资产评估技术方案

1、 鞍中国联合装备袄集团公司安公 司 化 改巴 建百资产评估技术方熬案把中联资产评估巴集团绊有限公司二一二年五月中联装备项目资产评估技术作方案中联资产评估有限公司目 录TOC o 2-9 t 标题 1,1罢第一章 拌项目背景情况半 PAGEREF _Toc301001026 h 笆4盎一、评估目的岸 PAGEREF _Toc301001027 h 白4摆二、评估范围和板对象昂 PAGEREF _Toc301001028 h 哎4把三、价值类型跋 PAGEREF _Toc301001029 h 半6敖四、评估基准日背 PAGEREF _Toc301001030 h 凹6扳五、参与本项目鞍的中介机构

2、耙 PAGEREF _Toc301001031 h 唉6碍第二章 瓣项目工作计划半 PAGEREF _Toc301001032 h 澳7挨一、组织协调系办统隘 PAGEREF _Toc301001033 h 爸7氨二、工作周报制稗度澳 PAGEREF _Toc301001034 h 柏7班三、工作进度安啊排哎 PAGEREF _Toc301001035 h 捌1按四、报告体例败 PAGEREF _Toc301001036 h 伴1澳第三章 岸流动资产、其他凹资产蔼 PAGEREF _Toc301001037 h 稗4安一、流动资产评跋估方法搬 PAGEREF _Toc301001038 h 扳

3、4凹二、其他资产评霸估方法啊 PAGEREF _Toc301001039 h 安9啊第四章 唉长期投资斑 PAGEREF _Toc301001040 h 敖12翱第五章 皑房屋建筑物及构阿筑物叭 PAGEREF _Toc301001041 h 绊15癌附表1：不同摆结构类型房屋成办新率评分权重参傲考表把 PAGEREF _Toc301001042 h 啊21肮附表2：房屋澳构筑物经济寿命鞍年限盎 PAGEREF _Toc301001043 h 巴22癌第六章 柏机器设备奥 PAGEREF _Toc301001044 h 熬23板附表1：国内昂运杂费费率表扒 PAGEREF _Toc301001

4、045 h 罢33懊附表2：设备斑评估安装调试费柏、基础费取费费搬率表摆 PAGEREF _Toc301001046 h 靶34扳附表3：金融背机构对客户贷款邦利率表白 PAGEREF _Toc301001047 h 颁35癌附表5：设备袄经济寿命参考年碍限表佰 PAGEREF _Toc301001048 h 傲36埃附表6：进口百设备的海运费、癌二税三费计算常扒数参考表颁 PAGEREF _Toc301001049 h 摆38凹第七章 疤在建工程埃 PAGEREF _Toc301001050 h 扮39绊第八章 哀无形资产半 PAGEREF _Toc301001051 h 绊42扒第九章艾爱

5、土地资产的核实扒 PAGEREF _Toc301001052 h 盎46把第十章 拌负债的核实鞍 PAGEREF _Toc301001053 h 罢47跋第十一章 收奥益法评估版 PAGEREF _Toc301001054 h 笆54巴第十二章 工埃作底稿指引敖 PAGEREF _Toc301001055 h 盎59翱第十三章 附靶件埃 PAGEREF _Toc301001056 h 安60中联资产评估集团有限公司 第 PAGE 9页背第一章 班项目背景情况一、评估目的碍（一）资源重组安目的啊依据靶中国建材集团公拌司捌批准文件，澳中国联合装备集艾团公司稗拟般进行公司化改建拔。安本次评估的目的绊

6、是反映*按公司股东全部权搬益于评估基准日伴的市场价值，为摆中国联合装备股罢份公司进行公司跋化改建之经济行按为提供价值参考凹依据霸。懊二、评估范围和胺对象伴本次评估范围是背中联装备集团半纳入扒公司改建八范围内拔的资产和负债，扒所伴涉及佰的斑全资、控股、参笆股企业罢单位疤如下：傲中联装备企业一扳览表唉序号爱项目编号佰企业简称懊企业名称暗级次翱股比柏地址版1班000000霸中联集团背中国联合装备集熬团公司版1百北京哀2八010000吧神马集团霸合肥神马科技集俺团有限公司半2笆100稗合肥白3癌010100邦神马电气般合肥神马电气有背限公司巴3岸100跋合肥扒4白010200扳神马进出口白合肥神马进出

7、口佰有限公司绊3爱51傲合肥败5拔020000板杭州机电佰轻工业杭州机电哎设计研究院般2暗100八杭州俺6暗020100拔杭州建筑爸轻工业杭州工程颁建筑设计院扮3哎100半杭州艾7胺020200扒杭州纸业芭杭州纸业新技术耙开发公司暗3八100矮杭州把8安020300爱杭州三环艾杭州三环造纸机碍械技术开发联营白公司埃3蔼100熬杭州皑9扒020400唉杭州汉科捌杭州汉科日用化哀工技术公司挨3般75颁杭州懊10拜020500跋杭州华源傲杭州华源自动化邦设备技术公司拌3靶100耙杭州扮11跋020600袄轻工中心扒全国轻工机械标办准化中心轻工机八械产品技术服务扒部挨3摆100懊杭州吧12爸03000

8、0巴轻工扬州哀中国轻工业机械熬扬州公司俺2芭100捌扬州跋13傲040000背唐山轻工爸唐山轻工业机械板厂俺2坝100稗唐山阿14叭040100办唐山通宝氨唐山通宝停车设艾备有限公司昂3巴100哎唐山岸15巴040200耙长沙中轻般长沙中轻机械有耙限公司艾3背40阿长沙敖16埃040300八森普矿山胺唐山森普矿山装爱备有限公司唉3爸100凹唐山笆17瓣040301昂森普建筑坝唐山森普建筑安隘装工程有限公司埃4拌100碍唐山颁18败040400瓣长沙衡器邦长沙衡器厂哀3拔42.5俺长沙鞍19癌050000叭北新机械笆建材轻机集团北癌新机械有限公司把2般100坝涿州澳20傲050100绊涿州门业霸

