项目初步定位方案

1、南丽湖项目初步定位报告壹项目地块区域概述开篇语本项目位于海南定安县静美如诗，绿意盎然的风景名胜区南丽湖在当今的网红时代，任何项目必须做到至少三个方面才有机会，1，唯一性，2，不可复制，3，出名定安概述定安县位于海南省东北部，东经1107至11031，北纬1931至1944之间。县域面积1189平方公里，辖10个镇，3个国有农场，总人口32万，城镇人口约10万；东与文昌市毗邻，西南与屯昌、澄迈县接壤，东南与琼海市相连，北临南渡江与海口相望。定安县城区距海口城市中心区约34公里，距美兰国际机场仅32公里，属海口地缘政治、经济、文化、旅游发展圈。定安县水资源十分丰富，集雨面积100平方公里以上的河流

2、有10条，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216千瓦。南丽湖概述 南丽湖开发区地处定安县腹地，龙门、雷鸣两镇和国营南海农场土地交汇处。距美兰国际机场58里，由水库工程管理处北去定安县25公里，东接海榆环岛高速公路东线入口9公里，北距海口46km，南距琼海市 36km，东距文昌县清澜港48km，西距洋浦开发区 113km，南距三亚市 222km，总面积46平方公里。其中湖区可开发用地面积26平方公里；水域面积12.3平方公里，平均水深12米，是琼北地区最大的人工淡水湖；年平均气温22.5-23.7，常年水温22-23。 地貌特征整个地形呈“西南低东北高”的格局。场地内地形多为丘陵、台地，坡

3、度变化不大，范围在15%以内。东南部地势较高，西北部地势较低。北部滨湖地势较平坦。滨湖岸线曲折，多岛屿，形态各异；岛湾星罗棋布，四周森林茂盛，椰树婆娑，绿荫成片，景观十分优美。气候分析南丽湖地处热带北缘，东经110.20度，北纬19.50度，属琼东湿润的热带海洋性季风气候，长夏无冬，年平均温度22.5-13.7摄氏度，最高气温30-36摄氏度，最低气温6摄氏度，二十年一遇瞬间最低温度2.7摄氏度，平均日照时数1880.7小时，最大2269.4小时，最小1604.2小时；常年四月至九月为雨季，年平均降雨量1940mm,最大2680mm,最小960mm;年平均蒸发量1421.7mm,最大1613.

4、8mm,最小1256.1mm；相对湿度82.3%-86%。周边旅游资源定安县具有悠久的历史文化传统和深厚的历史人文底蕴，境内有定安古城、见龙塔、解元坊、胡氏祠堂等一批省县级文物，是海南的文化之乡。文笔峰道教文化旅游区，位于丁湖路中部地区，距离南丽湖区约5公里，中国道教南宗宗坛就建于文笔峰旅游区。南丽湖风景名胜区应当依托周边丰厚的历史文化自然资源，打造独具特色的热带滨湖旅游度假区，与周边滨海旅游度假区、热带雨林旅游风景区、特色文化旅游区、宗教文化旅游区等等，共同构建海南国际旅游岛的旅游支柱品牌。湖区交通现状 基地内主要干道包括现有的丁湖路（二级公路）和环湖路（三级公路），支路包括一些乡道和机耕路

5、。基地主要对外出入口有三处，包括北部的丁湖路和环湖路的对外出入口（主要对外出入口），西部与塔龙线相连通的出入口，以及东部环湖路的对外出入口。东线高速公路雷鸣入口处至南丽湖9公里路段为路宽13米的水泥硬化公路。基地北部和东部从潮之阳学5公里的环湖路部分路段已经成型，为水泥硬校至黄竹高速路如口10.化路面。湖区植被现状区内植物主要以热带常绿林为主，植物种类极丰富，目前主要以经济林（胶林、茶园和果园）和部分桉树林为主。基本没有天然植被，大部分为人工树种。湖区四周有近3万亩胶林茶园。较肥沃的南部湖滨种植有椰子、槟榔、咖啡、胡椒等多种热带作物。整个湖滨地带生长有多种热带和亚热带水果，如菠萝、荔枝、龙眼、

