开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措1

1、.：.；开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防备措施作者:转载精华文集2006-4-10 开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防备措施谈到开发商的风险，多数人会想到其在从事房地产开发过程中的运营性风险，如商品房市场价钱、建筑资料本钱、工程市场定位、资金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等，而对于开发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。特别是近年来，由于我国房地产市场继续升温，按揭的规模不断扩展，许多学者及业界人士对按揭的研讨也投入了大量的精神，人们在一定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时，也在反省按揭产生的风险，包括银行的贷款风险添加，购房人的供楼压力加大等等。然而在按揭风险的研讨中，

2、开发商被作为按揭的最大受害者以及商品房买卖关系中的强者，往往成为维权者声讨的对象，开发商的风险也很少被人提及，处在被人遗忘的角落。不可否认，按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发，开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢，确实受害匪浅，但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。本文拟结合当前按揭中实践操作方式，经过分析按揭中各方法律关系，从法律角度及实践操作层面对开发商在按揭中的风险及防备措施进展简要分析，希望能引起有关方注重并与业界人士共同讨论。 一、按揭来源及目前在我国的操作方式 按揭在我国纯粹属于“泊来品，扎根的时间并不长。因此，在分析按揭中开发商风险之前，有必要简要引见按揭的

3、来源及在我国的主要操作方式。 近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早来源于18世纪英国人兴办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节省会。 “按揭一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage的广东话谐音。我国的住房抵押贷款开展历史并不长，国务院于1988年1月召开全国住房制度改革任务会议，拟定，推进了我国的个人住房贷款任务，为按揭的产生提供了良好的市场和政策环境。1992年9月23日中国人民建立银行房地产信贷部公布，为促进个人住房贷款业务的大量开展打下了良好根底。九十年代末，按揭在我国呈现出良好的开展势头，特别是近几年，我国住房金融业务开

4、展迅速，对拉动国内需求，推进国民经济开展起到了积极作用。 由于按揭来源于英美法系国家，其操作的法律根底与我国社会主义法律体系必然会存在冲突，无法照搬。因此，按揭在引入我国后与我国现行法律制度交融，构成了有我国特征的按揭制度。按揭目前在我国的主要操作方式包括： 1、确定按揭银行。房地产工程在对外销售之前，普通由开发商跟银行签署按揭协作协议，商定某银行对开发商的房地产工程的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任等。 2、开展销售活动。开发商在获得工程的预售答应证后对社会公开销售，与购房人签署，并商定采用按揭的付款方式。 3、办理按揭贷款手续。购房人按照恳求的贷款

5、成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行恳求按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。期间，购房人还得办理所购房屋在贷款期限内的财富保险。 4、开发商承当保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续根本完成，购房人的付款义务也履行终了。但开发商除了履行商定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承当连带保证担保责任，有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证担保。银行为保证贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例普通为贷款额的10%资金存入开发商在银行开立的保证金账户，作为开发商

6、承当连带保证责任的保证金。 二、按揭中的各方法律关系 从上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为，涉及的各方主体也较多，内部关系复杂。因此，研讨开发商在按揭中的法律风险，首先必需明确按揭中的法律关系，结合开发商的法律位置、法律责任研讨其能够存在的法律风险。从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人亦即借款恳求人、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为： 1、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的方式购买房屋，首先必需与开发商签署商品房买卖合同，商定购买特定的房屋，并在付款方式中商定以银行按揭的方式付款。显

7、然，借款恳求人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。 2、购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签署买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行恳求个人住房或商业抵押贷款，银行那么根据恳求人的身份情况、资信情况确定赞同借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。 3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行恳求借款的同时，要将所购房屋在获得产权证后抵押给银行，为向银行恳求的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同商定归还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或恳求

8、法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。 4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花，在我国目前房产证办理终了之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保证银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承当担保责任，购房人假设不还款，开发商该当承当保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责

9、任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承当全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债务人，购房人为债务人又称被保证人，开发商为保证人。 5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必需就抵押物所购房屋在借款期间投保财富险，并指定银行为第一受害人，假设发生保险事故，由保险公司承当保险责任，所支付的保险理赔费用优先归还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受害人。 6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭协作协议中，还要求开发商承当回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所

