南京夫子庙来燕路商业项目产品改造建议-45-XXXX-垠坤课件

1、市场背景产品分析项目定位产品改造建议案例分析一 、市场背景区域的商业项目地处夫子庙大商圈范围内,但不属于核心范畴;夫子庙地区商贸旅游经济历来是以秦淮传统文化为载体的特色经济,即充分发挥十里秦淮千年传统文化优势,集中发展能弘扬秦淮千年传统文化的商贸、饮食、旅游、文化娱乐业等三产特色经济。项目周边多老的居住区,目前配套商业成熟, 但档次欠佳，本案的出现,可填补这个空白.市场环境认识结论区域商业体量已成饱和状态，本项目面市时，有一定竞争压力;周边现有商业经营状况一般，居民消费水平整体不高，且多数中高端消费外流；目前区域市场上尚未出现领袖型物业.我们的思考: 我们如何在商业饱和、人均消费偏低的不利情况

2、下顺利消化3万方的商业体？我们又该为项目赋以什么样的崭新形象和城市的发展使命，以对得起这片绝版的土地？二、产品分析产品解读项目地上五层，总建筑面积约2万；地下三层， 1为商业，面积约5000 ， 2 3为停车场，车位约170个;项目层高： 2 3为3.7米， 1为4.8米，1层为3.7米，2层为4.3米，3 5层为3.3米；建筑风格延续夫子庙地区中国传统建筑风格，具有浓郁的民族文化品位。商业人流商业人流商业人流商业街商业优劣势分析 劣势夫子庙片区商业严重过剩；项目目前方案街区交通流线问题严重，不符合一些商家的经营需求，需大量改造；项目方案中大部分商业收在内部(内街),除了广场入口,没有任何形象

3、展示面,对外的开放性严重不够,会降低整体商业价值.停车位严重不足，无法满足商业经营以及消费的需求；潜在的新商业项目（如正大）对本案后期可能带来的影响。优势目前周边商业难以满足中高端消费者，急需升级；周边居住小区多，生活氛围浓厚，潜在中高端消费需求量较大；周边存在大量中小型企业主，将有可能成为项目主要的购房者及消费者；紧邻夫子庙景区，每日5万游客量；垠坤房地产专业的团队以及丰富的商业地产运作经验。三、项目定位定位方向探索商业呈饱和中高端消费人群外流周边居住小区集中区域中小企业主集中3万商业体量立足夫子庙跳出夫子庙定位: 夫子庙“客厅” 社区“会所”项目定位树立项目夫子庙区域城市新地标的地位抓住周

4、边居民中高端消费趋势，讲项目打造成为该片区“社区会所”充分挖掘夫子庙片区的旅游优势，让项目成为每日5万游客的必到之处项目整体商业定位发展多元经济文教娱乐餐饮生活服务另一个家 一个位于夫子庙景区旁，让您跟朋友家人共聚，让每一个人都快乐的地方 其他消费人群南京其他片区市民次主力消费群夫子庙旅游人群目标消费群主力消费群夫子庙周边居民目标消费群分析以满足旅游人群的餐饮、娱乐及特色购物为主以满足日常的休闲娱乐、以及高端商务为主以日常的休闲娱乐、以及高端需求为主餐饮“民以食为天”融汇各种风味、各种价位、各种主题的中外美食于一体，真正的灿灿享受，营造全新的味觉体验。时尚中西快餐地方特色美食风情主题餐饮海鲜宴

5、会酒楼餐饮的需求面积100-1000 不等。娱乐最新设备的电子游戏中心健身房书城所有娱乐业态集中布局，形成家庭共享、父母分享、儿童独享的格局，使得营业时间得以大大延长，全家人可以尽情尽性欢乐。主要娱乐设施面积在1000左右，文教设施面积在300-400 左右。生活服务银行、超市、美容美发能够提供一应俱全的生活配套和日常生活所需，对于周边居民具有很强的吸引力。如果能够营造舒适的购物环境，加上优质的服务，这些设施将为项目吸引并留住大量消费客流。业态组合规划类别业态建筑面积（）建议数量总建筑面积商户分类举例文教娱乐电玩城1000-150011000桌游300-4001400好乐迪、麦迪森等茶坊200

