禅城区城市更新单元计划申报指引

1、禅城区城市更新单元计划申报指引一、基本条件城市更新单元计划申报以城市更新单元为基本单位。城市更新单元是指城乡建成区中满足佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）（佛府办201827号，以下简称市府27号文）所规定城市更新情形，在保证公益性城镇建设用地相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的城市更新区域。一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。城市更新项目于2018年9月1日前已向城市更新部门递交项目认定申请，可按原政策执行。2018年9月1日及之后提出申请，或城市更新（“三旧”

2、改造）认定已失效的“拆除重建类”城市更新项目，严格按照市府27号文规定实行城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理（详见附件1、附件2）。二、申报主体城市更新单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或镇（街道）委托的相关部门申报。申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。申报城市更新单元内存在多个权利主体的，统一申报的相关权利主体需共同委托单一主体代为申报。城市更新单元计划由权利主体、权利主体委托的单一市场主体申报，属村（居）集体所属土地的，须经农村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意；其他情形的，须占建筑物

3、总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意。通过政府组织实施（含土地整理后交由政府储备并公开出让）的方式实施城市更新的，可由镇（街道）委托的相关部门进行申报。三、申报依据城市更新单元计划的审定原则上应以已批或正在编制的控制性详细规划（以下简称“控规”）作为依据。正在编制的控规指的是已通过专家评审、经区人民政府审查同意并已上报市规划主管部门审批的控制性详细规划。四、申报条件申报城市更新单元计划，应符合以下条件：1、用地权属清晰，无争议，已纳入年度实施计划。2、城市更新单元应当依据城市更新专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划和我区产业发展规划及环境保护等的要

4、求。3、城市更新单元应是一个完整的功能单元，考虑道路、河流等自然要素进行划定。4、规划为同一街坊的用地原则上应整体划入同一城市更新单元范围内。5、城市更新单元范围内改造范围的用地面积应不小于1公顷，且拟拆除有上盖物的建筑基底面积不少于改造范围面积的30%。属于旧村庄（居）改造项目的，改造范围面积原则上应大于30亩（含30亩）。6、优先在城市更新专项规划确定的重点更新区域内划定城市更新单元，重点更新区域内的旧村庄（居）应整体纳入同一个城市更新单元。7、城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的公益性城镇建设用地，改造范围内可供无偿移交给政府、用于独立用地的公益性城镇建设用地应大于3000平方米

5、，且不低于改造范围总面积15（政府组织实施项目、“工改工”项目和保留集体性质的改造项目除外，但须按照规划要求落实公益性用地）。城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。8、城市更新单元计划由权利主体、权利主体委托的单一市场主体申报，属村（居）集体所属土地的，须经农村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意；其他情形的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意。9、涉及历史文物、古树名木保护的，需符合相关法律法规规定。基于鼓励连片改造、产业转型升级、完善公共设施等原因，不满足以上条款规定条件的，可进行专题说明并申报。属于旧村庄（居）改造项目，改造范围不足30亩的，

6、确需划定城市更新单元的，可进行专题说明并申报。五、申报材料（一）一般情形1、申请书所有申报均须提供城市更新单元计划申请书（附件3、附件4）。2、申报表格申报表包括城市更新单元计划申报表、地块现状详细信息一览表（附件5、附件6）。3、研究报告参照城市更新单元计划研究报告编制指引（附件7）。4、申报主体的身份证明材料（原件备核）（1）属个人的，提供身份证（复印件）；（2）属企业的，提供工商营业执照复印件及法定代表人或负责人身份证明；（3）属农村集体经济组织的，提供广东省农村集体经济组织证明书（复印件）、法人代表身份证（复印件）；（4）事业单位或其他社团组织的，提供政府批准成立的批文复印件（核原件）

7、或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；（5）国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；（6）单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；（7）个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规范格式的申报委托书和委托代理人个人身份证明；（8）境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的须经司法部授权的律师见证。5、更新意愿证明材料申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。城市更新单元计划由权利主体、权利主体委托的单一市场主体申报，属村（居）集体所属土地的，须

