜力。10) 提高承租人节能意识。制订政策，向承租人提供一些简单易行的方法，使他们能够对物业管理部门的节能工作贡献一份力量，这种方法非常有效。租户一般都要支付电费，因此，他们都会积极地参与并提高

16、节能意识的推广活动并且与物业管理建立起稳固的关系。例如，可在建筑物业主致租户的信中就新措施以及租户可做出哪些节能贡献进行说明；利用海报的形式传达节能小贴士、对节能的经济和环境效益进行说明、突出宣传建筑物近来所取得节能成效等等。通过无成本、低成本节能措施，的写字楼实现节能 15-20%通过 eeBuildings 项目及合作伙伴在的多年积累及实践，有效的推进物业管理业对节能及环保的先进理念，并获得了显著的效益。通过对一些成功案的分析发现：全程参与 eeBuildings 项目的商业楼宇平均可实现节能 15-20。15第一太平物业顾问（）是环保局及 eeBuildings 项目的长期合作伙伴，并与

17、 2006 年 7 月份获得 eeBuildings 项目“年度最佳合作伙伴奖”的荣誉。“年度最佳合作伙伴”奖的授予，标志着环保局 eeBuildings 项目对在为客户提供优质管理服务的同时，对节能及环保事业的努力、杰出贡献和作用。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案16第三章物业管理特点及思路【紫荆广场】整个地块东起江浦路、南临控江路，北邻近几大高校区，地块位于 M8 线及地铁 3 号线之上，项目总规模突破 10 万余平方米，项目定位为高端城市广场，集中高级办公楼、购物中心为一体。一、【紫荆广场】物业管理特点【紫荆广场】即要作为市杨浦区新的一地标性的综合性物业，所需要的物【上海紫荆广场】物

18、业管理顾问服务方案业管理服务，存在着其独特之处。1、阶段性的特点。和其他高端物业项目不同的是，【紫荆广场】项目开发、经营及管理有其阶段性，这对【紫荆广场】的物业管理服务，提出了更高的要求，每个阶段所对应的物业管理服务和传统的高端物业管理模式是截然不同的。2、影响面大、涉及面广的特点。和传统的高端物业相比，作为【紫荆广场】的物业管理公司除了需要和项目的所有，小业主，租户沟通外，还需和购物中心运营商、观光客、商务客以及的相关机构等各个方面进行联络和协调，其工作量以及涉及的范围，都是非常大的。这对物业管理公司的水准有着相当高的要求。173、管理要求高的特点。【紫荆广场】整体建成后，内将有包括综合性高

19、的购物中心、中高级办公楼等全方位的配套设施，管理将在不同使用者间担任管理、协调和服务的角色。这就要求整个【紫荆广场】的管理人员具有各类综合物业的管理经验以及动态服务和动态管理的素质。4、区域业态的特点。【紫荆广场】建成后，整个区域内将有中高级写字楼、购物中心、等不同的业态存在，这需要物业管理方就此情况制定出一整套各功能区共有设施、设备、道路等划分管理的综合方案。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案二、物业管理思路根据【紫荆广场】开发各个阶段及管理特点，结合它的市场定位和发展需求，制订物业管理服务方案总体构想如下：1、选择合适节点介入前期物业管理顾问服务【紫荆广场】的整体规划开发量庞大、周期长、

20、为未来使用者提供高档办公、休闲、购物、餐饮等功能业态复杂，期开发初期阶段，需要设计团队、项目定位策划团队、开发商工程筹建处、建设团队以及未来的销售租赁团队大量互相沟通协调工作，而物业管理顾问的前期提早介入、亦将是支持【紫荆广场】整个项目成功的重要的一环节。182、明确物业管理服务内容及标准由于【紫荆广场】物业管理需求的特点、服务对象的不同、市场需求的差异及较之于周边物业，【紫荆广场】物业对于物业管理的要求更高、更严格，将根据【紫荆广场】的物业管理特点，结合与发展商取得充分沟通的基础下，协助拟定有效管理的建议和意见，协助发展商严格制订一套适合【紫荆广场】物业管理服务规范，以甲级及五星级别服务标准

