iA杭州西溪排屋别墅市场研究报告共122张

1、KL西溪新地块策划提案市场部分第1页，共122页。第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究第2页，共122页。一、西溪竞争个盘界定 为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况，将个盘分为在售与未售两大类别： 其中在售代表个盘主要有：西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等； 待售代表个盘主要有：香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡等；第3页，共122页。二、在售竞争个盘对比研究规划布局产品设计细分代表项目如何打造？坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得5期悦宫拥有独有的“水

2、院”规划，形成户户临水、家家面河的格局；西溪风情（5期悦宫）遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划设计山庭居、山叠居和山合院等多种排屋产创新品 ；果岭遵循“章法天成 自然而然” 规划设计理念，保留大量原生树木，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中跃层、精装公寓等创新产品；和家园 规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）； 区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄

3、望庄平层大宅等创新产品不断涌现；西溪里以“再现纯正杭州生活”为计主旨，借鉴传统民居 “墙门”元素，以“前院中庭后院” 布局模式，营造自然采光和通风条件，同时摈弃传统中式建筑中较为繁复的马头墙、雕花等元素和不合理生活空间，体现现代中式特点；第4页，共122页。道路分级设置，组团空间明确四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发代表个盘规划图解和家园普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景内外呼应组团道路双向入户，增加庭院面积第5页，共122页。代表个盘规划图解西溪里自然河道天然湾区布置低密度排屋产品，而沿街外围设置普通公寓及商业，根据地形与环境条件决

4、定园区规划布局中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排产品的采光与舒适度问题。保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋产品的环境价值。第6页，共122页。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:果岭山地排屋规划鸟瞰图）（注:西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图）第7页，共122页。二、在售竞争个盘对比研究车辆组织车库设置产品设计细分代表项目如何打造以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及尽端式道路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计全地下双车库，并免费赠送；和家园基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 西

5、溪里果岭 坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分流”的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间； 坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；和庄基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式组团级道路与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单车库为主，销售上随房赠送；第8页，共1

6、22页。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪里人车分流系统图示）第9页，共122页。花园分割/装修产品设计细分代表项目如何打造南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题，但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无私家花园的遗憾，随房赠送 ；西溪风情用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多 ，无独立产权，随房赠送； 西溪里琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积100410不等；和家园 除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主； 花园

7、分割面积在100-410之间，多数集中在100多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求；用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随房赠送约100多 ；和庄传承绿城精装庭院营造理念 ，用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多 ，无独立产权，随房赠送； 溪上玫瑰园二、在售竞争个盘对比研究第10页，共122页。西溪里的花园分割和庄的花园分割和家园的花园分割溪上玫瑰园的花园分割第11页，共122页。园林景观产品设计细分代表项目如何打造？主要体现在对基地西溪原生自然河道水资源的借鉴与利用17万平米西溪原生水域、3万余平米中央生态景观湖、约1000米西溪自然水岸（

8、悦宫）、约1500米东西景观内河（悦宫）、70余处园林景观。西溪风情现代中式园林风格，以再现自然山水为设计原则，追求建筑和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。在景观的营造中，主要采用借景、对景、等种种手法来组织空间，以营造园林中曲折多变、小中见大、虚实相间的艺术效果。和庄以中央景观轴为界进行组团划分，构筑两个宁静、私密的围合式蝶翅形花园空间。18000平方米英式大花园运用了大面积的坡地绿化、简洁的立体景观层次和大量水景。逾100米的最大楼间距营造了尺度的奢华感。西溪望庄 西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如西溪风情对西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其

9、次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）；溪上玫瑰园以法国经典建筑和法式园林为原型，采用法式园林的对称规则布局，设定明确轴线，体现出浓郁西方园林风格。二、在售竞争个盘对比研究第12页，共122页。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪望庄2大围合式蝶翅形中央花园鸟瞰）（注:西溪望庄围合式蝶翅形中央花园效果图）（注:西溪风情以西溪天然河道为基础修建的滨河景观带及游艇码头实景）（注:和庄中央景观轴线效果图）第13页，共122页。（注:西溪风情5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图）（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）第14页，共1

10、22页。产品设计细分代表项目如何打造？二、在售竞争个盘对比研究建筑风格建筑细节/材料海派建筑风格外立面采用赭石色“过火砖” 立面及同色系屋面和家园现代中式墙门大宅外立面为白墙涂料为主局部褐色面砖、素墙灰钻压线 西溪里欧陆新古典主义风格花岗岩群墙、伊通保温砌块、砂岩板、进口墙面漆、陶土瓦屋面西溪风情 建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多； 建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料；和庄以清朝官邸为基