9、涿州北新韩一门吧业有限公司柏3芭81.85叭涿州办21扳060000把合肥轻工岸合肥轻工业机械耙厂背2翱100奥合肥按22霸060100芭安徽华联皑安徽华联造纸机稗械联合公司氨3啊100半合肥稗23斑060200盎合肥中辰稗合肥中辰轻工机唉械有限公司办3艾100佰合肥白24案060201版合肥中宏笆 合肥罢中宏机械有限公稗司暗4芭100翱合肥按25邦070000碍武汉塑料办武汉塑料机械总捌厂办2鞍40摆武汉哀26颁080000版中轻塑料哎武汉中轻塑料机艾械有限公司八2俺100傲武汉埃27摆090000颁中轻机械袄武汉中轻机械有熬限责任公司百2背100白武汉版28瓣100000邦重庆中轻败重庆中

10、轻装备有靶限公司（重庆轻蔼工业机械厂）摆2啊1袄00翱重庆般29安110000颁中联国际扳中国联合装备集扳团国际工程有限捌公司矮2凹柏北京癌30暗120000跋中联宜宾坝中国联合装备集败团宜宾机械有限耙公司熬2坝100斑宜宾袄31皑120100背宜宾知晟背宜宾智晟锅炉设八备安装有限公司捌3跋100阿宜宾邦32哀120200蔼宜宾精安蔼宜宾精安机械设昂备安装有限公司扒3艾100爸宜宾白33啊120300疤宜宾长征拌宜宾长征汽车运疤输公司埃3俺100哎宜宾啊34版130000奥西安中轻肮西安中轻造纸机案械集团有限公司安2扒100俺西安癌35半130100背安阳中轻袄安阳中轻机械有拌限公司肮3俺10

11、0熬安阳版36班130200颁天津中轻安天津中轻机械有哎限公司熬3邦100稗天津懊37办140000唉西安造纸耙西安造纸机械厂搬2皑100扮西安熬38板150000瓣中国克朗期挨中国技术进出口癌总公司克朗斯北笆京备件服务中心案2柏100拜北京靶39扮160000安西德赛恩诺岸中国技术进出口按总公司西德赛恩扒诺公司备件供应隘北京服务部熬2稗100爱北京爸40皑170000爱西安机械扳轻工业西安机械爱设计研究院坝2拌100坝西安颁41凹170100碍西安轻机傲轻工业部西安轻颁机所光电公司阿3挨100耙西安挨42芭180000斑南京轻工拔中国轻工业机械盎总公司南京轻工矮业机械厂癌2哀100芭南京盎4

12、3碍180100斑南京服务鞍南京轻工业机械案厂产品服务中心爸3白100颁南京坝44傲180200斑南京销售白南京轻机机械设鞍备销售有限公司癌3扮100鞍南京傲45澳180300敖南京物华佰南京物华精密机把械有限公司捌3鞍100艾南京颁46鞍180400搬南京博亚坝南京博亚轻工机跋械有限责任公司般3癌51背南京哀47柏180500叭南京实业癌南京大金马实业捌有限公司凹3罢100爸南京芭48啊180600稗南京包装按南京水一方包装靶机械有限公司懊3凹100敖南京拌49瓣180700伴南京饭店败南京东华门饭店矮有限责任公司捌3摆100板南京办50霸180800懊南京轻机颁南京轻机包装机背械有限公司皑

13、3氨100斑南京肮51班190000癌安阳万达靶安阳市万达实业背总公司傲2哀100唉安阳稗52爸200000艾轻机闲置白轻机闲置设备调佰剂中心靶2扮100奥北京般53芭200100爸北京亚泰瓣北京中轻亚泰塑柏料科技有限公司绊3按100把北京邦54坝210000吧安阳机械爸中国联合装备集拌团安阳机械有限芭公司搬2敖100斑安阳邦55案220000澳酒饮杂志叭酒败敖饮料技术装备昂杂志社颁2颁100敖北京唉56盎220100邦北京全力敖北京中轻合力国爱际展览有限公司败3啊100艾北京三、价值类型巴资产评估中的价白值类型是指资产案评估结果的价值巴属性及其表现形绊式。不同属性的斑价值类型所代表阿的资产评

14、估价值白不仅在性质上是拔不同的，在数量搬上往往也存在着绊较大的差异。价哎值类型是影响和爱决定资产评估价败值的重要因素。板依据本次评估目啊的，确定本次评埃估的价值类型为巴市场价值。懊市场价值是指自蔼愿买方和自愿卖背方在各自理性行摆事且未受任何强罢迫压制的情况下耙，资产在基准日蔼进行正常公平交胺易的价值估计数矮额。四、评估基准日捌根据委托方安排按，拌评估基准日定为唉20哎1叭1拌年佰12靶月3案1颁日蔼。板五、参与本项目板的中介机构耙审 计 师： 隘 搬天职国际会计师摆事务所有限公司霸（年审报告）半评 估 师： 澳 绊中联资产评估阿集团斑有限公司稗第二章 矮项目工作计划案一、组织协调系八统隘组织协

15、调系统是翱公司总部与搬中心组熬(设在叭中联装备集团爱)、各现场作业巴组、各专业组及艾有关单位进行沟柏通、协调，与评邦估基层单位进行昂配合，建立如下吧组织协调系统矮：叭中联中心组成员叭：艾项目总指挥：傲 昂陈志红熬 疤 般1351106扮6395芭 奥 暗chenzh袄china-v拜alue.co蔼m摆现场拜负责人：岸 拔蒋卫锋 疤 瓣 158101氨97752 熬 办 jian捌gwfchi凹na-valu袄隘收益法负责人：昂徐丽芳 捌1860001吧2254把 按 敖 澳 俺xulfch扒ina-val案拜土地负责人：傲 摆吴晓光翱 把1381176稗7480 罢 俺 扳 蔼wuxgch笆

16、ina-val摆八中联装备半项目：中联中心巴组邮箱： 绊 啊zlzbch颁ina-val拌 艾(中联装备)耙二、工作周报制扒度爸每周五上报本项扮目组工作周报，柏主要内容为本周蔼工作进展及完成隘情况、下周工作袄安排，项目中主罢要问题及处理办邦法。重大事项随蔼时与中心组沟通八。中联装备项目资产评估技术作方案PAGE PAGE 79中联资产评估集团有限公司叭三傲、袄工作进度安排盎(一)整体工作板时间安排颁依据癌中联装备碍集团整体进度安耙排，列示如下工扮作进度计划，请绊各项目组严格按阿照工作计划开展叭工作，按时完成巴项目。颁1、隘5柏月扒3癌日：各项目组与澳负责的单位进行案联系百，了解评估申报半表填写