6、香蕉、芒果、菠萝蜜、人心果、黄枇、椰子等。景区水田分布较广，面积约占9.9%，沿湖滨均有分布。疏林和灌木林也占有相当大的比重。湖区物种 南丽湖地区现存有野生动物哺乳纲动物11种，鸟纲40余种，两栖纲2种、爬行纲9种，鱼纲17种，总计5纲79种。 湖区内野生动物优势种有白鹭、灰鹤、野鸭、家燕、翠鸟、灰嘴鸽、鹊鸲、麻雀、黄胸柳莺、棕背伯劳、黑卷尾（剪刀雁）、壁虎、泥鳅、白鲢、鲩鱼、鲤鱼等共计22种。优势种占尚存种的2785。 历史人文定安是一个历史悠久、文化底蕴浓厚的地方，自元至元二十九年(1292年)立县以来，700年的历史人才辈出，风华绝代。在这里你可以感到南建州州长王官、明朝礼部尚书王弘诲、

7、海南唯一探花郎张岳崧、清朝大理寺正卿王映斗等历史名人的历史风貌。一方水土养育一方人，定安人安定、悠闲、享乐的风格得益于定安的历史古韵。定安虽小，但历史悠久，底蕴浓厚，人杰地灵。定安是历史悠久的古县城，拥有极为丰富的物质文化遗产和非物质文化遗产。2011年，定安县荣获中国民间文化艺术之乡称号。饮食文化1、定安骨头汤2、定安白切鹅3、定安清蒸黑猪排4、定安仙沟小黄牛肉5、南丽湖清蒸沙蚌鱼6、南丽湖啤酒鸡7、定安槟榔鸡8、定安农家红豆芋头梗煲9、清炒龙门萝卜干10、坡寨羊火锅11、南丽湖大头鱼酸菜汤12、翰林酱猪手13、仙屯白切农家鸭14、新竹酒糟鱼煲15、龙河安良酸杨桃鱼汤16、定安狗肉自古定安多

8、美食，新编定安县志记载了定安骨头汤、炒粉、腌粉等20多种美食。定安人对吃非常讲究，对美食的加工工艺，特别是食品安全的要求非常苛刻。湖区水质分析南丽湖原名南扶水库，始建于1959年4月，1965年竣工。湖底地势东南高、西北低，最深处在主坝附近，海拔56米，西部地势较陡，东部地势较缓，最缓处位于埔田半岛和三择半岛之间的湖滨。湖区平均水深12m，最深达23m。湖区环抱16个岛屿，70余个半岛，湖岸绵延138km。库容来源主要为雨水，汇水面积64.5平方公里，总库容9150万立方米，水库面积12平方公里。南丽湖属富氧型水库，湖区水质清澈，透明度130mm-50mm，色度11度，浊度3度，氢离子浓度7度

9、，并微含硫酸盐、氟化物、铅、铜、锌等元素，经水质化验分析，各项指标均符合国家颁发的地面水水质卫生要求。每年随着旱、雨季节变化，水位有较大的波动。水位受年平均降雨量和灌溉排水量两个因素影响，正常水位波动在3-4米之间。最高水位月份为10-1月；最低水位月份为4-7月；历史最低水位：66.27米（1988年）；理论最低水位64.99米（死水位），相应库容为2460万立方米，不到总库容的30%。极端消落带为7.23米。湖区周边林地以人工次生林为主，整体生态质量不高。湖区内部岛屿和滨水地区生态条件较好，外围生态质量稍差。区域宗教中国道教南宗宗坛所在地文笔峰等也坐落在南丽湖畔。贰项目地块资源深度分析区域

10、位置优势南丽湖北距海口46公里，距美兰机场约58公里，距离海口高铁南站约55公里，距离海口汽车东站到定安49公里，车票15元，距定安25公里，东去清澜港48公里，西距洋浦港113公里，南离三亚凤凰机场222公里。南丽湖距定安25公里距海口46公里距清澜港48公里区域内部交通状况分析 基地内主要干道包括现有的丁湖路（二级公路）和环湖路（三级公路），支路包括一些乡道和机耕路。基地主要对外出入口有三处，包括北部的丁湖路和环湖路的对外出入口（主要对外出入口），西部与塔龙线相连通的出入口，以及东部环湖路的对外出入口。北部已建旅游服务设施都设立了各自的停车场，有400多个停车位；在银湾大酒店和丽湖水庄设立