11、本调性，重现高墙灰瓦的大户宅院的显赫气势。建引入中式庭院生活理念，形成合院的布局形式，既能满足中国人“喜聚”的居住习惯，又能提供现代人需求的私密生活环境。 地中海风格层层退台、底部文化石贴面、木质廊架、拱形窗、装饰烟囱果岭留庄新古典主义风格官邸，外形构图规整，追求庄重、经典 外立面全天然石材，深灰色坡屋顶，高台阶、粗柱廊、厚山花 第15页，共122页。外立面大面积采用赭石色“过火砖” ，烟囱柱采用文化石，实木窗框，及同色系坡屋顶，与周边大片绿色完美融合，透出简约古朴气息。 代表个盘建筑风格图解和家园浅灰色铁艺栏杆，南向观景大露台及入户精装庭院等细节的设计也相当到位，确保百万平米大盘品质感 第1

12、6页，共122页。代表个盘建筑风格图解果岭高低错落的坡屋顶拥有地中海风格建筑的某些元素，但设计得并不纯粹，层层退台式设计表现更多是山地建筑的特性。装饰的烟囱木质廊架拱形窗底部文化石贴面层层退台第17页，共122页。代表个盘建筑风格图解闲湖城高低错落的坡屋顶相比于果岭山地地形的地中海风格，闲湖城曲线元素更多，风格上营造得更纯粹些，红瓦屋顶，米黄色墙面和周边蓝色湖泊、绿色植物融为一体，但目前仍是期房阶段，实际建造效果还有待观察。装饰木窗木质廊架园拱形门窗圆弧形八角窗手摸墙铁艺栏杆第18页，共122页。（注:留庄传统中式风格建筑效果图）（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:留庄全石材立面新古典主

13、义风格官邸建筑效果）（注:西溪里现代中式墙面建筑效果图）（注:溪上玫瑰园巴洛克风格建筑效果图）（注:西溪风情欧陆风格建筑实景）第19页，共122页。二、在售竞争个盘对比研究户型配比产品设计细分代表项目如何打造？ 在售代表性排屋的户型面积集中在300左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型设计相对偏小，实用性大于舒适性； 纯排屋的和庄户型面积都在300以上，最大边套达528，300-400户型约占90；和家园（琉园）西溪里（珺园）和庄房型面积范围（）比例（%）房型面积范围（）比例（%）房型面积范围（）比例（%）B2约34041%中套约26516 %中套约29074%B1约37043%中套约27

14、540%边套约32526%B5约3746.4%边套约2896.5B4约4325.5%边套约300 37B3约5283.7%第20页，共122页。和家园约占40%比例的275中间套户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2754房3厅5卫4层719.33.9140-21033145-1652通过下沉式庭院与中庭的设计，一定程度上改善了地下室采光问题。前中后都有庭院，特别是中庭设计化解了 0.36：1开间进深比带来憋屈与采光问题，但北庭院面积较小。南北3卧中，南向卧室采用套房设计，带有独立卫生间、衣柜与阳台，南北卧室通过连廊相连，更为私密。同

15、样套房化设计的主卧空间带观景大露台第21页，共122页。和家园约300边套户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3005房3厅5卫4层719.33.9100-41033180-2902通过下沉式庭院与小院的设计，一定程度上改善了地下室采光问题。前中后侧都有庭院，特别是侧院的设计将前、中、后的3个院子连成一个有机的整体。南北共4个卧室，将其中的两间改成书房，就成为南北相对独立的双套房。同样套房化设计的主卧空间带观景大露台第22页，共122页。西溪里约占40%比例的290中间套户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）

16、露台（m2）地下室（m2）车位约2903房3厅5卫4层7.220.93.9100多50多120多2通过下沉式庭院一定程度上改善了地下室采光问题。前中后各有40左右庭院空间，特别是中庭设计化解了 0.34：1开间进深比带来憋屈与采光问题南北双卧全套房设计，都带有书房与阳台，通过连廊相连，更为私密。主卧空间舒适度不足，没能体现主人生活气度及需求，但超大露台却是亮点。第23页，共122页。西溪里325边套户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3253房3厅5卫4层8.1213.9100多53.41603通过下沉式庭院一定程度上改善了地下室采光

17、问题。8.1米大开间可停3 辆车前中后各有40左右庭院空间，增加了各空间的采光度。南北双卧全套房设计，都带有书房与阳台，通过连廊相连，更为私密。主卧空间舒适度不足，没能体现主人生活气度及需求，但超大露台却是亮点。第24页，共122页。和庄目前剩余较多以中间套为主的370户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3704房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2地下室天井、下沉式庭院及采光井的设计有效解决了地下室整体采光不足的常规缺陷，同时也增加了主人私享的庭院空间。南北各有50左右与建筑像匹配 的精装中国风庭院，与天井遥相呼应。

