中方圆东开发区项目市场调研报告

1、目 录前 言第一部分 郑州东开发区的市场环境第二部分 项目所在区域房地产市场环境第三部分 项目区域内在售预售的写字楼调查及分析第四部分 投资及消费行为调查分析第五部分 项目SWOT分析第六部分 本项目开发建议报告第七部分 本项目开发问题预测报告前 言房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。销售部对国家郑州经济开发区及郑东新区的市场环境、消费环境进行了系统的调查，为本项目的下一步推广提供了市场依据。第一部分 郑州东开发区的市场环境郑州经济开发区于1993年创办，总体规

2、划面积12.49平方公里，2000年2月被国务院批准为国家经济开发区。2003年管辖区域扩大为53平方公里。按照“以现代工业为主，以吸引外资为主，以出口创汇为主，致力于发展高新技术产业”的发展定位，区内规划有“河南郑州出口加工区”“河南省留学人员创业园”“郑州是高新技术创业中心”三大国家级政策园区和“汽车产业园”“信息产业园”“高科技工业园”等主导产业园区。对其特定的市场环境，下面我们从以下几个方面阐述：一、政治环境东开发区是河南省唯一一个国家级开发区，也是中西部地区屈指可数的国家级开发区。目前，开发区累计批准进区项目600多个，建成投产企业300余家，世界500强及国内知名企业已进驻。省、市

3、政府“把郑州经济技术开发区建成郑州市工业发展的龙头、现代制造业基地、对外开放的窗口、现代化的新城区”的发展定位，将郑州经济开发区锁定在工业开发区。东开发区管委会推出“孵化器”策略，凡是在园区内开发的企业，与管委会合作创办孵化器基地，开发项目可享受更多的优惠政策，购买项目的客户也可享受额外的税收优惠。二、投资环境规定不允许企业自建高级公寓及写字楼，而开发区目前缺乏高级综合商住楼。国家郑州经济开发区对于进驻企业、公司享有工商税务注册登记，免费办手续等全程服务，并可享受国家级开发区额外优惠政策。三、生活配套环境经过10年的发展，郑州经济技术开发区基础设施覆盖面积已达12平方公里，实现了供水、排水、燃

4、气、热力、电信、通路的等七通一平，与政府的政策倾斜密不可分。开发区非常重视经济建设与可持续发展的有机协调，建成区绿地面积达到40万平方米，绿地覆盖率达到38%。开发区中央大道即郑州市迎宾大道航海路，为双向六车道，路两边有绿化带。第八大街和第二大街为双向四车道，可直通郑东新区，与郑东新区共同形成一个新城。在居住密集的区域有小型的集贸市场、超市、洗衣店等配套设施；临近107处（即东开发区与旧城区交汇处）仅有一家银行分理处和一所专科医院。公交路线三条。总体来讲，生活配套设施较为完善，但不够繁华；对于办公来说，商务中心、会议场所、酒店、餐厅、交通设施等配备条件都不完全具备，急需要建造和完善。四、与郑东

5、新区的内在联系目前郑东新区和东开发区的关系可说是亲密无间。东开发区规划将并入郑东新区板块，并将成为郑东新区后花园。郑东新区聚集经济、贸易、金融等行业的，东开发区则是工业为主的规划园区，两者相辅相成。第二部分 项目所在区域房地产市场环境东开发区写字楼市场处于起步阶段，人气不旺，未形成商业办公环境，待建与已建的写字楼项目位置沿航海路两边分布。目前纯写字楼项目仅有阳光名仕广场正在推广，销售价格在2600元/平方米；另外多个项目跟本公司情况类似，受管委会的要求，虽有动工迹象，但是工程进度缓慢，并且迟迟没有对外推广。东开发区住宅项目较为成熟，有青青美庐、格林高尔夫、悉尼阳光、专家花园、东郡蓝湾等等，销售

6、均价在19002100元/平方米。临近区域郑东新区的CBD（中央商务区），商住楼项目风起云涌，正在建设中的鳞次栉比的大楼和已经落成的商住项目，不难看出未来城市商务中心区的风范。龙湖大厦、伟业财智广场、未来国际、金成东方国际、奥园等内环项目都已封顶或接近封顶，销售形势一片大好，多数已销售项目即将封盘，少量推出较晚的项目销售态势也比较良好。通过咨询，这些楼盘的目标客户中有80%以上的为投资客户。第三部分 项目区域内在售预售的写字楼调查及分析依据踏街结果显示，目前主要竞争对手为阳关名仕广场，潜在竞争对手主要有富田处在未建和刚施工未消售状态，具体情况正在通过其他方式调查中。主要竞争对手为阳光名仕广场、

