某国际服装博览中心项目包装与营销推广报告

1、某国际服装博览中心工程包装与营销推广报告销售对象通过宣传广告和促销活动吸引的客户群内部认购期积累或其它原因犹豫购买的老客户销售链带动的客户销售渠道举办促销活动，利用大规模整体性的宣传攻势，把握广告所吸引的客户，在售楼处展 开重点宣传利用前期认购老客户中的口碑，向亲友推荐利用某某经纪的经验及手段追踪前期未购买的客户宣传重点内部认购成绩价格优惠，付款灵活中国首家赎回式保险基金类商城（重点撰文讲解其利好，以此概念引领所有关于投 资的宣传）介绍商场：（交通、规模）促销手段与广告用语利用前期内部认购形成的人气和业绩进行宣传推出主题活动：公开出售嘉年华会通过报纸、杂志、电台、户外路牌等大规模组合的宣传广告

2、进行推广“站在巨人的肩膀上”“300万基金强势推广，借某某服饰航母出海（10大策略）：L与*展览联袂推广，打造永不落幕的交易会；.参加全国各地服饰展览会，把生意做遍全国；. *联动，打造国际化服饰会展中心；.举行株洲服饰节；.在服饰交易集散地定点推广；.与政府、行业协会强强联手，建立文化技术交流中心（聘请*协会为经营推广顾问, 双方将在服饰领域展开深层次合作，充分发挥行业协会信息多、渠道广的优势，为工程未 来经营提供技术、信息等方面的支持，博采国内外服饰之所长，将工程建设成专业的服饰 文化技术交流中心）；.吸引国际服饰厂商联合办厂；.建立网站，创办杂志；.搭上进出口贸易便车；.300万宣传推广

3、基金”“真正五心级：1.长、潭、株心脏;2.货运中心;3.政府重点工程一一定心丸;4.返 租方案一一开发商真心奉献;5.买房安心一一开展商、商场管理商实力雄厚；“做某某的房东，鱼和熊掌可以兼得：投资的高获利和投资的平安性，通常是成反比 的，然而。”“连周热销，机会越来越少，行动要快快快、喂，等一等，我还要买一间大的、 小店赚大钱，发财好起点”“给生命一次重新选择的机会：前半辈子总是给别人打工，难道我天生就是打 工的命吗？（针对打工族）”“比一比，算一算，想一想，轻松创业”（针对打工族）多少年来，他从没有现在这样心安理得、当他购买了某某商铺后，再次确定 了我们全家在他心中的分量”（针对生意族）“

4、我们终身的依靠”（针对退休族）“做个爱家的人”：常年纵身商海，虽事业有成，但对家人总觉得亏欠许多，现在好 了，买某某中心的包租金铺，让我不仅可以获取回报，更可以同家人常欢聚，做个爱家的 人！（针对生意族）“来自八方，说法不一：退休老工人，教师，温州商人，华侨”“知道的都买了”“当家理财有神计”一一株洲某某房地产董事长李士良访谈录：1.某某中 心销售形势喜人，请谈谈销售状况；.听说你们公司售楼有新招？.能不能举例说明？.包租期满后怎么办？.购楼者怎样订购商铺？.还有优惠吗？.有什么保障解除购房者的后顾之忧？.您怎么选择到株洲投资？.怎么选择进行房地产开发？.不在老城区、市中心，而在石峰区兴建某某

5、中心，有人说您犯傻，您看呢?.为什么某某中心是增值潜力大的地方？.据说，“英雄所见略同”，外商都羡慕您抢先一步抢对了，是吗？.作为某某中心的开展商，公司开展如何？.资金能否到位是三资企业普遍存在的问题，贵公司资金到位如何？.贵公司投资工程及规模如何？.有人说，您来投资是想发财，如何看宣传媒介户外广告:路牌、指示牌、彩幅、旗帜、候车亭广告报纸、杂志广告：*日报、*报、*报新闻缮稿：以短篇并配以彩图的新闻为主地盘三、持续销售期推广目的深化和巩固物业形象解决销售中遇到的不利因素，缓解销售阻力获得较为稳定的业绩销售对象内销为主，兼顾外地市场通过跟进的宣传推广工作所吸引的客户群前期买家吸引来的亲朋好友前