18、中西餐厅分开设置，9.8米大开间，视觉很宽敞，不足之处为客厅无挑高。全套房3卧室及公共起居室设计，显得相当气派，不足之处为阳台、露台或飘窗等灰空间较少，阳光性不够。奢华主卧空间设计，包括过厅、衣帽、化妆、书房、卫生等细分类享受空间，仅限奢侈，不足之处为露台面积较小。第25页，共122页。和庄目前剩余较多以中间套为主的340户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3404房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2地下室天井、下沉式庭院及采光井的设计有效解决了地下室整体采光不足的常规缺陷，同时也增加了主人私享的庭院空间。南北各有5

19、0左右与建筑像匹配 的精装中国风庭院，与天井遥相呼应。9.8米大开间，视觉很宽敞，不足之处为客厅无挑高。全套房2卧室及公共起居室设计，显得相当气派，不足之处为阳台、露台或飘窗等灰空间较少，阳光性不够。奢华主卧空间设计，包括过厅、衣帽、化妆、书房、卫生等细分类享受空间，仅限奢侈，不足之处为露台面积较小。第26页，共122页。代表个盘面积开间进深客厅卧室厨房餐厅卫生间庭院地下室露台阳台车位和家园将售琉园有4个户型，265、275 、289 、300，以275中间套与300边套户型居多，整体面积偏小。开间7米进深19米开间进深比接近1：3层高3.9米，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，并带观景大露台

20、封闭式厨房与餐厅一体化设计每层都配置卫生间，二楼卧室多配2个卫生间赠送面积100-410 不等，形式有前、中、后、侧及下沉式庭院抬高阳光地下室，面积140-290不等二层南北双阳台，顶层30-50大露台中间套地下双车库边套地下3车库西溪里将售珺园仅290 和325两种户型，其中290户型所占比例超7成，面积同样偏小。开间7.2-8.1米，进深约21米，开间进深比接近1：3层高3.9米，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，但舒适性不足封闭式厨房与餐厅一体化设计全套房设计，每个房间都配置卫生间赠送面积100多 ，形式有前、中、后及下沉式庭院3.9米层高阳光地下室，面积120-160不等二层南北双阳台

21、，顶层50左右大露台户户地下双车库和庄户型面积从340-528，共有5个基本户型，但以340、370为主，所占比例超8成。开间9.8米，进深15.9米，开间进深比1：2普通3米层高，未进行挑高顶层为主卧专用层，细分空间多，注重享受厨房面积较大，部分设计中西餐厅全套房设计，每个房间都配置卫生间，一层最多有3个赠送面积100多 ，形式有前、中、后及下沉式庭院主力面积170 多顶层为北阳台南露台，面积较小户户地下双车库西溪里、和家园、和庄排屋户型空间对比表第27页，共122页。 因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从15918元到63003元都有，均价区间值相差4倍之多，成交均价从2

22、2098-50704元不等，其中最高成交均价为和家园最新组团琉园，最低成交均价为和庄； 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从2019年左右4000多元到现在接近40000元，价格增长接近10倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值；在售/已售排屋别墅楼盘户型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米）西溪里（芦园）2953252774224823-37570和家园（琉园）260-3005070441018-63003和庄340-5202209815918-32490西溪风情（悦宫）286-37034563/备注销售率为最新推出房源批次计算，不涉及楼盘未推出部分其中只有和庄已推出全部房源,

23、和庄同时涉及拼接户型问题，价格均以分割单元计算（以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得）二、在售竞争个盘对比研究营销细分代表项目价格水平如何？第28页，共122页。 西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，也非常强调享受性；在售/已售非排屋产品楼盘户型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米）西溪诚园（精装电梯公寓）128-2692908927184-

24、35860和家园（懿园电梯公寓）104-1442374622089-27882西溪碟园（空中TWONHOUSE）180-20018041/香墅（花园洋房）168-2702948422216-41696西溪天堂悦居（精装酒店式公寓）138-2003640033279-38767备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中香墅已推出全部房源二、在售竞争个盘对比研究（以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得）营销细分代表项目价格水平如何？第29页，共122页。形象定位宣传卖点营销细分代表项目如何形象定位及卖点宣传？形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现

25、象就可见一斑，除此之外就是概念创新，如西溪风情“游艇”、西园“岛居”、西溪里“墙门”、西溪碟园“空中楼墅”、果岭“非平面”等；代表个盘形象定位宣传卖点西溪风情西溪游艇排屋别墅大区西溪、规模、“游艇”概念西溪望庄西溪经典低层电梯花园府邸中国西溪湿地生态景观大宅西溪、产品西溪、产品西园流水庭院西溪首府西溪、庭院、“岛居”概念西溪里墙门大宅传世之家“墙门”概念西溪蝶园情绪住品原创空中叠加院落原创空中楼墅“情绪住品”概念“空中楼墅”概念西溪诚园绿城第二代高层公寓典范之作品牌溪上玫瑰园300亩西溪纯排屋贵族庄园源自绿城玫瑰系西溪、规模品牌和家园西溪上游的城市珍藏七山十园百万城西溪、地段环境、规模和庄城市

