长沙金麓西岸和苑项目投资分析报告

1、 长沙金麓西岸和苑项目投资分析报告深圳天骜投资策划有限公司2008-4-28一、项目概况地理位置 长沙市岳麓区银杉路以东，坦山路以北，谷岳路以南，岳北路以西，现为观沙岭街道茶子山村范围内。 （二）主要经济指标 经济指标名称计量单位数量备注总用地面积平米168140.84252.21亩净用地面积平米145353.59213.36亩总建筑占地面积平米39981市政规划道路面积平米25779总建筑面积平米545776其中住宅商品房高层平米133200.08容积率按4计经济适用房多层平米195792.87容积率按2.37计高层平米76790.18商业配套平米50717.1公共用房面积平米5283地下二

2、层平米46471.409地下车库平米33000车位地上个984地下个929二、市场分析 （一）2007年长沙房地产市场概况与发展趋势1、商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供销总量基本平衡。2007年商品房销售持续旺盛，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均；商品房批准预售在上半年严重不足，仅相当于同期销售量的76%，下半年批准预售量快速增长，9月起供销比超过1，从而缓解了上半年供给不足状况，并最终促成全年供销总量平衡。2、2007年全市商品房均价为3601元/，其中，商品住宅均价为3372元/。3、2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万，同比增

3、长115.94%、132.35%，解决了更多中低收入家庭的住房问题。4、2007年累计住房供应套均面积为110.23，销售套均面积为110.47，90以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点。5、2007年全市二手房成交面积突破200万，达到219.29万，同比增长0.33%，全年全市二手房成交面积基本与2006年持平。6、12月份商品住房租售比为1:325，表明我市新房价格相对偏高。7、2007年全市抵押起数、抵押面积、贷款金额同比均有较大幅度增长，个人抵押增幅更大，银行继续保持了对个人抵押贷款的较高支持； 但从在建工程抵押情况来看，其同比增幅相对于2006年同比

4、增幅却大大减少，表明在国八条、国六条等政策及央行连续提高准备金率、提高贷款利率等金融政策影响下，银行加大了对贷款审批力度，取得贷款额度及难度都有所提高。8、2月份,全市共办理退房419套，环比减少35.14%，其中签约退房385套,环比减少34.63%，12月退房较前2个月有较大幅度减少。9、长望浏宁四县房地产市场发展较快。2007年商品房合计预售总量为长沙市区的26.49%，超过四分之一；销售总量为长沙市区的22.60%，二手房交易总量为长沙市区的73.64%。长沙全市（含郊县）商品房总供销比为1.08：1，供给量略大于销售量，比例位于正常范围。（二）2008年长沙市房产市场形势展望基于20

5、07年的产业发展现状，结合我国房地产业发展的经济、政策环境和长沙经济发展的基本面，2008年长沙市房地产业及房地产市场既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。具体表现在以下几个方面。 1、宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在2008年得到显现，市场供应结构将会明显改善；土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008年，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情

6、况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。 2、货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008年房地产市场信贷规模必然从紧。2007年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为了进一步加强贷款管理力度，可能将由原来

7、每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008年银行仍将会进行一定程度的利息上调和存款准备金率上调的操作。在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取上调存款准备金率、提高利率等系列紧缩措施下，2008年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。 3、2008年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期2008年举办奥运会的巨大利好消息支撑了我国房地产市场快

8、速发展，随着奥运会的成功举办，奥运会带来的各种利好将会逐渐兑现。奥运会之前，我国经济及房地产市场都将处于高位运行，而奥运会之后，全国经济及房地产市场有可能出现高位大幅震荡的情况。此外，07年底广州、深圳等一线城市出现的局部“拐点”也将会波及二、三线城市，对消费者心理产生影响，使消费者产生看跌的观点，对二、三线城市的房地产发展前景带来一定的负面影响。4、住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求2007年长沙市住房保障会议的召开，住房保障工作局的成立，为长沙市住房保障措施全面贯彻和落实奠定了基础。在住房保障会议上，长沙市政府对2008年今后三年住房保障工作进行了安