17、情况稗；捌2、背5岸月爱5把日：各项目组进唉驻现场；搬2、版5办月蔼6胺日半奥5笆月扮15柏日：为现场尽职碍调查阶段；霸3、俺5白月罢16拌日肮哎5澳月挨2疤0日氨：暗评估作价、撰写白报告安，同步与企业2靶011年审计报斑告进行对接凹；伴4、佰5扒月阿20安日之前：各项目翱组提交报告初稿摆，报送公司审核斑；矮5胺、巴5凹月靶2罢3扳日：与懊中联装备拔集团沟通评估结岸果；办8、敖5翱月2耙5跋日：出具评估报伴告。办(二)各项目预百计进驻现场时间四、报告体例白序号爸项目编号袄企业简称般企业名称暗级次癌股比绊评估报告拔评估说明 白明细表班1俺000000挨中联集团笆中国联合装备集碍团公司哎1矮股比挨

18、报告笆说明罢明细表邦2哀010000扒神马集团碍合肥神马科技集皑团有限公司办2暗100傲败说明敖明细表半3八010100班神马电气百合肥神马电气有奥限公司斑3般100罢捌隘明细表笆4鞍010200鞍神马进出口伴合肥神马进出口翱有限公司叭3罢51罢邦埃明细表邦5罢020000瓣杭州机电皑轻工业杭州机电败设计研究院敖2鞍100跋按版明细表背6白020100安杭州建筑败轻工业杭州工程氨建筑设计院岸3懊100耙澳佰明细表氨7芭020200巴杭州纸业矮杭州纸业新技术盎开发公司稗3版100皑爱霸明细表案8跋020300奥杭州三环岸杭州三环造纸机翱械技术开发联营百公司靶3挨100昂凹跋明细表暗9靶02奥04

19、00隘杭州汉科绊杭州汉科日用化扳工技术公司邦3坝75霸唉埃明细表安10按020500搬杭州华源癌杭州华源自动化吧设备技术公司靶3耙100肮扒皑明细表傲11跋020600跋轻工中心扳全国轻工机械标叭准化中心轻工机岸械产品技术服务傲部捌3爸100翱肮癌明细表艾12办030000挨轻工扬州艾中国轻工业机械绊扬州公司案2搬100扮芭笆明细表跋13岸040000熬唐山轻工拌唐山轻工业机械爱厂板2爱100啊奥啊明细表板14扒040100颁唐山通宝阿唐山通宝停车设扳备有限公司稗3巴100捌碍碍明细表绊15爸040200摆长沙中轻癌长沙中轻机械有癌限公司板3捌40矮芭昂明细表叭16跋040300坝森普矿山啊唐

20、山森普矿山装版备有限公司昂3挨100皑跋办明细表肮17爸040301绊森普建筑按唐山森普建筑安案装工程有限公司霸4皑100氨办敖明细表佰18盎040400佰长沙衡器肮长沙衡器厂疤3拌42.5八暗唉明细表挨19袄050000埃北新机械皑建材轻机集团北八新机械有限公司吧2岸100颁绊扳明细表柏20佰050100捌涿州门业鞍涿州北新韩一门版业有限公司颁3案81.85百懊板明细表澳21拜060000岸合肥轻工皑合肥轻工业机械隘厂跋2碍100般昂盎明细表皑22稗060100稗安徽华联疤安徽华联造纸机阿械联合公司巴3岸100矮板稗明细表绊23斑060200矮合肥中辰按合肥中辰轻工机熬械有限公司耙3岸100

21、芭疤芭明细表按24隘060201癌合肥中宏胺 合肥把中宏机械有限公翱司矮4颁100澳吧凹明细表懊25八070000坝武汉塑料伴武汉塑料机械总摆厂办2澳40盎坝跋明细表爱26颁080000霸中轻塑料霸武汉中轻塑料机拌械有限公司坝2扮100瓣芭肮明细表柏27案090000板中轻机械拌武汉中轻机械有哀限责任公司罢2翱100袄岸奥明细表奥28爸100000凹重庆中轻暗重庆中轻装备有笆限公司（重庆轻懊工业机械厂）扒2霸100昂罢搬明细表矮29拌110000版中联国际芭中国联合装备集盎团国际工程有限哀公司扒2绊坝按伴明细表邦30氨120000霸中联宜宾巴中国联合装备集罢团宜宾机械有限矮公司搬2暗100拔挨

22、唉明细表氨31爱120100扒宜宾知晟氨宜宾智晟锅炉设叭备安装有限公司熬3袄100碍按靶明细表班32叭120200拔宜宾精安背宜宾精安机械设翱备安装有限公司背3拔100氨拌懊明细表耙33隘120300叭宜宾长征艾宜宾长征汽车运柏输公司稗3袄100跋伴扳明细表唉34皑130000拜西安中轻柏西安中轻造纸机唉械集团有限公司柏2跋100般按癌明细表巴35扒130100啊安阳中轻隘安阳中轻机械有肮限公司柏3哀100佰爸巴明细表按36哎130200罢天津中轻懊天津中轻机械有把限公司阿3罢100斑敖懊明细表邦37班140000俺西安造纸傲西安造纸机械厂八2柏100摆吧白明细表胺38傲150000佰中国克朗

23、期板中国技术进出口斑总公司克朗斯北办京备件服务中心矮2隘100鞍笆懊明细表柏39霸160000拌西德赛恩诺奥中国技术进出口阿总公司西德赛恩拔诺公司备件供应敖北京服务部碍2耙100爸挨斑明细表扒40搬170000矮西安机械暗轻工业西安机械拜设计研究院跋2稗100捌邦拔明细表挨41袄170100碍西安轻机皑轻工业部西安轻吧机所光电公司版3佰100肮般芭明细表岸42伴180000摆南京轻工版中国轻工业机械扮总公司南京轻工昂业机械厂扳2吧100岸拔版明细表阿43俺180100把南京服务艾南京轻工业机械按厂产品服务中心罢3癌100版跋奥明细表挨44澳180200矮南京销售吧南京轻机机械设靶备销售有限公司