26、独院西溪官邸西溪、地段、“独院”概念果岭找到一种与山生活的方式 / 非平面社区环境、“非平面”概念（斜体部分为更换广告公司后的新形象定位 ）二、在售竞争个盘对比研究第30页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）内容上紧扣“西溪游艇排屋别墅大区”形象定位诉求，形式上多用实景和效果图第31页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）一手抓“湿地”环境，一手抓“墙门”概念，形式上墙门意向边框贯穿，自成系列第32页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）形象定位多诉求“环境”和“风格”，并运用了“书卷”、“田字格”等中式元素第33页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）地理学

27、上的“等高线”元素形象表现了“非平面社区”形象定位中的主题概念第34页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）形象推广中紧紧抓住两个关键词“西溪”与“岛居”第35页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）广告诉求点较多，缺少系统性，表现形式上也相对缺少新意第36页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）无论是马一丁“西溪上游的城市珍藏”还是捷群“七山十园百万城” ，“印章”元素被贯穿始终第37页，共122页。二、在售竞争个盘对比研究营销细分代表项目最新推盘房源去化特征如何？西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里09年最新批次的销售都接近100%，而鉴于排

28、屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为代表的在2009年年终和2019年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足50%；在售已售个盘（排屋产品）最新开盘时间最新推盘房源户型区间（平方米）推盘套数（套）去化套数（套）去化率（%）西园2019-02-712、39、44-47# 260-354381436.8华元和庄2009-4-105-20#楼340-52035835599西溪山庄2009-07-4泊恩郡23-26、31-42#楼185-2286161100新湖果岭2009-12-13舞谷苑36-38、40#楼307-38516850东海闲湖城2009-12-18钻石湾13

29、-21#楼170-210542342.6西溪里2009-5-11芦园1-5#楼259-325 504998溪上玫瑰园2019-01-30香榭苑6-15#楼300-430491530.6和家园2009-08-17琉园1-14#楼260-300623556第38页，共122页。二、在售竞争个盘对比研究营销细分代表项目最新推盘房源去化特征如何？西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了09年10月推盘的西溪望庄去化率为64.3%和09年12月推盘的西溪天堂悦居的去化为71.7%之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批次房源的去化率都在90%以上；在售已售个盘(非排屋产品)最新开盘时间最新推盘房源户型区间（

30、平方米）推盘套数（套）去化套数（套）去化率（%）西溪望庄2009-10-19东院1、2、7#楼（平层大宅）176-340563664.3西溪天堂悦居2009-12-251#、2#、3#楼（酒店式公寓）138-200604371.7西溪诚园2009-11-27知敬苑1-9#楼（精装电梯公寓）128-26985382997.2西溪碟园2009-04-255#-、6#楼（空中别墅）180-200118118100香墅2009-09-199#-、10#、11#楼（花园洋房）168-270454293.3第39页，共122页。客群构成营销细分代表项目签约成交客户是哪里人？早期价格较便宜而且生活配套不足，

31、投资客居多，后期价格逐步上涨同时区域配套逐渐成熟，私营老板、浙大教授、城西改善性置业原住民选择作为第一居所。西溪风情以全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民、投资客为主。西溪里 从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投资客也是不可忽视的重要构成来源；和家园排屋以全省各地私营业主、政府高级官员为主；高端公寓以城西改善性置业原住民、投资客为主。二、在售竞争个盘对比研究第40页，共122页。1、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项

32、目为主，其中绿城、坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有4个和3个项目在开发建设，从2019年算起，西溪风情在西溪已开发10年，2009年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个10年；2、规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；3、区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；4、车辆组织和车位设置上：坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的“

33、人车分流”的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；坡地地形车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；三、在售竞争个盘对比研究小结5、花园分割与装修标准上：除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；花园分割面积在100-410之间，多数集中在100多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求；第41页，共122页。6、园林景观设计上：因西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑

34、的是对周边资源的借用（如西溪风情对西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）；三、在售竞争个盘对比研究小结7、建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多； 建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料；8、户型设计上：在售代表性排屋的户型面积集中在300左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型设计相对

35、偏小，实用性大于舒适性；纯排屋的和庄户型面积都在300以上，最大边套达528，300-400户型约占90；9、因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从15918元到63003元都有，均价区间值相差4倍之多，成交均价从22098-50704元不等，其中最高成交均价为和家园最新组团琉园，最低成交均价为和庄； 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从2019年左右4000多元到现在接近40000元，价格增长接近10倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值；第42页，共122页。10、西溪非排屋产品的均价水平在18041-36400之间，与杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境

