关于分零租赁零售产权的运作模式分析

1、.：.；关于分零租赁，零售产权的运作方式分析2004-4-13产权式商业物业是指由专业的商业运营管理公司担任运营管理，而物业产权为了回笼资金的需求实行拆零销售，而一切权与运营管理权可以实施分别，用于从事商品销售、休闲、文娱等运营活动的建筑物，它主要区别于产权未进展拆零销售的运营式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为根据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。分零租赁运营，零售产权是普通中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它普通将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响运营，商铺由业主自营或自租。产权和运营权直接分散到客户，滞销商

2、铺那么可作为开发商自营物业。这种方式有利于资金的迅速回收，不利于扩展企业资产规模和一致运营定位。由于产权分散，难以一致运营管理，假设楼层较高，那么极易出现一楼运营正常，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高那么风险相对较低，特别适宜于商业步行街。一、案例情况成都罗马假日广场便运用了这种方式，该工程位于成都市一环路南段与高升桥东路交汇处，商圈人口近50万。该工程包括商铺600余个，中心主体商铺35000平方米，停车位近800个，规划用地80亩，总建筑面积近10万平方米，其中包含三个广场：中央广场3000平方米、罗马城市广场4000平方米及方尖碑广场1200平方米，以及九条商业步行街,是集购物、文娱、

3、休闲、餐饮、办公、文化等功能的都市型购物广场。罗马假日广场的运作方式为“商业步行街+大型超市，著名大型超市好又多旗舰店和好来屋建材家居家具广场分别入驻中心广场的2楼和3楼,以此吸聚人气。中心广场的一楼未售，由开发商自行招商运营。商业步行街仅为2-3层，全部分割成20-30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者。该工程1999年底开场设计，2001年开工验收交付运用，商业铺面在开盘首日便销售30%，大约半年时间根本清盘，工程周期较短，开发商博得了丰厚报答，一时被奉为成都市商业地产的经典胜利案例。开业运营两年以来，却再也没有了开盘时的火爆场景。好又多旗舰店和好来屋建材家居家具广场运营正常

4、，人流如织，但商业广场的一楼却多次招商均获胜利，两年中多次处于空置形状。商业步行街两侧的运营商家也无法与好又多旗舰店共享巨量的人流，生意长期冷清，纷纷打出了“转租、“低价出租的告示，其租金也与众多中小投资者的理想值有较大差距。罗马假日广场属于复合型商业街，对运营的商品不加确定，运营商品没有一致性、协调性，开发商对工程的市场宣传所能带给运营者的利益相对较少，而且复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、运营者、消费者不认同工程的规划设计方案而导致的工程失败，也会发生因工程市场本钱太高，引起竞争力降低的情况。但零租零售的商业街方式也不乏胜利的案例，主要为专业型商业街商铺。专业

5、型商业街往往集中运营某一类种商品，如花鸟鱼虫一条街、灯具一条街、建材商业街、汽车配件商业街等。专业型商业街由于其运营商品一致性的特点，整个商业街的市场本钱比较低，不太容易出现因商业街的规划设计不合理影响整个工程运营的景象，运营胜利的能够性明显高于复合型商业街。二、三方利弊分析1、 开发商在分零租赁运营，零售产权的运作方式中,开发商处于相对有利的位置，可以凭仗工程本身的优势迅速完成销售回收巨额资金，又不用承当长达十余年的返租报答，可以在工程清盘后全身而退。开发商的普遍心思是尽快将商业物业出手，至于出手之后，能否进展商业物业的管理，有的开发商根本没有思索，有的那么是有心无力，由于在商铺全部销售之后

6、，一切权与运营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。 正由于如此，开发商缺乏对工程的整体控制力，而散户本身调理的运营风险很大，出现了类似罗马假日广场后期运营不力的情况：开发商品牌受损失，楼盘的质量下降，租金走低，投资者不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。问题的缘由在于：一是本身运营权分散，这属于运作方式先天的优势。二是后期运营定位。商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，呵斥了信息的不对称。开发商不应盲目地建立开发，应该先招商，让商业运营专家在开发前期参与进来，在定位、流线、规划、构造的设计中广泛参与，这样工程比较容易获得胜利。