8、经农村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意；其他情形的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意。6、场地环境调查评估报告申报主体委托场地调查单位对城市更新单元按照场地环境调查技术导则（HJ 25.12014）要求开展场地环境调查评估工作。7、土地及建筑物基本信息调查报告申报主体委托有资质的测绘单位对城市更新单元开展土地及建筑物基本信息调查，并出具土地及建筑物基本信息调查报告，报告应包含但不限于以下内容（1）建筑物信息一览表（附件8）；（2）建筑物信息图（包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况）；（3

9、）土地及建筑的相关权属证明材料；（4）每一建筑单体的近期实物照片（电子文件）。照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。8、照片城市更新单元现状整体情况照片（3-5张）。9、其他材料（1）除纳入政府储备、收购情形以外的旧村庄（居）申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等相关材料。（2）申报主体认为需要提供的其它材料。10、材料格式要求所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的，加盖骑缝章。提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：（1）城市更新单元计划申请书、城市更新单元计划申报表和地块现状详细信息一览表：提供WORD格式文

10、件；（2）城市更新单元计划研究报告：提供WORD格式文件；（3）更新意愿统计表：提供WORD或EXCEL格式文件；（4）建筑物照片：提供JPG格式文件。（二）简化情形属于下列情形之一的城市更新项目，可简化申报材料及审查规则，予以优先推进：一是政府组织实施类（含土地整理后交由政府储备并公开出让）项目，即政府及相关主管部门认为确需实施拆除重建，且通过政府组织实施方式开展的城市更新项目；二是产业提升类项目，即位于城市棕线范围内，且符合城市棕线管理规定和产业发展要求的产业更新改造项目；三是公益类项目，即公益性用地面积占单元范围总面积50%及以上的城市更新项目。其中产业提升类项目不在城市棕线范围内的，鼓

11、励其纳入城市棕线范围，可纳入城市更新单元规划同步编制审批。上述三类项目，在申报计划阶段需提供下列材料：1、对不涉及已批控规局部调整的，需提供以下申报材料：（1）城市更新单元申请书；（2）更新意愿证明材料；（3）城市更新单元计划申报表；（4）地块现状详细信息一览表；（5）申报主体身份证明材料；（6）场地环境调查评估报告。（7）城市更新单元纸质示意图、地形图及其电子版（佛山2000坐标），并标识城市更新单元范围、改造范围及权属单位；（8）城市更新单元现状整体情况照片（3-5张）。2、对涉及已批控规局部调整的，须在第1点申报材料的基础上，增加研究报告。六、审批流程申报主体编制的城市更新单元计划，报属

12、地镇（街道）初审，经区城市更新主管部门（征求相关职能部门意见）和区城乡规划主管部门联合审查、审议，由区城市更新主管部门将联合审议意见报区人民政府批准。涉及控规局部调整的还应当报市自然资源局审查，审查通过后报区人民政府批准。（一）镇（街道）初审申报主体编制城市更新单元计划，报所在镇（街道）初审。（二）更新审查区城市更新主管部门负责对申报材料的完整性、规范性与一致性进行审查，初步审查是否符合城市更新政策及相关规定要求。（三）规划审查区城乡规划主管部门负责对单元划定合理性、控规及刚性控制线符合性、公益性用地落实等内容进行审查。（四）联合审议区城市更新主管部门牵头征求相关职能部门意见，并会同区城乡规划

13、等部门进行联合审议。联合审议结论为不通过的，由区更新主管部门将书面意见反馈至申报主体。（五）政府审批通过联合审查、审议，且不涉及控规局部调整的，由区城市更新部门组织列入批次计划，报区人民政府批准；涉及控规局部调整的，须上报市自然资源局审查，审查通过后由区城市更新部门列入批次计划，报区人民政府批准。七、公告备案审批通过的，由区城市更新主管部门在10个工作日内对城市更新单元计划进行公告。在每季度结束前，原则上由区城市更新主管部门将该季度批准的城市更新单元计划报市自然资源局备案。经批准的单元计划，自公告之日起一年内未完成城市更新单元规划报批的，该城市更新单元计划自动失效。确需延期的，由申报单位向区城