11、了两个旅游码头，有大型游船两只，快艇数十只。目前水上游览线路未限定，水上交通工具数量少、质量差、噪音大；游艇码头分布不合理功能不完善，目前与区域外部联络道路状况较差，受雨水影响较大，大型客车进入南丽湖难度较大。南丽湖湖区规划优势新编南丽湖风景名胜区（北区）控制性详细规划提出的规划定位为：依托南丽湖得天独厚的自然资源，以湖光、岛屿为景观主体，依据旅游市场发展分析，湖岸自然资源条件、旅游发展趋势及发展优劣势分析，在保护生态环境，坚持可持续发展原则基础上，高标准开发建设，将南丽湖打造成一个集休闲度假、观光娱乐、健康疗养为主导的国际生态度假疗养胜地。规划原则为：生态优先、资源保护原则；因地制宜、综合利

12、用原则；体现地方文化内涵原则；提供多样化高档次旅游产品原则。气候优势南丽湖属琼东湿润的热带海洋性季风气候，长夏无冬，对于岛外尤其是北方客户吸引力较大。南丽湖属热带低丘陵人工淡水湖，受小气候影响，盛夏之际早晚如秋，凉气沁人；冬日如春，气温多在12-18度之间。适宜旅游、度假、居住、疗养、休闲、潜心工作等。每年四至九月以偏南风为主(平均频率为53.3%)至翌年3月期间以偏北风居多(平均频率50.3%)。常年平均风速为2.52.7米秒。湿度分析常年四月至九月为雨季，年平均降雨量1940mm,最大2680mm,最小960mm;年平均蒸发量1421.7mm,最大1613.8mm,最小1256.1mm；相

13、对湿度82.3%-86%。相对湿度对北方人有一定影响湖区目前种植有椰子、槟榔、咖啡、胡椒等多种热带作物。整个湖滨地带生长有多种热带和亚热带水果，如菠萝、荔枝、龙眼、香蕉、芒果、菠萝蜜、人心果、黄枇、椰子等。胶园、茶园、疏林和灌木林、也占有相当大的比重。虽植物呈多样性分布，但景观效果差异较大，整体质量不高。湖区植被分析 南丽湖地区现存有野生动物哺乳纲动物11种，鸟纲40余种，两栖纲2种、爬行纲9种，鱼纲17种，总计5纲79种，湖区内野生动物优势种22种。湖区动物物种较多，且较为丰富，对内陆地区客户较为吸引力。湖区物种分析叁项目地块SWOT分析项目基础经济参数项目总用地面积：平米建设用地：7038

14、14平米公园绿地：522610平米总建筑面积：39.18万平方米，其中包含17264平米酒店项目整体总容积：0.319绿地面积：522610平米项目SWOT分析优势挑战劣势机会项目体量较大，可塑性较强区域内为热带海洋性季风气候区域位置良好，通达性较强几乎不受台风干扰区域内植被、野生动物物种丰富紧邻南丽湖、内部水系可塑性较强项目密度容积率较低，有打磨高端产品的先决条件不临海，享受不到海景资源不在传统东线热点线路上湖区内部道路环境较差湖区水平位置高于项目地块项目地块已有部分建筑物，后期规划有一定局限性项目地块未开通高铁独享专属湖畔资源国家大力支持养老产业发展，政策环境较好可依托第一投资集团全岛布局

15、优势医疗健康旅游岛的未来发展空间作为养老项目属性体量偏大，后期操作有一定难度周边同质化项目对本案的影响同价值区域爆点井喷（如儋州海花岛、万宁融创高端项目）项目SWOT结论没有明显区域优势没有明显板块价值优势没有明显物业优势肆项目定位当我们对项目进行过理性的分析后发现，项目地块区域没有明显优势，再加之诸多外因及市场环境影响，项目就出现了问题，我们要如何解决这个问题？如何解决项目问题？我们要做稀缺性产品，唯一取胜的途径是要靠项目内容提升。1、我们的内容要有养老、养生特征，符合颐养公社的品牌内涵2、项目特征要解决最大的2个问题内容特征：我们的品牌：颐养公社的蓝海力量-品牌主张五医六养-品牌核心阳光老

