05 13自考房地产法历年真题及答案

1、 #）B.经营权D. 抵押权B）B. 土地使用后的抵押土地出让后的开发土地出让后的抵押3.由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（A.20 公顷的D）B.25 公顷的C.30 公顷的4.下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确D.35 公顷的 的是（ B ）A. 权利主体多样化B. 对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权C.其转让仅限于国家征用D. 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有5.在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（A）A. 土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地

2、登记或变更登记手续抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让6.土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（A. 土地使用权出让合同规定的使用期限届满B.国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权C. 土地灭失D. 土地使用者发生变更7.下列原则中，不属于土地利用总体规划原则的是指（严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地提高土地利用率实行土地复垦D. 统筹安排各类、各区域用地8.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的（A.所有权B.使用权C.占有权D. 经营权9.一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩A. 县级人民政府批准600 公顷以上的

3、，B .地、市级人民政府批准应当由（全国 2005年 10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码： 00169一、单项选择题（本大题共 26小题，每小题 1 分，共 26分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括 号内。错选、多选或未选均无分。在下列物权中，属于担保物权的是（使用权承包经营权在下列房地产交易中，属于三级市场的是土地使用权的出让C.省级人民政府批准D.国务院批准 C.省级人民政府批准D.国务院批准 10.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须符合一定的条件，但下 列的条件除外（ D ）应当征得出让方同意经过土地管理部门批

4、准C.重新签订土地使用权出让合同11.下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，不对D. 到工商局办理变更登记 的是（ A ）A. 出租人可以在租金之外收取少量的押金B .出租人只能收取租金C.承租人必须按合同交租D.修缮出租房屋的义务一般由出租人承担12.房地产开发用地是指开发用地的（A. 所有权B.使用权C.占有权D.经营权13.社会动迁资金的主要来源是（ A ）A. 企事业单位的自有资金B.家庭及个人的投资资金C. 建筑业的技术改造投资D.社会团体的集资14.房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（B）A. 所有权B.使用权C.继承权D.通行权15.以出让方式取得土地使用权的房地产转让应

5、当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（ C ）A. 房屋所有权证书B. 土地出让金缴纳证明C. 土地使用权证书16.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和A. 批准D. 土地使用证明C）B.审核C.登记D.受理17.房屋租金分为成本租金、商品租金和（A. 协商租金B.市场租金D.私房租金C.合同租金18.在房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的A）A.2 倍B.3倍C.4倍B）D.5 倍下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（A. 外商土地所有权属于外商对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权对涉及国家安全的

6、基础设施，外商具有开发建设权和经营权外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系按照法律规定，土地增值税的计税依据为（D ）A. 土地开发成本B. 土地价格C土地使用D. 土地增值额 C土地使用D. 土地增值额 21.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额（A. 一次性征收B. 隔年征收A）C.逐年征收D. 依情况征收22.对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法的基本行政责任形式 是（ B ）A. 行政处罚B. 行政处分C.赔偿损失D. 刑事制裁23.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间 内向王某交付房屋。

7、由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求 房地产开发公司（C）A. 排除妨害B. 恢复原状C.赔偿损失D.赔礼道歉24.对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能 施行罚款的次数为（ A ）A.2 次以上B.3 次以上C.4 次以上D.5 次以上25.行为人未经批准或采取欺骗批准而占有、使用土地的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以对其处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方米（C ）A.20 元以下B.25 元以下C.30 元以下D.40 元以下26.行为人违反土地管理法规的规定，非法占用耕地改作他用，数量较

8、大，造成耕地大量毁坏的，处以拘役或有期徒刑，并处或单处罚金。其中有期徒刑的期限为（B）A.3 年以下B.5 年以下C.10年以下D.15年以下二、多项选择题 （本大题共 5 小题，每小题 2分，共 10分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的， 号内。错选、多选、少选或未选均无分。请将其代码填写在题后的括27.房地产市场的特性表现为（A. 综合性ABCDE ）B.多级性C.法定性D .部分限制E. 国家干预28.土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的（A.占有权B.使用权ABDEC.管理权D. 收益权E.处分权29.交纳住房公积金的原则是（ACDEA. 个人存储C.