36、的原因之外，从西溪碟园空中TOWNHOUSE、西溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，也非常强调享受性；三、在售竞争个盘对比研究小结11、形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，除此之外就是概念创新，如西溪风情“游艇”、西园“岛居”、西溪里“墙门”、西溪碟园“空中楼墅”、果岭“非平面”等；12、西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里09年最新批次的销售都接近100%，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为代表的在2009年年终和2019年年初最新推盘个盘的销售

37、去化情况相对较差，都不足50%；13、西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了09年10月推盘的西溪望庄去化率为64.3%和12月推盘的西溪天堂悦居的去化为71.7%之外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批次房源去化率都在90%以上；14、从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投资客也是不可忽视的重要构成来源；第43页，共122页。四、待售竞争个盘对比研究规划布局产品设计细分代表项目如何打造？整个项目分东、西区规划。东区呈现东西走向狭长型，由5幢高层住宅组成，区内设商业街区；西区地块较

38、方整、呈梯形，区内部共由A、B、C、D、E五个组团组成。排屋按户型分为双拼、组院、联排、叠排、花园洋房5大类。西溪海规划为纯排屋，整体布置沿用“block”建筑围合庭院思想。按照水水景带与道路体系，划分为若干组团。各组团又根据景观因素规划产品，从两联排至八联排不等。西溪玫瑰规划西侧以五、六层的小户型围合中心景观布置院落洋房，东侧由北至南规整分列排屋和洋房，整个项目呈反”L”型铺排。西溪晴雪从待售竞争个盘已知产品规划特点来看：由于竞争压力逐步加大，创新是必行之路，香洲里独联体别墅、西溪海组院别墅、西溪晴雪多层电梯洋房，都在这方面做出了勇敢尝试；香洲里通过对院落和景观的创新性处理，营造出一种即相互

39、关联又彼此独立的独联体形态。整个园区由独联体别墅、独立别墅、联排别墅、叠合别墅四类产品组成 。第44页，共122页。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注： 西溪晴雪规划鸟瞰图）（注： 西溪玫瑰规划鸟瞰图）（注： 西溪海规划鸟瞰图）（注： 香洲里规划鸟瞰图）第45页，共122页。四、待售竞争个盘对比研究环境/景观产品设计细分代表项目如何打造？外部环境：北靠群山，南依梧桐港河、南面沿河景观线长1200余米，东南面规划城市湿地保护区；内部景观：以建筑单体局部景观为主，缺少组团性景观；西溪海导入 BLOCK建筑围合庭院思想，超宽楼间距，借鉴英伦贵族园林经验，庄严、雅致的公共主题景观与私密、典雅的私

40、家花园完美共融，从建筑里审视景观，远景、中景、近景形成可畅可幽的景观层次梯度，完成贵族化的景观创想。西溪玫瑰自然、浪漫的南欧风情园林，以绿意葱葱的组团绿地，高低错落的常绿植被，步移景异林荫步道为主。宅间点缀曲径通幽的花香小径，再配以露天休闲椅、花架凉亭、艺术路灯等。 西溪晴雪外部环境上都有与西溪湿地有关的自然河道资源可利用，在沿河景观带的设计上都下足了功夫，但园区内其它景观设计都缺少亮点，除西溪晴雪多层电梯洋房外，基本依赖于排屋建筑单体门前门后的庭院绿化；香洲里外部环境：西侧、北侧为自然河道，东侧隔绕城为湿地公园内部景观：以建筑单体局部景观为主，缺少组团性景观；第46页，共122页。（代表竞争

41、个盘典型特征图片例举说明）（注： 西溪晴雪中心庭院、组团庭院、沿河景观效果图）（注： 西溪玫瑰入户庭院、沿河、组团庭院景观效果图）（注： 西溪海沿河景观效果图）第47页，共122页。四、待售竞争个盘对比研究建筑风格建筑细节/材料产品设计细分代表项目如何打造？古典的“新英伦风格”通过每户入口、立面、墙面材质与色彩上的个性与差异性设计，营造每一套建筑的独特性，每栋排屋都和独立别墅一样拥有个性。选材上采用高档天然石材。西溪海新都铎（NewTudor）风格大宅在建筑中使用了沉稳的大坡度斜屋顶，配以硬山和悬山外墙，外立面采用花岗岩与仿古砖，表达了英伦贵族、简洁大方的艺术追求。西溪玫瑰洋房以硬朗的线条及稳