16、年生活-品牌宗旨我们做的项目就是要让长者的生活保持快乐！。品牌内涵诠释 目前国内主要养老服务内容多为：配餐、送餐、家政服务等一般照料和陪护等特殊照料的服务，提供疾病防治、康复护理、心理卫生、健康教育、建立健康档案和开设家庭病床等服务；提供知识讲座、书法绘画和图书阅览、健身房等服务。但这些服务内容都属于常规性，没有产品差异化的特征。寻找内容放眼国际既然国内目前都是常规性普通服务内容，我们只好把眼光外移，经过研究发现，一些国外项目，如德国森林医疗、美国、日韩等国的森林疗养项目。各国特点德国在德国主要是利用森林开展“森林医疗”，重点在医疗环节的健康恢复。以西医理论为基础的现代森林疗养发端于德国，德国

17、是森林医疗产业的鼻祖。19世纪40年代，德国就在巴特.威利斯赫恩镇创立了世界上第一个森林浴基地，形成了最初的森林医疗概念。德国的巴登威利斯赫恩镇仅1.5万人，却拥有70多位专业医生和280位森林理疗师，每年要接纳7万多名客人，约60%-70%当地居民的工作跟森林医疗相关，这不仅带动了住宿、餐饮、交通等发展，还催生了康养导游、康养师、康养治疗师的职业需求。开展“森林医疗”已经成为德国一项基本国策，德国公务员会强制性地进行森林医疗，最终的结果让人十分意外：德国公费医疗费用下降30%，每年节约数百亿马克的费用；并且公务员的生理指标明显改善，健康状况大为好转。日本在日本叫森林医学，重点是医学方面的健康

18、保健。日本的森林浴（类似天然芳香疗法的效应，旨在放松并呼吸林中由植物放出的被称为芬多精的挥发性物质，如-蒎烯何柠檬烯）作为预防疾病和促进健康的方法正在成为公众常态，日本几乎人人都参与森林浴，森林浴已成为一个被广泛接受的放松和舒缓压力的活动。日本1982年从森林浴起步，截止2013年，共认证了57处、3种类型森林康养基地，每年近8亿人次到基地进行森林浴，森林康养产业得到迅速发展。 韩国韩国每年有1/5的人口参与到森林疗养活动中来，韩国在1982年就开始提出建设自然休养林，截止现在，已营建了158处自然休养林、173处森林浴场，修建了4处森林疗养基地和1148公里林道;也有较为完善的森林疗养基地标

19、准体系，建立了完善的森林讲解员和理疗师森林疗养服务人员资格认证、培训体系。提供服务主要内容森林浴（可以采用卧于躺椅上的静式森林浴，也可采用一般体育活动式的动式森林浴，即可分别开展步行浴、坐浴、睡浴、运动浴等不同疗法）。森林疗养、养生、养老。森林步道健身。静养房静养。保健游乐场活动。森林氧吧为主题的保健游憩。森林冥想放松活动。森林宣泄活动。园艺游憩活动等。有条件的森林，还可以开展以下有利于身心健康的活动：水上运动：例如垂钓、游泳、泛舟、游艇等。空中运动：例如轻型飞机、热气球等。体育运动：例如垂钓、高尔夫、骑马、狩猎等；文化活动：例如考古、访历史文化遗址、民俗文化节日、学习民间传承、欣赏民间文艺、品尝地方风味。休闲活动：例如观察野生动植物、写生、 摄影、赏景等；林务活动：例如露营、观鸟、登山、采摘、栽培植物、森林中写诗吟歌等。商务活动：例如小型会议、团队激励训练。森林疗养的机理优势现已经证明的森林疗法机理包括: 减少人体产生应激激素; 增强副交感神经活动( 控制平静期生理活动) ; 减弱交感神经活动; 降低血压和心跳数; 延年益寿，提高生活质量；缓和心理紧张，增加活力; 提高免疫力;增加抗癌蛋白质数量。森林疗养主要针对人群身心障碍者医疗康复者老年人幼