9、排，明确提出长沙将每年建设经济适用住房100万平米，廉租住房10万平米的目标，并将建设任务分配到各个区，确保住房保障工作全面落实。保障性住房的大幅增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90平米/70%”政策将在2008年继续强化，市场供应结构将会明显改善。 5、市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米

10、左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。因此，2008年，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。 6、人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由2007年人民币对美元汇率中间价从年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅达到6.12%，CPI全年涨幅为4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱” 涌入国内

11、资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。2008年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。 7、长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、

12、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。8、价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间2007年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。9、市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。然而，随着政策调控力度日益加大，信贷市场明年偏紧，市场对开发企业的生存要求越来

13、越高，市场竞争更加激烈，在2008年的关键节点上，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业依托将资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。综合以上各方面因素的影响，对于2008年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市

14、场供应预计将会突破1000万平方米，市场需求与2007年水平基本持平，供求关系出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面并没有出现改变。 （二）岳麓区商品房市场趋势分析1、区域总体特征 岳麓区是整个长沙最适宜人居的区域，在市政府的搬迁及麓谷的开发的拉动下，河西住宅价格普遍从2003年的2000以下发展至今的普遍3200元以上，河西的房地产市场逐渐风生水起，后劲十足，从2005年开始，河西开发热潮出现。 200

15、7年全区地产开发项目在阳光100、岳麓山公馆、沁园春御院、格林星城等楼盘的带动下，投资保持了高位运行，一季度房地产开发完成投资1034亿元，增长507，占全区固定资产投资44。2、河西新城的上市产品板块及路线分层明显：一是豪宅产品路线：主要集中在麓南板块和市府以北，代表项目有麓山别墅、迪亚溪谷、苏迪亚诺、蔚蓝海岸等高端产品，这些项目拥有不可复制的天然人文、自然景观优势。二是市府板块高成长住宅项目：主要集中在市府西湖金星大道周边，市政配套成熟，交通条件优越。代表项目有格林星城、西子湖畔、玛依拉山庄、郡原广场、本案等。这些项目产品凭借地段优势，升值空间大。三是高新区优居项目：随着高新区企业的进驻，

16、房价区域内的配套设施日趋完善，自然环境、交通、市政配套等条件优越，优质人居环境成形。四是滨江江景项目：如新楚麓山才苑、岳麓 现代城、阳光100。3、2007年区域价格分析可以看到，全市各区域，芙蓉区的平均价格仍处于全市的价格屋顶，而开福区紧随其后居第二位；全市5区只有天心区和岳麓区处于全市的平均价格之下，其中岳麓区更是以3137元/平米的商品房均价处于全市价格洼地。可见，岳麓区的价格市场增长空间巨大！4、河西各项目价格汇总：2007年河西新城的项目均价基本上都超过3700元/。 金星大道沿线楼盘已经突破4000元/ ，基本上在3700-5500元/，并继续保持攀升的趋势。 金星市府板块继续主导

17、河西价格市场！5、区域供求析全市2007年上半年各区控制放量，造成供不应求的局面，河西放量控制尤为明显。 参考数据：在2007年，全市商品房累计批准预售937.49万，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万，同比增长12.81%。 岳麓区批准预售面积149.29万，同比减少13.10%；其中住宅批准预售116.70万，同比减少了25.20%。同期全市商品房累计销售894.17万，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。河西08年市场开始集中放量，供求基本平衡！销售压力加大！金星-市府板块麓谷板块玫瑰园：河西32

18、%河东30%外地30%望城8%南山苏迪亚诺：市区80，省内7，省外13。西子湖畔、格林星城、御苑：河西60%河东30%外地10%湘麓国际，长房西郡：河西80%河东15%外地5%高星组团本案标志麓谷：河西占60，河东20，长沙周边县市10，外省10。2007年岳麓区新建、续建生态楼盘近100个，预计投资70多亿元，开工面积近700万平方米，预计竣工面积300多万平方米。未来2年，市场放量超过当前消化速度，潜在风险加大！6、河西各片区置业客户群来源各板块目标客户来源地分层明显。受物业档次、项目区位影响较大。当前金星-市府板块仍然以河西客户为主。约占60%。客户分流：从区位上看，金星-市府板块对高星