7、富田国际大厦，国安经贸大厦，青青美庐商务楼，蓝湾国际等项目名称：阳光名仕广场开发公司：郑州阳光房地产开发有限公司项目地址：郑州市国家郑州经济开发区航海路与第二大街交汇处（管委会旁）项目热线：03716783600、6728551项目规模：占地13亩总建筑面积：14740平方米销售面积：自由组合，单位面积从30180不等。楼高：15层建筑风格：现代风格工程进度：已经封顶交房日期：2005年5月销售均价：2600元/平方米；以租代购的形式,租金为0.9元/天/平方米。配套设施：160平方米商务大堂、3342平方米的副楼、配备C-BUS2灯光照明、宽频高速网络。推广主题：开发区首席新一代产权式、智能

8、化商住两用写字楼。产品定位：中档楼盘，小企业办公居住两用。营销包装：基础包装到位，售房部、围墙广告、宣传资料齐备，从设计、制作、用材中等档次。销售状况：总体销售情况不理想，连租带售总销售率约20%多，其中买的占20%，租用的占80%。南面最好位置的户型基本售罄。主要目标客户：周边做生意的私营业主做进出口贸易的公司用于投资的客户楼盘的优劣势分析：优势：副楼采用联排别墅式建筑设计，一层挑高3.3米24小时全天候办公新一代花园式写字楼宜商宜住，双重功能面积自由分割使用权70年拥有宽频及远程监控等智能化系统国际化物业管理模式紧邻东开发区管委会劣势：项目所在地块东边紧邻第二大街，其余南、北、西三面均不邻

9、路，项目仅有东侧一个出口。项目规模较小。楼宇走向为南北走向，大部分房源朝向、采光不理想。周边生活配套设施不齐全仅采用地上停车位的泊车方式，由于地块大小限制，停车位有限。潜在竞争对手为富田国际大厦、青青美庐商务楼、开元信息大厦。项目名称：富田国际大厦开发公司：郑州市振兴房地产开发有限公司项目地址：航海东路与第八大街交汇处西北角项目热线：暂无项目规模：20590平方米总建筑面积：41500平方米楼高：26层，地下2层，4层裙楼，526层作为办公或者客房建筑风格：现代风格工程进度：刚刚动工交房日期：2006年9月销售均价：未定楼盘的优劣势分析：优势：紧邻东开发中心广场，景观优势明显。楼体高度在99.

10、2米，具有标志性。公司实力雄厚，品牌形象佳项目名称：青青美庐商务楼开发公司：河南伟业建设投资有限公司项目地址：郑州市东开发区第二大街与经南三路交叉口西南项目规模：21栋楼，商务楼仅一栋占地面积：共150亩， 楼高：18层配楼：三层群房工程进度：出地面4层销售情况：未开始销售项目名称：创新大厦（东郡国际）开发公司：新利达（郑州）实业有限公司项目地址：郑州市经济技术开发区航海路与商英街交叉口项目规模：13栋，商务楼1栋项目占地面积：40000平方米楼高：9层，其中2层底商销售均价：2600元/平方米2700元/平方米销售进度：11月份开始销售项目名称：国安经贸大厦开发公司：矿业建筑安装公司项目地址

11、：航海路和第五大街交叉口项目规模：1栋占地面积：占地8亩建筑面积：45137平方米建筑风格：现代风格楼高：地上12层，地下1层，拥有2层底商户型面积：最小50平方米，整层1500平方米交房日期：2006年9月销售进度：正在围墙外包装预计销售价格：22002500元/平方米之间配套设施：没有中央空调CBD中心区域的竞争楼盘：项目名称：金成阳光世纪开发公司：郑州金成房地产有限公司项目地址：郑东新区CBD内环A57、A58、A59地项目规模：占地面积为4670、4223、4676平方米总建筑面积：建筑面积为39608、31984、39896平方米总规划户数：158户楼高：24层建筑风格：现代风格交房

