[山东]国际购物中心项目 市场调研及定位分析报告(大量附图 161页)

1、2011 / 02谨呈山东XX黄金国际购物中心项目市场调研及定位分析报告xx置业有限公司 一.宏观经济 二.项目概况 三.市场研究 四.潜在竞争 五.借鉴案例目 录 六.定位建议 七.概念方案 八.经济测算城市区位XX交通XX概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性支出分析产业发展小结山东省概况三产分析宏观经济一XX：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地南与泰山毗邻北与黄河相依东与潍坊市相接西靠济南和莱芜 XX市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、高新技术开发区 ），3县（桓台、高青、沂源县）XX市城市区位铁路以胶济线和淄八、淄

2、东线为主干，成“十”字型贯通全市；济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；XX周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷XX初步形成了高速化、网络化的现代交通格局区域共同发展的效应开始显现XX交通滨博高速滨博高速济青高速济青高速 山东省土地面积占全国总面积的2% （即15.71万平方公里），居民人口 9417.2万人约占全国总人口的7% 2008年度山东省实现GDP31072.1亿 元，占中国当年GDP总量的9% 从发展速度看，2008年山东省GDP 增长率为12.1%，高出全国3.1个百 分点。此外，当年财政收入总额为

3、1956.9亿元，占全国的3%人口面积绝对值占全国比重9417.2万15.71万平方公里社会消费品零售总额占全国国内生产总值占全国财政收入占全国人口密度大，GDP高于全国发展速度山东省概况资料来源：山东/中国统计公报 XX市土地面积占山东省总面积的4% （即5965平方公里），居民常住人口 504.51万人（约占全省总人口的5%） 2008年度XX市实现GDP2316.78亿元 (全省排第5位),占全省当年GDP总量 的7%；从发展速度看，2008年XX市 GDP增长率为13%。此外，当年 财政收入总额为114.69亿元，占全省 的6%人口面积占山东省比重504.51万5965平方公里社会消费

4、品零售总额占全省国民生产总值占全省财政收入占全省XX市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9%绝对值资料来源：XX/山东统计公报XX概况资料来源：XX统计公报 XX市2008年户籍人口达420.62万，比2007年增长1.03万人人口分析 XX市2008年GDP达到2316.78亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名 近三年XX市GDP平均增速为14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年XX市人均GDP平均增速为15%， 城市发展潜力大GDP/人均GDP对比分析城市GDP(亿元)排名青岛4436.181烟台3434.192济南3017.4

5、23潍坊2491.804XX2316.785济宁2122.166东营2052.627临沂1958.608威海1780.359泰安1513.3010山东省各城市GDP排名（前十位）城市人均GDP(元)排名东营1027411威海635192青岛528953XX520364烟台490125济南457246莱芜358457滨州336108枣庄287449日照2830010山东省各城市人均GDP排名（前十位）资料来源：XX/山东统计公报 XX市全社会固定资产投资在2008年达到807.97亿元，比2007年增长24.9%，投资规模大幅放量 近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3% 固定资产投资分析

6、资料来源：XX统计公报三产分析2008年XX市第一产业占GDP的3.5（82.18亿元），第二产业（重工业）是XX的支柱产业，占GDP 的64.8（ 1500.45亿元），第三产业占GDP的31.7（ 734.15亿元）XX市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳近三年XX三产发展保持平稳增长 2008年XX市的社会消费品零售总额达729.62亿元 XX市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年XX市平均增速19.2%），商业发展迅速 社会消费品零售总额分析资料来源：XX统计公报 2008年XX城市居民人均可支配收入达17629元，人均消费性支出达11447元， 呈现出较快

7、的增长势头，分别增长11.2%和12.3%可支配收入与消费性支出分析资料来源：XX统计公报XX工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局产业发展作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是XX市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成XX有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产

8、能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和XX工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予XX“中国陶瓷名城”称号,为XX陶瓷产业的发展注入了新的活力 日用陶瓷化工产业产业发展机械冶金目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是XX市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。XX的冶金行业基础雄厚,重点企

9、业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、XX钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平电子产业XX是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石

10、英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位新材料产业城市地位经济发展城市人口资源城市随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位人口规模较大，常住人口占绝对比例城市发展潜力大本地化特色强产业发展工业化城市，第二产业发达小结项目位置及地块条件道路系统公共交通周边主要物业项目概况二地块周边SWOT分析地处以黄金国际商业街区为中心的城市新型商圈，未来商业价值潜力巨大项目位置地块位于XX市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、 西至世纪路、南至华光路N本项目项目位置及地块条件用地面

11、积约17600平方米 建筑面积地块指标地块周边世纪路西六路本项目联通路华光路拟建百货TESCO地块周边占地面积（平米）18500建筑面积 （平米）73500购物中心超市楼层总面积（平米）使用面积（平米） 业态楼层总面积（平米）卖场面积（平米） F485004700餐饮、娱乐F396005300生活F295005200时尚 F197005400 化妆品、鞋、手表 、珠宝F1500B11400800 快餐B1144008900TESCO备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米 ，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米 地块周边TESCO停车位楼层停车场（平米）停车位地面236B12500B21