14、市更新部门提出申请，经评估符合相关要求并报区人民政府批准同意后，可重新纳入单元批次计划，按规定进行公告；经评估不符合要求或不具备改造条件的，取消该单元计划资格。八、其他事项申报主体可将标图建库申请材料连同城市更新单元计划申报材料一并上报，同步办理标图建库和城市更新单元计划申报手续，经审批通过纳入标图建库范围后，方可按程序审批城市更新单元计划。纳入标图建库范围作为享受城市更新（“三旧”改造）优惠政策的依据，城市更新单元内不符合标图建库条件的地块不能享受相关优惠政策。附件1佛山市城市更新流程指引附件2城市更新单元计划流程图附件3 关于申报 地块城市更新单元计划的申请（格式范本）区人民政府：为加快城

15、市景观的提升改造，促进产业结构调整、优化和经济结构升级，我 （填申报主体）将通过全面实施城市更新，集约利用土地，提高土地利用效益，转变经济增长方式，拟决定对位于 地块进行更新。城市更新单元范围占地约 平方米（折合 亩），其中改造范围占地约 平方米（折合 亩），现状为 填旧城镇、旧厂房或旧村庄（居），属于多个类型的，填“旧及旧混合”，2009年12月31日前的地上物建筑面积共 平方米，其中拆除有上盖建筑基底面积为 平方米，拟拆除重建为 ，属于 填旧城镇、旧厂房或旧村庄（居），属于多个类型的，填“旧及旧混合”更新项目中 的（填政府组织实施类、产业提升类、公益类或其他类）项目。项目拟采用 （收储公开

16、出让/免储协议出让/保留集体性质自行改造）方式，投入 万元建设资金实施改造。项目净用地面积为 平方米，移交政府的公益性用地面积为 平方米，改造后总规模为 平方米。现申报 地块纳入城市更新单元计划。妥否？请批示。 申请单位（公章）年 月 日附件4 镇（街道）关于申报 地块城市更新单元计划的初审意见禅城区国土城建和水务局（国土资源）：我镇（街道）收到 （填申报单位）申报 地块城市更新单元计划的申请，经初审，意见如下：一、该地块位于 （填地址），城市更新单元范围占地约 平方米（折合 亩），其中改造范围占地约 平方米（折合 亩），需完善征收手续的面积 平方米（折合 亩），土地现状为 ，属 填旧城镇、旧

17、厂房或旧村庄（居），属于多个类型的，填“旧及旧混合”，2009年12月31日前的地上物建筑面积共平方米，中拆除有上盖建筑基底面积为 平方米，拟拆除重建为 ，属于 填旧城镇、旧厂房或旧村庄（居），属于多个类型的，填“旧及旧混合”更新项目中 的（填政府组织实施类、产业提升类、公益类或其他类）项目。二、城市更新单元范围内已标图建库平方米（标图建库号 ），符合土地利用总体规划、城乡规划和城市更新（“三旧”改造）专项规划，有（或无）农用地，符合申报城市更新单元计划的基本条件。三、经核对宗地权属情况（权属单位），地块权属清晰，申报内容属实，已取得占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意（

18、或已取得农村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）表决同意）。四、申请单位采用 （收储公开出让/免储协议出让/保留集体性质自行改造）方式进行城市更新，符合我镇（街道）城市更新项目的发展方向，其方案切实可行。五、申报材料已齐备（详见材料清单）。综上，我 镇（街道）同意上述项目纳入城市更新单元计划。 初审单位（公章） 年 月 日附件5城市更新单元计划申报表申报主体申报单位（人）法定代表人身份证号委托代理人身份证号通讯地址联系电话基本信息更新单元名称 更新单元（参照地名）标图建库编号所在区位 区 街道更新单元用地面积 改造范围用地面积 拟拆迁建筑的建筑面积 权利人数量申报情形控制性详细规划已划定城市

19、更新单元：所属 编制单元 街坊 更新单元控制性详细规划未划定城市更新单元：所属 编制单元 街坊；根据 规划，规划用地功能 。未编制控制性详细规划申报理由 1.因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地 （陈述理由） 2.布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地 （陈述理由） 3.按照“退二进三”要求需要转变土地功能的工业用地 （陈述理由） 4.国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的工业用地 （陈述理由） 5.城中村、园中村、空心村改造的用地 （陈述理由） 6.布局分散、不具保留价值、公共