21、订立工作计划和服务质量标准，使【紫荆广场】物业始终安全舒适的最佳经营、办公和购物状态。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案3、为组建高素质的专业化管理团队打下坚实基础【紫荆广场】是集办公、购物、餐饮、休闲等服务的综合管理区域，需要一支高素质的和专业化的队伍来进行管理，才能实现各项物业管理服务的有序开展。将全力的协助发展商做好前期项目的物业管理筹备工作，为项目组建一支优秀的管理团队，提供全方位物业管理服务打下坚实的基础。4、后期引入先进的管理模式将为项目在交付后引入先进的管理模式：建议在各物业管理区域提供日常服务的同时，设立指挥小组、365 天24 小时的中心、紧急维修小组、应急及突发事件管理小

22、组等为客户提供最优质、不间断及放心的服务。另外，参照 ISO9001管理体系，建立严格的管理及服务规范，贯穿于日常中。19第四章 前期物业管理顾问服务方案第一太平物业顾问（），一贯力求提供至臻完善的服务以保持工程设备安全、稳定及高效率地运行，运用现代化及符合经济原则的方法为客户提供一个舒适、安全、方便、满意的使用、消费及居住环境及一套值得信赖的服务流程，并按照国际先进管理模式，从物业管理角度制定出全面，系统的策划顾问服务【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案计划，同时强调事前筹策，事后督导，执行中的质量程序，力求整个服务工作运行有序、。非常感谢海锦房地产开发能给予机会，为紫荆广场项目提供前期物业

23、工程审图服务和物业管理策划顾问服务，针对项目之实际情况和功能定位，并按照国际先进管理模式，制定一套适合“紫荆广场项目” 之工程审图、工程策划、工程交付服务计划及方案和“紫荆广场项目”之前期物业管理筹备顾问服务计划及方案，贵司可从提供的专业服务中享有下列之优点：1、国际性：提供国际之管理概念及技术以至实际操作及管理，配合和贵司高标准工程服务需要及定位。2、完整性：针对实际要求，应贵司之要求，可提供完善之物业前期策划及工程顾问服务确保贵项目之优化和完善。3、专业性：以专业化的管理理念提供系统化管理，强化服务导向及保证管理及服务品质，并以国际级管理服务水平为依归。20* 交付使用前之物业管理顾问服务

24、一经委任，将按高标准综合性物业管理服务及物业工程开展进度，为【紫荆广场】度身编订一份前期物业管理顾问服务建议案，其中包括以下四大阶段：第一阶段【紫荆广场】前期审图阶段第二阶段【紫荆广场】前期工程顾问策划阶段第三阶段【紫荆广场】租售中心配合阶段【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案第四阶段【紫荆广场】物业交接筹备阶段该方案待贵司审核通过后，将作为提供前期物业管理顾问服务的执行参照依据，并作为贵司审核顾问服务工作开展之监督标准。此前期物业管理策划顾问服务方案将包括如下服务内容和职责范畴但不限于：第一阶段：【紫荆广场】前期工程审图阶段本司希望以物业管理顾问的，尽早介入管理服务。运用本司巨大的资源网络及

25、无与伦比的经验，根据国家有关规范和物业管理使用的要求，对的设计图纸提出专业化的意见，使项目的整体设计规划、建设方案、机电设施配备等均能满足顶级项目的要求。按照本司的管理经验，物业管理介入的时机越早，对物业设计、建设方案的改善、改进的回旋余地就越大；为改进完善物业的使用功能和使之更有利于未来管理而需付出的代价就越小。21一、项目工程机电图纸审核服务内容A、整体项目设备设施的必要配置审核意见和建议，包括但不限于：1出及交通组织。2停车场管理设备系统。3CCTV 电视系统。4电子巡更系统。5给排水系统（含消防喷淋）。6空调系统。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案7电气系统。8公共设施系统。9门禁对

26、讲系统。10电视接收。11红外周边系统。12管理系统。13信息网络系统。14计算机物业管理系统。15提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。16提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。17提供物业消防系统设施布置建议。22B、物业使用角度协助审核各功能区域机电设计配置需求及相互关联性包括但不限于：从物业管理角度为发展商提供办公的大堂及单元及相应配套设计上专业的1.意见，需要，协助和建议发展商聘用有经验之机电设备顾问、土木工等。在工程建造设计方面进行时，共同协助审核以确保符合项目定位之标准及日后管理之需要。2.对购物中心设施方面，将从【紫荆广场】整体购物中心设施的发展目标一致和未来客户各方面