9、单位资助）B.银行贷款D. 统一管理E.专项使用 200 30.不得设定抵押的房地产是（ABCE权属有争议的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物已依法公告列入拆迁范围的房地产用于教育、医疗、保险等事业的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产AC31.对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情 况是（A. 使用耕地1000亩以下B.使用耕地1000亩以上C.其他土地2000 亩以下D. 其他土地 2000 亩以上10亿元以内投资额在三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3分，共 15分）土地使用权出租房地产权属登记房地产

10、开发房地产抵押城镇土地使用税四、简答题（本大题共 5小题，每小题 5分，共 25 分）广义的房地产法有哪些基本内容？如何理解建筑物区分所有权的专有部分？房地产开发企业的设立须具备哪些基本条件？房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是什么？适用于房地产关系的行政处罚主要有哪些种类？五、论述题（本大题共 1 小题， 8分）试述土地权属关系纠纷处理的法律依据。六、案例分析题（本大题共 2 小题，每小题 8分，共 16分）某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十栋九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在 2002 年初成立了物业管理公司。 2002 年底，物业管理公司在其中一

11、栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳1000元租金。由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意 见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管 理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司 拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。问题：1）物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？2）业主是否有权向法院起诉？为什么？3）本案应如何处理？44.2001年1月，A房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批准征用基本农田 亩。之后，直到 2003年4月，A公司

12、因资金缺乏而一直不能开发。为此，县人民政府发文通 知该公司：经国务院批准，无偿收回该地土地使用权，重新考虑其他房地产公司接手开发。公司不服，认为县人民政府无权收回其土地使用权，并起诉至法院，要求确认其土地使用权。 问题：（1）县人民政府能否批准征用基本农田？为什么？（2）如果该基本农田的征用经合法批准，那么县人民政府的通知是否合法？为什么？（3）人民法院应当如何处理？2005年4 0月房地产法自考答案2005年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试题答案及评分参考（课程代码0169）B多项选择ABCDE名询*释fi（本大题共5小S,每小题2分,28. ABDE29. ACDE（本大題

13、共5小題，每小题3分.共10分J30. ABCE共15分）31. AC1.D2. B3. D4. B5. A6.D7.C& B9. D10. D1LA12* B13, A14. B15. C16. C17. BIS. A14 B20. D2L A22. B23. C24* A25* C单项选择a（本大题共26小题，毎小题1分，共26分32.是S土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使 用，由他人向其支付租金的行为。34.35.是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的 抵押权、典权尊房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为

14、 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为* 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供务行担保的 行为.36.是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税.简答H （本大题共5小fi.每小题5分.共25分）关于房地产权属的规定匚（1分 关于房地产开发利用的规定扌O分） 关于房地产交易的规定 a分） 关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定？ d分） 关于社会化、专业化的物业管理的规定.（1分3L 1）（3）38-建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分 2分）它由一定平面的长度与一定立休的厚度构成，（1分与其他专有部分或共用部

15、分以 壁、天花板、地扳相间隔.Q分J有自己的名称和组织机构,（1分）C2）有0定的经营场所,分）有符合国务院规定的注册资本；（1分）房地产法试题答案及评分参考 第1页共3页） 40, (1)(2)有足够的专业技术人员；（1分法律.行政法规规定的其他条件.（1分） 房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提$（2分） 房地产转让合同釣定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合房地产转让合同较土地使用杈出让合同有其新增加的内容（1分 警告.这是对违法行为人有关名誉、声誉的处罚t d分） 罚款.这是行政处罚中运用最为广泛的一种* d分S收违迭所得、没收非法财物；（1分）责令停产停业；（1分）

16、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照，分）同约定的制约* Q分4L （1五、论述H （本大共1小题，8分）土地管理法第16条规定；（1） 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决F 协商不成的，由人民政府处理。Q分）2）单位之间的争K,由县级以上人民政府处理,个人之间、个人与单位之间的争 议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理-（2分）（3）当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三 十日内，向人民法院起诉。d分C4）在土地所有权和使用权争议解抉前.任何一方不得改变土地利用现状-（2分 六，案例分析a （本大共2小a,每小題8分.共16分）1）物业管理公司的做法及

17、答复均不正确0（1分）物业管理公司在管理物业的过程 中应当接受管委会以及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交當委会 审议，并经管委会认可方可执行。（1分）而该物业管理公司未经该小区管委会及业 主同意，a自将楼房的电梯分隔岀一部分岀租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫 生*违反了物业管理的法律规定.（2分（2）业主有权向法院起诉.d分）因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了 物业管理法规-（1分）（3）法院应依法判决支持原告的诉讼请求.a分）责令该物业管理公司停止非法行 为，取消小吃部.（1分）C1）不能.依照我国法律规定，基本农田的征用应由国务院批准，县a人民政府不 享有此项权力.