12、7500（购物中心及卖场）464合计20000700停车位(TESCO 卖场)560停车位(TESCO 购物中心)140地块周边05/2010发包人开始建设工作03/2011完成的结构和屋顶09/2011产权移交到乐购01/2012购物中心即将开业项目进度TESCON道路系统围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路；本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道；城市各区域车辆方便到达本项目世纪路西六路本项目西五路联通路华光路公交系统N公交线路、站点移动大厦站途径线路：34、90、139、160路西六路北首站莲池公园站途径线路：2、121、126路西班牙风情街站途径线路：

13、159、160路美达集团站莲池小学站途径线路：123、137路项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西班牙风情街站；公交站点发达，公交便利度较高123137342121126世纪路西六路本项目西五路联通路华光路90139160159160项目位于黄金国际商业街区：现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质地块周边人口构成特点居民小区商业人流项目周边住宅小区较多项目周边

14、有一定的商业项目和商业人流N世纪路西六路本项目西五路联通路华光路 莲池公园富邸大酒店金丽花园金丽大厦道庄小区中国建设银行民泰大酒店张店区第七中学九级塔花苑小区联通营业厅世纪花园美达花园世瑞苑小区莲池小区义乌小商品城政通超市丽景源大酒店XX市职业学院 大润发超市齐泰花苑瑞丰苑小区瑞景苑小区黄金国际西班牙风情街周边物业住宅人口序号楼盘名称位置开发商物业类型户数均价（元/平米）入住日期1黄金国际张店区华光路与西六路交汇处山东黄金置业有限公司小高层、高层、多层预计3000-5000户，已入住1000多户5300共三期，前二期已入住，第三期F区2011年8月入住2瑞丰苑张恒路与联通路交口创业房产多层10

15、00多户35002003年3瑞景苑张恒路与联通路交口创业房产多层1500多户3400-35002000年项目周边的住宅小区较为密集，以中高档次商品住宅为主；随着未来周边商品房供应量的增加，特别是黄金国际的热销，潜在的消费者不断增加，消费市场潜力巨大；周边小区位于张店区商业及交通发达区域，其小区内人群综合素质较高，消费水平较高，消费空间有待进一步开发 在售 已售 XX市外来人口数量少，本 土化倾向较强，不利于城市 的对外交流以及经济发展的 多样化 XX新城区高档综合商业项 目陆续建成，如名尚城市广 场、佳世客，会对本项目入 市造成一定威胁威胁 近年XX市人口、人均GDP、人均收入、社会消费品零售

16、总额的平稳增长，未来有稳定的市场支持 商业业态现状大多定位雷 同，亟待符合市场需求的差 异化、标志性商业提升整 体品质 张店的对外交通条件非常 好，商业的辐射能力强 西部新城的发展与政府的西 迁，将带动西部商业地产项 目的蓬勃发展 本项目所处城市核心区土地供应稀缺，物业升值潜力大机会 地形及面积合理，具备规模 效益。地块呈长方形，沿 华光路东西向为延展面，延 展面达200多米，非常利于 商业的发展 城市交通网络发达，公交系 统便利 紧临的黄金国际小区是本地 档次高、规模大的社区，社 区内的居民多是收入较高人 群，可为本项目带来潜在的 高收入客群 优势 地块处于华光路，目前该 区域商业项目少，商

17、业氛 围不够浓厚劣势SWOT分析XX市商业发展历程XX市商业市场未来发展格局 张店区商圈分析 销售类商业分析餐饮类商业分析 休闲娱乐类商业分析市场研究与青岛、济南对比分析商业市场特征总结三XX市商业发展历程第一阶段： （1985-1995）有计划的商品经济下的启蒙发展期，XX商业发展初现雏形第二阶段：（1995-2002）市场经济过渡的突破发展期，日照商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型第三阶段：（2002至今）日照市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变XX市商业市场未来发展格局 XX市中心城区商业网点规划的实施，使XX市商业格局发生天翻地覆的

18、变化 规划将分为近期规划（到2010年）和远期规划（2011年2020年） 主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商 业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。 规划目标：至2020年，将XX建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。XX市商业市场未来发展格局 老城区未来发展远景规划 将以美食街、金晶大道、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围 商圈功能：形成一个扁平的”口”字形商圈，以XX商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨 干， 成为服务全区，辐射全市的重要区域新城区未来发展远景规划 将以华光路为骨架、

19、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副 中心 商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了XX中心城区商业架构的双轮高新区未来发展远景规划 建立城区北部商业中心，地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧 商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业 项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、 餐饮店张店区商圈分布 三大商圈： 美食街商圈 银座商圈 大润发商圈 美食街商圈大润发商圈银座商圈本项目张店区代表性项目代表性项目： 商业零售企业： 1.XX商厦 2.金帝购物广场 3.银

20、座商城 4.大润发超市 步行街： A.美食街商业街 B.西二路商业街 C.共青团路商业街 D.新世界商业步行街234ABCD本项目1张店区商圈分析 名称典型商家商圈类型特色与发展方向美食街商圈XX商厦、利群购物广场、振华商厦、国美等传统商圈（核心商圈）XX最早形成的商业街区、商业网点密集，人流旺盛，商业气氛浓厚，商圈辐射能力强，XX各区县消费者首选之地。业态丰富，以百货、超市、专卖店为主银座商圈银座商城、王府井商业步行街、金帝购物广场、苏宁、全球通影院、嘉信茂广场等新兴商圈（次核心商圈）商圈是以银座商场、金帝购物广场与王府井步行街为核心并向华光路延伸发展出的新兴商圈。商圈业态丰富，以百货、餐饮