27、的使用需求角度出发提供合理性的建议，包括但【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案不限于：购物中心外观照明及商业规划管理、整体平面分割、共享空间及服务区域的有效利用及分界管理、购物中心配套设施、商业商铺单元的功能性使用及设备的各自需求、商铺单元的装修效果及整体购物中心的性等；3.根据发展商对独立的购物百货中心部分的定位，提供中心百货部分与各个功能部分的有效界面分隔建议及为其配套服务设备的独立性及其如何与整体项目的协调管理意见等。4.于整体物业管理方面，将从【紫荆广场】今后日常管理角度出发，对项目提出合理性的建议和设计，包括但不限于，诸如广场车道和主要进出通道的交通动线设计；停车场的设计，人车分流，

28、以达到安全、管理方便的目的；各功能项目设施、检修通道设计以及楼宇各设计参数，包括三路供电确保电源稳定、电梯区域分流而快速稳当、四空调全热回收装置、中空玻璃节省能源并噪音等。23根据中高级办公楼、购物中心等功能区内单元内装饰布置图就其电源插座5.和数量等问题是否合理，并提出相关建议。6.提供照明系统线路在设计上应考虑在不同业态使用状况下的需要意见，如白天开放状态及夜间关闭状态时公共区域照明的不同操作需要。7.提供供电系统设备配置的合理化，如变压器、高低压配电柜及开关等之容量配置，以使供电系统即安全可靠，又能达到较佳的运行功效。8.在项目智能化系统方面，需注意 BA 系统、频带接入及各子站设置、无

29、线上网、移动通讯覆盖、信息点布置、防盗、电子门禁、消防等系统设备的【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案合理配置与相互之间的配合。C、 协助并参与发展商对各类设备选购，以物管角度提出专业建议和相关要求。D、 在充分了解本物业的各项设计方案及技术参数，并通过与发展商及设计单位充分沟通的基础上，从物管角度，提出并协助制订本物业专项管理方案，内容包括但不限于：水景整体规划及水环境的处理。对本物业内休闲设施经营管理及功能设定。处理方案。设计物业整体各类指示牌。物业整体包括周界等之安全保安实施计划。本物业绿化种植、草坪养护方案。对本物业其他配套设备设施等硬件配置管理。对本物业之管理用房选址、装饰、布局等。

30、24【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案25二、项目工程审图内容表序号项目（1）建筑设计方案完善（2）人行、车行及交通动线设计（3）建筑施工图设计（4）景观设计筑及装饰（5）中高级办公楼单元内精装修设计（6）各功能区域或各业态的管理界面有效分隔（7）整体项目各功公共区域内外装设计（8）建筑小品、绿化和水池设计二机电设备（1）电梯设备的参数设计及型号选择（2）电气设计（3）给排水及暖通设计（4）门锁及选择与安装方式（5）消防设施设备参数设计和选型（6）空调机组设备参数设计和选型（7）其他机电设备参数设计和选型三智能化系统（1）整体项目智能化功能定位（2）整体项目智能化系统深化设计（3）整体项目智

31、能化系统设计及施工的确定（4）整体项目智能化设备的产品选择（5）各功能分区的智能化系立设计及相互联动设计四配套设施（1）购物中心功能、办公楼区域等各个功能建筑和装饰定位对物管要求（2）物业配套服务设施定位对物管要求（3）物业管理及经营用房确定（4）各类机房的设计（5）确定和完成区域的各种标志和标牌（6）商业卸货区的确定及箱及收集站的确定第二阶段：【紫荆广场】前期工程策划顾问阶段于项目施工阶段，期介入审图的基础上，定期参与筹建的各个团队的各种例会、研讨会，适时地提出专业性、合理性和建设性的建议和意见，诸如：1、协助发展商有关工程进度，列出遗漏工程。并提出改进建议供参考；定期出席贵司召开的工程例会

32、及其他重要会议。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案2、协助审核房屋设备、设施中、大维修保养方案及年度维修保养计划，同时对预防维修实施计划提出建议及意见。3、协助发展商审定物业之有关保养合同及引介保养。4、协助发展商挑选所有为物业提供服务及之承办商，并参与评标工作。5、 配合发展商，评估招商、经营过程中客户来自各种业态的硬件需求，包括硬件调整的可行性、实施后对整体使用功能的影响等。需要，可根据发展商之邀请，列席与客户的硬件调整谈判，提供必要意见。6、 根据发展商提供之硬件设施为整体项目测算未来物业运营之成本，并根据硬件界面分隔的不断细化调整相应的测算。7、 走访物业的施工现场，提出改良建议及提