42、重的色调，形成简洁大方的现代风格；排屋采用坡屋顶法式风格，以精致的细部线角处理来提升建筑的品味，形成品质感很强的建筑形态。西溪晴雪待售竞争个盘排屋产品的建筑风格明显偏欧化，外立面石材运用明显呈增多趋势，如西溪海和西溪玫瑰的“新英伦”和“新都铎”风格、西溪晴雪法式排屋，而香洲里则为在传统中式基础上的现代原创风格；香洲里由原先的纯中式方案调整为目前的现代原创风格在建筑造型、立面处理的格调把握上，借鉴包豪斯建筑脱俗、洗练的设计手法，在空间趣味取向上，吸取了中式传统建筑素雅、宁静的意蕴。第48页，共122页。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪晴雪法式排屋建筑单体模型）（注: 西溪郡排屋建筑

43、单体效果图）（注:香洲里排屋建筑单体效果图）（注: 西溪海排屋建筑单体效果图）（注: 西溪玫瑰排屋建筑单体效果图）第49页，共122页。四、待售竞争个盘对比研究户型面积区间代表主力户型产品设计细分代表项目如何打造？ 待售竞争个盘联排产品户型面积从220-409不等，其中香洲里、西溪玫瑰、西溪郡主力户型面积集中在300以下，而西溪海和西溪晴雪户型面积集中在300以上；代表个盘物业/产品类型户型面积区间（）代表主力户型（）西溪海双拼、组院、联排、叠排、花园洋房287-409（其中一期320-380） 联排 298、368、376、409香州里独联体别墅、独立别墅、联排别墅、叠合别墅236-297独

44、联体别墅 276联体别墅 244、236独立别墅 297西溪玫瑰纯联排220-370联排 220、260、370西溪晴雪电梯多层、水岸联排90-400联排 400西溪郡山景排屋、类别墅、高层/联排 200-300第50页，共122页。西溪玫瑰约260边套户型建面（m2）房型层数餐厅层高客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2605房3厅4卫4层6.43.770301002第51页，共122页。西溪玫瑰约220中间套户型建面（m2）房型层数餐厅层高客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2205房3厅4卫4层6.43.750301002第52页，共122页。香洲里创新产

45、品约276独联体别墅户型建面（m2）房型层数客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2764房3厅5卫4+1（夹层）挑高 6米135301002创新夹层第53页，共122页。四、待售竞争个盘对比研究户型空间创新产品设计细分代表项目如何打造？ 待售竞争个盘在户型和庭院空间设计上也进行了勇敢创新，诸如西溪海预留户内电梯和下沉式庭院、香洲里一二楼之间设计有夹层和内院，西溪玫瑰设计有6.4米挑空餐厅和下沉式庭院，另外以上3项目以地下双车库的配置为主；代表个盘空间创新之处西溪海建筑面宽8.4-11.4米、首层层高4.2-4.65米、预留户内专属电梯、下沉式庭院、二层开始设有各自独立的局部山墙

46、、地下双（单）车库香州里一二楼之间设夹层、内院、地下双车库西溪玫瑰首层层高3.2-3.7米、6.4米挑空餐厅、下沉式庭院、地下双车库第54页，共122页。四、待售竞争个盘对比研究形象定位宣传卖点营销推广细分代表项目如何形象定位及卖点宣传？待售竞争个盘的形象定位上也是统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，另外产品概念的创新表现尤其集中突出，如西溪海“新英伦联墅”、香洲里“独联体别墅”、西溪玫瑰“城市别墅”、西溪晴雪“院落洋房”等；代表个盘形象定位宣传卖点西溪海西溪西畔320-380新英伦联墅查尔斯王储的庞德伯利西溪、户型、“新英伦联墅”产品概念“查尔斯王储的庞德伯利”主题概

47、念香州里西溪湿地原创独联体别墅西溪、“独联体别墅”产品概念西溪玫瑰大湿地纯英伦城市排屋1845贵美再现西溪、建筑风格“城市别墅”产品概念西溪晴雪西溪公园南门电梯多层院落洋房西溪、产品、“院落洋房”产品概念西溪郡以山景为主题欧式台地住宅、现代欧式景观（西溪郡未正式上市，其信息截取于住在杭州网润和访谈录 zzhz.zjol/05zzhz/200903zt/xixijun/index.shtml ）第55页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例举）目前为形象推广阶段，以“西溪西畔320-380新英伦联墅”与“查尔斯王储的庞德伯利”定位广告语来宣传第56页，共122页。（区域竞争个盘出街报广图片例