21、、休闲、娱乐为主大润发商圈大润发超市、新世界步行街、五里桥银座等新兴商圈（次商圈）商圈以大润发超市、新世界步行街为核心，发展出的新兴商圈。业态主要由大型超市、百货、休闲娱乐、零售店铺组成张店区商圈分析 美食街商圈 地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路商圈组成：由XX商厦、利群购物广场、振华商厦和 美食街沿街的品牌店共同构成了XX市的 市级商业中心，成为XX最核心的一级商 圈1 、XX商厦 2 、美食街沿街商铺3 、利群购物广场 4 、振华商厦5 、国美电器 商圈主要商业项目：1524本项目3张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况XX商厦物业基本情况物业情况公司名称XX商厦投资商XX商厦股份有限

22、公司商场地址山东省XX市张店区美食街内开业时间1995年12月营业时间9：00-21:00经营面积共7层，5万平方米经营档中高档商家合作模式扣点分成约25%-28%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调停车位地面停车400个物业性质单体商业XX商厦外立面（正在装修）XX商厦内部 通往超市电梯 品 牌 店张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况XX商厦楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、百货F1珠宝明牌、周大福、千禧之星、谢瑞磷等化妆品玉兰油、水芝澳、美宝莲、佰草集等鞋类爱步、TATA、森达、BELLE、思加图等皮具金利来、华伦天奴、花花公子

23、、鳄鱼等餐饮麦当劳钟表TUDOR、ROLEX、TISSOT等F2男装圣大保罗、皮尔卡丹、金利来、罗马世家、JACKJONES、才子、乔顿等女装杰西、米兰登、声雨竹、ONLY、VERDMODA、凯撒、玛丝菲尔等F3运动区NIKE、ADIDAS、美津浓、李宁、KAPPA等休闲区真维斯、美特斯邦威，佐丹奴等羊绒区梦特娇、皮尔卡丹、金利来，鄂而多斯等女性用品百图、华尔思丹、爱慕、美思、安莉芳等F4家用电器LG、三星、TCL、西门子、东芝、JVC、日立等F5电脑、数码产品联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧等婴幼儿童用品ABC童装、米奇、水孩儿等F6餐饮

24、（美食城）；羽绒服餐饮（美食城）；羽绒服张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况XX商厦 XX商厦是XX市零售业龙头企业，是国家认定的大型商贸企业集团，山东省政府重点扶 持的骨干企业集团，山东省规模最大的民营流通企业之一，其经营范围相对广泛，目前 在当地熟知度较高、接受度最强，业态分布含超市、百货及餐饮等 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位及款式相对适中 商场销售情况分析 提袋率16只（时间：2010年1月20日 星期三 中午11：30-12：00 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因XX商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日 降大雪

25、，购物热情也受到影响，如上提袋情况仍算乐观 张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况利群购物广场物业基本情况物业情况公司名称利群购物广场投资商青岛利群集团股份有限公司商场地址XX市张店区商场东路2号开业时间2005年4月19日营业时间9：00-21:00经营面积共6层，5.8万平方米经营档中档商家合作模式扣点分成约24%-26%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调停车位地面停车150个物业性质单体商业商场外立面商场内部运动区张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况利群购物广场楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、百货F1品牌美宝莲、羽西、欧

26、莱雅、卡西欧、周大福、六福珠宝F2绅士世界啄木鸟、美国苹果、法国梦特娇、乔顿、维多利保罗、意大利堡马、太子鳄、上海BOSS女装杰西、米兰登、欧妮雅、艾格周末、凯撒、玛丝菲尔等F3秀美天地淑女屋、G2000、粉蓝、艾格、艾格周末、伊莎贝尔F4时尚休闲安踏、依米奴、李宁、美特斯邦威、真维斯、耐克、班尼路F5精品家电主要经营冰箱空调、洗衣机、彩电、音响、通讯器材、数码、电脑、厨具、健身器材、办公文体用品等 定位中低档的利群经营情况良好，但次于同商圈的XX商厦张店区商圈分析 美食街商圈 典型商业概况美食街沿街商铺 美食街，源于1991年9月20日，作 为一条承载着XX商业梦想的“金 街”，XX人无不引

27、以为荣。特别 是经过16年多的市场洗礼，美食街 现已成为XX的商业品牌 美食街长800米，业态以服装、餐饮、 通讯产品为主，租金价格在XX无 处能及，价格区间3.5-9元/平米/天， 且商铺经营状况良好，极少铺位出让整体环境沿街食品店沿街商铺沿街商铺张店区商圈分析 美食街商圈 美食街商圈分析小结商圈位于XX市商业中心的黄金地段，影响力巨大，辐射范围几乎涵盖整个XX市，吸引了大量消费者。商业气氛成熟，商家品牌知名度较高，以百货业态为主，已形成了固定的客流，经营状况良好片区内经营状况最好的是XX商厦、其次是利群购物广场临街店铺的租金水平是XX最高的，达到了3.5-9元/平方米/天美食街除几个大中型