10、说的回购关系。回购从其字面了解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋获得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其本质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人获得所购房屋的产权证后，开发商按条款商定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。 上述各法律关系看似独立，实践他们之间联络严密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，甚至无法割裂。例如在按揭中，银行普通是根据买卖合同审查购房人的借款恳求，因此可以说买卖关系是借贷关系的前提；但实践操作中大多数购房人在选中某一楼盘后，先会确定本

11、人的付款方式，如选择按揭的年限和成数，在条件接受的前提下，才会选择购买房屋，由此看，借贷关系又是买卖关系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的贷款关系和买卖关系该当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权益义务。也正是由于该关系的复杂性，容易导致按揭中发生纠纷，如：银行不放款开发商能否清查购房人的违约责任？两种关系的认定将导致截然不同的结果，把买卖关系作为前提，开发商当然可以清查购房人的违约责任；把贷款关系作为前提，购房人那么不应承当违约责任。至于其它法律关系的联络那么相对简单，基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保证的补充。

12、 三、开发商在按揭中的法律风险 经过对按揭中法律关系的分析，开发商在法律风险曾经可见一斑。开发商经过按揭方式房屋是卖出去了，但并不能就此高枕无忧，银行所要求开发商提供的连带保证责任就象是达摩克利斯之剑悬在头上，随时都有能够落下并导致保证责任发生，由此而产生的各方风险也就接踵而至。因此，从一定意义上，开发商经过按揭所获取的利益是承当本身商业及法律风险为代价的。 一保证责任本身所固有的法律风险 根据我国的有关规定，保证是指保证人和债务人商定，当债务人不履行债务时，保证人按照商定履行债务或者承当责任的行为。保证人承当连带责任的，债务人可以要求任何一个保证人承当全部保证责任，保证人都负有担保全部债务虚

13、现的义务。 从上述规定我们可以看出，开发商为购房人提供连带的保证担保，就必然会存在承当保证责任的风险。其保证责任的引起是由于购房人在保证期内未按期归还银行按揭贷款的月供款或其它借款合同商定的情况。一旦该情形发生，银行那么随时可以要求开发商承当连带保证责任。假设发生诉讼，银行可以将开发商和购房人作为共同被告，亦可以单独将开发商作为被告。根据有关连带保证责任的法律规定，此种情形下，只需购房人逾期归还贷款属实，开发商普通都会被判令承当连带保证责任，替代购房人向银行归还借款本息及罚息。 二因保证责任所产生其它法律风险 开发商的保证责任是开发商在按揭中法律风险的前提，没有保证责任，也就无所谓本文下述所列

14、风险了。而在按揭中由于银行、购房人等各方缘由以及按揭在实践操作中的种种要素那么是导致开发商法律风险的“导火索，随时都有能够让开发商承当保证责任并带来一系列法律风险，详细表如今： 1、与银行有关的法律风险 开发商开发的房地产工程在进展商品房预售之前，普通会与一个或数个银行先建立按揭的协作关系。经过与银行签署协作协议，商定某银行为该工程销售提供按揭贷款效力，在银行放款至房屋办理抵押登记期间，由开发商为购房人提供连带保证责任。并要求开发商按贷款金额的一定比例提取资金存入保证金账户。假设购房人有逾期还款的情形，银行首先有权从该账户中直接扣收保证金，作为开发商履行的代偿责任。鉴于开发商与银行的上述协作关

15、系，在按揭中，开发商很容易由于银行的以下行为导致风险发生，主要包括： 1银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商签署并交纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供按揭贷款，那么需求经过银行的资料审查及内部的审批程序。这一过程自动权完全掌握在银行手中，致使购房人按要求提供贷款所需文件资料的前提下，也能够因银行的缘由导致放款时间延伸。而在目前开发商与银行的按揭协作协议中很少有关于银行逾期放款的违约责任，对于银行的放款没有任何有效约束机制。在商品房尚处于期房时，逾期放款对购房人无太大影响，但却推迟了开发商的资金回笼进度。众所周知，资金的保证是开发商开发房地产过