24、鞍3唉100瓣疤傲明细表肮45扳180300跋南京物华巴南京物华精密机笆械有限公司皑3班100板翱败明细表暗46鞍180400傲南京博亚埃南京博亚轻工机白械有限责任公司碍3八51暗办安明细表坝47懊180500按南京实业俺南京大金马实业埃有限公司芭3跋100百翱爸明细表拜48跋180600摆南京包装拔南京水一方包装爱机械有限公司鞍3坝100皑白挨明细表颁49按180700扒南京饭店爱南京东华门饭店般有限责任公司般3挨100澳拔凹明细表霸50班180800绊南京轻机稗南京轻机包装机昂械有限公司版3拔100巴案皑明细表叭51哀190000捌安阳万达背安阳市万达实业柏总公司爸2芭100按癌扳明细表笆

25、52澳200000拔轻机闲置敖轻机闲置设备调拌剂中心翱2半100傲板翱明细表奥53艾200100矮北京亚泰阿北京中轻亚泰塑埃料科技有限公司绊3把100傲袄白明细表把54哀210000斑安阳机械拜中国联合装备集疤团安阳机械有限跋公司拜2斑100颁叭熬明细表班55盎220000佰酒饮杂志哎酒俺鞍饮料技术装备扳杂志社办2翱100瓣爱白明细表拌56爸220100凹北京全力澳北京中轻合力国半际展览有限公司爸3埃100哎哎颁明细表袄第三章 皑流动资产、其他阿资产百一摆、板流动资产评估方邦法俺1.1流动资产昂评估方法选用原坝则笆根据此次评估目耙的，佰经济行为实现后百，企业仍将维持颁原有生产经营方翱式，或不改

26、变原摆有经营方式进一稗步扩大规模，被爸评估流动资产在傲今后生产经营中肮仍维持其原有用颁途并继续使用，案因此昂主要靶采用重置成本法扒评估。阿1.2各项流动坝资产评估一般方稗法敖1.2.1袄货币资金癌鉴于其资产的账柏面价值本身就是百现值，无需采用胺特殊的方法进行笆评估，可按核对霸无误后芭核实后账面值唉作为该项资产评叭估现值进行确认奥。摆对于其中的外币把资金，可按中国搬人民银行公布的白评估基准日市场唉汇率(蔼基准价岸)进行折算，确阿认其评估现值。绊1.2.2昂交易性金融资产敖对霸交易性金融资产熬进行评估，一般爱采用市场法，以拔交易性金融资产背在评估基准日的隘市价为基础来确白认其评估现值。暗公开挂牌交

27、易的皑有价证券按评估唉基准日的收盘价板，考虑变现的可伴能性计算评估值耙；不能公开交易哀的按成本加持有办期利息计算评估盎值。氨1.2.3般应收票据矮1.2.3斑.1评估思路靶应收票据的评估拔主要依据其票据敖的种类、信用程把度和变现能力确唉定收回金额的大办小以及评估值。瓣1.2.3爸.2评估操作爸应收票据明细表懊中“户名(结算柏对象)”栏目为拌“出票人”，备爱注中应注明“背百书人”的名称。跋评估时首先查清啊楚票据的信用程暗度，对于信用程凹度很高(如长期袄客户、时间短)埃，的票据，以账败面值确定评估值翱。对于有确凿根伴据表明无法收回版的，或按有关规岸定准于核销的，案按零值计。对于扒只能部分收回的吧款

28、项，按可能收按回的数额确定。八对于带息票据，笆应当计算票据利稗息，并在评估值疤中反映。跋已经过期未兑现氨的票据，应与审翱计沟通，调入“蔼应收账款”，以摆应收账款的评估般方法评估。懊1.2.4邦应收账款和其他稗应收款斑1.2.4耙.1评估思路扒应根据每笔款项瓣收回的可能性确爱定评估值。拔实际操作中要借氨助于历史资料和拌现在的调查情况瓣，具体分析数额八、欠款时间和原拜因、款项回收情跋况、债务人资金搬、信用、经营管隘理现状等。碍1、对于有充分翱理由相信全都能袄收回的，如集团碍内部应收账款、盎经常性业务往来罢且信誉好的客户盎的应收账款、期俺后大部分已收回绊的应收账款，可跋按全部应收款额昂计算评估值；叭

29、2、对于符合有柏关管理制度规定胺应予核销的、或蔼有确凿根据表明矮无法收回的，应办按零值确定评估跋值。靶3、对于很可能俺收不回部份款项斑的，按啊核实后账面值隘扣除唉评估颁坏账芭风险损失板后确定评估值。绊各种情况计算结败果汇总即得出全扒部应收款项的评拌估现值。懊应收款项评估值般=扒账面价值芭评估白坏账俺损失拌(债务人死亡、拜破产、倒闭确实稗无法收回)(应翱为绝对额)(依芭据充分：包括死皑亡证明、企业进肮入破产程序的法懊律文件等)敖评估俺预计斑风险斑损失(坏账可能艾性判断)(评估耙师发表的意见)耙分类估计：八1斑)爱坏账分析法：按熬实际发生的坏账盎除以应收账款发捌生总额得出坏账岸比例确定评估值熬。上

30、述中存在部叭分坏账的应收款摆项，在难以确定凹收不回账款的数搬额时，可采取以摆下几种思路进行啊确定：盎 (1)参考盎企业近几年的坏班账率确定总体的绊坏账比例；翱 (2)参考跋企业各笔应收款哎项历年的回款率凹单个确定可能的挨坏账比例；办 (3)参考柏企业会计政策确哀定的坏账准备的拔提取率确定可能案的坏账比例；碍2翱)案账龄分析法：分疤账龄段分别确定扒坏账比例，得出扳评估值。昂1.2.4拌.2评估操作方把法爱首先，确定并统背计集团内部的应摆收账款，再细分唉账龄备后期调整澳时所用。傲然后，确定可疑熬债权，有几种情叭况：(1)金额懊大的(统计出若矮干笔金额大的、敖总金额占全部款奥项的80%以上瓣作为“工

31、作重点安”)、背(2)安账龄长的(凡是哀3年以上的都应拜作为“工作重点扳”)。霸最后，调查取证稗、制作“可疑债笆权调查表”工作盎底稿。稗调整汇总阶段“邦汇总组”根据标懊准方法组最终确傲定的方案确定评班估值。耙1.2.5稗应收股利、应收唉利息扮在核实股利分配凹和利息计算的相肮关协议、文件等暗资料基础上，参扮照应收款项评估捌思路，按实际可唉收回金额确定评伴估价值。耙1.2.6败预付款项凹1.2.6氨.1评估思路般对预付款项，由摆于其主要包括各拔种预付货款或预瓣付工程款等，价奥值相应体现在由罢于费用的支出而班形成的一定形式巴的实物资产和权鞍利上，因此，预斑付款项的评估主扮要依据其形成的板资产存续时间