28、商场以外，基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，“脏、乱、差”在美食街有目共睹。行人、自行车、摩托车、出租车、公交车混杂，整体环境有待提升望海路（正阳路荟阳路）重要品牌：服饰鞋包：以纯 三彩 361休闲：在水一方洗化：绣购化妆品 千美化妆品餐饮：土大力海西路（正阳路荟阳路）山东路（正阳路荟阳路）丽阳路（海曲路望海路）福海路（正阳路东关南街）项目自身业态与租金张店区商圈分析 银座商圈 地理位置：银座商圈位于XX市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸商圈组成：主要由银座商城、金帝购物广场、王府井广 场为核心构成，业态以百货、专业店、零售 店

29、铺餐饮、娱乐为主商圈主要商业项目：1 、银座商城 2 、金帝购物广场 3 、王府井步行街 4、 嘉信茂广场21本项目34张店区商圈分析 典型商业概况银座商城物业基本情况物业情况公司名称银座商城投资商山东银座商城股份有限公司商场地址山东省XX市张店区柳泉路128号开业时间2003年5月营业时间9：00-21:00经营面积共7层，5.6万平方米经营档次中高档商家合作模式扣点分成25%-30%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部扶手梯、中央空调停车位地面及地下停车场停车400量物业性质单体商业商场外立面品牌专柜男 装超 市银座商圈 张店区商圈分析 典型商业概况银座商城银座商圈 楼层介

30、绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、F1珠宝老庙钻石、周大福、金至尊、化妆品OLAY、玉兰油、H2O、蝶妆美宝莲鞋类巴黎世家、STACCATO、森达、策乐、哈森、FED、ECCO F2男装NABARRO、AMURS、皮尔卡丹、金利来、沙驰、凯撒、卡尔丹顿、杰凡尼、皮具BOSS包、圣大保罗皮具、安东尼奥、老人头F3女装声雨竹、敦奴、季候风、菲妮迪、哥弟、米兰、SBQ、和泰饰品福禄寿、富翔、shes、F4运动休闲服NIKE、ADIDAS、李宁、KAPPA、levis、LEE、哥伦比亚时尚女装贝拉维拉、江南布衣、 ONLY、VERO MODA、 COLUMBIA、CAT、TEENIE W

31、EENIEF5电脑数码联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧婴幼儿童用品JOJO、DADIDA、DISNEY张店区商圈分析 典型商业概况银座商城银座商圈 银座商城XX店于2003年5月1日正式开张营业，是目前XX市规模最大、档次最高、环 境最佳的百货类商场 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位相对较高 商场销售情况分析 提袋率20只（时间：2010年1月20日 星期三 中午16：26-16：56 天气：大雪） 备注：此数据不含超市，因商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日降 大雪，购物热情也

32、受到影响，如上提袋情况可以了解到中高档商城中银座商城是当地经 营最理想的张店区商圈分析 典型商业概况金帝购物广场银座商圈 物业基本情况物业情况公司名称金帝购物广场投资商XX金帝购物广场有限责任公司商场地址山东省XX市张店区柳泉路开业时间1999年营业时间9：00-21:00经营面积共6层，5.2万平方米经营档次中低档商家合作模式扣点分成约21%-25%经营模式品牌专柜硬件设施中央空调停车位地面停车100辆物业性质单体商业商场立面商场内部空间商场专柜张店区商圈分析 典型商业概况金帝购物广场银座商圈 楼层介绍楼层业态品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化F1珠宝周大福化妆品美宝莲、欧莱雅、雅芳表类卡

33、西欧、瑞士天梭表F2男装老爷车、华伦天奴、莱尔丹女装东方夫人、白领风采、温沙蒂F3休闲装以纯、美特斯邦威、衣之纯、自一方、东方骆驼运动装乔丹（乔丹中国）专买、安踏、雷速运动、360、灰鼠F4童装童鞋小数点、石英纳、叮当猫、巴拉巴拉、海威尔工艺品陶瓷F5电脑数码电脑城、微波炉、热水器、消毒柜、印品、加温气、吸尖器、浴霸、炉灶、电风扇、五金、电饭煲、电工电料、电暖器 定位中低档的金帝购物广场经营情况良好，但次于同商圈的银座商城张店区商圈分析 典型商业概况嘉信茂广场银座商圈 物业基本情况物业情况公司名称嘉信茂广场投资商新加坡嘉德置地与深国投商场地址XX市张店区柳泉路67号开业时间2008年营业时间9

34、：00-21:00经营面积共4层，3万平米经营档次中档商家合作模式商铺租赁:1F：3.5-5.5元/平米/天 2F：2-4元/平米/天3F：1.5-2.5元/平米/天经营模式零售店铺、超市硬件设施四部平行扶手电梯，中央空调停车位顶层停车300辆物业性质单体商业商场外立面商场中庭商场专柜顶层停车场张店区商圈分析 典型商业概况嘉信茂广场银座商圈 楼层介绍楼层业态品牌F1超市沃尔玛男女装ESPRIT、JACKJONES、珠宝、个人护理上海故事、屈臣氏餐饮麦当劳、味千拉面、肯德基、蒙自源米线、F2超市沃尔玛运动休闲区ADIDAS、NIKE、KAPPA、箱包都宝路、塞飞洛餐饮麦当劳F3超市沃尔玛童装北辰