12、日期：2005年6月物业公司：万厦品牌物业管理物业管理费：1.1元/月主力户型：四室两厅、三室两厅主力面积：151168平方米销售均价：2880元/销售率：接近100%，只余下顶层两套复式楼盘的优劣势分析：优势：位置优势明显，西侧紧邻郑州广电中心，东靠郑州世华置业，距离国际会展中心较近面积配比合理，主要以四室两厅、三室两厅户型为主，配有少量小户型(已经销售完毕)；大户型面积分别为151平方米、158平方米、168平方米，小户型面积33平方米左右。具有良好品牌效应，开发经验资深，开发项目中高档楼盘居多，积累不少高端客户，忠实的追捧者众多。具有高档楼盘的形象，起始销售均价在2600元/平方米，有高

13、升值空间，吸引不少投资客户。劣势目前郑东新区生活、办公必备的基础配套设施暂不完善，不宜在短期内聚集人气。位置离市区较远，政府安防配套不完善，居住居民的人身、财产安全难以保证。项目名称：金成东方国际开发商：郑州金成房地产有限公司物业位置：郑东新区CBD内环A48、A49地建筑风格：现代风格楼高：24层占地面积：占地面积为3846平方米、3247平方米建筑面积：建筑面积为34608平方米、34608平方米物业公司：万厦品牌物业管理物业费：1.1元/月主力面积：120280平方米销售率：100%均价：3000元/交房日期：2005年7月楼盘的优劣势分析：优势：地处CBD内圈，南侧紧邻大地龙湖大厦和伟

14、业财智广场，东北分别是奥园国际广场、奥园世贸大厦，距离运河水系较近，位置、景观优势明显。推广时机适合，正处于郑东新区炒作热潮中。劣势目前郑东新区生活、办公必备的基础配套设施暂不完善，不宜在短期内聚集人气。位置离市区较远，政府安防配套不完善，居住居民的人身、财产安全难以保证。项目名称：伟业财智广场开发公司：河南伟业建设投资有限公司物业位置：郑东新区CBD内环A46地建筑风格：现代风格楼高：24层占地面积：3193.01平方米建筑面积：25362平方米物业公司：伟业世纪物业管理公司物业费：1.1元/月主力户型：四室两厅销售率：70%主力面积：160224平方米均价：3100元/交房日期：2005年

15、3月底项目名称：奥园国际公寓开发公司：河南宏光奥林匹克置业有限公司物业位置：郑东新区CBD内环A50、51、52地建筑风格：现代风格楼高：24层占地面积：18亩建筑面积：100000平方米物业公司：郑州奥园索克物业管理有限公司主力户型：四室两厅、三室两厅销售率：50%主力面积：135220平方米均价：3200元/交房日期：2005年5月底第四部分 投资及消费行为调查分析目标客户的研究是项目调查分析中的重要一环。对于本项目而言，目标客户主要是投资型、自用型与投资+自用型三种类型，他们主要考虑的是项目所处区域的办公环境、投资前景、升值潜力等各方面的问题。针对这些特征，本次目标客户调查采用了重点抽样

16、与配额抽样相结合的方法，有针对性的对目标客户进行问卷调查，重点从以下几个方面进行：调查方式：入户问卷调查现场访问客户深度访谈调查对象东开发区内现有办公的公司与企业在市区内写字楼集中区域办公的公司与企业周边专业市场中的私营业主，如东建材、中博电脑城、汽配交易市场、家电城、豫港家具城、灯饰广场、板材市场、厨具大世界等等购买中方园的客户中开公司业主国家机关或效益好的企事业单位有充足购买能力的投资客户部分在东开发注册，但在市内办公的公司调查对象的找寻方式直接面访区域内写字楼和市区写字楼中的办公企业获取郑州市企业名录，运用电话问询的方式调查问题及问卷的设定（见附录）调查注意事项确保调查对象的有效性具有一