32、，奥对于在评估基准矮日后仍然存在的袄资产或权利体现埃的预付款项采用捌计算费用余额的哀方法确认现值。阿1.2.6邦.2评估操作板1、对于那些形捌成的资产和权益办已经消失，但因板款项数额较大而案跨期摊销的预付敖款项，则评估为澳零；霸2、对于预付款扒项应摊未摊部分艾，也应按零值处蔼理。埃3、对于费用支翱出昂从而形成了以后巴一定形式的实物奥资产和权利，应昂保持账面值作为柏评估值。爸4、重点关注金叭额大、账龄长百(一年以上)般的款项。对于长版期挂账或已无法氨完成的合同，参敖考应收账款评估颁方法评估。1.2.7存货靶一般企业板的存货分为按材料采购捌(颁在途物资疤)、案原材料败、佰在库周转材料疤、霸委托加工

33、物资澳、碍产成品爱(百库存商品扮)、鞍在产品霸(伴自制半成品爱)、拜发出商品翱、般在用周转材料安。班针对不同的类别把，分别采用不同背的评估方法确认白评估现值。其中鞍:埃1.2.7暗.岸1熬材料采购跋(笆在途物资拔)昂系企业已付款但熬尚未收到货物的佰在途材料艾(1)近期发生般、尚能正常完成笆的，以核实无误矮的哎核实后账面值佰确定评估值。坝(2)长期挂账爱或无法继续完成八的，以可回收净蔼值确定评估价值芭(搬类似应收款项处鞍理跋)俺。伴1.2.7捌.拔2稗原邦材料绊、鞍在库周转材料昂主要有主材和辅翱助材料等。总体埃评估思路如下：阿(1)对继续使百用的凹主要斑外购材料，可根班据每项资产的清邦查核实后的

34、数量翱、技术鉴定结果啊和资产的市场现笆行买价，加合理袄的运杂费、损耗爱、验收整理入库斑费及其它合理费跋用，逐项计算评鞍估值。埃(搬2般)斑对单价小、周转办快、可以正常使哎用的、其实际成胺本与基准日市价唉基本一致的材料摆，或傲购进时间短、市邦场价格未发生变澳化的资产凹，班可根据清查核实斑后的数量，以调皑整后的账面成本绊确定评估价值芭。巴(3)对于价格佰变动较大、购入芭时间相对较长的胺材料，根据每项班资产的清查核实傲后数量，结合评澳估基准日市价考疤虑运杂费、自然霸损耗及验收入库鞍费用后确定评估佰值。翱(4)靶对失效、变质、昂残损、报废、无办用的暗或积压物资颁，颁应按可变现净值熬进行评估计价。拜企业

35、采用计划成邦本核算而账面价艾值跋(挨单项资产捌)癌未反映“材料成癌本差异”时，应哎先行分摊“材料隘成本差异”余额氨，版在挨核实后账面值安反映矮。白特别注意：芭(1)隘利用企业坝基准日附近皑采购价格资料埃(安发票、合同等版)埃，以此为依据确奥定重置百单价扮最为可靠。笆(2)备品备件邦、辅助材料等，白该部分一般项目笆较多，实际操作拌中应重点关注单熬价或账面余额较吧大、价格变化大把的项目。肮1.2.7翱.熬3懊产成品昂(柏库存商品搬)皑产成品一般以其袄完全成本为基础傲，根据该产品市艾场销售情况好坏傲决定是否加上适搬当的利润，或是白要低于成本。爱对于汽车产成品艾，在考量其品牌柏、规格、排量、艾装饰等参

36、数以及白市场售价、公司哀盈利水平、税负傲、市场畅销程度跋等因素基础上主佰要按市场价进行按评估。熬对于十分畅销的哀产品，根据其出版厂销售价格减去隘营业费用和全部艾税金确定评估值斑；鞍对于正常销售的拌产品，根据其出半厂销售价格减去案营业费用、全部白税金和适当数额袄的税后净利润确傲定评估值；捌对于勉强能销售柏出去的产品，根案据其出厂销售价翱格减去营业费用艾、全部税金和税八后净利润确定评瓣估值；邦对于滞销、积压斑、降价销售产品坝，应根据其可收啊回净收益确定评巴估值；叭报废产品按残值胺确定评估值。艾1.2.7疤.蔼4八在产品拜(癌自制半成品安)肮在产品及自制半半成品包括处于生版产环节中的在制霸品、已加工

37、完成八并入库但不能对盎外独立销售的半艾成品等。评估时癌，应根据对其完摆工程度技术鉴定佰和质量检测的结啊果，结合该部分懊存货或同类产品靶按现行市价重置奥所需投入的合理氨费用采用重置成安本法计算确认现坝值。凹(1)对仍需继扳续生产、销售且败有盈利的在制品伴、自制半成品案的评估，应根据隘技术鉴定、质量版检测和清查核实斑的结果，按现行扮市场价格重置同袄等被评资产所需叭投入合理的料斑、靶工爸、背费确定评估价值颁。公式如下：捌评估价某项资岸产的原合理成本白(1价格变办动系数)原合半理费用肮案(1合理费用挨变动系数)凹【注：对经技术颁鉴定发现的废品败和盘盈盘亏数量霸应从原成本中扣坝除或增加；价格八变动系数应

38、采用岸同类材料的价格扳系数。】颁(2)对因产品疤下马，只能按评版估日的状态向市矮场出售的在制品白和自制半成品应澳按下列原则进行爱评估：昂a)对通用性好凹，能够用于生产班经营的在制品、澳自制的半成品应扳按实有数量考虑巴可接受的单位市搬场价格扣除预计笆在销售过程中发搬生的税费确定评百估价值；摆b)对资产通用碍性极差、且不继凹续生产、无法通啊过市场调剂的在拔制品、自制的半敖成品，应按照废叭料回收价格进行邦评估。稗1.2.7鞍.5其他存货按1败)发出商品的评绊估有以下几种情吧况：蔼(1)购货方同扳意付款的，阿参考产成品评估挨；柏(2)购货方要版求退货的，对有奥问题的，按可回矮收的净值确定估跋值；正常商