33、供指导工作：勘察施工现场参与施工质量安全管理全程工程质量,特别是隐蔽工程及机电设备的安装如不同容量的空调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费，必要更可提供安装节能设备的建议。8、 对工程施工竣工图及机电设备资料整理进行指导。269、制定交接验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程按工程进度及质量标准逐步进行验收，参与机电设备调试、运行和验收。（包括但不限于下列内容）：9.1 协助发展商对物业总体进行检查、验收;9.2 协助发展商对各功能区域进行检查、验收;9.3 制定有关工程机电设备验收测试方案，核对供应商提供的数据、资料并参与主要机电设备的安装、测试、验收及试运行；【上海紫荆广

34、场】物业管理顾问服务方案9.4 协助发展商对装饰、装修进行检查、验收;10、依照国家现有的、及物业项目具体状况专门订立各项项目的标准。11、协助订立工程部的各种规章制度（包括但不限于岗位责任制、操作规程及流程,并制订防火及安全守则等。）并且负责检查、督促、完善、及改进。12、提供工程部所需购置的劳保用具、仪表器材、物料及各类零配件。27第三阶段：【紫荆广场】租售中心物业管理配合阶段一、租售中心设立在房地产项目推广销售过程中，租售楼处是开发商的门面，更是楼盘宣传推广的重要窗口，关系到开发商的经营态度、实力、所建楼盘品质等多方面内涵，好的租售楼处不仅可以深度传递楼盘品质、推动楼盘销售，还能够突破办

35、公的范畴，成为一件可供欣赏的艺术品。为此，就如何对租售中心实施专业化物业管理服务，将为发展商提供专业，并协助发展商对租售中心实施专业化管理服务。内容包括：【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案协助编制及招聘租售中心之物业管理架构的各级管理。协助发展商及租售部门编写精美及具有特色的项目介绍书协助配定租售中心各类物业管理的、标牌。协助拟定租售中心物业管理服务标准。协助拟定租售中心之物业管理方案、开办计划及日常管理支出的。协助拟定租售中心日常物业管理服务内容，包括保安、清洁、工程及客户服务管理程序及管理细则。定期安排与租赁、销售举行协调及培训会议，以加强相互间的沟通。具体服务内容包括：看房礼仪接洽周界

36、安全防卫停车管理租售中心参观接待租售中心各区域的保洁租售中心工程设施的维保28购房者有关物业管理方面的内容为租售中心组织的联谊活动提供强有力的物业管理配合支援方案二、租售中心长远规划当租售中心在进行其租赁、出售使命的同时，将根据中心所在位置，房型结构等对其提出长远规划建议，建议方向很大程度是由其所在位置所决定的，因为租售中心的位置大都集中在人们关注的焦点上，有转为经营用途的先决条件，可供发展商选择的基本形式有：1、将租售中心作为商铺直接租赁；【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案2、将租售中心保留做商务中心，这样既节省成本又体现对租户的配套服务；3、将租售中心改做发展商或物业管理中心日后正式的办

37、公场所29第四阶段：【紫荆广场】物业交接筹备阶段一、工程验收及交接范围以物业主体为主，包括整体系统、市政配套、楼宇装备、机电系统，如项目的消防系统、给排水系统、电梯系统、污水处理系统、变配电系统、强/弱电系统及支持整个物业建筑安全、正常的一切楼宇装备机电系统及设备。二、物业交接程序【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案1、各级承包商、供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构表：由发展商组织召开一个竣工验收及交接协调会；1)由贵司提供总/分承包商及供应商的承包合同中的技术要求、验收2)标准等有关文件、三套完整的竣工图、材料/设备产品使用说明书、调试、测试、设备/系统操作规程、备品/备件/工具、

38、剩余材料/设备；对竣工验收范围、标准取得一致意见；3)按照各方面确认的分行业/分楼层/分系统/分期/分批的验收计划表4)对各行业楼层、系统进行竣工验收；确定缺陷目标和要求，由总/分承包商及供应商呈交缺陷5)计划和方案，该方案经由【紫荆广场】建筑师、机电工、贵司以及物业管理中心确认后由总/分承包商及供应商在规定日期内完成，并申请复验；306)由总/分承包商及供应商呈交隐蔽工程验收单，在市政配套竣工总图上标明总进水表/电度表的位置和规划红线的位置。2、总/分承包商及供应商对设备系统的启动、运行、排故、应急处理以及基本维修进行现场培训：1)由总/分承包商及供应商呈交现场培训方案、计划及目标；2)该现