19、组团、麓谷板块的客户均存在截流现象。7、区域发展趋势总结第一，河西当前开发项目大部分都在二环以内，大部分商品房在35005000之间，价格仍然具有较大发展空间； 第二，随着市政配套的到位，西湖、后湖等一系列市政工程的进行，岳麓区居住环境将进一步改善，对置业者吸引力增加；第三，随着河西新城的城市边缘扩大，已经形成市府板块、麓谷板块和麓南板块三足鼎立之势，其中市府板块逐渐成熟、配套逐步完善，成为河西最适宜居住的区域之一。第四，产品线路分层趋势将更加明显，优质、特色产品将更具市场竞争力。产品差异化将是竞争的主力因素。第五，未来12年内，河西住宅项目竞争将愈发激烈，放量将集中在金星大道沿线井喷，整个河

20、西房地产销售压力增大。区域经济适用房市场分析1、区域经济适用房概况区域主要经济适用房项目一览表项目名称建设地址总栋数总套数已完成建筑面积(平方米)德润园 岳麓区观沙岭办事处石岭塘村 592046否262257.000好家园经济适用房 岳麓区三叉矶岳麓化工厂 251400否120000.000新诚小区 岳麓区望岳乡谷山村 261734否138754.590枫林美景 岳麓区观砂岭杜鹃路北向 181437否160554.280麓谷锦和长沙市麓谷麓云路 172023否167985.000枫林绿洲 岳麓区观沙岭 491506是166201.000合计1015751本区域经济适用房累计货量约100万多万，

21、其中在售和即将上市的放量房源量达85万方，成为长沙经济适用房放量较为集中的区域。2、区域经济适用房客户分析1）河西区域内重点目标客户主要为项目用地周遍边电动车(或摩托车)15分钟行程范围内经济房潜在消费群以及318公交车沿线企事业单位员工及高校区教师.2）河东区域内的目标客户主要为伍家岭商圈范围内潜在经济消费者人群以及401.117路公交沿线企事业单位员工类型 分布人群单位示例高校区教师 财经高等专科学校.湖大.湖南商学院.湖南电影专科学校哦.湖南政法学校.湖南艺术职业学校.中南大学.企事业单位员工:高新技术开发区.观砂岭街道办事处.湖南骛马制药有限公司 新城热电厂.市三叶联营公共汽车公司.长

22、沙珞盐厂.水利水电第一公司.湘岳化工厂.长沙船厂.湖南肿瘤医院.湖南结核病防治所.湘雅附三医院.四医院.武警医院.安塑股份.个体企业主:市政府版块.与荣湾镇商圈内路两边沿街门面老板市场人员:郁金香大市场.金盛建材大市场.广大环球家具市场.拆迁户:河西范围内.3）经济适用房目标客户共同特征年龄特征:25-35为第一群体:所占比例60%-70%35-50岁为第二群体:所占比例20%-30%50岁以上为第三群体:所占比例8%-10%家庭年收入特征:3-6万元为主:3万以下为辅;家庭结构:多以2-3人为主:购房目的:首次购买,满足住房需求为主,投资买房及帮子女买房为辅.地段选择因素:上班方便,30分钟

23、内赶到上班地点.获得产品信息渠道来源分析:报纸与亲友同事介绍为主,房交会与经济适用房登记处为辅.工作单位性质:企事业员工与高校青年教师为主,个体企业主为辅.受教育程度:大专以上文化为主: （三）、结论在长沙市房地产发展的过程，本地由于区位因素，发展较中心区区、东成区、南城等滞后，到目前为止，当地商品住宅价格要比前者低1040%。由于我市城市建设的步伐加快，为此地域的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为当地的房地产开发，尤其是商品住宅市场提供了契机。不过，本区域商品住宅市场发展的不平衡性，在短期内仍将存在，并影响着下一步的开发决策。如果，开发项目立足于房地产的买方市场，并分析目标市场的需求，