39、品澳参考产成品评估叭(捌可适当考虑退货柏成本唉)捌；笆(3)购货方已癌破产的，发出商爱品应按经核实后稗可追回的数量，扒参考产成品评估按(罢可适当考虑追回昂成本鞍)捌；翱无法追回的评估霸为零。拜2岸)哎在用周转材料败的评估应扣减有盎形损耗因素，即稗根据实际使用状爸况确定相应的成袄新率。昂1.2.8背待摊费用、其他八流动资产背待摊费用、其他叭流动资产的评估耙方法，详见“其胺他资产评估方法盎”的相应部份。1.3特别提示办除存货类资产外哎，其他八流动资产的评估斑值应尽可能与审拔计结果保持奥基本拜一致埃。翱有重大差异的一疤定要与审计机构阿充分沟通，取得胺一致；在无法达瓣到一致的情况下版，请示邦中心组后拌

40、处理。癌流资：清查中，摆流资存在报废、班损失案、盘亏、盘盈八的，提请审计调熬整。艾二、唉其他资产评估方扳法哎1霸.爱其他资产评估方癌法选用原则耙本部分资产主要背包括待摊销的费案用、待处理的损翱益挂账和其他类蔼的资产，历来是翱资产评估中需特俺别处理和作出调隘整的重点科目。案(斑如需调整，尽可跋能与会计师联系暗，评估师原则上碍不进行调整，包柏括存货的小额负拌数情况艾)佰评估操作中主要绊考虑其是否能形熬成对应的实物或瓣权利，并通过判啊断对应实物资产绊或权利的价值来白确定评估价值。班2岸.柏各项其他资产评昂估一般方法班2.1待摊费用碍、长期待摊费用隘2.1.1稗评估思路白待摊费用是指企百业已经支出但应

41、碍由本期和以后各矮期成本分别负担澳的分摊期在一年懊以内的各项费用般。主要包括以下班几类：凹爸预付性质费用，伴如预付保险费等肮；鞍霸为均衡成本而分岸期摊销的费用，半如固定资产修理八费用、低值易耗奥品摊销等；摆颁性质特殊的费用扮,如一次交纳盎印花税税额较大拌需分摊的数额等颁。八长期待摊费用是挨指企业发生的不袄能全部计入当期扒损益应在以后年坝度内分期摊销的斑各项费用，包括邦租入固定资产的芭改良支出及摊销熬期限在一年以上爱的其他待摊费用爱等。懊长期待摊费用与岸待摊费用除摊销扮期不同外，其他矮性质基本相同。袄对两者可采用相挨同的评估方法和安程序。澳长期待摊费用与翱待摊费用本身并暗不是资产,而斑是已耗用资

42、产的爱反映，但由于这耙些已耗用资产形碍成了新的资产和巴权利，这种新的绊资产和权利只要敖还存在白，摆已付出的费用就坝还有价值隘。白因此，长期待摊哎费用与待摊费用昂评估只与费用支熬出所形成的资产肮和权利的存在相背关,与摊余价瓣值没有必然的联埃系。如果这些资傲产和权利已经消奥失，则长期待摊稗费用与待摊费用百的价值为零，而罢无论其账面摊余哎价值还有多大。袄2.1.2案评估操作柏长期待摊费用与爱待摊费用的评估八分以下两种情况百：挨1、当长期待摊般费用与待摊费用背所反映的费用支哀出形成的新资产蔼和权利的剩余存昂续时间很难确定班时，在充分核实哎有关会计记录账奥面数字的基础上办，按长期待摊费佰用或待摊费用的袄

43、余额确定评估价邦值，如无法合理哎确定期限的预付癌保险费等。霸2、当新资产和蔼权利剩余存续时跋间可以确定的情凹况下，可以根据艾长期待摊费用与般待摊费用所反映靶的资产和权利的跋实际内容选择相耙应的资产评估方跋法进行评估，确埃认其剩余存续时爱间，并结合长期背待摊费用与待摊八费用的原始入账埃价值，最终确定扮评估价值；对于版资产和权利已耗肮尽的长期待摊费八用与待摊费用，澳应评估为零，而爸不是以余额作为傲其评估价值。傲对于常见的几个半项目分别如下处昂理：版(袄1八)暗低值易耗品摊销柏，以可使用年限哎作为摊销期限，肮并结合原始入账敖价值，按摊余价叭值确定评估价值八。安(奥2般)伴固定资产修理费拔用傲(懊固定

44、资产装修费阿用氨)扳，由于其形成的板资产在固定资产啊评估中反映，因暗此，在本科目中百评估为零；八(熬3稗)蔼租入固定资产的叭改良支出，在改敖良后剩余租赁期败与尚可使用年限伴两者中选取较短暗的作为摊销期限坝，并结合原始入半账价值，按摊余岸价值确定评估价百值。2.2开办费盎开办费是指企业板在筹建期间发生败的费用，包括人隘员工资、办公费叭、培训费、差旅拌费、印刷费、注胺册登记费和不计扒入固定资产价值摆的借款费用等。胺开办费评估为零般。伴2.3待处理流安动资产净损失、癌待处理固定资产翱净损失笆、固定资产清理柏评估作价时考虑叭分以下三方面因熬素：把(拜1稗)跋尚有残余实物的艾，确定可收回的哀残值；哀(版

45、2拜)敖有保险公司或其蔼他过失人负责赔扒偿的，确定可收胺回的赔偿金额；蔼(办2胺)罢无法收回的部份澳，按零计算。霸在充分考虑以上傲因素后，加总确罢定其评估价值。熬2.4其他流动凹资产、其他长期爸资产搬该部份资产核算版的内容比较广泛癌，实际操作中应罢视具体情况而定懊。百对于能形成对应矮实物或权利的，翱应按对应实物资胺产或权利的评估唉方法确定评估价把值；对于不能形矮成对应实物或权懊利的，评估值为八零。胺2.5无形资产笆其他无形资产挨对于外购的软件办，评估人员应核鞍查企业的相关购熬买合同，如为通靶用的软件，且开俺发商提供免费升艾级服务，则直接胺向软件供应商或碍通过网络查询其阿现行市价作为评岸估值耙(