18、住分（2）部分合法，该地自2001年1月至2003年4月已经过2年未开发使用，故经国 务院批准，可以由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权*3分）但 皐，该幅土地不能由其他房地产公司接手开发，只能交由原农村集休经济组织恢复 耕种，霆新划人基本农田保护区-（2分C3）法院应当驳回起诉.（1分）全国2006年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为A.物

19、权B.债权C.请求权D.形成权2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于（B ）A. 土地开发B.耕地开发C.水土保持D.公益建设3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以（D）A.处以罚款要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权，并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（B ）省级人民政府批准B.国务院批准县级人民政府批准乡级人民政府批准5.复垦的土地应当优先用于 （C ）A.国防建设B.公用事业

20、C侬业D.居民生活用地6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的,应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（D ）A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿7.房地产相邻权的主体可能是 （A ）A.两个或两个以上房地产所有人B. 一个房地产所有人一个房产所有人一个地产使用人8在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权,(B ) #8在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权,(B ) 租赁关系随之终止原租赁协议继续履行承租人可以单方终止租赁关系原所有权人应当补偿承租人的损失资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到（A ）A.80%C.99 %90 %1

21、00 %房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院序是（A ）A.过渡费C.安置费拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为临时补助费D.补偿金以划拨方式取得的土地使用权，（B一律不得进入房地产市场原则上不得进入房地产市场领有国有土地使用证即可进入房地产市场具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让13.房地产抵押权是（C ）A.以物的使用价值为内容B.债权C.从权利D.平等受偿权A.公证之日起生效房地产抵押合同从（D ）抵押合同签订之日起生效

22、主合同履行之日起生效抵押登记之日起生效可以出租房屋的条件之一是（共有房屋取得了共有人的同意共有房屋的共有人之一同意未取得房屋所有权证房屋的权属有争议房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家c.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系 c.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系 城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将全部转变为职工的货币工资主要转变为职工的货币工资C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设职工的住房公积金（D ）由职工家庭的节余开支中缴纳在职工及其家庭出现生活重大困难时

23、可以启用由职工个人自愿缴纳可以用于职工及其家庭购买房屋 19.职工以标准价购买的公有住房,B.不得继承不得进入市场C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为A.特约服务针对性的专项服务常规性的公共服务公众代办性质的服务21.召开业主大会会议，（B ）A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开15日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内（C ）A.向所在居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商

24、行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有（A ）A.互助性B.救济功能C.融资功能D.扶助功能24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过.（B ）A.2年B.3年C.10 年D.20 年50% C.10 年D.20 年50% #住房公积金管理委员会的主任(AA.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表应当由政府负责人担任应当由人大代表担任土地增值税采用四级超额累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率

25、为C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为 70%耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收C.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以A.延期办理委托中国某机关代为办理委托中国律师代为办理不予办理但承认其产权在解决房地产纠纷的法律方式中，(涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决当事人可以不通过协议而直接提起仲裁一切房地产纠纷均可以进行行政处理仲裁和诉讼不能同时适用 30.破坏或者擅自改变基

26、本农田保护标志的,A.由人民法院认定其行为的性质B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状由土地所在地的乡人民政府处以罚款由土地所在地的县人民政府处以罚款二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。(ABC31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为A.农用地B.建设用地c.未利用地D.已利用地 #c.未利用地D.已利用地 E.空闲地32.土地管理法的立法目的包括（ABCDEA.保护耕地B.维护土地的社会主义公有制合理利用土地促进社会经济可持续发展保护、开发土地

27、资源33.农村土地承包经营权可以（ABC入股B.抵押C.继承D.转变为所有权E.视为处分权34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在AB )A.国务院B.省级人民政府C.县级人民政府D.乡级人民政府E.村民委员会35.目前，我国的房地产中介服务机构有（ABC )A.房地产咨询机构C.房地产经纪机构房地产价格评估机构D.房地产经营机构房地产服务机构三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15 分）36.房地产市场 37.土地使用权 38.土地补偿费房地产中介服务个人住房贷款四、简答题（本大题共 4小题，每小题6分，共24 分）简述房地产业的地位和作用。简述土地使用权的