39、场培训方案、计划及目标经由物业建筑师、机电工、业主及物业管理中心确认；【上海3)物业管理中心呈交参加现场培训方案、计划及目标；4)由发展商代表监督，物业管理中心为主，总/分承包商及供应商参加，紫荆广场】物业管理顾问服务方案对参加现场培训的物业管理中心员工进行培训和考核。3、设备/系统试运行1) 物业管理中心应呈交参加试运行；2) 总/分承包商应呈交参加试运行；3) 确定试运行时间、方案。4、验收标准1)竣工验收标准来源于总/分承包商及供应商的承包合同。2)安全标准必须满足中国国标和行业标准。3)标准适用范围的确定。315、验收目标1)完好设备、完好机房、完好系统的完好目标-目的是最大限度地降低

40、物业管理成本，建立良好的物业形象。2)完备资料、完备图纸、完备操作的完备目标-目的是最大限度积累物业管理原始资料，建立充分的支持。3)完整材料、设备、完整技术、完整操作规程的完整目标目的是要求总/分承包商及供应商全部完成安装、调试工作、实现承包合约中楼宇装备机电功能。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案4)系统/设备须得到部门或行业主管部门的准用，以下系统、设备需通过设计质监、劳动、消防、交通、规划等部门验收合格，并取得准用，尤其取得二次装修准许：电梯消防系统污水处理系统变配电系统泊车及车道系统技防设施6、 遗漏工程处理程序及管理6.1 工程处理程序1)在工程完成及交收期，协助筹建处检定有关设

41、备之完装是否符合设计方案及使用条件，并列出遗漏工程及未合工程标准之项目；322)将遗漏工程项目，交给筹建处，由筹建处通知有关的设备安装公司进行；3)订定期限，定期由物业管理中心工程部筹建处巡查，反映情况。6.2遗漏工程跟进流程表【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案33物业管理中心遗漏工程完成遗漏工程未完筹建处汇报遗漏工程情况管理中心定期巡查设备安装承建商进行遗漏工程工作通知设备安装承建商管理中心工程部列出遗漏工程项目三、 前期物业管理筹备服务于项目交付使用前 6-9 个月，开始筹建项目的物业管理中心。一旦管理中心成立，将全面投入项目的物业管理。1、 管理中心筹建开办事宜1.1筹备物业管理中心开

42、办事宜（包括但不限于选定管理中心位置，以及提出装潢布局、购置各类家具、工具器材、文具用品，印制各式【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案表格、信封等）。1.2根据物业管理不同特点和要求，制订项目分类和总体物业管理收支预算及建议收取标准。1.3依照国家现有的、及物业项目具体状况专门订立各项项目的标准。1.4与有关主管部门及公用事业机构联系洽商有关物业管理事宜（包括但不限于环卫局、税务局、局、消防局、劳动局、物价局、工商局、等）。1.5对物业需购置的各类保险提出方案（包括但不限于险及第三者责任险）。1.6建议和调整物业内指示牌，以配合物业内整体布局。2、 文件之建立2.1制定物业管理公约，明确租户、

43、使用人及管理中心的权利和义务。2.2在筹备期间协助制定下列各项文件，以供日后管理工作开展时使用：34管理公约；用户手册/装修指南；防火、治安及环卫规条及守则；物业交付时所使用各类文件及表格；清洁服务招标文件及表格；物业管理中心各级员工岗位责任制及奖惩制度；制定物业紧急应变计划。考虑物业整体设计组合后，提出物业装卸区域管理和处理方案。2.3【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案制定物业管理中心员工手册。2.4参照物业整体设计，提出物业绿化管理方案。2.5制订物业保安实施计划，并对保安系统安排及所需设备提出详细建议。2.63、 员工招聘3.1 在投入前期物业管理策划顾问服务工作后，将按照物业的规模需