6、-3001300避风塘、猫空等餐饮小型餐饮100-200355000西式快餐、中式快餐、咖啡、饮料吧、甜品屋、面包食品等中型餐饮300-50021000火锅、巴西烤肉、韩式烧烤、茶餐厅、日式料理、泰式菜等大型餐饮800-100011000红杏酒家等服务生活服务50-40051000银行、邮局、电信服务、移动通讯、旅游中介、保险等美容美发300-5002500理发、美容、SPA等辅助用房100-2002300办公、仓储等合计5010500负三层负二层负一层一层业态立面分布示意二层三层四层五层酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓中式餐饮、美容美发、甜品店、银行西式餐饮、中式快餐、茶座、书店、银行、便利店

7、电玩城、各式风味小吃地下停车场地下停车场业态比例建议类别建议数量总建筑面积占总体百分比文教娱乐3170016%餐饮38700066%服务9180018%合计5010500100%据上总结，本项目商业零售面积总面积约10000 左右，总店铺数量为50家左右。四、产品改造建议1层改造建议规划引进大型电玩城，辅以配套餐饮小吃。面积区划：电玩城1家，约770；桌游1家，约380 ；餐饮10家，约830 ，仓储7个，约180 。最北端头角落改成仓储，解决端头死角问题。1层改造建议规划一层以清餐饮业态为主，辅以部分生活服务设施，如银行等。商铺40家左右，面积共计约3000 ，每户面积15 200 不等，主

8、力面积在50 70 。在步行街东入口，增设户外自动扶梯，改善垂直交通，吸引客流。在步行街中心，添加天窗，增强负一层采光和商业氛围。户外自动扶梯天窗2层改造建议规划二层以中餐饮业态为主，辅以部分生活服务设施，如银行等。可售商铺约15家左右，面积共计约2400 ，主力面积在200 左右。在步行街东入口处，搭建天桥，联通南北区，使交通更为便捷。天桥3-5层改造建议规划三五层均为酒店式公寓，面积共计约9000 ，户型25-100 不等,约150套左右。设置标志性导视非常重要,这本身就是最大最好的广告.底层沿街商业,强调休闲氛围,充分参与外界.商业街景建议内街及内广场营造，将沿街人流吸引到内街，确保整个

9、商业的活力，步道，植被点缀，水景喷泉，内街广告预留，休息设施预留。商业街与公寓共同围的中心广场，街与景充分参与，充分融合。户外自动扶梯，增强二楼商铺交通可达性。内街玻璃顶棚，改善购物环境，遮阳、挡雨、避风。步行街实景示意五、案例分析1、万达广场项目背景位于建邺区河西新城核心地段，江东中路与水西门大街交叉口。项目周边有多个高档住宅区和办公写字楼，提供旺盛的消费群体。项目四周有20几条公交线路以及地铁2号线，可以辐射到南京主城的各个角落。开发商万达集团是中国商业地产的龙头企业。自2001年进入南京开发以来，万达集团已先后开发了江南明珠，紫金明珠，达华府，新街口万达广场等在南京具有广泛知名度的产品。

10、2007年末又斥资15亿元在建邺区拿下三幅地块，计划在这里打造一座集万达多年商业地产开发精华，代表中国商业中心最高水准的南京万达广场。项目基本资料开发时间： 2007年开发商： 万达集团商铺建筑面积： 总建筑面积100万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。楼层数： 1-3层 1层 百货，休闲餐饮 2层 百货，休闲餐饮 3层 餐饮，电影院，KTV 市场定位： 中高档目标消费群： 辐射方位包括整个建邺区和周边消费者。业态组合： 零售，娱乐，餐饮，休闲，服务主力租户： 沃尔玛超市，万千百货，万达影院，大歌星量版KTV,，国美电器，小尾羊欢乐牧场，安茱莉意式餐厅、欧德堡1919、尊爵牛排馆经

11、营方式： 销售，租赁停车位： 7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位。分析与启示分析建邺万达是万达的第三代产品，即通常所说的城市综合体，它是由一个27万平米的纯商业购物中心，一个27万平米的国际公寓社区，一个26万平米的高档商务区和一个5万平米的五星级酒店组成的，这个加起来的总面积超过100万平米，在云锦路还有一个22万平米的万达金街，总的体量在120万平米左右。河西未来是南京市打造的第二个商业中心，但是其目前尚未具备与新街口相抗衡的条件，所以我们没有把万达广场定位成中心型购物中心，在未来3-5的第一个发展计划里，万达会立足整个河西新城，把周边辐射的半径全部去渗透。由于交通优势：城