35、宝贝、dizai个人护理、内衣一品夫人美容会馆、季诺其他嘉庚育英学堂 目前嘉信茂二、三层空置店铺较多，经营情况一般张店区商圈分析 典型商业概况王府井步行街银座商圈 物业基本情况物业情况商业名称王府井步行街投资商XX通乾商业有限公司商场地址山东省XX市张店区柳泉路开业时间2002年营业时间9：00-21:00经营面积共3层，3.5万平方米经营档次中档商家合作模式租赁经营模式品牌专柜硬件设施-停车位地面停车100辆物业性质单体商业分区业态名店街品牌专门店、餐饮、精品服装等时尚街KTV、服装零售、餐饮、药房等蚂蚁街流行饰品（2010年1月22日开业） 王府井广场，建筑面积3.3万平方米，由 4个单体

36、建筑构成，铺面258套 王府井广场主业态比例餐饮占20.4%，服 装占44.8%，饰品占17.3% ，美容占 6.1%，其余婚纱摄影、网吧、工艺品等 其他业态占11.4% 项目租金水平相差比较大，依照位置不 同从26元/平方米/天等 目前店铺经营情况尚可，服装类、餐饮类经 营情况略好一些步行街入口步行街商铺张店区商圈分析 银座商圈分析小结银座商圈 商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域,业态丰 富，商业氛围浓厚 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属银座商城、其次金帝购物中心、王府井商业街、嘉信 茂排最后，依商家经营档次排序：银座商城、金帝购物中心、王府井商业街、嘉

37、信茂 商圈内银座商城档次在XX的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而吸引了大 量XX中高端消费群。并且大多数消费者都是有车一族，喜欢在下班时间与休息日前来购 物，但由于商圈配套设施不完善，常出现交通拥挤和停车难等问题，目前该区域道路在维修 建设，未来交通状况可能会得到改善 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消费，年轻 人的涌入使商圈更具时尚感张店区商圈分析 大润发商圈 地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿 共青团路、人民路商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润发平价超市 进驻XX，与新世界商业街共同发展，此时 商圈结构已基本成型， 逐步

38、形成XX市级辅 助次商圈商圈主要商业项目：1、大润发 2、新世界步行街 3、利群莲池购物广场 4、齐赛数码5、银座五里桥店6、尚美第三城12本项目3456张店区商圈分析 大润发商圈 XX大润发主要由两大板块组成，一块是 大型的平价卖场，为XX市民提供30000 余种优质商品，品种丰富；另一块是品牌 商店街，聚集了黄金珠宝、化妆品、 饰 品、 服装、运动、皮具、鞋、食品、综合服务等 系列国际、国内知名品牌 大润发优质的精装修与国际化一流管理服 务与本土传统超市形成鲜明的对比，并且 提供免费停车位，在商品价格上一直坚持 “市场最低价”将商品提供给前来消费的 顾客。得到了市场的一致好评，大受XX 消

39、费者欢迎，每天都有着大量的人潮涌入 卖场，经营状况良好物业基本情况物业情况商业名称大润发超市投资商大润发流通事业股份有限公司商场地址XX市张店区华光路86号开业时间2002年营业时间8：00-21:00经营面积2层2.5万平方米经营档次中档商家合作模式商铺租赁（4-7元/平米/天）业态组合大型超市综合零售硬件设施中央空调停车位地面停车300辆物业性质单体商业典型商业概况大润发超市张店区商圈分析 大润发商圈 内部商业街金银珠宝休闲服饰超市卖场外立面张店区商圈分析 大润发商圈 新世界商业街位于西四路北段，南起商场西路，北止 华光路，纵贯张店城区主要交通干道共青团西路和人 民西路，呈南北走向，全长1

40、.8公里，宽14米，两侧建 筑2至6层不等，总建筑面积25万平方米，总占地面积7 万平方米，由南、中、北三段组成 新世界商业街现有各色商家300户左右，形成了以餐饮 小吃、各品牌服装店、特色产品、旅馆、网吧、健身 中心、美容美发、休闲娱乐等为特色的街区 现时该商业街平均的租金维持在0.72.7元/平米/ 天，南边商铺的租价较高。经过两次交通主干道分隔 后，向北街段的租金逐渐降低 靠近大润发超市的店铺经营情况最好，其他的稍差些物业基本情况物业情况商业名称新世界步行街步行街地址西四路北段，南起商场西路，北止华光路开业时间1999年经营面积25万平方米经营档次中档商家合作模式租赁：0.7-2.7元/