28、特征。简述城市房屋拆迁的原则。 简述业主委员会的职责。五、论述题(本大题 12分)试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。六、案例分析题(本题9分)刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是 由刘志信一家居住。2004年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更2005登记，将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同,以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，

29、立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的 遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房 屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合 同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下, 刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房 屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。请回答下列问题并说明理由:本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效？秦某能否取得该房屋的所有权刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合

30、法权益，如何承担责任2006年10月全国高等教育自学考试1 ” / fry”房地产法试题答案及、评份参考，虽课程代码 0169）n ! V I （小,得h缶廿，共30分】3. D,卜& B, !13. C址打1氐叮 邸打岸；1纠卩 1 %-.r吩 JL A6. DIk A16. B21. B2乩A5.C10. A15. A20. A25. A3G. B35. ABC4. 3乳印忆DI19. C24. B29. D共10分34. AH共15分r 单顼选择騒（声舌共旳小仃苗AI1呻八 *1”占B k . 22）f揮a（本大a* 5小瓠海小题3分*31* AliC H -昭” A眈DE33. ABC

31、MH三*名词解释S （本大題共5小题，毎小题3分.36.C 厂昭.A眈DEM H.一- _礴直鸟土地使用权出让、转让、出粗，抵翠糾城吧岁地产转让，房地产抵仏 房 矍租赁等交易活动的烏称片屮ir A Jp 、是指土地便胛華谬俾怦其占有的土陋并脅;有牧益及一定处分的权利，是对土地斯科烛球用人对土地門藪和收益的补偿.是指为編h*冠和交易提抓壽媒性服务活动的总孤它包括厉地产咨洵、房 地产价帝评怙、房地产经纪等龙务项040.四、4h抱款人向借款人发放的用于购买自申詁通住威贷款。Ln k 简菩S 先E题恭哩小,每血题咅分；老创井）在国民应*邨汁房她产业的支柱地fUi作备主要悴现衣它的基础性和先导性上.li

32、t I P TOC o 1-5 h z 代基离性E, 土地的开发和犁为人类提供着生花蚩展的基础世物质叢件.（2井） 騒 先导性.包括建筑业諭广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输 T讹业等国民经挤基础行业的第架发擾提供着先导性物质采件.第分）总之国家的繁荣、社会的隐定.人民的幸福，都离不开房地产业的持续、快速、 ?协调,讎康的发展.（2分3,V| 川厂d1,=单,扌 N j，諒嚳产怯试题答案及秽牛参考 痢1页（共;|頁）V 4乙土地使用权作为一种新的、相对独立的物权，具有如下特征: 山!| II（1）积利的潍生性.（衣分倍曲有限性.（2分） Zkr 小善、保护文物古迹*的原则： 方厂，V

33、*CV %汽（1）符佥城市规划；城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。1分 吉祠守城市阳区改造f城市房屋拆迁叼怨旧冒談建密切和关.（1分） 有利于电鹫*境辭戡 生态环境是珥克忒車存和发展的基本条件，昱经济，ILF M、i-J 厂十 n !一-# /叫 2 勺 j IL保护妥？迹: 在拆迁过理中b诂h护文物古迹，就是要做到建设与保护并 产Jb小氧軌炜卅y化fII广晌杯业圭委员会是业主大会执行机构.列行下列职责：圭大会会议,报告物业管理的实施情况.G分）0忒表业生与业主大会选聘的物业管理企业爸更物业服务合同G 五、论注题1本题12分） Ij. |y j巌亀方李有下列权利：（1） 土地承包经貨杖.