46、伴注意了解报价的跋折扣情况爸)袄；对针对特定企叭业开发的特殊专癌用软件，一般缺盎乏公开的市场，氨且无法直接向软斑件供应商询价，袄因这类软件企业挨技术及应用人员皑大都参与了软件柏开发过程，评估斑人员可采取同企岸业采购人员、相搬关技术人员、软百件使用人员座谈哀、质询等方式了鞍解软件的功能、办应用现状及前景拔、开发成本、开叭发周期，结合市耙场同等或相似软柏件的市价确定评安估值。靶对企业自主开发扮的软件，则采取阿同企业软件开发笆人员、财务人员懊座谈、质询等方霸式了解软件的功岸能、应用现状及背前景、开发周期爱、账面价值构成埃要素等，在获取芭详细的开发成本扒明细后，以重置班成本法进行评估颁。熬2.6递延税

47、款瓣借项半一般是由于坏账凹准备金、固定资皑产折旧时间性差扮异昂(鞍为现行会计制度埃与税法对固定资罢产折旧确认的时懊间不同伴)爱而形成的，因该白款项可抵减未来半的应纳所得税额拔，全部是企业权挨益，可以阿核实无误后的搬核实后账面值斑作为评估值傲。颁第四章 傲长期投资芭1证券类长期投坝资爸1.1清查要求俺：隘确定有价证券是板否存在、评估基安准日余额是否正爸确；确定有价证岸券是否归被评估背单位所有；确定佰有价证券的增减鞍变动及其收益(岸或损失)记录是肮否完整。1.2评估程序啊(1)核对有价瓣证券明细账与总熬账、报表的余额跋是否相符。瓣(2)会同被评耙估单位主管会计癌人员盘点有价证澳券，查明有价证按券名

48、称、数量、昂票面价值和取得佰成本并与相关账蔼户余额进行核对胺，如有差异，应班查明原因，并作颁出记录或进行适岸当调整。稗(3)在外保管笆的有价证券，应吧查阅保管的证明罢文件，必要时可八向保管人函证。吧(4)清查有价摆证券购入、出售阿或兑现的原始凭碍证是否完整，入懊账基础是否符合败投资合同、协议坝的规定，重大投隘资应附董事会的半决议，并查核会败计处理是否正确肮，审核与长期投摆资有关的损益说凹不得是否准确，拔并与投资收益项昂目核对。挨(5)查明长期疤投资占被投资企罢业实收资本的比凹例和所有者权益碍的比例。1.3评估取值阿可上市流通的有佰价证券采用现行唉市价法进行评估癌；以控股为目的哀持有的上市股权扳

49、，可采用收益现唉值法或市场比较敖法评估。对于非叭上市有价证券采凹用收益现值法确凹定评估值。袄2非证券类长期凹投资(其他长期柏投资)班2.1清查要求岸：哀确定其他投资是版否存在、评估基邦准日余额是否正扒确；确定其他投癌资是否归被评估颁单位所有；确定癌其他投资的增减绊变动及其收益(胺或损失)记录是跋否完整。2.2评估程序拜(1)核对其他蔼投资明细账与总翱账、报表的余额懊是否相符。扮(2)会同被评癌估单位主管会计般人员清点其他投罢资，以各项投资扒的合同为依据，罢查明其他投资名邦称、数量、原始唉投资额和回报方邦式与相关账户余奥额进行核对，如捌有差异，应查明绊原因，并作出记背录或进行适当调隘整。澳(3)

50、清查有无把长期投资性质的班短期投资项目，佰并作适当的说明摆和调整。颁(4)查明其他俺投资的到期值(隘预期收益)，计懊算其他投资的到白期值在评估基准唉日的折现价值，拔确定其他投资的百评估价值。2.3评估取值搬基本原则为：对胺于合同、协议明艾确规定了投资报暗酬的，可将按规靶定应获得的收益啊和回收的本金折阿为现值，作为评澳估值。对到期收扒回资产的实物投把资，可按约定并靶合理预测的收益摆折现，再加到期案收回资产的价值绊，计算评估值。版对于不是直接获佰取资金收入，而埃是取得某种权利疤或其他经济利益肮的，可尝试测算背相应经济收益，柏折现计算评估值翱；或根据剩余的邦权利或利益所对捌应的重置价值确吧定评估值。

51、笆明显没有经济利案益、也形成蔼不隘了袄任何经济权利的瓣，按零值计算。隘1、对于控股的胺长期投资白1)控股上市公吧司的长期投资，疤采用收益现值法蔼评估作价。柏2昂)暗其他控股暗和有重大影响的俺（持股20%以爱上）背的长期投氨资澳，采用绊整体邦成本法艾进行评估，其评坝估过程及方法同瓣整体企业评估。背在估算出被投资白单位整体净资产盎后，与评估单位班在被投资单位所般占之股权比例之绊积即为该项长期皑投资之评估值。蔼二级以上跋控股的长期投资拜评估须编写规范拔的评估说明。爸2、对非控股的氨长期投资，适当傲考虑受资企业的稗净资产和收益状隘况，按成本法评凹估。在未来收益碍难以预测，长期巴投资所占受资企暗业净资产

52、额明显鞍高于或低于投资隘账面值的，依据捌经审计的受资企袄业资产负债表反瓣映的所有者权益皑按比例评估其长爱期投资价值；投隘资发生时间不长斑数额较小且被投跋资企业(项目)氨正常运转的可取摆长期投资账面值懊为评估值。笆2.4其他注意皑事项稗1、对异地受资绊企业应尽量取得拌同基准日的资产爸负债表。实在困按难的，要用鞍离笆基准日背最近隘日期案的资产负债表，板并说明该处理方办法对评估值的影蔼响。翱单项长期投资价敖值“较小”的界爱限，由专业评估白师根据实际情况背确定。通常该项挨长期投资的账面背值低于该企业总吧资产清查搬核实后账面值笆的5%，可以被版接受为“较小”搬的界限。“时间绊不长”界定在颁1凹年以内。白

53、2、各项长期投坝资的权属文件、败合同、章程、报伴表等法定要求的隘资料，必须完备邦。肮3般、长期投资在报捌表上的反映版()对受资企半业权益、收益等拌界定，执行评估板基准日要求。啊()控股和非岸控股的长期投资碍，逐项计算评估盎值，按母公司单靶一会计报表形式班反映，汇总反映盎在相应的法人主背体的长期投资项熬目上，不得把作靶为长期投资的受敖资企业(即使是笆控股的企业)的瓣资产和负债与投胺资方合并处理。昂4、被投资单位碍若在本次评估中拜对其进行了整体唉评估的氨(矮注意向中心组了坝解情况啊)把，无论是控股还版是参股股权，一拌般都需引用其净矮资产评估值。阿第五章 版房屋建筑物及构皑筑物绊5.1评估人员半的现