48、举）形象推广中，延续定位广告语思路，紧紧抓住两张牌“西溪环境”与“创新产品”第57页，共122页。1、从待售竞争个盘已知产品规划特点来看：由于竞争压力逐步加大，创新是必行之路，香洲里独联体别墅、西溪海组院别墅、西溪晴雪多层电梯洋房，都在这方面做出了勇敢尝试；2、外部环境上都有与西溪湿地有关的自然河道资源可利用，在沿河景观带的设计上都下足了功夫，但园区内其它景观设计都缺少亮点，除西溪晴雪多层电梯洋房外，基本依赖于排屋建筑单体门前门后的庭院绿化；4、待售竞争个盘联排产品户型面积从220-409不等，其中香洲里、西溪玫瑰、西溪郡主力户型面积集中在300以下，而西溪海和西溪晴雪户型面积集中在300以上

49、；5、户型和庭院空间设计上也进行了勇敢创新，诸如西溪海预留户内电梯和下沉式庭院、香洲里一二楼之间设计有夹层和内院，西溪玫瑰设计有6.4米挑空餐厅和下沉式庭院，另外以上3项目以地下双车库的配置为主；五、待售竞争个盘对比研究小结3、建筑风格明显偏欧化，外立面石材运用明显呈增多趋势，如西溪海和西溪玫瑰的“新英伦”和“新都铎”风格、西溪晴雪法式排屋，而香洲里则为在传统中式基础上的现代原创风格；6、形象定位上也是统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，另外产品概念的创新表现尤其集中突出，如西溪海“新英伦联墅”、香洲里“独联体别墅”、西溪玫瑰“城市别墅”、西溪晴雪“院落洋房”等；第58

50、页，共122页。第二部分、可类比竞争板块研究第59页，共122页。从西溪板块环境资源特征及距离市中心距离作为筛选标准，目前存在产品关联性及价格相似性的可类比竞争板块主要集中在“西半球”，具体是：1、之江转塘；2、三墩；3、良渚；4、银湖；另外主城区及钱江新城价格上也有竞争，就各板块当前及未来阶段发展情况而言，西溪板块最大竞争板块为之江转塘。2-4万/1.9-3.2万/1.3-3万/2.3-3.8万/良渚三墩之江转塘一、可类比竞争板块界定第60页，共122页。（区域楼盘开发现状分布图）别墅排屋物业有：国都阳明谷、绿城九溪玫瑰园、南都西湖高尔夫别墅、绿城未来世界项目等。公寓加排屋的混合物业有：赞成

51、岭上、中海雅戈尔篁外、新帝朗郡、钱塘新梧桐公寓等。公寓类物业有：公元沐桥、高尔夫艺墅、西房云溪香山等。区域内总体项目与在售项目不多但呈现的物业产品类型却相当丰富二、之江转塘板块竞争性研究高尔夫艺墅大家地块篁外阳明谷九溪玫瑰园在售项目预售项目绿城项目新梧桐公寓西湖美庐华润地块云厦房产地块众浮房产地块天阳置业地块第61页，共122页。二、之江转塘板块竞争性研究 从绿城10年之前进驻之江开发其首个玫瑰园项目算起，该区域楼市经过长足发展已形成明显的3个带状分布小板块，具体分别为： 1、之江路沿线板块 楼盘有九溪玫瑰园、九树、公元沐桥、华润地块 2、320国道沿线板块 楼盘有云溪香山、岭上、篁外、天阳地

52、块等 3、绕城高速沿线板块 楼盘有西湖高尔夫别墅、樱花小筑、高尔夫艺墅、绿城未来世界地块等之江路、320国道、绕城高速沿线形成“之”字型相对聚集的同区域竞争的3个小板块高尔夫艺墅大家地块篁外阳明谷九溪玫瑰园在售项目预售项目绿城项目新梧桐公寓西湖美庐华润地块云厦房产地块众浮房产地块天阳置业地块第62页，共122页。二、之江转塘板块竞争性研究户型面积与配比（排屋）产品细分代表项目产品如何设计？ 排屋产品以4-8联的多联排为主，2联的双拼产品只出现在朗郡，另外多联排以4联、6联为主，从而导致中间套户型所占比例都在50左右，篁外更高达67； 最早上市的岭上户型面积区间最小，尺度水准低于当前楼市排屋的平

53、均水平，而朗郡和篁外的户型面积区间又稍高于市场平均水平，特别是篁外全部为300以上户型，岭上最大户型不过255，篁外336边套比朗郡双拼户型还大；赞成岭上中海雅戈尔篁外新帝朗郡房型面积范围比例房型面积范围比例房型面积范围比例A/中18614中套30067A/边3183CD/中226-22945边套33014BC/中29545E/边23730边套33619D/边31632B/边25514双拼33420第63页，共122页。18、17、15、12、10、9、8、7、6、5、3、2、1栋中间套建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2293房2厅4

