房产在线营销领域领先的服务提供商

1、报告正文1、公司基本情况公司简介安居客2007年1月在上海成立，从事房产经纪业务。2015年，58同城以2.67亿美元对价，现金+股票方式收购安居客100%股权，同时拿出1000万美元对安居客原有团队进行等值限制性股票激励。收购完成后，安居客成为58同城旗下主要一二手房交易平台。2021年，58同城计划分拆安居客，使其独立赴港上市，58同城保持控股权。截至2020年末，公司线上覆盖城市820个，房源字典的房源数量1.94亿个，付费经纪人数量73万个，线上房地产营销市场份额达到67%。表 1、安居客的发展历程资料来源：公司公告，整理公司主要管理层公司董事会由 9 名董事组成，其中 3 名执行董事

2、，3 名为非执行董事及 3 名独立非执行董事。公司的主要管理层如下：姚劲波先生，44岁，公司执行董事、主席、行政总裁，负责公司整体执行、业务方向及整体管理，2005年12月加入公司，2021年1月获任董事。姚先生亦是母公司58同城的创办人，任58同城的董事会主席兼行政总裁。目前姚先生也担任诺亚控股（NOAH）及猎豹移动公司（CMCM）董事职位。庄建东先生，52岁，执行董事、总裁，负责公司整体管治、业务方向及整体管理，2007年9月加入公司，2021年3月获任董事。庄先生于2007-2017年担任58房产业务部及汽车业务部的执行副总裁以及58同城的销售高级副总裁。 2018-2021年担任58同

3、城的联席总裁，管理其房产业务部（即上市业务）。周浩先生，44岁，执行董事、首席战略官，负责公司整体战略规划、业务方向及整体管理，2011年5月加入公司，2021年3月获任董事。2011年加入58同城前，周先生曾担任CITIC Pharmaceutical Co Ltd.的财务总监、Wuxi PharmaTech(Cayman) Inc.（已从纽交所退市）的财务副总裁及财务总监、General Electric(China) Co., Ltd.的财务经理。2011-2019年担任58同城的首席财务官。 2019-2020年担任58同城的战略总监及国际业务总裁。公司当前的股权架构IPO 前，公司的

4、最大控股方为 58 同城，持股比例为 45.3%，58 同城的创始人姚劲波持股 13.5%。另外 58 同城的股东腾讯、General Atlantic、华平投资、欧翎投资、 Internet Opportunity Haven Company 的有限合伙人持股 14.1%、7.7%、7.9%、3.9%、 1.5%。公司还设立了 3%股权激励信托。图1、安居客上市前的股权架构资料来源：公司公告，整理2、房产在线营销领域领先的服务提供商全国新房及二手房交易市场空间广阔。我国的城镇化持续提升，截至 2020 年为 61.6%，预计 2025E 将达到 66%，这为房产销售带来强劲的需求支持。一方面

5、，新房销售增速随转缓，但依然保持稳步增长，预计 2020A-2025E 新房销售交易额CAGR 为 7.3%。另一方面，随着越来越多的增量转存量，存量市场的交易空间潜力巨大，预计 2020A-2025E 二手房销售交易额 CAGR 为 12.4%，2020A-2025E 二手房租赁交易额 CAGR 为 8.0%。经纪服务的渗透趋势正在加强。2020 年，通过经纪服务出售的新房、二手房及通过经纪服务租赁的二手房交易额分别为 4.9、6.0、1.0 万亿元，经纪服务的渗透率分别为 31.6%、88.2%、58.8%。二手房租售的经纪服务渗透保持较高水平，新房销售的经纪服务渗透率正在快速提升。预计到

6、 2025 年，三项业务的经纪服务渗透率将分别达到 54.1%、89.3%、64.0%。图2、全国新房及二手房销售和租赁交易规模图3、通过经纪服务达成的房产交易规模资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理新房销售交易服务收入保持高速增长。2020A 全国新房销售收入为 996 亿元，预计 2025E 将达到 3126 亿元，对应 CAGR 为 25.7%。其增长既来自于新房销售需求的支持，也来自于佣金率的稳步提升。图4、经纪服务的渗透趋势在加强图5、新房销售交易服务收入及平均佣金率资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理新房市场的平台销售渗透率提升显著。新房及二手房租售的平台销