20、服务设施配套不完善和危房集中以及列入土地整治工程的村居 （陈述理由） 7.城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域 （陈述理由） 8.在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、历史文化街区、文化遗产等用地 （陈述理由） 9.城市治理、村级工业园改造提升等及其它经市或区级人民政府认定属于城市更新范围的用地 （陈述理由）更新单元现状土地权属人土地已使用年限土地性质土地用途需完善历史用地手续面积（亩）涉及“三地”的面积（亩）人口规模总人口： 人（含暂住人口）产业发展产业/产品类型： （现状用地功能为工业的填写） 属于我区禁止类或淘汰类产业租金水平： （元/平方米月）厂房、店铺空置率：

21、% （包含商业、工业用地的填写）建设情况建筑物现状使用功能： 。四类建筑：建筑面积 ，占地面积 文物保护单位： （名称）更新请求更新目标1更新类别： 旧城镇、旧厂房、旧村庄（居） 2用地功能： 。3产业发展方向： （更新为工业用地的填写）拟建建筑面积拟建总建筑面积： ，具体包括：工业： ；办公： ；其他： ， ；其他： ， 。商业： ；居住： ；开发强度申请容积率（ ） = 拟建总建筑面积（ ） / 项目建设用地面积3（ ）更新方式业主自改 权利主体自行实施 市场主体单独实施 合作实施预计开竣工时间动工时间竣工时间更新意愿改造范围内 权利人同意申报更新，占权利人总数量的 %；同意申报权利人占有

22、的建筑物面积为 ，占总建筑面积的 %。涉及多地块的，同意申报更新的用地共 块，占改造范围面积的 %。属村（居）集体所属土地改造的， 会议表决同意申报。申报人承诺：1承诺可无偿提供用于公益性城镇建设用地总面积为 ，占改造范围面积的 %。其中，根据城市规划要求须落实的：2本表填报的内容及提交的所有材料的原件或复印件及其内容是真实的。如因虚假而引致的法律责任由申报人承担，与审批（或核准）机关无关。申报单位（人）： （签章）法定代表人：申报时间：填表说明: 表格内涉及选择项的，须在符合项的“”上划“”。控制性详细规划已覆盖区域以控制性详细规划为依据，控制性详细规划未覆盖区域，以分区规划为依据。拟建总建

23、筑面积不包含公益性设施的建筑面积；其中，拟建设居住建筑中包含政府保障性住房的，拟建居住建筑面积为包含政府保障性住房后的建筑面积。项目建设用地面积是指扣除公益性设施项目用地后，实际将用于建设开发的用地面积。附件6地块现状详细信息一览表申报城市更新单元名称： 申报单位（人）：项 目12345789101112宗地号或用地方案号用地面积（）土地利用功能（现状）土地权属性质1用地权属单位建筑物竣工时间建筑面积（）有房产证的建筑面积（）权利人数量同意申报权利人数量占比（%）同意申报权利人占有建筑物面积占比（%）地块编号（应与提交图纸中地块编号一致）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）填表说明：1）土地权属性质

24、：包括国有已出让用地、国有未出让用地、集体经营性建设用地、宅基地等类型。附件7城市更新单元计划研究报告编制指引一、根据佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（佛府办201827号）以及佛山市禅城区关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施办法规定，禅城区通过城市更新单元规划计划制度对城市更新项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进城市更新项目。城市更新单元规划计划研究报告是确定城市更新项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。纳入当年年度计划的改造项目，应根据研究报告的批复，按禅城区城市更新单元规划编制技术规定的要求编制城市更新单元规划。为规范研究

25、报告的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本编制指引。二、本编制指引适用于禅城区范围内城市更新单元计划研究报告的编制。三、城市更新单元计划由区城乡规划主管部门和区城市更新主管部门（征求相关职能部门意见）联合审查、审议，审议通过后报区人民政府批准。涉及控制性详细规划（以下简称“控规”）局部调整的还应当报市自然资源局审查，审查通过后报区人民政府批准。四、研究报告由文本和图集两部分组成。研究报告成果格式须符合本编制指引“第二章”的要求。按已批控规实施且需要纳入年度计划进行管理的城市更新项目，应编写研究报告（本指引规定的可简化情形除外），研究报告的内容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当