17、定的市场代表性和针对性六、目标客户的需求、定位分析（一）客户购买心理分析：购买重点分析图表显示，位置、价格、配套设施三项因素是投资和办公客户的购买重点，那也是项目的三个基本要点，一是地段好，交通便利；二是价格优惠，有较高的升值空间；三是配套设施齐全，具备较好的办公条件。本地块的吸引力参考数据（1）：知道本项目所在地的客户占50%，不知道的占50%。参考数据（2）：认为项目位置好的客户占33%，认为项目位置不好的占67%。参考数据（3）：通过销售代表对区域位置进行说明引导后，愿意在此办公或投资的占35%；不愿意在此办公的占24%；无所谓的占41%。交叉分析后，有约35%的客户愿意在此区域办公或投

18、资，还有少量知道本区域环境，认为有一定发展前景的纯投资客户会选择在此投资。总体愿意在此办公或投资的客户比例不高于40%，目标受众范围小，推广难度较大，要求产品要有针对性，差异性，质优性。目标客户的户型需求：参考数据（1）：目标客户所需要的建筑面积100平方米以下占22%；100150平方米占31%；150200平方米占27%；200平方米以上占20%；参考数据（2）：对于厨卫的要求：需要公共卫生间的43% 需要独立卫生间的63% 需要厨房的占8%。通过调查发现需要独立卫生间的客户比重最大，还有部分表示仍需要设置公共卫生间。对于厨房的要求不高，大部分客户表示只要有餐厅之类的配套设施即可，不用在办

19、公区域设置厨房。价格需求分析参考数据（1）：选择办公用房的方式租用的占32%，购买的占68%在调查过程中，大多数客户表示如果价格合适，还是考虑购买办公用房，只有少量的资金和收益不高的客户选择租用。参考数据（2）：租金范围 0.5元/天/平方米以下：6% 0.51元/天/平方米以下：36% 11.5元/天/平方米以下：41% 1.52元/天/平方米以下：12.5% 2元/天/平方米以上：4.5%通过图表显示租金在0.51.5元/天/平方米之间的需求最多，根据东开发区市场竞争项目调查结果显示租金不超过1元/天/平方米。本项目的预期租金收益应在1元/天/平方米左右。参考数据（3）：能承受的单价200

20、0元/平方米以下：6%20002500元/平方米：50.4%25003000元/平方米：33%30003500元/平方米：10%3500元/平方米以上：0.6%参考数据（4）：能承受的办公用房的总价20万元以下：5.8%2040万元：38.5%4060万元：34.6%6080万元：15.4%80万元以上：5.7%通过参考数据（2）和参考数据（3）交叉分析，面积需求在150平方米左右，承受单价在2500元左右，总价在40万元的客户为主力客户，最高承受单价在3000以下，最高承受总价在60万元左右。同时，客户要求提供8成按揭的占63%。交房标准要求：全毛坯：28.3% 一般装修标准：66.7% 精

21、装修：5%对于办公用房来讲，大多数客户希望能够由开发商提供室内一般装修；同时，对于公共部分的装修也提出了较高的要求，一定要高档，最好要展现出A级写字楼的形象。6、配套设施要求： 车位：97.5% （基数为调查问卷的总数） 会议室：62.7% 健身房：26.7% 餐厅：49.7% 多媒体室：23.6% 咖啡厅：26.7% 客房：20.5% 小型购物超市：46% 商务中心：36% 分户空调：32.3% 中央空调：52.8% 娱乐设施：6%本项目必要的配套设施，一是停车位，二是会议室，三是中央空调，四是餐厅，五是小型购物超市，六是商务中心，这些设施必不可少。在这里提出两点设计意见，一是停车位的设计，

22、一定要达到1：0.8的要求，最好是1：1；二是空调的设计，本项目的最佳设计为中央空调。 7、公司品牌参考数据（1）：公司品牌知名度知道公司的占97.3%不知道公司的占：2.7%参考数据（2）：楼盘品牌知名度知道项目是由本公司开发的占：74.2%不知道项目是由本公司开发的占：25.8%参考数据（3）：公司品牌忠诚度如果公司开发新项目，考虑购买的占59.6%不考虑购买的占15.8%可能会购买的占24.6%调查显示，中方园的公司知名度和项目知名度相当高，忠诚度也接近60%。这样在东开发区项目的推广方面，可借助品牌效应展开，首先，对中方园的业主开展首轮的推广，试探市场的接受能力。（二）目标客户定位分析

