教材编写组土地增值税的会计处理与纳税申报课件

1、第八章 土地增值税法目录第一节 土地增值税概述第二节 土地增值税的计算第三节 税收优惠第四节 土地增值税的会计处理与纳税申报第一节 土地增值税概述 一、土地增值税概念 土地增值税（land value increment tax）是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得增值收入的单位和个人，就其转让房地产权所取得的增值额征收的一种税。九江学院会计学院二、纳税人 由于土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得增值收入的单位和个人征税。为便于纳税人界定，财政部于1995年颁发的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）规定：单位是指法

2、人，包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人是指自然人，包括个人、个体经营者。根据我国的税法规定，土地增值税也同样适用于所有涉外企业和个人。故只要发生税法规定行为，不论法人还是自然人、企业还是国家机关、内资还是外资，均应是土地增值税的纳税人。 九江学院会计学院122（一）征税范围界定土地使用权及其地上建筑物产权归属 转让的是国有土地使用权及其地上建筑物产权转让并取得收入 九江学院会计学院（二）具体情况判定 1. 出售 2. 继承、赠与 3. 出租 4. 抵押 5. 交换 6. 以房地产进行投资、联营 7. 企业兼并转让房地产 8. 房地产的重估 九江学院会计学院四、税率 土地增值

3、税四级超率累进税率表 级数增值额占扣除项目比例（增值率）适用税率（%）速算扣除率（%）123450%（含50%）以下50%100%（含100%）100%200%（含200%）超过200%的部分30405060051535九江学院会计学院第二节 土地增值税的计算 九江学院会计学院一、计税依据（三）（二）（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用 开发土地和新建房及配套设施的成本 开发土地和新建房及配套设施的费用 九江学院会计学院（六）（五）（四）经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金 从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一、二项金额

4、之和加计20的扣除 九江学院会计学院二、增值额的确定增值额是指土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，是土地增值税的本质所在。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格。又无正当理由的。 九江学院会计学院三、应纳税额计算 （一）定义法在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值

5、税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算公式：应纳税额（每级增值额适用税率） 九江学院会计学院（二）速算扣除法由于定义法计算是由各级税率计算出的税额加总而来，在实际操作中较为复杂。所以，现实经济活动中一般采用更为简洁的速算扣除法。速算扣除法的核心在于用最高一级的税率乘以全部的土地增值额后减除掉税率差的影响。 九江学院会计学院第二步第一步第三步第四步 1. 增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。土地增值税税额=增值额30% 2. 增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，税率为40。土地增值税税额=增值额40%-扣除项目5% 3

6、. 增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，税率为50。土地增值税税额=增值额50%-扣除项目15% 4. 增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。土地增值税税额=增值额60%-扣除项目35% 九江学院会计学院【例8-1】房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算

7、该房地产开发公司应纳的土地增值税。第一步：确认收入 收入总额10 000万元第二步：确定扣除项目（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1 000万元（2）房地产开发成本为3 000万元（3）房地产开发费用50050（1 0003 000）5%650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额（1 0003 000）20%800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计1 0003 0006505558006 005（万元） 九江学院会计学院第三步：计算增值额 增值额10 0006 0053 995（万元）第四步：计算增值率 增值率3 9956 0

8、05100%66.53%第五步：确定适用税率 增值率介于50%和100%之间，属于第二档（40%）第六步：计算应纳税额定义法：（3 995-6 00550%）40%+6 00550%30%=1 297.75（万元）速算扣除法：应纳税额3 99540%6 0055%1297.75（万元） 九江学院会计学院第三节 税收优惠 九江学院会计学院一、对建造普通标准住宅的减免税优惠 1开发的房地产项目是否属于普通标准住宅。2注意确认增值额是否未超过扣除项目金额的20。3对增值额超过扣除项目金额20的，应对其全部增值额按规定计征土地增值税，不能仅按其超过扣除项目金额20的部分计算征税。4对于纳税人既建普通标

9、准住宅又涉足其他房地产开发的，应分别核算增值额。若未能分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 九江学院会计学院二、对国家征用收回的房地产的减免税优惠 根据土地增值税暂行条例的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。 九江学院会计学院三、对个人转让房地产的减免税优惠 土地增值税暂行条例实施细则规定：个人因工作调动或改善居住