26、简化。按控规实施的研究报告重点明确城市更新单元范围、控规强制性内容符合性分析和公益性责任分析。五、研究报告由镇（街道）组织编制。六、本编制指引由区城市更新主管部门负责解释。第一章 研究报告格式研究报告文本和图集按A4幅面装订成册。研究报告的成果应符合以下格式。一、城市更新必要性研究（一）更新单元的划定；（二）更新必要性论证；（三）功能定位研究；（四）城市更新方案说明。二、主要规划设计条件研究（一）控规强制性内容符合性分析；（二）公益性责任分析。三、结论（一）控规调整说明；（二）当年实施项目说明。四、图集第二章 研究报告编写指南一、城市更新必要性研究（一）更新单元的划定1、更新单元区位2、更新单

27、元范围结合控规单元和街坊，综合考虑道路、河流等自然要素，划定城市更新单元范围（含改造范围），确定更新单元范围（含改造范围）四至范围及规模；分析更新单元范围与城市总体规划、土地利用总体规划、城市刚性管控线（如生态控制线、绿线、蓝线、棕线、城镇开发边界）等的关系。对更新单元范围的划定和对周边的整合是否满足佛山市禅城区关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施办法及其他相关要求进行阐述。3、更新单元现状分析更新单元范围（含改造范围）用地现状、土地权属、道路交通、现状建设、现状设施配套、周边环境等内容；说明是否符合土地利用总体规划、土地利用现状；涉及需要完善用地手续的村（居）集体所属用地，应明确办

28、理相关用地手续的地块面积及处理方式。（二）更新必要性论证明确属于近期重点推进的哪一类城市更新类型，分析市场动力和改造的意义等。（三）功能定位研究根据城市总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定更新单元的功能定位。更新单元对原有控规功能定位进行调整的，应符合城市更新专项规划和城市总体规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。旧工厂改造为经营性开发项目的，在无已批总规的支撑下不得调整原控规的功能定位。（四）城市更新方案说明1、改造方案阐述城市更新单元范围（含改造范围）内的更新目标、更新主体、更新项目和更新时间。同时，明确更新类型（政府组织实施更新改造、社会资金参与改造、农村集体经济组织

29、自行实施、原土地使用权人自行实施等）、资金来源、供地方式（如公开出让、协议出让）、拆迁安置方案等。2、当年实施的城市更新项目当年实施的城市更新项目，提供详细的城市更新计划，应包括：城市更新项目名称及面积；项目的权属情况、更新主体、更新模式、供地方式、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；更新改造后提供的公共设施用地规模及类型；拆除重建规模。二、主要规划设计条件研究（一）控规强制性内容符合性分析1、满足控规全部强制性内容要求的，注明按控规实施；符合佛山市控制性详细规划制度改革与创新成果列出的技术修正情形的，可按照规定的权限和程序以街坊为基本单位进行控制性详细规划技术修正，注明按控规技术修

30、正后实施；2、控制性详细规划的强制性内容在街坊之间或街坊内各地块之间综合平衡，建议启动控规局部调整程序的，应明确对控规哪一部分的强制性内容作出调整，并具体论证控规局部调整的必要性，根据佛山市控制性详细规划制度改革与创新成果的相关要求形成专题报告。连同研究报告一同报市主管部门审查后，上报市人民政府。经市人民政府同意后方可启动控规局部调整程序。控规局部调整成果须在城市更新单元规划中专章论述。（二）公益性责任分析明确公益性城镇建设用地提供的责任主体，公益性设施建设的责任主体及其完成时间表。列出城市更新单元公益性城镇建设用地规划一览表。公益性设施应和城市更新项目同步实施、同步完成。对城市更新单元范围内

31、公益性设施可实施性进行阐述和说明。城市更新范围（含改造范围）内各公益性城镇建设用地，如进行自行改造的城市更新范围（含改造范围）内公益性设施原则上由城市更新项目开发主体负责建设，并无偿移交政府；如公开出让的，城市更新范围（含改造范围）外的公益性设施由政府负责建设。表1 城市更新项目公益性设施实施责任编号改造项目改造范围面积公益性城镇建设用地编号公益性设施类型实施时间开发主体提供的公益性城镇建设用地公益性设施的实施规模（平方米）占城市更新单元比例规模建设主体备注12三、结论（一）控规调整说明对比城市更新前后，该更新单元功能定位、人口、用地布局、建设强度、绿地、公益性设施配套等的变化情况，简要分析调整的影响和设施配套完善的建议，分析控规调整的可行