24、以发展商的努力，这种不平衡性将会日益缩小。三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）区域规划价值 本案土地位于长沙未来滨江新城规划区内。 岳麓滨江新城位于长沙市主城区湘江西侧，一方面属于老城区进入河西文教片区的门户区域，另一方面属于湘江到岳麓山、谷山过渡的景观区域，因此便利的交通门户和优美的生态景观构成了滨江新城得天独厚的区位优势。 项目规划总用地面积721.5公顷，地处湘江生态经济带北段，长株潭城市群核心区北部。规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、濚银路，规划区域涉及岳麓区观沙岭、银盆岭、望月湖的3个街道、12个社区、3个村、97个企事业单位和望城县星城镇银星村，总

25、人口5万余人，涉及拆迁房屋面积170多万平方米。 岳麓滨江新城开发建设事湘江生态经济带建设重要节点，是提升本市城市形象的核心工程，也是加快湘江西岸棚户区改造，完善城市功能，推进产业快速发展的重要平台。因此，规划区的功能定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。小结：随着岳麓区滨江新城规划的启动，为本项目物业带来的升值空间是难以预估的。地块周边规划分析三叉矶小学谷岳公园项目地块银杉医院茶山中学 郝家坪小学项目周边未来规划城市配套齐全，有小学两所，中学一所，医院一家，还规划有公园，未来周边的地块的发展前景十分良好。

26、（二）项目土地价值一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。本案的土地价值各要素如下： 1、场地条件 项目面积：约16.8多万平方米，地形整体条件较完备，部分用地在利用已有基础设施方面，可以满足“七通”条件；土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。 2、周边环境自然景观前方景观（南向） 道路有已建好的坦山路，居民区有茶子山村生活安置用地B、后方景观（北向） 谷岳路C、左方景观（东向） 滨江景观道、湘江D、右方景观（西向） 已建好的银杉路，德润园小区以及德润园小集市 4、地

27、块周围的交通条件环临的公共交通条件 银杉路上有402、913公交车交通条件综述 四面临街，西南面为银衫路，东北面为湘中路（在建），西北面为谷岳路，东南为坦山路 5、配套设施 周边配套设施有德润园小集市、茶山中学、银衫医院、老百姓药房、谷岳公园、郝家坪小学；小区内配套设施有商业金融。地块分析结论:根据分析，该地块在市政配套、区位位置方面具有暂时的劣势，考虑到本案临靠主干道银杉路和坦山路较近，有利于引进公交线，将其终点站设在本案小区主入口旁的空地处，即能方便业主出行；同时周边有较好的空间供环艺设计，可规避主干道的喧闹，利用绿化墙净化小区内的空气，将噪音和污染阻挡在小区的外围。四、项目经济价值估算依

28、据本地块各项经济指标，参考目前项目周边房地产市场价格对本项目作出经济价值估算。经济适用房销售值估算1、多层部分价格模拟（周边项目比照模拟价格）市场比较价格模拟：选取项目相近楼盘的价格进行修正：计算公式如下：估价对象房地产价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数表一：物业比较表物业名称本项目枫林绿洲好家园房地产位置名称岳麓区观沙岭茶子山村岳麓区观沙岭岳麓区三叉矶岳麓化工厂主要用途住宅住宅住宅房屋结构混合混合混合整体装修好好较好交通便捷度好好较好环境质量好好较好基础设施状况较好好较好交易时间20082008交易价格（元/M2）20801680比较权重0.40.6交易情况

29、修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。交易日期修正：估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，具体区位有所差异，故根据环境、噪声、景观、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正，具体情况见表二。表二：区域因素调整表比较内容分值德润园好家园地段位置202018交通便捷度202018环境质量202020基础设施202

30、018公共设施202019合 计10010093个别因素修正：这里我们主要考虑了物业的楼层、成新、平面布置及装修标准等因素进行修正，具体情况见表三。表三：个别因素调整表比较内容分值德润园好家园楼层及朝向202119新旧程度201820土地使用年限201820整体装修标准202020平面布置及使用功能202118合 计1009897表四：各项因素调整表1物业名称德润园好家园交易价格（元/ M2）20801680交易情况修正100/100100/100交易日期修正100/106100/101区域因素修正100/100100/93个别因素修正100/98100/97可比实例的比准价格（元/ M2）2