6、期迟疑未决或其它原因未购的客户销售渠道通过各种促销活动及价格策略，增加销售气氛，促进销售通过宣传吸引新老客户，在底盘继续销售中后期单位通过某某经纪对客户的跟进宣传重点公开出售的成绩，客户反响及口碑中国首家赎回式保险基金类商城（重点撰文讲解其利好，以此概念引领所有关于投 资的宣传）开展商、大商家介绍商场：（交通、规模）促销手段与广告用语广告缮文，良好的销售业绩及工程质量投资前景为主题新老客户的联谊展销活动“真真正正五心级”“四大生意机会：机会一，拓展品牌代理加盟（珠三角地区各大批发市场经销商进场洽谈代理加盟业 务、深圳地区*家百货商场主题商城服装专柜及专卖店数千经销商进场洽谈代理加盟业 务）;机

7、会二，服装成品批发（数以千计的零售商进场批发）；机会三，承接服装订单（珠三角、港台、全国各地经贸商订货）；机会四，原材料批发（*家生产企业进场采购原材料）”“富而有理，富而不理：富而有理（举世富商都知道如何控制风险，有利可 图，让成就头头是道）富而不理（无需操心、无需管理，免于面对房客更免于置身股海 一日三惊）”“某某中心给您一个终身的铁饭碗”（针对打工族）株洲某某房地产董事长李士良投资理财经验琐谈“代租、代收、代管：受业主委托代租商铺，代收租金存入业主存折，并代管铺位，业 主只需安坐家中，每月就有丰厚租金存入银行”“投资经营、滴水成河”“包租大记实：一算地段；二算前景；三算实力；四算保障；五

8、算收益；六算增值；七算 失策;八算出意；九算“九九归一”；十算某某衷言”“四大赚钱动脉：可以听，可以看，可以想，可以算。”“您做老板，我打工”（针对打工族）司机小吴的心事（针对从事小生意者）一封家书（针对退休族）“为什么不买生金蛋的旺铺？”“天热、地热、某某商铺更热”宣传媒介报纸、网络、路牌、候车亭、派发、POP地盘等第四局部形象包装建议一、地盘包装建议1、建筑主体包装建筑主体包装的内容也根据工程的不同阶段有不同的表现内容，除了在工程建设的 过程中对楼盘进行保护性包装外，还应在不同的阶段采用以条幅为主的不同宣传方式， 其他的方式还包括灯箱广告（见地盘夜间灯光处理）、POP、彩旗等方式。工程建设

9、阶段的楼体包装主要是以工程建设单位和工程名称为主，并且加挂诸如 “我们的施工给您带来了不便，请您原谅！”等字样，改变工程原来脏乱印象，博取周边 潜在客户好感。进入工程宣传推广阶段以后，工程楼体包装那么以广告卖点条幅、工程大幅效果图、项 目名称灯箱广告、pop等内容为主，并且在工程推广的不同阶段对局部内容适时加以改变, 如：国庆祝语、宣告开盘、即将封顶等等。除工程本身的楼体外，商场外墙，亦可充分利用来发布销售信息。2、围墙包装工程围墙是在工程建设推广过程中唯一全过程直接面对客户的包装工程，在工程的 宣传推广中起着非常重要的作用，是工程形象宣传的第一阵地。在工程前期立项阶段，围墙就作为唯一的对外宣

10、传方式存在，由于此阶段工程建设 方案和推广主线尚未确定，所以围墙是以告知性为主，即以直白的语言来公告工程名称 及开展商名称。进入工程的建设阶段以后，通过对工程建设方案及推广方案的进一步讨论确定，项 目围墙的告示性作用开始正式作为工程形象的重要局部出现，此时的围墙内容进一步得 到完善，建设单位名称、工程正式定名等内容开始出现在围墙上，此时工程建设单位的建 设公告牌也是围墙内容重要组成局部。进入工程销售造势阶段以后，工程围墙作为现场包装的有机组成局部，配合地面广 场、路灯路旗、建筑包装等一起给予客户楼盘的直接印象，本阶段的围墙广告不再是单纯 的字体广告，而是多方位的宣传广告，主要内容包括多条楼盘卖

11、点的宣传图案，工程标准 字体、工程logo、工程开展商、工程销售代理公司等。3、后期地盘夜间灯光处理工程地盘夜间灯光由近至远主要由以下几局部组成：(1)在工程地面灯光处理上，应该保证工程主入口附近有充足的灯光照明，以充分展 现工程形象，并使工程入口喷泉广场附近的绚丽多彩得到展现，使之在夜间也成为工程 周边居民及来往客户的聚集地。(2)工程围墙灯光，在工程进入前期造势阶段以后，需要对工程围墙宣传画进行照明 处理，较为普通的做法是每段围墙或每幅广告画上采用射灯照明，以整齐划一的形象来 表达工程的整体感觉。(3)工程楼体在到达一定的高度以后，在尽量减少对工程影响的情况下，可以制作较 有档次的条幅来到