16、程中重要环节，是房地产工程的生命线，一旦出现后续供应缺乏，往往会让开发商堕入姿态。因此，假设银行逾期放款后果严重，那么有能够影响整个工程建立进度。而且银行的放贷结果并不是确定的，完全有能够受购房人资信或政策变动影响，导致银行不按购房人要求的金额及年限同意贷款。在已签署的情况下，假设贷款下不来，购房人多数会解除与开发商签署的，浪费了销售时间和谈判本钱。 2银行拖延办理抵押登记。开发商为购房人提供的连带保证是阶段性的，只需购房人所购房屋办理终了抵押登记，开发商就罢脱了保证责任。但实际中开发商的保证责任对银行往往更具吸引力，购房人如逾期还款，相比向购房人追偿欠款或行使抵押权而言，从开发商的账户中直接

17、扣收保证金相对更加简单而且有效。因此，在一些按揭工程中就出现了银行在房产证下来后并不急着办理抵押登记的怪景象，并找出种种理由推脱。办理抵押登记主要当事人是银行和购房人，但办不办抵押登记对购房人没有丝毫影响，购房人更不焦急，使开发商长时间陷在保证责任的“泥潭，延伸了开发商的保证责任期限，添加了保证承当风险。 3银行不积极行使解约权。通常银行在按揭的借款合同中都会有解除贷款合同提早收回贷款的商定，如延续三个月或累计六个月未按期还款等。实际中有些银行在开发商的保证期间出现购房人符合解约情形，并不急着解除贷款合同，而是根据银行与开发商的按揭协作协议商定，要求开发商承当保证责任，并按期从开发商的保证账户

18、中扣划保证金。从而暂时防止了银行因解除贷款合同而与购房人发生直接的冲突，但又不损本人的利益。开发商由于保证金被扣，自然不会坐视不论，由于有担保合同在先，对银行是毫无方法，只能积极经过各种方式督促购房人按期还款，把开发商直接推到矛盾的前沿。 2、与购房人有关的法律风险 相比银行所带来的风险看，购房人为开发商带来的风险更具影响力。银行毕竟属于金融机构，且普通与开发商有着良好的协作关系，出现上文所述景象并不多见。而按揭中的购房人多数是公众个体，与开发商直接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，能够出现的问题也是琳琅满目，往往让开发商防不胜防。因此，购房人缘由是开发商按揭中风险的最大隐患，详细表如

19、今： 1购房人的骗贷行为。由于我国目前的个人信誉体系还不健全，银行对按揭贷款的审查仍主要以提供文件资料为主。因此，每个按揭工程中多少都会存在提供虚伪信息资料骗贷的行为。也许有人会说，这与开发商不相关，开发商只担任建立和销售商品房，购房人的资信等情况应由银行担任审查。道理虽如此，但现实上购房人的骗贷行为对开发商仍有影响。一方面购房人的骗贷行为为银行提早解除合同并要求开发商承当保证责任埋下隐患；另一方面开发商有关销售人员如参与了按揭中购房人的骗贷行为，呵斥银行损失，那么即使开发商的保证期限届满，也有能够会因开发商的共同欺骗行为遭到银行的追索。开发商虽然可以逞一时销售之快，一旦出现问题最终难免自食苦

20、果。 2购房人逾期还款。在开发商提供连带保证责任期间，让开发商承当保证责任的多数是由于购房人的逾期还款行为。一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提早收回贷款并要求开发商承当代偿义务。因此，开发商虽然完成了商品房建立开发的使命，但房屋售出后购房人能否按时归还银行的月供款让开发商忐忑不安。而购房人的不还款情形多种多样，有的是经济预期出问题，如经济现状偏向、投资方案落空、错误估计还款实力等；有的是对房屋质量、物业管理不称心，购房人集体串通回绝还款；还有的那么属于恶意不还款等等。 3拖延办理产权证。大多数购房人都希望所购房屋的产权证能在最短时间办理，也有部分购房人却相反。能够是