31、0021844权重0.70.3估价对象比准价格1954元/平方米经过分析得出，本案的经济适用房多层部分均价为1954元/平米，建筑面积为195792.87平米，多层部分总销售为：1954195792.8738258万元经济适用房成本倒推价格模拟：地块开发成本测算表序号项 目指标(元/m2)数量（m2）金额（万元）备 注一土地费用80万元/亩3796215760.0 二前期费用4944.1 1.报建费2801518484251.7 2.招标费20.0 3.可行性研究费10.0 4.规划设计费16163896262.2 5.水文、地质、勘察费516389681.9 6.质检费0.00326823.

32、2 80.5 按建安费用千分之三7.监理费0.00526823.2 134.1 按建安费用千分之五8.三通一平516389681.9 9.施工排污清污费116389616.4 10.避雷检测费0.321638965.2 三工程费用26823.2 1.多层建安费60031094818656.9 2.多层建安费000.0 2.地下室建安费(含人防)1500285304279.5 3.道路围墙及主要设4 4.绿化、景观、道路403109481243.8 5.水电30310948932.8 6消防工程403109481243.8 四开发费用6105.0 1.销售和广告费用0.

33、03555001665.0 2.财务费用0.03555001665.0 3.管理费用0.03555001665.0 4.物管基金0.02555001110.0 五开发税费3738.8 1.交易费331094893.3 每平米3元2.营业税0.06607593645.5 六不可预见费0.0160759607.59七总成本合计57978.7 根据本项目开发地价与建安等成本计算，经济适用房开发总成本约为57978.7万元，每平米成本1864元/，按政府规定经济适用房利润为35%，实际销售价格为19181957元/平米，与依据市场比较法得出销售价格相近。2、高层（电梯部分）价格模拟(参考同类物业定价模

34、拟): 本案有76790.18平米小高层物业。参考长沙市物价局对长沙某经济适用房项目定价指导，小高层物业市场销售价在20002500元/平米，结合本项目实际情况，模拟小高层部分销售价格在2300元/平米，则该部分物业的销售值如下：小高层部分总销售值为：76790.182300元/平米=17662万元3、经济适用房（住宅）总体销售值：多层部分总销售+小高层部分总销售值=38258+17662=55920万元4、经济适用房商业部分经济价值测算1）、经济适用房商业部分年总租金收益根据委托方提供的资料，为确定客观市场租金，我司对周边同类门面进行调查，选取银杉路以西的德润园为参考对象：项目名称位置价格（

35、元/方/月）备注好家园岳麓区三叉矶岳麓化工厂40-50正门口已售德润园银杉路旁临街45-50园内门口40-50目前市值经比较分析，本案的商业部分分为临街和小区内商业，所占比例大致为80%、20%，本案综合月租金收入临街为40-50元/平方米，小区内为20-25元/平方米，假定在销售率达到80%的状态下，本案的年总租金收益为：(45*80%+20*20%)35517.11280%=13638566.4元2）、公示导入：资本化率的计算法通过安全利率加风险调整值确定资本化率，依据公式：资本化率=安全利率+风险调整值安全利率取银行一年定期存款利率为4.41%，风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素，上

36、调5%。资本化率=4.41%+5%=9.41%3）、商业总销售值预估（静态预估）将房地产净收益资本化，即得总利润VA 1V=-1- - (1+)n式中：收益年限n=20年 年租金利润A=13638566.4万13638566.4 1V=- 1 -=120946474.7元9.41% (1+9.41%)20通过以上分析，商业部分的总价值为12094.7万元。未销售商业部分可视为固定资产持有用收益法算出的商业价值为租金的收益，根据周边地段的商业部分市场调查，商铺均价为6000-8000元/平米，依次参考，本例的商业售价可为6000元/平米。商业部分的总售价为：600035517.1=21310.3