44、要，拟定物业管理中心员工总体架构及各级编制。3.2根据项目物业管理要求，招聘物业管理所需的管理。3.3按职务要求及劳务市场情况提供员工工薪标准建议。3.4拟定整体招聘计划（包括招聘内容、招聘人数、技术要求、所需学历及 工作经验等）。3.5筛选适当申请人，安排面试、复试，并按工作先后所需提出录用建议（工程骨干将被优先安排到位工作，协助物业机电设备测试及验收）。354、 员工培训、及实习员工上岗培训：4.1完善和系统的物业管理服务员工上岗培训，将有利于员工能更快适应新的岗位。通过多年各类型物业管理服务实践和对不同层次之员工进行培训，已发展出一套第一太平独特的培训课程和培训体系。我司会针对【紫荆广场

45、】之综合物业特性及所新聘用物业管理员工之具体情况，度身定制一系列上岗前 23 天物业管理基础培训课程。该课程由高级行政、专业培训讲师进行实地教授，使员工在上岗【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案前能基本掌握高级办公楼物业管理所需之各类知识，以便其日常物业管理服务工作之开展。同时，亦会配合贵司对受培训员工进行考核和评估，就招聘员工之物业管理服务综合能力进行评估，挑选合适物业管理人选，组建优秀物业管理团队。员工在职培训：4.2将对物业管理中心在职员工进行循环物业管理知识培训，安排各类重温培训课程，并针对员工存在，提供及时培训课程，务求物业管理中心在职员工服务素质能达到物业管理服务之高标准。跟班实习

46、培训和交流：4.3会安排物业管理中心部分骨干员工至管理之同类型和其他类型楼盘进行跟班实习，以便实地了解第一太平高标准物业管理方式和内容；同时，会安排物业管理中心管理，参司定期举办的物业管理服务研讨会，通过交流和互相借鉴，以完善和提高【紫荆广场】之物业管理服务品质。36员工培训主要内容包括但不限于：4.41）员工手册2）公司概况3）物业管理基本概念4）岗位设置、各岗位职责及基本操作规范5）物业交楼、装修及搬迁流程6）突发事件处理程序7）处理程序【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案8）常用消防设备/器材介绍及火灾应急程序9）服务的概念及服务的几大技巧10）员工服务质量标准11）保安员守则及保安巡逻

47、注意事项12）物业工程验收处理程序13）工程操作流程14）工程部相关制度介绍15）工程巡检及维修保养16）紧急工程维修措施制订及如何执行17）清洁工作操作规范初期培训18）人事行政管理19）财务管理20）工程管理21）保安管理22）组织能力培训375、财务设计本司将根据所得到的项目详细资料及目前市场标准，以及本司前期参与所获得的对项目更详尽的了解和认识，制订一份收支平衡包括管理中心员工编制和工资标准的方案，其中，及各个功能区域管理分摊费用，以供贵司审核批准。在此基础上，本司亦会从管理及市埸两个角度综合考虑，建议项目的收取标准。并密切监查房地产市埸的动态，建议贵司一个于财务安排上最有利的模式。【

48、上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案6、清洁/绿化系统设计在项目落成前，本司将对清洁公司的整体清洁要求作出指导，如前期开荒、清洁器材配置、处理流程等。协助选定若干名有经验的清洁绿化主管，负责监督检查清洁公司前期的工作，并制定交付使用后的清洁工作计划及所需具体清洁材料。于整个项目发展过程中，本司将提供所有就交付使植物摆设提供建议，并对今后绿化保养商的选择提供专用后的业标准。绿化组合、7、管理规则/工作流程设计本司将协助贵司制定一本内容详尽的管理规则以为今后项目管理服务订立整体规定，并规定各客户对该项目所属部份的各类标准。同时本司还将按照 ISO 质量管理体系的要求为管理中心各岗位制定一套细致、完整

49、的工作流程，以使各岗位工作能按照标准要求做好每一份工作。8、业主、租户收楼、装修流程设计贵项目将提供标准单元，业主、租户需要进行二次装修施工，此类装修工程有可能很复杂和庞大，同时会打扰即时入住的租户，这样对二次装修管理提出了很高的要求，本司将于项目落成前制定一套交楼流程，并附上详细的二次装修管理方案，并严格执行，以确保用户在正式接收单元时充分了解项目的装潢规章及程序。另38外，本司将拟定装修单元工程进展情况的巡查计划，在用户的整个装修过程中，及时提出专业意见，以保证用户的正常施工，并且使其不的规定。当地有关装修管理条例9、用户手册设计本司将协助贵司制定一本极具有效性之用户手册，手册中将介绍物业