12、达宣传楼盘的作用，进一步表达工程作为株洲标志性建筑的地位感。4、工程周边包装工程周边包装主要是指在工程推广过程中，在工程周边设置路旗和导示牌，以对项 目周边人流进行指引的导示系统。建议在清水塘东端汽车北站、清水塘火车站处各设大型户外广告牌，以工程地为辐 射中心在建设北路两侧和清水塘商业步行街两侧设路旗，并以导示牌指引客户。二、售楼处建议1、售楼处功能划分建议将现有的售楼处右侧区域作为售楼处，主要功能划分为三个区域：接待区、展示区、 恰谈区、签约区。前台后面两间房设办公室和财务室作为签约区，展示区可设在现模型摆 放处和东面墙壁局部，展示区靠向路旁一侧，展示区和内墙之间局部作为洽谈区。售楼部 内墙

13、体上悬挂展板、销控、预售证等资料。2、售楼处包装建议展板展板主要用来表达工程推广过程中的各个卖点，建议数量不少于8块。背板背板是指在工程销售台后的工程形象墙，考虑售楼部具体情况，可在前台后墙面上 做较小的背景板，上面突出工程LOGO。模型模型包括区域模型、单体模型和分户模型三种，因售楼处已设商场样板区（见下列图）， 加之现已有单体模型，针对本工程“坡道”这一卖点，为加深客户印象建议加做商场剖 面模型。销售台、座椅、饮水机、复印机等其他物品。各种装饰及绿化。三、样板间建议建议如下列图在售楼处内做商场铺位的样板间：越性。整个样板区域务必充分表达火暴的商场气氛。!1!、楼书、投资指南等销售资料的设计

14、楼书、单张、夹页、海报等是销售人员有力的推销工具，其设计务求新颖突出，充分展 示本工程优势及卖点，激发客户购买欲望。本工程因为是商用物业，单位个数多，制作精 美多页楼书，那么会大大增加开展商的宣传开支，所以建议宣传资料以折页、单张为主，也 可以制作成基金投资指南手册形式。建议制作16开的精美单张和所有销售面积的平面图面lcmX9.5cm（标准基金、保 险宣传折页尺寸）的投资指南三份资料配合销售。具体建议：1、楼层平面图根据销售间隔制作各层的楼层平面图，在建筑平面图上清楚标明铺位类型、铺位序 号、建筑尺寸、功能分区等商铺资料数据2、宣传单张外形和尺寸：16开，外形庄重，尽显大盘形象内容：主要表现

15、本工程的商业前景：立足株洲，辐射全省、中南地区的现代化、规模化、多功能、多媒体服饰展贸交易中心本工程的投资热点：中国首家赎回式保险基金类商城中南地区首条室内立体商业步行街本工程的推广主题某某服装城一投资者的龙门、创业者的乐土及本工程的LOGO、楼盘名、售楼 等基本资料数量：3000份颜色：封面可采用实际的效果图颜色3、投资指南以折页的形式将此其包装成类似于基金、保险、银行宣传手册，将其塑造成株洲商铺 投资的专业性权威小册子，以煽动性话语如“一致看好某某的前景”等为宣传主题，配 合详尽而有说服力的数据。一致看好株洲市批发业的开展前量:列举株洲历年的服饰品迅猛增长的数据一致看好清水塘商业的开展前景

16、：介绍清水塘现时和预期的人流、销售金额等表达 商机的煽动性数据，并介绍清水塘的最新规划情形，突出本工程的地理位置优势，及汽车 北站、入口广场等的内容。一致看好高速入口的经营的前景：突出重要商业地位，为内外交通的主要接驳点。一致看好投资回报的前景:列举详尽的、极具吸引力的投资回报数据，说明本工程的 初期回报、售价、租金升值回报的巨大,投资风险的小，突出本工程的投资价值。一致看好黄河城的商业经营前景：列举黄河城的开展历史、经营状况、所获荣誉、及 商界的知名度、客户的信赖度，突出开展商的独具慧眼，为本工程的商业开展确立一条稳 健的道路，最大限度顾及客户的投资收益。一致看好某某服饰博览中心的前景：重新