10、条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 九江学院会计学院四、对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的减免税优惠 （三）（二）（一）1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让，均免征土地增值税 21994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税 3在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合

11、同的，均应按规定征收土地增值税。 九江学院会计学院第四节 土地增值税的会计处理与纳税申报 九江学院会计学院一、会计处理（一）对于主营房地产业务的企业如房地产开发企业，应根据计算的应纳土地增值税额，作会计分录借：经营税金及附加贷：应交税费应交土地增值税实际交纳时，作分录借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款 九江学院会计学院【例8-2】某房地产公司预缴土地增值税40万，项目竣工后应缴土地增值税80万元。（1）预缴土地增值税40万：借：递延所得税资产土地增值税 400 000 贷：应交税费应交土地增值税 400 000借：应交税费应交土地增值税 400 000 贷：银行存款 400 000（2）竣

12、工后应缴土地增值税80万：借：经营税金及附加 800 000 贷：应交税费应交土地增值税 400 000 递延所得税资产土地增值税 400 000清缴土地增值税40万借：应交税费应交土地增值税 400 000 贷：银行存款 400 000 九江学院会计学院（二）对于非主营业务的企业在转让房地产时，则应分别情况进行会计处理。1.兼营房地产业务的企业，房地产完工后未转入固定资产的，转让时计算应纳土地增值税时应作会计分录： 借：其他业务支出贷：应交税费应交土地增值税 九江学院会计学院【例8-3】某房地产公司将外购的写字楼出售，按规定应缴土地增值税40万。借：其他业务支出 400 000贷：应交税费应

13、交土地增值税400 000借：应交税费应交土地增值税 400 000 贷：银行存款 九江学院会计学院2.转让以支付土地出让金等方式取得国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的、其转让时计算应交纳的土地增值税作会计分录：借：其他业务支出贷：应交税费应交土地增值税九江学院会计学院3.转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”科目核算的，其转让房地产（包括地上建筑物及其他附着物），计算应交纳的土地增值税作会计分录：借：固定资产清理贷：应交税费应交土地增值税 九江学院会计学院【例8-4】某房地产公司将厂房与土地使用权一并出售，按规定应缴土地增值税40万。借：固定资产清理 40

14、0 000贷：应交税费应交土地增值税 400 000缴纳土地增值税借：应交税费应交土地增值税 400 000贷：银行存款 400 000 九江学院会计学院4.转让的以行政划拨方式取得的国有土地使用权如仅转让国有土地使用权，也要缴纳土地增值税。该类业务可先按缴纳的土地出让金作为“无形资产”入账，按转让无形资产进行会计处理。会计分录如下：收到转让收入时计算应缴的土地增值税借：银行存款贷：应交税费应交土地增值税缴纳土地增值税时 借：应交税费应交土地增值税 贷：银行存款九江学院会计学院【例8-5】某公司出售一块以行政划拨方式取得土地使用权取得收入10万，其中需补缴土地出让金4.5万。在转让中，该公司补

15、交土地出让金营业税金0.5万。计算该公司应缴土地增值税。补缴土地出让金4.5万 借：无形资产 450 000 贷：银行存款 450 000计算土地出让金:增值额=10-4.5-0.5=5万 增值率=增值额/扣除项目金额=5/（4.5+5）=100%土地增值税=540%-55%=1.75万元借：银行存款 100 000 贷：应交税费应交土地增值税 17 500 应交税费应交营业税 5 000 无形资产 4 5000 营业外收入 32 500缴纳土地增值税时借：应交税费应交土地增值税 17 500贷：银行存款 17 500 九江学院会计学院二、纳税申报 （一）纳税地点 1. 纳税人为法人的。当转让

16、的房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；若两地不一致，则应在房地产坐落地有管辖权的税务机关申报纳税。2. 纳税人为自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地的税务机关申报纳税；若两地不一致，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 九江学院会计学院（二）基本程序 1. 纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。2. 纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。同时，基于纳税人在项目全部竣工结算