7、 三是开发商的心态和理念：对开发商而言，应该有社会责任感。假设今天开发商赚了大笔钱走了，明天投资者纷纷套牢，这对开发商的品牌是有相当不良影响的。商业步行街的运作主要由三个环节组成：开发、销售、运营。前两个环节中，开发商当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能一味做高商铺售价，占据全部的利润空间，到了众多投资者手中，曾经没有足够利润空间和增值空间，投资者为了到达起码的投资报答率，租金高居不下，运营户无力承租或者运营本钱偏高，呵斥后期运营管理失败。2、 投资者零售零租的运作方式深受投资者的喜欢，缘由在于投资者对实物形状产品的真实获得和控制。与投资者必需签署10年-15年的委托运营合同相比较，它更

8、能满足投资者对物业的控制需求。零售零租的运作方式没有零售整租方式长达十余年合同商定的稳定报答，商业街产权式独立商铺的不可确定性和动态性更强，这更加考验投资者的目光。商铺的价值很大程度上由人流和消费决议，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场商品档次和时髦潮流等等多方面要素影响。在没有分析这些要素的情况下，或者只思索几个方面，就妄下决议，是有很大风险的。譬如复合型商业步行街。每个街区功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金规范，普通餐饮的租金较低，而精品店和品

9、牌服装专卖店比较高。投资者在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资报答，不能轻信开发商动辄15%以上报答率的谎言。3、 运营者对于专业型商业街来讲，由于其运营商品一致性的特点，构成了消费群体的聚集效应，人流量或许不如有大型超市作为中心主力店的复合型商业街，但人流量的含金量高，人均消费量普通高于复合型商业街。而且还有物流、信息、资源的有效共享，运营本钱比较低，不太容易出现因商业街的规划设计不合理影响整个工程运营的景象，运营商家的风险较低。而复合型商业街的运营商家需求思索的问题要复杂得多，如何充

10、分利用中心主力店的人流量，使目的消费群体与其重合是关键。假设中心主力店是大型超市，其有效消费群体为周边普通居民，那么不适宜运营中高档精品店或高级餐厅等。假设中心主力店是大型百货公司，那么情况恰恰相反。三、零售零租方式的综合分析零售零租的运作方式有着旺盛而长久的生命力，也遭到宽广的中小开发商和专业投资者的青睐。对开发商而言，资金压力小，运作周期短、短期报答高、长久隐患相对不明显。对专业投资者而言，这种独门独户、产权完好的小商铺，其产权明晰，对物业享有完全的控制权、既可出租又可自营、易变现，因楼层低或为开放式商业街，其长久风险相对封锁式管理型商铺较低。但产权的顺利拆零销售并不意味着工程整体运营的胜

11、利，从长久来看，决议商业物业能否胜利的关键在于运营，前期一切的任务都是运营这个环节的铺垫。但零租零售型商铺最大的优势就在于运营，分析如下：1、 各个商铺运营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，整体的运营定位、档次主要为运营商家自行调理，甚至投资者都处于被动位置，运营风险很大。试想：各独门独户的商铺由各投资者自行出租后，连起码的开张、关门时间都无法一致，如何树立商业物业的一致笼统？产权、运营权的分零呵斥运营定位的不明确，运营格局的混乱，导致运营商家的效益、投资者的报答、开发商和商业管理公司的品牌得不到保证。2、复合型商业街假设是室内的，往往公摊面积接近50%，投资报答相对降低，而且因无整体的运营谋划，上行人流量少，二层及以上的商铺运营风险极高。3、复合型商业街假设是露天的，那么受季节、天气影响较大，仅在春秋暖阳之际才能够吸引较多人流量，而长达9个月的酷暑严寒阴雨时节都拒客于千里之外，季节、气候对客流量的负面影响极大。四、