17、总结本工程的投资价值，敦促客户快快把 握机会，作出投资决策。目录 TOC o 1-5 h z 前 言3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一局部 营销推广时机分析4一、销售前提条件4二、入市时机分析5 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二局部 总体营销推广策略6一、总体销售策略61、总体思路62、推售策略7二、总体推广策略8 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三局部 阶段性营销推广策略10一、内部认购期10二、正式出售期13三、持续销售期17 H

18、YPERLINK l bookmark0 o Current Document 第四局部 形象包装建议20一、地盘包装建议201、建筑主体包装202、围墙包装213、后期地盘夜间灯光处理214、工程周边包装22二、售楼处建议231、售楼处功能划分建议232、售楼处包装建议23三、样板间建议24四、楼书、投资指南等销售资料的设计251、楼层平面图252、宣传单张253、投资指南26a a刖言营销推广工作都是围绕着工程定位展开的，在推广的过程中不断利用各种媒体组合 或宣传手法来表现工程定位，无论用什么样的手法都不能背离工程本身定位的要求，营 销工作一定要围绕着工程的定位来展开。本篇的“营销推广及形

19、象包装策略”是在前一篇“定位报告”的基础上完成的。在 前阶段对物业分析、定位的基础上，提出了工程操作具体的指导思想和具体方案，使本项 目在销售过程中尽可能地做到目标清晰、阶段清楚、控制得当、操作合理，争取取得良好 的销售业绩，同时使商场形象和开展商品牌得到美化和提升。第一局部营销推广时机分析一、销售前提条件在工程正式开盘出售之前，要做好充足的前期准备，这直接影响市场对楼盘的接受 程度及后期的推广工作。项筹划方案:包括市场调研、工程定位、营销推广等方案。这些内容是对当前市场形势、客户需求的总结和未来开展趋势的分析，无论是对工程的立项、设计规划、工程 建设还是后面的销售，都起到一种关键引导作用。工

20、程规划设计方案:包括整体规划方案、建筑设计方案、园林设计方案、智能化设 施配套方案以及物业管理方案等。这些方案都涉及产品的核心内容及产品的卖点，是客 户想要了解的方面，同时也对销售方面起到辅助作用，直接与以下宣传资料的制作相关, 必须先行落实，才能进行销售。销售资料及相关合同协议等:临时定金协议、内部认购书、认购书、价格表、付款方 式、销售培训资料等的准备。确定售楼处、示范单位、楼盘模型等的设计、制作公司，并进行地盘、围墙、看板、售 楼书、单张夹页、报纸广告、电视广告等所有广告形式的设计和制作。销售协助单位的落实:包括按揭银行、律师楼、保险公司等。同时涉及的资料还有: 按揭成数、年限、利率、办

21、理手续、收费标准、客户所需提交的资料清单、律师楼收费标准、 保险公司收费标准等。办齐“预（销）售许可证”等五证二、入市时机分析选择合适的入市时机对工程的前期推广和后期销售起到至关重要的作用，入市机会 得当，造成轰动，销售紧随环环相扣，如江水推潮，一浪高过一浪，创造佳绩；假设入市时机 选择不当，那么可能导致整个工程开盘不利、形象受损，也可能使决策者迷失方向，无从入 手而造成重大损失。某某认为，判断入市时机是否合适要依据以下几点：株洲市整体经济气氛行业市场状况楼盘工程形象进度竞争对手分析其他特殊时机:如节假日、房交会等分析以上几点，某某认为本工程9月入市不是最好时机，可利用以下几点方法进行 弥补:

22、1、进行地盘整体包装：如果工期进展缓慢，无法给客户带来足够信心的情况，那么可先 行将工地围墙建造起来，并进行包装美化；同时在建设北路上方建一大型看板，强烈刺激 客户视觉感官。2、在智超商场、中国城等竞争对手提前进入市场的情况下，本工程可采用后积薄发 之势，强烈突出其他工程没有的优势：突破交通瓶颈制约、全智能化特大型商场、超低价 位（低进入门槛）、巨大升值前景（长株潭一体化金三角、现代化物流中心）、引进香港创富, 并尽快在芦市场显要地段租一广告牌，先行推出市场，以强抗强（一进入芦淞市场就能看 见本工程标志）。3、开盘时邀请知名艺人现场表演、邀请市区领导亲临现场剪彩，举办大型抽奖活动 聚集人气，造