41、平米/天经营模式独立商铺业态零售、服装、数码城典型商业概况新世界步行街张店区商圈分析 大润发商圈 零售商铺步行街入口零售商铺步行街零售商铺张店区商圈分析 大润发商圈 物业基本情况物 业情况商业名称尚美第三城地址XX市共青团西路94号 开发商东营渤海房地产开发有限公司XX分公司项目定位休闲主题院落式街区，区域划分为三大主题街区：东西坊、万博汇、西湖天地 项目占地4.5万平米总建筑面积 7.3万平米（休闲街区4.5万，住宅2.8万 ）开业日期2009年10月项目类型商业街/临街商铺 特色 项目为集休闲、餐饮、购物等多元化经营业态于一体的休闲商业街区，共由25幢具有浓郁的民族特点又不失时尚风格的建筑

42、组成。错落有致的院落式商业街区，融合东西建筑情韵，西式的大玻璃、大框架与中式传统的回廊、挑檐、天井等构筑起“隔而相望”的空间特色，青砖灰瓦、木栅花窗又构成了江南特有的经典场景 已进驻商家 鼎尚豆捞坊、苏荷酒吧、齐鲁商业银行、雅典娜KTV、大汉松骨洗浴、韩尚宫、新郎西服、重庆名门娱乐会所、爱尊堂商务宾馆、JJ苏荷酒吧、鼎尚料理体验馆、雅典娜娱乐广场、希努尔男装、石蛤蟆餐饮、五牛汤馆、燊牛日本料理、摸错门牛肚王、小俩口烤肉、泰国餐厅、齐邦咖啡、北京御茶园、麦乐迪量贩K T V、乐味牛排、大汉松骨足疗、芳草婚纱摄影、艾尚家饰、自然香蔬食馆、麻辣生活馆等 典型商业概况尚美第三城 刚进入市场，经营情况有

43、待市场考证张店区商圈分析 大润发商圈 新世界步行街顶端与大润发超市交汇处构成本商圈最为繁华的路段。新世界步行街由北往南商 业气氛逐渐变淡，沿街商业主要以服装店、网吧、旅馆为主，档次较低 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业街排最 后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街 此商圈内住宅项目较多，人流较密集 因商圈内现主要大型项目是超市形式，消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需 求多以家庭消费与日常生活消费为主 本项目位于大润发商圈，入市后将可增强商圈影响力 随着黄金国际的入市及政府的西迁,该商圈内的现有资源已无法满足日益增长的消费需求,

44、 这 也同时为本项目提供了很大的发展空间大润发商圈分析小结张店区商圈分析商圈对比商圈优势劣势美食街商圈位于市中心，交通便利，可达性非常强老牌的市级核心商圈，客群可覆盖整个城市以传统百货店为主力业态，顾客忠诚度高处于繁华闹市区，停车位少业态单一、品牌档次不高，缺乏时尚元素未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制银座商圈在XX的百货类商家中属较高档次的，且品牌度也较高，从而吸引了大量淄 博中高端消费群业态单一、缺乏时尚元素未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制大润发商圈位于主干道交口，交通便利，方便停车政府的西迁加上高档住宅的落成，本区域消费力不可小视目前业态较为单一，没有大型综合商业提升商圈影

45、响力对本项目的发展启示引入时尚、新颖业态，增加大润发商圈的活力开发大型综合型商业，加速大润发商圈的发展张店区销售类商业分析销售类商业分布柳泉路销售类商业分布联通路销售类商业分布金晶大道销售类商业分布世纪路销售类商业分布张恒路销售类商业分布华光路销售类商业分布人民路销售类商业分布西五路销售类商业分布共青团路销售类商业分布西六路销售类商业分布西二路销售类商业分布新世纪商业街销售类商业分布张店区销售类商业分析序号商业名称位置面宽（米）进深（米）层高（净高）（米）店铺面积（平米）租金（元/平米/天）售价（元/平米）其他费用租售方式经营情况1淘宝街（外铺）商场西路与柳泉路交口3-54-63.2-3.51

46、00-2002.2-物业费为0.15元/天一带三一般2淘宝街（内铺）商场西路与柳泉路交口3-54-62.8-310-201.8-2.1-物业费为0.15元/天内铺不分位置，只分大小一般3美食街（美都汇内铺）美食街3-95-142.8-3.58-205.6-转让费10-20万-较好4西班牙风情街世纪路3-66-103-3.540-1201.4-只租不售较差5义乌小商品城（二期外铺）世纪路3-54-52.8-3.260-100-23800-一般6义乌小商品城（二期内铺）世纪路3-54-52.8-3.210-201.4-5.6-只租不售一般已售商业张店区销售类商业分析序号商业业态位置面宽（米）进深（

47、米）层高（净高）（米）店铺面积（平米）租金（元/平米/天）其他费用租售方式经营情况7婚纱摄影店西二路3-65-82.8-3.520-1801.1-5-一带二、一带三较好8特产、服装共青团路2.5-44-82.8-3.210-600.9-2.1富丽商场内物业费25元/月，取暖费36元/月，空调费33.6元/年内铺一层，外铺一带二较差9服装、美发新世界商业街3-85-103-3.716-1500.7-2.2转让费1.6-4万，卫生费150元/年（60）一层、一带三较差10餐饮联通路5-86-133-3.530-3000.8-1.4-一带二一般11餐饮张恒路4-68-143-3.540-2001-2