23、根据东开发区写字楼市场状况和本项目的建筑设计，对于预计目标客户进行了随机抽样调查，并将调查问卷进行统计和交叉分析，确定需求购买客户为以下几类：1、周边市场中，经营规模化，收益相对稳定，并有多余储备金的商户。2、在市区内租用办公用房，需要换大面积的写字楼，规模中等偏小的私营公司。 3、有充足购买能力的投资客户。4、固定高收入，具有投资心理， 但资金不够雄厚的国家机关和企事业单位人员。5、中方园的前期老业主中，有投资和办公需求的客户。第五部分 项目SWOT分析通过对东开发区的市场环境、区域内写字楼市场、投资及消费群体的调查，分析项目的SWOT如下：优势：位置优势：位于东开发区的核心区域，紧邻航海路

24、和第八大街。环境优势：紧邻东开发区的中心花园。产品优势：产品最小分割面积为100多平方米，需求客户范围较广。政策环境优势：东开发区和郑东新区是目前郑州楼市中的热点板块。劣势：写字楼市场环境：目前东开发区的写字楼市场受开发区的规划定位限制，办公环境不完善。项目规模较小，楼高与周边项目相比较低。项目投入成本较高，预期销售单价随之上涨，在目前郑东新区不景气的写字楼市场中，缺少价格竞争优势。机会：目前东开发区区委在加紧东开发区的建设，对于写字楼项目有一定的优惠政策，前期投入资本相对较少。整个东开发区的写字楼项目将在区委会的督促下，同时快速推向市场，将会形成一个楼市热点，利于销售推广。可与东开发区区委联

25、合开发，享受开发“孵化器”基地各项优惠政策。威胁：周边竞争项目繁多，销售周期同步，竞争压力较大。各个档次高低不同的写字楼同时推广，一些档次较低的项目，会采用价格竞争以获取市场，造成楼市价格滑坡的威胁，项目预期收益将会减少。市场中，会有大量的自建办公用房，在满足自需之后，将剩余部分对外出租，间接影响到本项目的销售。第六部分 本项目开发建议报告经过以上对本项目从区域特征、竞争楼盘和周边楼盘以及受访者的研究与分析，作为本项目的投资与开发，一定要充分把握目标市场，本着引导消费，适度超前，而不是追随消费的原则。在定性分析的基础上，结合以上的定量分析，建议本案：（一） 产品方面：1、建议本项目产品定位为中

26、档价位商住楼。从市调情况来看：商住楼定位，办理8成按揭，降低了客户的首付压力，可使目标客户群增加。本项目所在区域整体楼市价格不高；发展前景虽好但是目前配套不完善，目标客户需求欲望不高；目标客户的需求面积和总价处于中等档次，单价在2500元/平方米左右，总价在4050万之间。市场中，有部分自建办公楼对外出租，将会降低写字楼的出租价格，间接降低销售价格。综上所述，本项目以中档价位的商住楼形象出现，将会增强本项目的市场竞争力。2、外立面造型要靓丽。在整个东开发区的写字楼市场中，几乎在售和预售的项目均采用现代风格设计，同质化现象严重，本案一定要通过外立面的新颖设计，营造与众不同的视觉效果，增强客户的需

27、求欲望。3、注重配套设施的建设，同时考虑中央空调的设计。鉴于本案所在区域配套稀缺，可在13层群楼的设计中充分考虑会议室、多媒体室、餐厅、超市等办公、生活配套的需要，打消购房者顾虑，增加卖点。户型分割尽量小，满足小型公司的办公需要，部分户型增加独立卫生间设计在市场调研的中，大部分竞争楼盘中，小面积的户型保持畅销，面积在50100之间；目标客户中，多数需求也在100平方米左右，由此可见，在户型设计方面，分割户型面积要尽量的小，以满足多数公司的需求。对于一些办公空间大的户型增设独立卫生间。5、车位的设计一定要满足需求建议将本小区绿化面积减少，增加停车位，尤其是项目西南角处的绿地设计可改为草坪砖铺设的地上停车场。（二）包装方面：1、售房部与工地现场的包装要跟上。本案四周人气不旺，需要在工地现场和周边主干道进行包装，烘托人气，吸引往来车辆注意，并引导客户参观。售房部包装要与推广主题保持一致，突现本案品位与档次。2、转换公司形象。鉴于公司在2005年开发项目均为写字楼项目，应转换原来住宅品牌形象，树立精品写字楼开发商