7、售收入规模持续增长，其中新房平台销售增长更加显著。2020A 公司的新房平台销售、二手房租售平台销售、其他相关服务平台销售的收入占比分别为 43%、55%、2%，预计到 2025E 新房平台销售、二手房租售平台销售、其他相关服务平台销售收入占比分别为 47%、51%、3%。图6、全国的平台销售收入规模图7、2020A 平台销售收入构成资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理公司在在线销售市场份额保持领先。从 2020A 的在线销售收入市占率来看，安居客、公司A、公司B、其他公司分别占 67%、12%、10%、11%，公司的市占率遥遥领先。从流量角度来看，2020Q4 公司的平均移动月活

8、跃用户数量达到 6700 万人，保持显著优势。从经纪人数量来看，截至 2020A 公司的活跃经纪人数量达到7260 名，亦保持规模优势。图8、2020A 在线销售收入市场份额情况图9、在线服务用户及经纪人规模对比资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理公司的业务分成在线营销、交易服务、其他服务三个部分，2020A 收入占比分别为 96.9%、2.8%、0.3%。（1）在线营销平台借助大量的在线流量，帮助经纪商、开发商、个人用户推广和达成交易，各参与者是付费者。主要针对存量市场交易， 2020 年 10 月亦推出了安居客新房旗舰店，帮助开发商直接追踪到潜在新房销售客户。（2）2020 年

9、末公司完成了对爱房的收购，交易服务主要通过爱房促进新房交易。开发商可以借助庞大的经纪网络销售新房。（3）其他服务主要指向各参与者提供的其他辅助服务。表 2、公司主营业务分部业务定价形式主要付费用户在线营销服务交易服务通过安居客和 58 房产两个品牌提供在线营销服务。面向广泛参与者的开放平台，积累大量的在线流量，打造为用户寻找房产并进行交易的一站式平台。包括对经纪人、对开发商、对其他行业参与者提供的服务。1、对经纪人：主要是二手房市场。服务主要包括房源发布和营销。经纪人可以通过平台向个人用户发布房源信息，包括国内房产租赁销售、商业、海外房产等多个种类。提供工具：公司开发了专门面向经纪人的程序移动

10、经纪人，帮助经纪人通过 58 房产及安居客两个平台发布和管理房源信息。2、对开发商：主要是新房市场。帮助开发商跟踪和更好地抵达目标客群。提供工具：（1）在线营销解决方案，帮助开发商收集商机，也提供定制化的数据分析服务。（2）安居客新房旗舰店。2020 年 10 月推出，让开发商能直接追踪到潜在客户。（3）开发商销售人员营销平台。为销售人员提供智能营销平台微聊客，包括房源评论、语音呼叫、VR 看房等功能。3、对其他行业参与者：提供信息推广发布服务，如按揭及家装服务商。主要通过爱房促进新房交易。帮助开发商利用庞大的经纪人网络作为分销渠道销售房产，同时帮助经纪人房源扩展至新房，通过新房销售分佣。提供

11、工具：流量管理、用户互动、财务佣金支持。用户互动工具与移动经纪人相连接，经纪人享受 T+1 佣金结算。向参与者收取营销费用。自开发商获得佣金，与经纪人分佣（分包模式）。入账总佣金，经纪人分佣确认为成本。经纪商、开发商、其他行业参与者开发商资料来源：公司公告，整理公司的在线营销业务盈利能力稳定，交易服务正在高速成长，双方相互协同，共享流量资源和经纪网络资源。图10、业务间协同关系资料来源：公司公告，整理在线营销业务贡献稳定增长，收入市场份额持续保持市场第一。2020 年在线营销收入为 78 亿元，2018 至 2020 年CAGR 为 12.6%。安居客已经储蓄了大量的在线流量，这是发展在线营销

12、业务的良好基础。公司的平均移动月活用户量保持增长趋势，2020 年平均移动月活用户量为 6600 万人，2018 至 2020 年CAGR 为 27.5%。图11、公司的在线营销收入图12、公司的平均移动月活用户量资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理图13、公司的在线营销市场份额图14、安居客 APP 个人用户界面资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理交易服务收入高速增长，是目前的主要增长点。2020 年公司完成了对交易服务分部的整合，处置历史业务并完成对爱房的收购。2019 年，58 同城与世联行和同策咨询一起成立了爱房 PMLS（新房联卖平台），三方共同运营爱房。20

13、20 年底，世联行和同策向安居客转让全部股权，爱房成为安居客附属子公司。爱房仅 2020年 12 月 11 日至 12 月 31 日收入 2.0 亿元实现 2020A 并表，爱房实际全年收入为16.3 亿元，预计 2021 年全部并表后交易服务分部收入将迎来大幅提升。图15、在线营销经纪人程序界面图16、公司的交易服务收入资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理爱房的收入及交易额均高速增长。截至 2020 年爱房的覆盖城市数量为 33 个，2020年爱房的收入达到 2019 年 3.9 倍，交易总额达到 2019 年 3.8 倍。图17、爱房收入及佣金率图18、爱房交易总额资料来源：公