48、-一带二一般12布艺家纺西五路4-105-83-3.530-1500.8-2.8-一带二、一带三、一层较好13餐饮、五金人民西路3-86-103-3.5100-1800.8-1.2-一带二、一带三一般14九级村底商华光路6-138-103-3.580-2701.2-一带二较好已售商业张店区销售类商业分析在售商业序号商业名称位置面宽（米）进深（米）层高（净高）（米）店铺面积（平米）租金（元/平米/天）售价（元/平米）其他费用租售方式备注1国际商贸城昌国西路3-62.5-63-3.59-301.2-1.7-物业费为0.27元/天，电为1.08元/度只租不售为均价，签约期为五年，租金一年一收，目前处

49、于优惠期，前两年免租金和物业费2美达花园联通路4-813-144.2（F1）、3.6（F2）55-230-8000物业费0.8元/天只售不租3华夏国际柳泉路与美食街交口5-136-11340-200 5.5含物业费-只租不售商场2010年年底开业4银领国际华光路一期三层：51.3；二期一层：37.4；二期二三层：54.58一期三层22.1；二期一层24.6；二期二三层24.45（一层）4.3（二层）4.5（三层）一期三层为1300；二期一层900二层1500三层1500-一层均价15000二层均价7800三层均价4200-只售不租每一层全部整体出售，经营业态不受限制，一期的一二层已全部卖出5尚

50、城领域柳泉路3-8.57-9.53.729-300-20000（靠柳泉路）15000（南边）-只售不租，一带二（靠柳泉路）、一层（）占地面积为10.35亩，建筑面积为2.3万，商铺共38套，2010年3、4月开盘，年底交房，非产权式商铺，经营业态不受限，地下有停车场，地面有部分停车位6天府金街西五路3.5-78-93-3.5100-200-6600均价物业费0.65元/天只售不租，一带三经营业态不受限制张店区销售类商业分析汇总分析西二路共青团路新世纪商业街联通路张恒路西五路人民西路华光路临近美食街，其商业业态分布以婚庆影楼较多，餐饮、服饰店较少业态分布较杂，人流较少，生意冷清西侧紧靠山东理工大

51、学，其商业业态分布以网吧、旅馆、美容美发、餐饮为主，客流主要以理工大的学生为主，生意较差业态分布以餐饮为主，生意一般业态分布以娱乐餐饮为主，KTV及餐饮店很多，生意较好业态分布以布艺家居装饰为主，其街边店铺多数来自71345部队大院房，目前无空房，生意尚可业态分布以家居装饰、五金建材为主，生意一般业态分布较杂，店铺面积相对较大，生意一般张店区销售类商业分析小结张店区的底商供应大多只租不售；出租情况：一般；经营状况以美食街、联通路和张恒路较好，娱乐休闲、餐饮类商业较为集中；租赁市场：由于底商普遍为散售、缺乏统一的商业规划、招商及后期管理， 租金水平在0.6-9元/天/平米；营销理念：处于初步阶段

52、无法合理的把控营销节奏；底商销售基本没有投资回报的承诺；张店区的商铺大多为一带二或一层作为一个销售单元，三层商铺较少，经营状况一般张店区餐饮类商业分析类别店铺名称西式餐饮糕点麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆、麦田蛋糕、两岸咖啡西餐厅、上岛咖啡中式餐饮糕点阿瓦山寨、顺意海鲜楼、合家亲妈妈菜、徐氏翅参、老毕疙瘩汤馆、海得利海参馆、贾府酒店、泰式鱼头、莲池酒楼、金太洋酒楼、巴山汉子酒家、老船夫海鲜厨房、天地人海鲜楼、金泰大酒店特色餐饮过桥缘米线、重庆鸡公煲、阿香米线、国梁烤鸡、傣妈米线、圣禾馄饨馆、外婆桥粥店、石蛤蟆快餐、李先生加州牛肉面、六乃喜休闲风味快餐厅、小俩口烤肉、蒙山绿野蚂蚱鸡、月牙泉休闲

53、餐厅、牧牛郎巴西烤肉、岩石城自助餐厅、豪客来牛排、樱芝日本料理火锅煮乐汇火锅、重庆刘一手火锅、北洋肥牛、红达肥牛、五位城肥牛张店区餐饮类商业分析小结张店区餐饮类商业呈现出以下特点餐饮类特色品种较少服务水平有待提高当地口味较重，以博山菜，川菜、海鲜类居多对各地特色餐饮期待较强大餐饮：相对分散，面积较大。大餐饮基本为独立门户的多楼层配置格局；特色餐饮：既集中又分散，相对集中的餐饮店在王府井步行街、张恒路、联通路；特色餐饮主要以街边店为主，主流的店铺面积在100-400 之间，大多临街特色餐饮店都是一层及一带二，少量有一带三的格局张店区娱乐休闲类商业分析KTV名称位置消费价位优惠活动营业时间消费环境

54、服务情况芒果量贩式KTV中心路140号小包：45元/小时（晚上）中包：69元/小时（晚上）大包：89元/小时（晚上）有会员卡可3折（办会员卡20元）至01：30（明清街和柳泉路芒果店通宵营业）较好较好金柜KTV王府井广场中心位置 小包：28元/小时（晚上）中包：36元/小时（晚上）大包：44元/小时（晚上）暂无通宵较好较好大家乐KTV荣宝斋西 小包：36元/小时（晚上）中包：48元/小时（晚上）大包：60元/小时（晚上）暂无通宵较好一般泡泡堂KTV西五路和共青团路交口小包：26元/小时（晚上）中包：49元/小时（晚上）大包：57元/小时（晚上）暂无至晚上24点较好一般超乐KTV柳泉路和美食街的