34、佑肉容包括便用承包地的权利*生 严经营0主駅,产品&置权,收S权八&份）d） 土地牽包经营的流转权.一 包方的屯禺晝何经营权可以采舉转包防出租、互换、辕讥人股霹方式,依法、自 飓叭%借地掃转.承包方卿笊揺主金疑土地承包经莒权是否流转和流转的形式,朋熹豪呢益归承包方所有，注何I织和个人不得擅自截留押缴，（2分） 承 IIb k 卜“包遍被征用.占用时依迭获論补偿的权利.（2分 袪律送规规定的武他权利。 H珂屯（护fe克需承担下列义务： 维持尢地的农业甲途.承包地是用于农业的土地，承 fe方必须维持承包地的农业用途，不得搏自播承包M土地ffl于非农业建込承包地 是基本农田的乔得挖鱼姒发展林果血，宰

35、为（2）保护和會理利用土地.承 ，嚼地产法试题答案及骈分#考 笫2灵（共3页）、/ 叽.1（0仃 采石、挖沙、収土、适砖；建坟.d分）3）法律、 （I 知jV包方在牛衣经宜过稗中.应当采取楷施保护承包地的土地质量和生态环境，昉止水 土流先需斶站等*保护和捉高地力.不得给土地造成永久性损害*不循ffi自在承 -r 曲包地上，建房，建窑、采矿、14行政法规规定的其他义输，六、案例分析题本题出分J厂 “；V “ 讣C1）本案所争议附楼弔在刘志信与書伟民办理产权变更登记之前为刘志信、刘志 诚、刘志趙頁巒為共有。因为城禺屋靈其三兄弟父母遗留下来的遗产，由三兄 弟共冋盂鮎“由于三兄弟井未对该赢糙进行实际分

36、割，所以该房屋应属于三兄消的 共有阮如谥星共有是指两牛以上主体对同-輕序平同拿有所有权,它分为共同共 有和按粉共有种形弓J加据我国相关规走谕朗蚀实践，遗产在分割前为各继承人 的共同共有财*枝i房屋为三兄弟#耳农着k管刘志信将该房屋登记在自己 人名Trjk茸没请改变该房屋珂其场弟共同共有的事实.G分 甲M丢為秦伟民签订的哉舒同闹属有嫩“根据有关可法解释的规定*共 罔实材关系存续期间，部分其看擅自处分共有财产的* 一般认定无效.但第三人 善軒为催:导该顼财产的，应当维护第三人的合法权益。虽然刘志信擅自处分三 般辭有财产，但不必然导致该房屋买鎂同无效，由于该房屋的产权证上的产 权为刘志信人，秦伟民W

37、信刘志信有权处分该房屋*也支付了对价，而且双方 到房地产管理部n护埋补房屋过户登丟即 屈于善意*有偿取得该房屋，所以该 拚屋买卖合I胡孙够S星的所甲确沖負卡民所有。G分） 刘忐信fe并他L有人不知情約备况卡，擅自将房屋产权证变更登记在自己一人 1 产 I F屮-IL %名和併将協屋岀卖给秦伟民，隣房款据为己札 其行为侵害了刘*诚.刘志超的 将旌权盎.所以，他应该拓刘志、刘志超应得的腭价款交付给他们，如果给他们 Jl 口丨 一 创造盖了损失还应T以赔偿分）吊； A全国2007年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共35小题，每小题1分，共35 分）在每小题

38、列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法开始施行的时间为（A.1994年8月1日1994年10月1日C.1995年1月1日D.1995年3月1日2.下列属于房地产物权的是（A.房地产典权B.房地产请求权C.房地产债权D.房地产相对权3.下列属于未利用地的是（A.住宅用地B.荒地C.草地D.旅游用地4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为A.无效B.不成立C.可以对抗善意第三人D.有效，但不得对抗善意第三人5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准（

39、A.耕地B.四荒地C.农用地D.基本农田6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人（A.1个月B.2个月C. 3个月D.6个月7.由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张某对自己庭院的房屋所有权行使（A.有所扩张B.受到限制C.效力不足D.需要救济8.可以出租房屋的条件之一是（共有房屋取得了共有人的同意共有房屋的共有人之一同意未取得房屋所有权证房屋的权属有争议9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系10.在

40、解决房地产纠纷的法律方式中,涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用11. 土地使用权转让是转让人对土地使用权行使A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权12.房地产抵押合同的生效时间为（A.签订之日B.批准之日C.公证之日D.登记之日13. 土地使用权变更不包括（BA.主体变更B.客体变更C.内容变更D.权利义务变更14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是（A.权的关系B.利的关系C.债的关系D.物的关系15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由（乡级以上人民政府