14、司公告，整理资料来源：公司公告，整理其他服务收入当前规模尚小，正在快速发展。2020 年公司实现其他服务收入 2470万元，同比增长 31.7%。图19、公司的其他服务收入图20、巧房应用界面资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理3、财务分析营收稳步增长。2020 年公司的营业收入为 80.5 亿元，2018 至 2020 年 CAGR 为 13.8%。从 2020 年的收入结构来看，在线营销业务为主要贡献者，占 97%，交易服务和其他服务占 3%和 0.3%。我们认为交易服务正在高速增长，且预计爱房 2021年实现全年并表，交易服务占比将显著增加。图21、营业收入图22、2020A

15、 营业收入拆分资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理净利润 2020A 下滑主要由销售费用增加导致。2020 年公司的经调整净利润为 21.0亿元，同比下降 19.8%。图23、经调整净利润图24、毛利率和经调整净利率资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理广告推广开支增长较多；管理及研发费用率保持稳定。2020 年公司的销售费用率、管理费用率和研发费用率分别为 44.6%、3.9%和 10.9%，同比增长 5.4、下降 0.1个百分点及同比持平。公司的业务性质导致销售费用支出占比持续保持较高水平，2020 年销售费用率增长主要由于广告及营销费用增长，期间费用为 23.7 亿

16、元，占销售费用比例为 66%，同比增长 45.8%。图25、费用率图26、ROA 和 ROE资料来源：公司公告，整理资料来源：公司公告，整理4、行业对比公司代码公司名称2020A 收入（百万元）2018-2020CAGR2020A 经调整净利润（百万元）财务数据2018-2020经调整CAGR净利率销售费用率管理费用率研发费用率经营数据2020A PE新房交二手房交经纪易收入新房交易额易收入二手房交易人数（截至(百万(百万元)(百万元)额(百万元)量（百2021.5.11）元)万人）NA安居客805213.8%2104-2.2%26.1%44.6%3.9%10.9%228NA7800NA73N

17、ABEKE.N贝壳7048156.9%5720561.3%8.1%5.3%10.8%3.5%379381383000305651940000496302048.HK易居805216.3%439-36.3%5.5%41.5%NANA32044056202732107800NA28表 3、行业对比我们选取了另外两家上市公司贝壳和来进行分析对比。从收入及利润规模来看，贝壳显著领先；从利润率情况来看，安居客处于领先位置。从总体新房及二手房交易成交额和创收来看，贝壳规模效应较强；但从房产领域在线流量基础及在线营销收入情况来看，安居客市场份额目前最高（67%）。资料来源：公司公告，整理注：为净利润口径我们

18、的观点：安居客是目前国内房产在线营销领域市占率第一的服务提供商。我们认为公司的优势主要体现在在线流量基础好（58 房产、安居客双入口；2020A移动平均月活 6600 万人）、经纪网络庞大（73 万名经纪人）、具备较强的底层技术支持（2020 完成收购巧房，目前面向经纪人 SaaS 提供商市场份额第一），为各业务持续导流，带动平台参与者活跃度提高，同时在线营销平台盈利能力较稳定，交易服务收入正在快速增长（2020 完成爱房收购，爱房交易额高速增长，同时预计 2021 全年并表将带动分部收入同步增长），2021 年业绩有望显著改善。5、风险提示房产信息行业竞争加剧、地产行业调控政策加严、经纪人扩

19、张速度不及预期、新地域拓展不及预期。分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。股票评级买

20、入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%15%之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%无评级由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级行业评级推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数投资评级说明信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录 HYPERLINK / 内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持

21、股情况。有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与兴证国际金融集团有限公司、浦江中国控股有限公司、游莱互动集团有限公司、华立大学集团有限公司、信源企业集团有限公司、日照港裕廊股份有限公司、旷世控股有限公司、尚晋(国际)控股有限公司、宝龙商业管理控股有限公司、赤子城科技有限公司、汇景控股有限公司、生兴控股(国际)有限公司、正荣服务集团有限公司、正荣地产集团有限公司、嘉兴市燃气集团股份有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、China Gas Industry Investment Holdings Co. Ltd.、河钢股份有限公司第一服务控股有限公司

22、、第一服务控股有限公司、深圳晨北科技有限公司、达丰设备服务有限公司、建发物业发展集团有限公司、星盛商业管理股份有限公司和中国恒大集团有投资银行业务关系。使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时

23、就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保