12、市内环，东南西北，从江东中路，应天高架，包括纬7路的过江隧道，这样的城市内环线，使得城市有车一族到建邺万达是非常的方便，所以万达的项目是可以辐射到南京主城的各个角落。启示作为一个城市综合体，万达具备体量大，业态全的特点，很好的营造出一种商业氛围。依据自身区域性的优势，合理定位目标消费群体。招商过程中，相伴十大主力店集群，多种面积段组合，适合各种业态经营发展。全国一流的商业管理团队统一管理，严格规划品牌种类，提升商业价值。2、新城市广场项目背景坐落于南京“第三商圈”龙江商业区，江东北路与草场门大街交叉口。项目周边有多个高档精品住宅区，提供旺盛的消费群体。项目四周有10余条公交线路，可以辐射到南京

13、主城的各个角落。由南京新城市商业置业有限公司投资兴建项目基本资料开发时间： 2002年开发商： 南京新城市商业置业有限公司商铺建筑面积： 占地面积12.6万平方米，建筑面积达28万平方米楼层数： -1层4层 -1层 生活配套 1层 金润发超市，KFC,，必胜客 2层 品牌专卖， 3层 银行，品牌专卖 4层 餐饮市场定位： 中高档目标消费群： 辐射覆盖周边高档小区以及鼓楼区，建邺区，下关区各层次消费人群。业态组合： 零售，娱乐，餐饮，休闲，服务主力租户： 金润发超市，上影华纳国际影院，百货精品步行街、餐饮酒吧广场、数码专业广场和特色流行街区经营方式： 销售，租赁停车位： 3000个车位分析与启示

14、分析坐落于南京“第三商圈”的龙江商业区，由南京新城市商业置业有限公司投资兴建，特邀国外知名建筑设计师操刀，占地面积12.6万平方米，建筑面积达28万平方米。新城市广场商业部分拥有近400家知名品牌的专营店，金润发大型仓储超市，上影华纳国际影院，百货精品街，大型餐饮广场、酒吧街，3000个停车位，是目前全省最具规模、档次最高的大型综合性现代商业与生活配套中心。率先引进世界先进商业经济模式的新城市广场，将购物与体验融合，并以超前的时代规划，成就南京市民的生活新风潮。启示合理定位目标消费群体，具有针对性的招商。加强不同业态之间的联系，让购物者愿意花更多的时间流连。大卖场，百货，电影院能够为商业中心集

15、聚人气。3、水游城项目背景南京水游城，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段。项目周边有多个高档住宅区和办公写字楼，提供旺盛的消费群体。项目四周有20几条公交线路以及地铁1号线，可以辐射到南京主城的各个角落。水游城是上海鹏欣集团投资兴建的,融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的超大型商业设施。项目基本资料开发时间： 2005年开发商： 上海鹏欣集团商铺建筑面积： 总建筑面积16.7万其中商业面积约10万平方米。楼层数： -2层5层 -2层 BHG 超市，美食广场，品牌专卖 -1层 餐饮 1层 品牌专卖，休闲餐饮 2层 品牌专卖 3层 电玩，品牌专卖，餐饮 4层 电影院，服务

16、设施 5层 重餐饮市场定位： 中高档目标消费群： 辐射方位包括周边住宅区和办公写字楼以及夫子庙景区旅游人群业态组合： 零售，娱乐，餐饮，休闲，服务主力租户： 横店影视电影城，BHG 超市，麦当劳，COSTAStarbucks经营方式： 销售，租赁停车位：停车场面积为4万平方米,（近千个车位）。分析与启示 分析水游城地处中华路健康路交叉路口,，近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线水游城由美国知名建筑设计公司执笔设计。设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施，把建筑用运河隔开,形成开放式体验空间。水游城的穹宇

17、型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计追求，极力为消费者提供一处愉悦的购物环境 环境改变心情，心情改变消费优美的环境必将吸引大量的消费者和观光客。充足的车位能引来更多的搞消费人群。商场引进了不少时尚品牌，其中40%是南京没有、但深入人心的人气品牌，如H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、BHG城市超市、MUJI等。启示独特的迷宫式设计，让顾客增添新鲜感。运用大型特别节目增加购物中心活力。策略性引进南京没有但深入人心的品牌提升商场整体定位，创造出新的消费热点。案例分析总结比较点万达广场新城市广场水游城地理位置江东中路与水西门大街交叉口江东北路与草场门大街交叉口健康路和中华路交叉路口交通有20几条公交线路以及地铁2号线四周有10余条公交线路20几条公交线路以及地铁1号线周边环境周边有多个高档住宅区和办公写字楼，提供旺盛的消费群体周边有多个高档精品