37、动态预估：本次商业部分价值模拟依据现有市场商业物业价值估算，未考虑未来商业物业增值部分，假定未来商业物业按市场正常增值增幅1015%，未来5年后商业物业租金收入价值可在19478.6万元左右。4、车位销售值模拟：本项目共规划停车位共计548个，根据长沙房地产市场停车位销售情况判断，参考周边项目车位销售价格，拟定本项目停车位销售均价为40000元/个，即车位部分能产生销售值如下：销售值=54840000=2192万元5、经济适用房销售总值预估：38258万元+17662万元+21310.3万元+2192万元=79422.3万元商品房经济价值估算（静态预估）1、住宅部分总体销售值销售估价对象房地产

38、价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数表一：物业比较表物业名称委估物业西山庭院好家园房地产位置名称岳麓区观沙岭茶子山村岳麓区观沙岭岳麓区三叉矶岳麓化工厂主要用途住宅住宅住宅房屋结构混合混合混合整体装修好好较好交通便捷度好好较好环境质量好好较好基础设施状况较好好较好交易时间20082008交易价格（元/M2）44003200比较权重0.40.6交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。交易日期修正

39、：估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，故不作修正。区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，具体区位有所差异，故根据环境、噪声、景观、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正，具体情况见表二。表二：区域因素调整表比较内容分值西山庭院好家园地段位置202118交通便捷度202118环境质量201818基础设施202218公共设施202218合 计10010490个别因素修正：这里我们主要考虑了物业的楼层、成新、平面布置及装修标准等因素进行修正，具体情况见表三。表三：个别因素调整表比

40、较内容分值西山庭院好家园楼层及朝向201919新旧程度201820土地使用年限201720整体装修标准202020平面布置及使用功能202018合 计1009497表四：各项因素调整表1物业名称西山庭院好家园交易价格（元/ M2）44003200交易情况修正100/100100/100交易日期修正100/100100/100区域因素修正100/100100/90个别因素修正100/104100/97可比实例的比准价格（元/ M2）42313666权重0.40.6估价对象比准价格3892元/平方米经过分析得出，本案的商品房（住宅）均价为3892元/平米，建筑面积为133200.08平米，总销售值

41、为：3892133200.08= 51841.4万元。动态预估：本次商品房部分价值模拟依据现有市场住宅物业价值估算，未考虑未区域发展前景（滨江新城规划落实）可为本项目未来物业带来较大增值（约4200元/），未来商品房物业价值可在55944万元左右2、商业部分总体销售1）根据委托方提供的资料，为确定客观市场租金，我司对周边同类门面进行调查，选取银杉路以西的德润园为参考对象：项目名称位置价格（元/方/月）备注好家园岳麓区三叉矶岳麓化工厂40-50正门口已售德润园银杉路旁临街45-50园内门口40-50目前市值经比较分析，本案的商业部分分为临街和小区内商业，所占比例大致为80%、20%，本案综合月租

42、金收入临街为40-50元/平方米，小区内为20-25元/平方米，假定在销售率达到80%的状态下，本案的年总租金收益为：(45*80%+20*20%)15200.081280%=5836830.72元2）公示导入：资本化率的计算法通过安全利率加风险调整值确定资本化率，依据公式：资本化率=安全利率+风险调整值安全利率取银行一年定期存款利率为4.41%，风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素，上调5%。资本化率=4.41%+5%=9.41%3）商业总销售值预估（静态预估）将房地产净收益资本化，即得总利润VA 1V=-1- - (1+)n式中：收益年限n=20年 年租金利润A= 5836830.72万

43、5836830.72 1V=-1 -= 51760872.7元9.41% (1+9.41%)20通过以上分析，商业部分的总价值为5176.1万元。未销售商业部分可视为固定资产持有用收益法算出的商业价值为租金的收益，根据周边地段的商业部分市场调查，商铺均价为6000-8000元/平米，依次参考，本例的商业售价可为6000元/平米。商业部分的总售价为：600015200.08=9120万元动态预估：本次商业部分价值模拟依据现有市场商业物业价值估算，未考虑未来商业物业增值部分，假定未来商业物业按市场正常增值增幅1015%，未来5年商业租金的物业价值可在8336.2万元左右。3、车位销售值模拟：本项目