54、卫4层5.515.135030801赞成岭上第64页，共122页。1#2#3#7#8#9#楼中间套户型地下双车库预留家庭电梯位约7.2米开间客厅约6.5米挑高餐厅空中景观连廊及天井卧室全套房化设计第二客厅温馨家庭室约7.2米开间套房主卧南阳台北露台空中庭院建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高餐厅层高花园（m2）地下室（m2）车位约3005房4厅6卫4层7.2184.26.5 50100130（含庭院）2第65页，共122页。建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高餐厅层高花园（m2）地下室（m2）车位约2955房4厅6卫4层7.515.536100100（含庭院）1第66页

55、，共122页。二、之江转塘板块竞争性研究区域排屋产品成交价格在12600元与30119元之间，以别墅物业为主的阳明谷成交均价较高，达到了34737元，全国与本土品牌联姻之作中海雅戈尔篁外的全新上市将区域排屋价格水平提升至30000元的时代；区域排屋产品销售速度情况个盘差异较大，09年10月才上市的篁外在销售上引领本区域，销售率达到了81，一直未正式公开销售的朗郡网上签约销售率仅24，而一直受土地产权之困已销售数年的阳明谷整体销售率较低，不足50；在售/已售排屋别墅楼盘销售率（%）均价（元/）单价范围（元/）赞成岭上72.371732912600-19791中海雅戈尔篁外83.326019227

56、83-30119新帝朗郡24.352384323429-24039公元沐桥（高端公寓）71.622936226872-37834国都阳明谷46.233473727708-35275备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中岭上已推出全部房源（以上数据均根据我司对之江转塘板块在售个盘日常统计数据整理统计而得，销售率以套数统计百分比）第67页，共122页。二、之江转塘板块竞争性研究小结1、板块内物业产品形态丰富，从LOFT、多层、电梯公寓、平层大宅、复式大宅到排屋都有涵盖；“排屋+（小）高层”产品组合布局成为流行，另外以九树、沐桥、高尔夫艺墅为代表的创新产品不断涌现。2、建筑风格分为现

57、代简约与欧美古典风格两大主要阵营，现代风格以朗郡、岭上、高尔夫艺墅、九树为代表，欧美风格以篁外、沐桥、阳明谷、九溪玫瑰园为代表。3、排屋以4-8联的多联排为主，2联的双拼产品只出现在朗郡，另外多联排以4联、6联为主，朗郡和篁外的户型面积区间稍高于市场平均水平，特别是篁外全部为300以上户型。4、排屋成交价格在12600元与30119元之间，以别墅物业为主的阳明谷成交均价较高，达到了34737元，全国与本土品牌联姻之作中海雅戈尔篁外的全新上市将区域排屋价格水平提升至3万元时代。5、排屋销售速度个盘情况差异较大，09年10月才上市的篁外在销售上引领本区域，销售率达到了83，一直未正式公开销售的朗郡

58、网上签约率仅24，而一直受土地产权之困的阳明谷销售率不足50。6、转塘原住拆迁户、美院教师、周边企业主、主城区青年置业型的新杭州人及投资客成为区域竞争个盘目标客群最主要的构成来源，其中转塘原住拆迁户、新杭州人以消费公寓产品为主，周边企业主以消费排屋产品为主，而美院教师、投资客两种产品都有消费，另外来自钱江新城落户企业中高层管理者是近年来新呈现的消费客群；第68页，共122页。三、三墩板块竞争性研究（区域楼盘开发现状分布图）别墅排屋物业：无公寓加排屋的混合物业有：金地自在城、中海金溪园、白马尊邸等。公寓类物业有：紫金港湾、亲亲家园、中海紫藤苑等。公建类综合物业有：西港新界、斯坦福平方，坚果2.0

59、、天亿家居广场等。物业形态较丰富，先期以住宅物业开发为主金地、中海等品牌开发商进驻后，带来了“公寓+排屋”复合产品第69页，共122页。金地自在城（排屋）产品设计细分代表项目户型设计及去化特征三墩板块在售排屋产品以4-6联的多联排为主，户型面积210-318，其中中海金溪园和白马尊邸以小于280面积中小户型为主，金地自在城排屋户型都在255以上，最大面积318，但280以下中小户型比例超过70%；三墩板块在售排屋个盘中，中海金溪园和白马尊邸都接近售罄，而且无后续房源，金地自在城已推排屋房源整体去化率达93%，目前剩余房源集中在9、16#楼270-280的中间套户型，后期仍有100余套未推房源；

60、三、三墩板块竞争性研究户型面积段总套数总面积已售套数已售面积销售率百分比约260（255-268）287286.89287286.89100%18%约270（271-277）92476.1341101.444%6%约280（282-285）8524065.658122650.2495%53%约290（294-296）3887.342593.0867%2%约318（316-318）3511079.113410762.9497%22%合计16049795.1214942394.5593%100%第70页，共122页。金地自在城约290中间套户型3.6米下沉式客厅，7.8米面宽，南北双花园。二层中庭