54、场操作步骤罢和职责半5.1.1拔复查报表哎复查被评估单位敖填报的斑评估明细表种哀类及数量是否齐坝全，如果不全，吧应及时要求哎被评估俺限期补齐。瓣检查盎被评估单位爸报表所填报的内敖容是否合乎要求跋，不合要求的，拔应要求拔被评估单位隘及时纠正。暗5.1.2懊现场勘查拔评估前期准备阶敖段，已要求霸被评估单位艾对被估建筑物先肮行自查并按照统蔼一表格填写建筑胺物结构及状况。岸评估人员在现场氨，应对败被评估单位颁填报的情况进行唉复查，将勘察情佰况填入房屋结肮构状况调查表拌。唉5.1.3稗搜集评估依据资盎料俺根据被估对象搜皑集相关资料：A八.权属文件房奥屋所有权证；办B.技术资料，巴如建筑物平、立隘、剖面图

55、，厂区扒平面图等；C.埃计价资料，如工哀程结算资料、当岸地概(预)算定安额及调价系数、笆市场造价信息资俺料、前期费用资翱料等。岸5.1.4唉进行资产评估计白算奥(1)选择评估败方法：根据不同鞍的评估对象、性爱质选取相应的评鞍估方法。埃(2)编制评估佰案例：按照本项按目确定的评估方吧法，选择和编制搬评估案例摆(3)建筑造价鞍计算：根据建筑八工程概(预)算岸定额和其它可行扮的方法确定案例埃建筑物的工程造阿价。案例以外的安建筑物按类比法瓣进行计算。霸(4)重置价值拔计算：根据建筑熬工程造价，前期埃费用及其它费用罢，资金成本等费埃用内容计算评估白对象重置全价。板(5)评估值的肮计算：绊A.确定评估对伴

56、象的成新率，成安新率的确定方法拔应加以说明。板B.依据重置价把值和成新率计算艾评估值。专业负案责人对评估值进案行审查和汇总。阿(6)撰写评估柏说明：着重说明百清查核实情况、班评估技术过程、坝增减值原因。5.2评估方法埃本次房产评估所疤选用的主要方法岸是重置成本法，笆其次是市场比较瓣法，前者适用于八企业建造的房屋绊建筑，后者则适巴用于背外购盎商品房。翱5.2.1办重置成本法霸重置成本法按取叭得评估资料的不稗同，可分别采用隘概预算编制法、扳概预算调整法、矮市价法、类比法八、系数调整法等按方法进行。百(1)概预算编伴制法：即按照图办纸、有关技术资蔼料及各地现行定吧额重新编制概预爸算的方法。凹200翱

57、5癌年至200靶9班年竣工的工程，埃其工程造价和现昂行建筑造价接近啊，可以对原结算邦的造价计算过程阿及其费用的组成翱内容作适当调整拌和修正来确定评傲估对象的工程造胺价，亦视同为概扮预算编制法。安(2)概预算调埃整法：即原结算澳工程造价所套用埃的定额不是现行捌定额及其取费规靶定，但可以利用哎原概预算工程量拌，或者进行适当啊修改后，套用现版行概预算定额及爸取费标准计算工肮程造价。霸(3)市价法：板在评估中通过可俺靠的途径，利用挨近期竣工的同类扳型工程单方建筑挨造价或地方造价靶管理部门公布的版当期建筑单方造扳价为依据，计算凹评估对象的单方哎造价。按(4)类比法：般一般评估对象以熬评估肮“蔼案例爸”拔

58、为参照物，在基阿础、墙体、层高皑、屋面、装饰等氨要素方面加以对俺比，通过类比系袄数调整，确定评半估对象的单方建霸筑工程造价。叭(5)系数调整霸法：本次评估中伴只限定200班5敖年以后竣工的工澳程项目，按当地熬建委下发的调整班系数对评估对象胺的原结算价值进霸行调整，确定被啊估对象的建筑工办程造价。阿对于200懊5癌年(含20盎05岸年)以前的被估巴项目，原则上不氨得采用系数调整碍法。叭5.2.2唉重置成本法类型俺的选用啊现针对上述各种翱重置成本法的类翱型提出下列情况搬的选用规定。邦(1)案例重置败成本的确定，一皑般选用概预算编凹制法或概预算调板整法。矮(2)一般评估胺对象重置成本的鞍确定，一般采

59、用扒类比法确定。2奥00拜5爱年以后竣工的被埃估项目可以选用霸系数调整法或直坝接利用原结算造邦价确定。跋(3)构筑物造捌价确定的方法般构筑物造价的确叭定方法，一般采版用概预算编制法啊。同类型构筑物扳的造价可以采用瓣类比法确定。2鞍00稗5袄年以后竣工的被阿估项目可以选用搬系数调整法或直瓣接利用原结算造百价确定。奥5.2.3扮市场比较法搬市场比较法一般半用于被估项目为爸商品购置房的评拔估。要求被比较癌的交易实例类型笆相同，数量不少巴于三例，比较的笆条件一般有交易吧日期、地理位置爸、区域环境、市爱政设施配套、交柏通状况、用途、啊建筑新旧程度、拔其它个别因素等敖。哎商品房如果是近疤期购置的可以按昂照

60、购置发票的购半置价作适当微调颁进行价值计算，鞍如果后作装修，澳应在购置价的基爸础上还应另加装俺修费。近期装修阿的可以据票定价瓣，或作适当调整半。5.3评估操作笆5.3.1拜建筑安装工程造耙价(简称建安造碍价)拌土建工程的建安肮工程包括结构(懊含装修)、给排胺水、采暖、通风耙、通讯、煤气管矮道、电气(工业背及民用配电线路板、照明)等建筑盎安装工程。吧电梯、空调、消氨防系统设备(一案般消火栓除外)扒、变配电设备、按锅炉设备、工艺傲管道等纳入设备鞍类评估范围。建安造价包括：捌a.办直接费(含人工哎费、材料费、机啊械使用费)邦；碍b.邦其它直接费安；靶 班c.施工单位收扮取的各类费用,敖包括现场经费、