50、管理公司及其服务内容、物业的设备与设施等情况，并详列所有有关用户须注意的事项。另外，本司可依据贵司不同的要求建议不同的印制式样。以充分表现贵司对专业管理事项上的重视，以及对所有客户具细无遗的周到呵护【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案10、安保系统之建立本司作为前期顾问，将根据项目的实际情况做出最合理的安保系统设计和安排，容包括：1、配合项目安保硬件设备，制定一套完善严密、切实可行的安全制度，如门岗制度、访客登记制度、巡逻执勤制度、夜间值班制度、停车场管理制度、消防制度、和消控室值班制度以及各类紧急突发事件的处理程序等。2、本着精炼精干原则，根据项目的实际需要，确定项目的安全岗位、组织结构和编

51、制，以岗定编，因岗设人。3、根据发展商的反馈意见，并结合实际情况，不定期地对安保制度进行修订完善，以期使项目的保安系统得以高效、有序地运行。4、另外，本司将及时了解贵项目建筑期间的保险计划，并提前与各家保险公司联络，运用本司长期以来的管理经验为项目挑选最为适合的投保险种、费率以及安排保险的投保事宜。39* 交付使用后之物业管理服务由于紫荆广场整体项目开发周期长，跨度大，将会根据项目中各个功能业态陆续正式交付使用后，按常规物业管理服务体系、中高级办公楼服务体系、购物中心管理服务体系协助现场物业管理团队实施日常物业管理服务，并在实施中不断稽核以加以完善，该服务内容建议将另行提供。【上海紫荆广场】物

52、业管理顾问服务方案40第五章前期物业管理顾问服务形式若发展商委任为【紫荆广场】提供前期物业管理顾问服务，为确保该物业项目管理达至最高之服务水平，将按如下方式为【紫荆广场】提供全程前期物业管理顾问服务：一、前期工程审图服务：自签约委任之日起，约为 912 个月，委派由专业之物业顾问和工【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案程顾问组成之顾问小组，为项目的规划设计阶段到施工图纸确定阶段进行相关的审图顾问服务。二、前期工程策划顾问服务：于物业施工阶段开始至物业交付使用前 6 个月，每周定期至物业现场及开发商工程筹建处，提供前期物业管理顾问服务，但顾问服务次数不限。三、项目租售中心配合管理阶段于项目设立租

53、售中心开始，组织一现场物业管理团队入驻，为租售中心进行日常物业管理服务，展示未来的物业管理模式。四、前期物业筹备服务：于物业交付使用前 6-9 个月，由队伍及项目未来的物业管理中心管理架构中的部分主要管理共同进驻项目现场，开展的物业管理筹划工作。41五、队伍的支援和稽核：Savills长驻公司队伍之高级行政及管理职员会根据物业管理服务情况，对整体物业管理服务提供必要的稽核及支援服务。为保证【紫荆广场】前期顾问的服务达到更高品质，将为【紫荆广场】建立一套完整有效的物业管理服务稽核制度和体系和高效的沟通管理体系，以保证服务之水准及确保双方服务沟通之顺畅。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案42附图

54、（1）管理沟通体系图第一太平总经理/董事长公司每月公司例会汇报不定期沟通会晤【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案每月一次例会定期提交第一太平公司物业管理部助理董事及高级董事紫荆广场发展商定期提交报 告；以便公司董事跟进物 业管理状况。督导稽核及时沟通，协调处理物业管理顾问事务第一太平物业管理部顾问团队紫荆广场工程筹建、总包及相关设计团队及时了解客户服务需求；有效处理，及时反馈，协助顾问团队顾问水平。督导稽核及时汇报第一太平物业管理部品质质控团队紫荆广场未来租户/商户43第六章前期物业管理顾问服务费用1、前期审图顾问服务酬金：自委托之日起，建议先提供为期一年的前期审图顾问服务，提供的该内容之物业管理顾问服务，服务酬金收取共计为：万元整RMB600,000 元/十二个月。【上海紫荆广场】物业管理顾问服务方案2、前期工程策划顾问服务及物业筹划顾问服务酬金：自物业施工阶段开始至物业交付使用日止，定期派调物业顾问及工程顾问至物业现场为项目提供策划顾问服务，每