55、路口 小包：35元/小时（晚上折后价）中包：48元/小时（晚上折后价）大包：73元/小时（晚上折后价）正在打折通宵较好较好红糖果KTV世纪路义乌小商品城旁小包：28元/小时（晚上）中包：44元/小时（晚上）大包：54元/小时（晚上）暂无通宵较好较好思乐KTV张恒路与联通路交口小包：36（白天）48（晚上）元/小时中包：44（白天）58（晚上）元/小时大包：51（白天）68（晚上）元/小时暂无通宵一般较好张店区娱乐休闲类商业分析全球通电影院位置张店区柳泉路45号 开发商XX市电影公司 占地面积1272平米票价普通版本 40/25（学生） 3D版本60定位集电影放映、会议、娱乐为一体的综合性文化活

56、动场所楼层分布一、二（放映室）、四、六是全球通影院三层是百乐门KTV五层是办公和设备用房XX全球通电影城是XX市电影公司投资2000余万元兴建的大型影城，全球通电影城是山东省第一家完全按照五星级标准建造的电影城，其效果达到国内一流水平一层四层六层两个放映厅，并有九个自选电影厅有四个厅动感地带厅全球通厅彩信厅彩铃厅全球通VIP厅神州行数字厅动感地带情侣厅张店区娱乐休闲类商业分析豪乐电玩城位置张店区国美电器地下一层 建筑面积约1500平方米营业时间24小时消费标准1元两枚游戏币经营情况一般客群主要是学生、年轻人消费环境较差服务情况一般配套设施各种大型电玩游戏机、游艺机目前XX张店区的电玩城数量较少

57、，且其配套设施相比同类城市较为低档，消费环境也较差，生意不是很好，进一步提升发展的空间较大张店区休闲娱乐类商业分析小结张店区休闲类商业呈现出以下特点以KTV为主，电影院、电玩城、洗浴中心相对较少；KTV分布较为集中,其档次大多为中低档，规模较小，经营状况一般；电影院以全球通电影院的档次较高，规模较大，经营状况较好，客流辐射全市及周边；档次较高的电玩城和洗浴中心都较少，消费环境和服务都不是很好，经营状况也不佳；张店区娱乐休闲类商业整体档次不高，配套设施和服务水平有待加强，可提升发展的空间较大张店区娱乐休闲类商业分析雍庭洗浴中心项目地理位置星级消费标准最大接待人数消费环境服务情况配套设施雍庭洗浴商

58、务会馆张店区联通路80号按五星级标准38/108/128/158(元/套)400人/天较好较好设有超大停车场、自助餐厅目前XX张店区的洗浴中心较多，档次不一，大多为中低档次，生意一般 认知度最高分布广、多（商场内均有超市），辐射范围大，当地居民的认可度高，本地消费市场还停留在生活便利型阶段；区域内存在大量农贸市场，业态发展潜力大。辐射范围广能吸引当地及周边区域中高收入人群前去消费，以利群、日百、银座为中心，档次以中低档为主。目前空白购物中心作为商业的大型综合体本地目前空白，一则大型购物中心对开发商资金实力要求很高；二则购物中心的经营要求较高的商业运作经验和能力供应活跃所有新建住宅小区均有一定面

59、积用于销售的底商，供应活跃，但由于缺少主力店的带动，且底商规模有限，物权分散，无法吸引优质商户，因此目前底商租金较低、空置率较高，尤其不临街的底商表现尤为明显未来发展保持市场影响力，但垄断性会削弱市场提升供应会保持，但会更注重商业主题和业态的规划超市百货购物中心底商市场提升商业市场特征总结商业业态商场品牌档次业态布局XX商厦中高档 品牌比例为 高中低 约等于3:5:2百货为主，除餐饮外无其他业态百货与餐饮（六层含餐饮，但面积相对较小，品质较弱，人流量不大）比例约为9：1XX金帝购物广场中低档 品牌比例为 高中低 约等于1:2:7百货为主，无其他业态青岛利群XX店中低档 品牌比例为 高中低 约等

60、于1:3:6百货为主，无其他业态济南银座XX店中高档 品牌比例为 高中低 约等于3:5:2商场自身百货为主，无其他业态紧临王府井广场内有部分餐饮商业市场特征总结商业品牌国际名品进入中国时间早；商品种类为手表、鞋等中国推广力度强、市场影响力广的国际运动休闲品牌主要为服装类；国际品牌进入不多；非当季最新款式运动休闲品牌时尚品牌大众服装多为在二、三线城市推广力度强的国内服装服饰品牌餐饮休闲娱乐国际知名快餐；休闲娱乐设施发展迟缓品牌空白国际知名化妆品品牌；更多国际时尚服饰品牌；设计新颖，针对年轻时尚人群的国内服饰品牌；主题、时尚餐厅；中高档中餐厅； 数字影城 大型连锁KTV 电玩城 儿童体验中心商业市