41、处理县级以上人民政府处理市级以上人民政府处理省级以上人民政府处理16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（B.无权优先受偿有权优先受偿C.可以作为处分财产受偿D.无权受偿17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位,该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（A.罚款B.收回土地使用权 A.罚款B.收回土地使用权 C.收取滞纳金D.收取复垦费18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是（C)A.30 年B.40 年C.50 年D.60 年

42、19.按照城市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（A.征收相当于出让金 20%的土地闲置费B.无偿收回土地使用权退回50%的出让金并收回土地使用权D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是（A.招标B.拍卖C.协议D.竞争21.无偿取得国有土地使用权的方式是（A.出让B.转让C.拍卖D.划拨22.根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书

43、的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员A.2名以上B.3名以上C.4名以上D. 5名以上23.根据房地产开发企业资质管理规定，房地产资质一级企业必须具备的条件是A.自有流动资金 3000万元以上B.注册资金不低于 3000万元具有4年以上从事房地产开发的经历D.连续4年建筑工程质量优良率达20%24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿,不能选择房屋产权调换的是（A.非公益事业房屋的附属物B.非公益事业房屋C.公益事业房屋临时建筑房屋25拆迁范围确定后，可以进行的活动是（B）A新建、扩建、改建房屋B.继续使用房屋D.续租或新租房屋改变房屋和土地用途26拆除未到期限的临时建筑，应当（D) 26

44、拆除未到期限的临时建筑，应当（D) A.不予补偿B.给予充分补偿C.给予建筑物评估价值 50%的补偿D.给予适当补偿27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有（A.金融服务类服务B.绿化管理C.消防管理D.车辆道路管理28.业主委员会是业主大会的（ B ）A.权力机构B.执行机构C.决策机构D.监督机构29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是（A.业主的共同利益B.物业的使用、维护、管理C.时间效力D.业主应当履行的义务30.制定业主临时公约的是（A.业主委员会B.业主大会C.房地产开发企业D.建设单位31.职工购买公有住房，可以一次性付款，也可以分期付款，

45、分期付款的期限一般不超过A.5年B.10 年C.15 年D.20 年32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当设立住 房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（A.领导机关B.执行机构C.决策机构D.监督机构33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当（向中国政府缴纳土地使用费向中国政府缴纳土地保证金向中方合营者缴纳土地使用费向地方政府申请免交土地使用费34.下列情形中，属于可以免征土地增值税的是（企业用于投资转让的房产B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%C.个人出售原来闲置的第二套住房D.个人因工作调动而转让居住已满5年

46、的原自用住房，经申报核准 D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准 35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时，可以（B）A.不办理房产登记手续并享有房屋产权B.委托中国律师代为办理C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理D.委托中国某机关代为办理二、多项选择题（本大题共 5小题，每小题1分，共5 分）在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。36.房屋权属登记分为（ABCDEA.总登记B.转移登记C.变更登记D.他项权利登记E.注销登记37.房地产民事法律责任可分为（ADEA.违约责任B.赔

47、偿责任C.连带责任D.侵权责任E.不履行其他义务责任38.房地产中介服务机构主要有（BCDA.房地产开发机构B.房地产咨询机构C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构E.房地产承建机构39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定 双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（AC ）A.小区业主B.房地产开发企业C.业主委员会D.房地产承建企业E.房地产中介机构40.外商投资企业用地的取得方式有（ABCDEA.国有土地使用权出让B.企业租赁经营C.租赁厂房和场地D.企业拍卖E.土地使用权作价入股三、名词解释题（本大题共 5小题，每小题 3分，共15

48、分）41.建设用地 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水 利设施用地、旅游用地、军事用地。42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城 镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。四、简答题（本大题共 4小题，每小题6分，共24 分）简述房

49、地产权属登记的功能.（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产 权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2 ）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。简述土地使用权终止的原因。（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收 回土地；（4）因土地灭失。房地产纠纷产生的主要原因有哪些 ？（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）

50、违法行为。简述房屋拆迁的基本原则。（1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护 文物古迹。五、论述题论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理 纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3 ）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合

51、理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭 受损失的另一方给予适当补偿。六、案例分析题（本大题 12分）1995年生有一子王小王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于 2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某张某和李5万元，并答应615万元的价格将和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配, 某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登