21、置信开发商的信誉，也能够是对产权证的法律作用认识缺乏，还能够是为了拖延支付契税和公共维修基金，这部分购房人对于产权证的办理表现得异常冷淡，在开发商具备办证条件后拒不配合，不按要求提供文件资料和交纳相关税费，使房产证迟迟不能办理，抵押登记自然无法进展，开发商的保证责任也解除不了。而很少会商定购房人不配合办理产权证的违约责任，缺乏就产权证办理对购房人的约束，导致了开发商的保证责任期限延伸。 4与购房人有关的其它客观缘由导致的风险。每个房地产工程开发商都要与众多购房人发生买卖关系，在开发商承当保证期间，购房人还能够因各种不测导致民事行为才干丧失或成为限制民事行为才干人，如疾病或不测死亡、失踪，甚至有

22、的还由于犯罪潜逃等，只需上述情形发生，开发商都将承当连带保证责任。而且在开发商在承当保证责任后，对购房人的追偿任务也会因上述缘由导致难度加大。 3、开发商承当代偿责任后追偿权实现的风险 上述所列与银行、购房人有关的种种情形，其最终结果都是导致开发商承当连带保证责任，按照法律规定，开发商在履行代偿义务后，可以向购房人进展追偿，以确保本身权益不受损失。但实际中能否开发商的损失都能得到有效弥补那么不尽然。 1开发商的权益缺乏保证措施。银行的借款可以经过购房人以所购房屋设立抵押进展担保，在抵押登记之前还可由开发商承当连带保证责任，整个贷款期间银行的债务都有合法保证。而开发商就不同了，在承当代偿责任后，

23、银行与购房人的借款关系解除，所签的抵押合同因主合同的解除而自然解除。开发商面临的选择有两条，一是要求购房人归还代偿银行借款本息；二是解除与购房人的，收回购房人所购房屋。两种选择均无任何担保措施进展保证，能否最后实现，在协商未果后只能依托法院的判决和执行了。 2解除后收回房屋的风险。开发商在承当保证责任后，在商品房销售价钱不断上涨的今天，多数会选择解除与购房人的，而普通只需合同中有明确商定，法院也会支持开发商的主张。问题在于如何确保房屋可以真正回到开发商的手中。首先办理预售备案的注销手续需求购房人的配合，假设购房人不配合，也会影响开发商及时收回房屋。特别是当购房人下落不明，而房地局又都要求合同双

24、方共同办理预售备案的注销手续，因此开发商一方经过正常途径根本没有方法解除的预售备案。此种情形开发商只能选择诉讼方式，在判决生效后由法院向房地局发出协助执行通知书，由于法律文书需求公告送达，整个司法程序将是一个漫长的过程。其次房屋在交付运用后，假设开发商解除，需求购房人腾空房屋，而购房人不配合，也会导致执行中存在困难。 4、开发商解除后购房款的处置风险 开发商在承当保证责任期间，与购房人的能够因各种缘由而解除，有开发商自动解除，亦有购房人自动解除，而对于合同解除后购房款的处置却存在问题，是返还购房人还是返还银行。毕竟购房人支付的只是首付款，其它款项都是银行的借款。假设开发商将购房款中属于银行贷款

25、部分直接支付给银行，从法律上没有根据，由于合同解除该当由合同的双方互负返还义务，而不能向以外的第三方即银行履行；假设将一切购房款直接退还购房人，那么有能够购房人执款后不及时归还银行的借款，导致银行又要求开发商承当连带保证责任。开发商在代偿后再向购房人追偿那么有能够落空，而且也使本人在争议纠纷发生时处在了被动形状。 此外，关于购房款的处置目前还存在一定误区，即以为解除后，开发商归还购房人的只是首付款，由于一切购房款中只需付首款是购房人本人的钱，剩余部分都该当还给银行，所呵斥的银行罚息还应从首付款扣出来。从购房款的来源上看似乎应该是这样，但在法律关系上存在问题。购房人经过按揭方式购买商品房，即视同