44、共规划停车位共计381个，根据长沙房地产市场停车位销售情况判断，参考周边项目车位销售价格，拟定本项目停车位销售均价为40000元/个，即车位部分能产生销售值如下：销售值=38140000=1524万元4、商品房销售总值预估：51841.4万元+9120万元+1524万元=62485.4万元商业部分销售值模拟1、房地产年总租金收益根据委托方提供的资料，为确定客观市场租金，我司对周边同类门面进行调查，选取银杉路以西的德润园为参考对象：项目名称位置价格（元/方/月）备注好家园岳麓区三叉矶岳麓化工厂40-50正门口已售德润园银杉路旁临街45-50园内门口40-50目前市值经比较分析，本案的商业部分分为

45、临街和小区内商业，所占比例大致为80%、20%，本案综合月租金收入临街为40-50元/平方米，小区内为20-25元/平方米，（包括经济适用房和商品房部分），假定在销售率达到80%的状态下，本案的年总租金收益为：(45*80%+20*20%)50717.11280%=19475366.4元2、公示导入：资本化率的计算法通过安全利率加风险调整值确定资本化率，依据公式：资本化率=安全利率+风险调整值安全利率取银行一年定期存款利率为4.41%，风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素，上调5%。资本化率=4.41%+5%=9.41%3、商业总销售值预估（静态预估）将房地产净收益资本化，即得总利润VA 1

46、V=-1- - (1+)n式中：收益年限n=20年 年租金利润A=19475366.4万19475366.4 1V=-1 -=172707074.9元9.41% (1+9.41%)20通过以上分析，商业部分的总价值为17271万元。未销售商业部分可视为固定资产持有用收益法算出的商业价值为租金的收益，根据周边地段的商业部分市场调查，商铺均价为6000-8000元/平米，依次参考，本例的商业售价可为6000元/平米。商业部分的总售价为：600050717.1=30430.3动态预估：本次商业部分价值模拟依据现有市场商业物业价值估算，未考虑未来商业物业增值部分，假定未来商业物业按市场正常增值增幅10

47、15%，未来5年商业物业价值可在27633.6万元左右。（四）项目总利润本项目总体利润（单位：万元） 55920（经济适用房）+51841.4（商品房）+30430.3（商业）+3712（停车位）=141903.7本项目总体销售值约为：141903.7万元五、项目投入产出分析项目成本预估（包括经济适用房、商品房、商业和车位）地块开发成本测算表序号项 目指标(元/m2)数量（m2）金额（万元）备 注一土地费用经济适用房：80万元/亩， 商品房：245万元/亩168146.2729725二前期费用9926.3 1.报建费经济适用房：120 商品房：2803785927982 2.招标费20.0 3

48、.可行性研究费10.0 4.规划设计费16545776873.2 5.水文、地质、勘察费5545776272.9 6.质检费0.00348798 158.5 按建安费用千分之三7.监理费0.00548798 243 按建安费用千分之五8.三通一平5545776272.9 9.施工排污清污费154577654.6 10.避雷检测费0.3254577617.5 三工程费用487981.小高层建安费100015184818221.8 2多层建安费70031094821766.4 3.公建面积7002660.8186.3 4.地下室建安费(含人防)1500401606024.0 5.道路围墙及主要设备

497 6.绿化、景观、道路405457762183.1 7.水电305457761637.3 8消防工程405457762183.1 四开发费用14315.7 1.销售和广告费用0.031301433904.3 2.财务费用0.031301433904.3 3.管理费用0.031301433904.3 4.物管基金0.021301432602.9 五开发税费7959.5 1.交易费3502956150.9 每平米3元2.营业税0.061301437808.6 六不可预见费0.011301431301.43七企业所得税3689.7七总成本合计 115715.7根据以上项目投

50、资成本测算，本项目成本总投入共计:115715.7万元项目整体利润预估项目总销售值为：141903.7万元项目总投入：115715.7项目总利润：141903.7115715.7万元=26188投资利润率约：26188115715.7=22.6%商品房利润预估（包括住宅、商业部分）地块开发成本测算表序号项 目指标(元/m2)数量（m2）金额（万元）备 注一土地费用商品房：245万元/亩3796213960 二前期费用4881.8 1.报建费2801518484251.7 2.招标费20.0 3.可行性研究费10.0 4.规划设计费16163896262.2 5.水文、地质、勘察费5163896