52、记手续，曹某当即支付购房款 个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以 房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议, 以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。问题:（1）王某去世后留下的 6间房屋应由哪些人继承 ？各自应分得多少 ？为什么？（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效？为什么？（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?为什么？（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持1间。因该63间房在第一顺答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得间房系王某与张某的共同财产

53、，王某死后，张某应获得其中的3间，余下序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小 甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求 曹某承担违约责任。全国2008年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选

54、项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。一书两证”制度。这里的一城市规划法规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持书”是指（A）B.法律意见书D.规划意见书选址意见书C.建设申请书房地产关系本质上属于（ B ）人与人的关系B.经济关系C.社会关系D.法律关系地方权限范围内的土地征收批准权属于（C ）县级人民政府B.市级人民政府C.省级人民政府D.国务院承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过半年B. 一年C.二年D.三年应由有关级别政府登记C ） 在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的， 造册，核发证书，确认建设用地使

55、用权。该级政府是指（村级人民政府B.乡级人民政府C.县级人民政府D.市级人民政府张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意 的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对 该房屋，在法律上（ D ）刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿B.按份共有D.约定共有A ）3个月通知承租人 我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是（I A.共同共有C.法定共有在私房买卖中，以下

56、说法正确的是（房屋所有人出卖已出租房屋，须提前买卖双方不能自行议定买卖价格房屋所有人出卖共有房屋，可以不提交共有人同意的证明书对享受国家补贴廉价购买的城市私有房屋，可以出卖给原补贴单位或政府房地产行政管 理部门以外的人 在我国房屋权属登记的程序中，核心工作是（B ）A.勘丈绘图B.产权审查C.绘制权证D.税费发证房地产开发用地，开发商取得的是（C ）A. 土地所有权B. 土地收益权C.土地使用权D. 土地经营权如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（ B ）一级B.二级C.三级D.四级市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申

57、请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。该审查期限为（D ）7 日B.10 日15 日D.30 日 以下关于拆迁补偿说法正确的是（C ）只对被拆除的房屋进行补偿，而不对房屋的附属物予以补偿对违章建筑给予适当补偿C拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予适当补偿必须采用货币补偿房地产交易的形式不包括.（A ）B.房地产转让D.房屋租赁将店铺转租给马某。为此（A. 土地使用权划拨房地产抵押王某承租周某店铺一间，后未经周某同意，周某可对王某处以罚金周某可与王某解除租赁合同周某可要求马某承担违约责任马某、王某应共同对周某承担违约责任实际售价的在出售公有住房的情况下，职工购房可实行分期付款，其首期不

58、得低于（ C ）20 %B.25 %30 %D.35 %职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为 （C ）B.4年D.6年A.3年C.5年以下关于已购公有住房和经济适用住房上市出售程序的说法中，不正确的是（B ）产权人向县级以上人民政府房地产行政管理部门提出申请行政主管机关对申请进行审核，并自收到申请之日起30日内作出是否准予上市出售的书面意见对批准出售的房屋，由买卖当事人向房管部门申请办理过户交易手续在交易手续完毕后 30日内，办理房屋所有权过户登记手续 物业管理条例中业主委员会的法律性质属于（B ）A.社团法人B.非法人组织C.企业法人D.机关法人对前期物

59、业管理企业的选聘，采用的方式一般是（A ）A.招标投标B.协议C.招标投标与协议相结合D.由建设单位指定在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（A.交纳保证金B.交纳定金C.提供担保D.交纳诚意金借款人申请经济适用住房贷款以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的（B ）A.20 %以上B.30 %以上C.40 %以上D.50 %以上住房公积金贷款风险的承担人是（ D ）A.申请人B.申请人所在单位C.政府财政部门D.住房公积金管理中心50%,未超过100%的部分，税率在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额 为（B ）30 %B.40 %50 %D

60、.60 %在房产税中，如果产权出典的，其纳税义务人为（A.产权所有人B.出典人C.承典人D.房产使用人在涉外房地产关系法律适用中，所适用的法是指现行的（A.实体法B.冲突规范C.程序法D.国际法吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为（A.乡镇人民政府B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府D.国务院交换负有的责任是（C ）外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、A.共同责任B.按份责任C.连带责任D.无限责任仲裁区别于诉讼和行政处理的根本特征是（A） AD ) A.自愿B.独立C.公正D.及时土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，