26、购房人为一次性付款，只不过首付款以外的部分是购房人经过向银行贷款的方式支付的。因此，如上文所述，解除后，双方应互负返还义务，房屋交由开发商，购房人已付的总房款含银行贷款部分应返还购房人商定的定金、违约金、损失赔偿除外。购房人再用这笔钱来归还银行的借款，最终使三方按揭的法律关系消灭。以为开发商只退还首付款的观念不但混淆了法律关系，还容易脱漏购房人在银行放款到解除期间，对已向银行归还的月供款所享有的权益。 5、有关不动产司法解释对开发商的风险 去年，最高人民法院针对不动产执行过程的问题制定了相应司法解释，其中有些内容也对处于按揭中的开发商呵斥一定影响，表如今： 1法发20045号有关规定，被执行人

27、购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进展预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。按照该规定，开发商在按揭保证期间，假设购房人所购开发商的房屋因其它缘由被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承当保证责任后收回已被法院预查封的房屋能够性很小，开发商容易变成最后的受害者。 2最高人民法院在2004年11月4日公布并于2005年1月1日实施的第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该规定从人文关怀角度，给予只需独一住房家庭困难的购房者执行的延缓期，防止出现

28、市民无家可归的局面。但对于开发普通住宅的开发商无疑又成为权益保证的一大法律问题。开发商在承当保证责任后，要想在解除与购房人的后真正收回房屋又添加了一道妨碍。 四、风险的防备措施 针对上述开发商在按揭中存在的法律风险，我们以为可以从以下几个方面采取措施进展防备和控制。 一从根本上处理开发商在按揭中的法律风险 1、由专业的担保公司取代开发商的保证位置。 开发商的主要义务是建立商品房，并经过向社会出卖获取利润。在按揭中，开发商除了承当商品房的建立责任外，还得为购房人向银行承当保证责任，使得开发商在商品房建成并售出后，在承当建筑物质量以及商定义务所产生风险外，还额外添加了保证责任的法律风险，分散了开发

29、商的精神，亦有悖开发商的社会职能。假设可以解除开发商的连带保证责任，也就防止本文所述的开发商风险。而当前银行按揭贷款在办理抵押登记前会存在一个风险保证的“真空期，这期间的风险是不能够由银行来承当的。因此，要彻底处理该问题，只能寻觅第三方替代开发商的保证位置。试想，经过专业的担保公司介入也答应以处理上述问题。 由担保公司取代开发商的保证位置不存在法律妨碍，主要操作方式仍与按揭一样，只不过开发商不再向银行承当连带保证责任，取代其位置的是专业的担保公司。担保公司可以为购房人的贷款全程提供连带保证责任担保，购房人那么将所购房屋抵押给担保公司以提供反担保。一旦购房人逾期还款，银行可以从担保公司直接得到归

30、还，担保公司履行代偿义务后，可向购房人主张债务，并以购房人所购房屋的抵押作为保证。 采取该方式关键在于担保费用的承当。以前开发商承当的阶段性保证责任是免费的，由于开发商经过按揭方式可以获得很好的销售业绩，承当一点保证责任似乎是理所当然，所以很少能得到同情。假设由担保公司承当，必然产生担保费用的问题，该费用终究由谁来承当，在按揭法律关系的主体中，银行是没有希望了，只需开发商和购房人，非此即彼。但我们应看到，由于该方式无需购房人将所购房屋进展财富保险，因此，可以思索将按揭中购房人承当的保险费用来支付担保费用，即使不够，剩余部分开发商在整体衡量保证风险的根底上也可适当承当。 此外，采取该方式还需求有

31、健全的担保市场规那么，担保公司的规模和信誉都必需到达一定规范，真实能使银行的贷款归还得到保证，才干为各银行所接受。目前北京市个别商业银行如交通银行北京分行曾经在尝试该按揭的操作方式，成熟的操作方式还有待进一步完善。假设可行并能推行，将能彻底处理开发商在按揭中承当连带保证责任所带来的法律风险。 2、赋予商品房预售抵押的效能 开发商为购房人向银行提供阶段性保证，主要是基于商品房在预售后至产权证获得之前，无法办理房屋抵押登记手续，未登记那么不发生法律效能，因此，银行为防止风险，要求开发商在此期间提供连带责任的保证。假设预售商品房的抵押可以进展登记并发生法律效能，自然也就无需开发商再提供保证担保了，开