51、81.9 6.质检费0.00319040.7 57.1 按建安费用千分之三7.监理费0.00519040.7 95.2 按建安费用千分之五8.三通一平516389681.9 9.施工排污清污费116389616.4 10.避雷检测费0.321638965.2 三工程费用19040.7 1.高层建安费100015184815184.8 2.地下室建安费(含人防)1500120481807.2 3.道路围墙及主要设8 4.绿化、景观、道路40163896655.6 5.水电30163896491.7 6消防工程40163896655.6 四开发费用6105.0 1.销售和

52、广告费用0.0362485.41874.62.财务费用0.0362485.41874.6 3.管理费用0.0362485.41874.6 4.物管基金0.0262485.41249.7 五开发税费3375.6 1.交易费315184845.6 每平米3元2.营业税0.0662485.43749.1六不可预见费0.0162485.4625八总成本合计47988.1九总收入62485.4十企业所得税20620.2十一利润（税前）14497.3利润（税后）9713.2十二利润率（税前）30.3% 利润率（税后）20.3%税前的利润： 项目商品房总销售值为：62485.4万元项目总投入：47988.1

53、万元项目总利润：62485.447988.1=14497.3万元投资利润率约：14497.3 /47918.1=30.3%税后的利润：项目总利润：14497.3（1-33%）=9713.2万元投资利润率约：9713.2/47918.1=20.3%总结：本项目共计投入成本约115715.7万元，项目可实现销售总值为141903.7万元，项目总利润为26188万元，其中商品房利润为14497.3万元，利润率约为30.3%。但被经济适用房利润率所稀释，项目整体利润率约25.5%。利润率在房地产行业中处于中等水平，但商品房利润属于行业正常水平，经济适用房风险性较小，本项目的投资可行性大。六、商品房开发

54、建设实施计划本项目分为经济适用房、商品房两部分，分别占总建筑面积的70%、30%，由于经济适用房是社会保障性用房，开发周期有一定的特殊性，因此，在建设实施计划和工作计划表中只分析商品房部分。根据项目特点及场地条件，预计商品房项目总开发周期为2年，具体安排如下：时间进度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月基础工程主体工程装饰安装工程扫尾工程时间进度13月14月15月16月17月18月19月20月21月22月23月24月基础工程主体工程装饰安装工程扫尾工程按长沙市城市房地产交易管理办法的相关规定，“高层建筑达到2/3以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）”即

55、可领取商品房预售许可证，同时也可办理在建工程抵押手续。项目在第10月底，可建至20层以上，第11月可办理在建工程抵押及开始正式销售。如该项目（在建工程）评估值可达到3.75亿元（15万，按2500元/计算建设成本），银行贷款额度一般为评估值的50%-70%，按60%计算，可获取贷款2.25亿元。同时可领取商品房预售许可证，正式销售，回笼资金，减少项目资金投入与财务成本。七、商品房部分项目投资分析（一）项目一次性开发情况下1、项目现金流量分析：本项目预计第11月可获得在建工程抵押贷款，贷款额约为2.25亿元；同时可进行销售，开盘销售40%，销售额约为24994.2万元。以第11月分界，分析项目的

56、现金流量：第1月-第10月项 目现金流出（万元）现金流入（万元）土地139600报建费用4251.70前期工程费630.10地下室1807.20第1-20层主体70320管理费用832.50不可预见费3000合 计28813.50第11月-第24月项 目现金流出（万元）现金流入（万元）贷款022500建安工程费13092.10管理费用832.50不可预见费2550财务成本1665.00营销成本16650销售税费1665.00销售收入40%024994.2合 计19174.647494.22、自有资金投资额分析：第11-24月的总现金流入大于现金流出；期末偿还贷款，则可推算：项目自有资金总投资= (28813.5+19174.6)24994.2=22994万元3、资金筹措：本项目需自筹资金22994万元。不足资金可用在建工程抵押贷款和项目预售收入中获得。（二）项目分二期开发情况下 1、项目现金流量分析： 商品房总