23、成轰动。第二局部总体营销推广策略一、总体销售策略1、总体思路配合本工程的实际进展情形，采用阶段性重点推广策略，并通过对促进销售的效果 分析，及时调整下一阶段推广方向和策略，取得最正确销售效益。在时间分布上，以公开出售时间，估计为8月下旬左右，之前为工程的内部认购时期O主力推广时期，采用不断扩大推广覆盖范围的策略，主要分为两个阶段，第一阶段先 由商铺投资客户入手，第二阶段扩大至其他投资客户。诠释:针对其他投资者的推广，需较频密的、引导性较强的广告配合，而由于推出市场的前 期为内部时期，难有强势的宣传推广配合，因而针对其他投资者的推广适宜在公开出售 后进行。两个阶段互相配合，互相渗透，在第一阶段的

24、推广过程中可在适当时候作出投资引 导，为第二阶段的推广作必要的推广和准备，第二阶段的强势推广亦可进一步增强片区 内客户的信心，将商铺的购买行为提升为投资获利的行为，强化本工程的形象，扩大影响 力。2、推售策略由于1层商铺最具吸引力，并具有炒作题材的作用，故采用1层商铺适时适量推出的 策略，使整个销售过程保持都有1层商铺推向市场，而二层以上的商铺采用分区推出的 策略，同时预先保存二整层（三层、五层）商场，蓄势待发，这样可令客户选择面不至于太 广，从而加速客户下定时间。负1层待招商完毕后，再行销售。具体推售顺序建议如下顺序推出商铺针对客户第一批1层D区2层E区4层F区6层D区株洲投资客第二批1层F

25、区2层D区4层E区6层E区株洲投资客及局部其他投资客第三批首层E区局部1层E区2层F区4层D区6层F区其他投资客与株洲投资客第四批首层E区局部3、5层其他投资客与株洲投资客二、总体推广策略推广主题某某服装城一投资者的龙门、创业者的乐土诠释：创业一一低本钱、高产出：你可以从来没有从商经验，你可以缺乏经济基础，只要你 有一颗不甘于平凡的心，只要你有白手起家创业的欲望，只要你仅仅有亲朋好友的支持, 这里将为你开辟一片创业的乐土投资一一低风险、高保障：21世纪：如果你还是让你辛苦一辈子的积蓄躺在银行里, 那你将继续辛苦；如果你想跃进财富之门，这里将是你起跳的平台主诉点中国首家赎回式保险基金类商城，中南

26、地区首条室内立体商业步行街工程规模大，功能齐全，设备先进，规划配套采用国际化标准，拥有独立的现代化大 型物流配送中心，不假外求。工程位于株洲市主干线建设北路旁，南面紧邻规划中的汽车北站，距离高速公路仅 两公里，交通十分便捷。长、株、湘现代物流中心“喻家坪铁路工业站”近在咫尺投资者进入门槛容易商场智能网络化，信息沟通迅速,客户交流便捷核心主诉点分析交通优势是本工程的先天优势，为最重要的卖点之一，作为批发市场工程，便捷的交 通是最易引起经营者共鸣的要素，是广告的主诉求点之一。功能规划方面可塑卖点较多,具有说服力，也是本工程真正的值得宣扬之处，相对于 其他商场有相当竞争力，是热销期广告的主力诉求点之

27、一。投资避金是本工程重点宣传的卖点，本工程因价位、升值前景等因素影响预期有较 高的投资回报率，因此也是楼盘的主力诉求点之一。第三局部阶段性营销推广策略一、内部认购期推广目的使工程交通的便捷、功能规划配套的完善得到一定宣传和推广初步确立物业的市场形象，建立良好的口碑吸引市场对工程的注意力了解市场对价格的反响程度到达局部单位销售资金早期回笼的目的必备条件地盘包装到位围墙完工模型、展板到位落实按揭银行、年限、成数、月供表宣传单张、户型平面图到位价格表、付款方式、认购书到位内部认购书或内部合同到位户外广告、路灯旗、导示牌到位销售对象开展商的积累客户投机型客户通过宣传对楼盘产生兴趣的人士路过、被地盘广告吸引的欲置业人士物业附近的老区居民销售渠道利用开展商积累的客户资源利用地盘广告吸引客户，现场登记销售利用初步宣传，如新闻缮稿等，吸引客户 咨询并到现场看楼利用直邮（DM）针对性吸引目标客户宣传重点开展商、大商家实力介绍商场：（交通、规模）低本钱做生意，高投资盈利性（低价）