32、发商在按揭中一切风险也就迎刃而解。 1关于预售商品房抵押的效能。 预售商品房通常又称期房，由于尚在建立过程中，没有获得产权证，无法按正常房屋抵押的程序办理抵押登记手续。但根据建立部第98号令第三条第四款规定，“本方法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其他的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。北京市人民政府第12号令第五条也规定，“以下房地产，可以按照本方法设立抵押：二依法获得一切权或期得权益的房屋含附属物。按照上述规定，购房人以所购预售商品房作为期得权益是可以抵押的，剩下的问题就是能否办理抵押登记手续。 2当前北京有关预售商

33、品房抵押登记的办理情况 目前，北京市建立委员会房屋权属中心曾经开场受理了预售商品房的抵押登记。只需购房人与开发商签署了，并与银行签署了，银行与购房人就可以到北京市建委权属中心办理期得权益的抵押登记。在按要求提交相应文件资料后，北京市建委即可办理抵押登记并在文本上盖章注明。购房人所购房屋具备产权办理条件后，北京市建委根据恳求，在办理产权证的同时，自动将预售商品房抵押登记转让正常的房屋抵押登记，在制造的房屋产权证书上注明并出具他项权益证书。北京市已开展预售商品房抵押登记手续的区、县房屋管理部门还包括朝阳区建委、丰台区建委。 综上，预售商品房抵押登记手续在部分房屋权属主管部门是可以办理的，而且具备正

34、常房屋抵押的法律效能，因此，只需相应房屋权属主管部门一致办理程序，开发商即可与银行商定取消阶段性的连带保证责任，银行亦可在签署并办理预售商品房抵押登记手续后再向购房人发放贷款，如此也防止了银行贷款的保证风险，无需开发商再为购房人承当连带保证责任了。 二在按揭现行操作方式下完善合同条款 由于短期内要完全解除开发商在按揭中的保证责任存在一定妨碍，因此在现行按揭操作方式中，就上文所述的部分开发商风险可以经过对关键性问题完善合同条款，严厉违约责任方式进展防备。主要包括： 1、与银行的按揭协作协议 首先，该当添加商定办理抵押登记的条款。开发商在与银行的协作协议中很少涉及银行办理抵押登记的商定，容易呵斥银

35、行拖延办理抵押登记的问题。因此，开发商有必要在与银行的按揭协作协议中添加商定，如开发商在办理终了购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个任务日内，银行应办理终了抵押登记手续，逾期办理银行应对由此呵斥开发商添加的或然保证风险进展赔偿，详细赔偿方式为每逾期一日向开发商支付一定金额的违约金。如此对于督促银行及时办理产权的抵押登记手续能起到一定的积极作用。 其次，商定银行逾期放款的违约责任。前提是在购房人按银行要求提供真实文件资料下，银行应该按双方协作协议商定的期限对购房人资信进展审查，在规定的任务日同意贷款并将贷款打入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承当违约责任，包括按逾期每日支付一

36、定数额的违约金。这样对银行的放贷行为也有一定约束，督促银行在合理的期限内及时放款，以确保开发商的购房款到位。 2、与购房人的 在与购房人签署的补充协议中，有必要设专门条款商定按揭有关的问题，包括： 1与购房人明确开发商承当保证责任的解约权。 在购房人逾期归还银行月供情形下，对于能够出现的银行不积极履行解约权，可经过与购房人在补充协议中商定，明确开发商在银行的保证金账户因购房人逾期还款缘由被扣划的可商定详细扣划次数或金额，开发商可以解除，同时可商定购房人应承当的违约责任。 2与购房人严厉产权证的办理商定 在中，许多开发商往往关怀办理产权证的时间长短，忽视了购房人对办理产权证的配合。由于开发商在按

37、揭贷款中的风险，有必要在中严厉约束购房人办理产权证的义务。包括提早商定在办证过程中应由购房人承当的费用公共维修基金及契税，并就该费用的按时交纳商定严厉的违约责任条款。如：购房人所购房屋具备办理产权证条件后，购房人应在收到开发商书面通知之日起多少个任务日内向有关部门交纳公共维修基金及契税，逾期交纳的，每逾期一日应按总房款一定比例向开发商支付违约金。 三可采取的其它风险预防措施 除了完善现有合同条款外，还可结合按揭操作中的实践问题，及时采取有效的风险防备措施。 1、一定程度公开银行的贷款审查方法甚至规范 在按揭中，每个银行的审查规范和方式也不一样，开发商的销售人员也很少能谙熟银行审贷方法及规范的，

38、特别是银行内部的新政策，往往因开发商了解不及时，导致已签署的无法履行。因此，银行有必要向开发商公开其审贷方式和规范，并对楼盘销售人员进展培训，尽量防止购房人恳求的按揭内容与审批结果不同。对于银行的内部最新政策，也应在适用详细楼盘时设立缓冲期，即该当对新政策通知开发商后所签署的适用。否那么，呵斥的开发商损失应由银行承当。 2、签约前的银行预审程序 当前按揭的程序都是先签约再向银行恳求按揭贷款，在操作中那么存在问题。在签完合同后，银行不按购房人要求的金额及年限放款很有能够发生，就该问题很多开发商在补充条款中商定，以银行最终审批的为准，缺乏部分由购房人处理，否那么按逾期付款处置。该商定虽然从字面防止

39、了开发商的风险，但实践操作中却不可行，而且有损开发商的笼统，因此很多开发商干脆承诺购房人，银行不放款那么购房人还是可解除，并退还首付款。 就该问题本文以为，可以适当调整按揭程序，开发商与购房人签署正式之前，对银行按揭设立预审程序，先由购房人按要求的金额及年限向银行提供按揭恳求资料进展预审，预审不经过，对其它付款方式又达不成协议的，那么不再签署；如预审经过，开发商再与购房人签署。该方式对银行放款问题那么可以防止。 3、先期办理产权登记的委托手续。 为防止购房人在入住后拖延办理产权证，建议仍应由开发商在向购房人交房时要求购房人预缴契税及公共维修基金，虽然有观念以为开发商无权向购房人预收契税及公共维

40、修基金。但本文以为在按揭方式中，开发商为购房人提供了保证，为维护本身合法权益，完全有理由要求购房人在入住时预付应交纳的契税及公共维修基金，但该当在的补充协议中明确商定。在办理签约手续同时，该当事先了解有关房地局办理产权证的程序要求，要求购房人预先提供办理产权所需的文件资料，并事先签署办理产权证的委托文件。以确保在开发商具备办理产权证条件时可以及时办理购房人所购房屋的产权证。 4、符合与购房人解约条件的及时协商或经过诉讼方式处理。 在开发商的保证期间，对于出现符合解约的情形，特别是购房人没有按期归还银行月供的情形下，应及时采取有效措施解除。解约的方式主要有两种： 一种是协商一致的前提下，商请银行

41、、购房人协议解除。购房人所购房屋退还开发商，开商将购房款直接向银行支付剩余借款本息后，将其他部分扣除开发商违约金或损失后返还购房人。该方式应留意要求购房人提早配合办理预售备案的注销手续，否那么嗣后再找购房人就被动了。对于购房人已入住的，还应办理房屋的交接手续，商定购房人已装修部分的处置等。 另一种方式是经过诉讼途径处理。多数情况下各方很难对协商解除达成一致，此时，开发商只能向法院提起诉讼，经法院判决后，根据判决书恳求法院向房地产管理部门发出协助执行通知书，解除商品房的预售备案手续。必要时还可先行向法院恳求对房屋进展诉讼保全。假设购房人失踪或下落不明，法律文书的送达需求经过公告方式，时间较长，因此更应尽快启动诉讼程序。判决执行后对于应退还开发商的剩余款项，如购房人下落不明，可经过向公证机构恳求提存的方式支付。 四明确法院有关预查封的情形 按照有关司法解释，预查封主要指法院对被执行人尚未获得权属证明的不动产所采取的诉讼保全和执行措施，其效能等同于查封。假设不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。预查封的期限为二年，届满可以续封一次，续封期限为一年，特殊情况经高级人民法院同意，可再续封一年。 针对最高人民