房地产宏观调控投融资及税收政策

1、房地产宏观调控投融资及税收政策上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 贺倩明房地产宏观调控国务院层面政策土地近期政策银行近期政策财税近期政策深圳近期政策政策07/27国务院常务会议主要内容（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域

2、内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。（三）健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。国家近期房地产宏观政策解析政策建住房2006171号六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 06/07/11主要内容境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业 ；外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%资本金，注册资本到位，土地使用证）；境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士

3、网开一面，经批准从事经营房地产业的企业除外）；外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金。外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。强化对跨境资本流动的监测 国家近期房地产宏观政策解析政策（国十五条）国办发200637号国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/24主要内容房地产业是我国新的发展阶段

4、的一个重要支柱产业，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入目标责任制。建筑面积90平方米以下住房占70%以上。5年/营业税 。项目资本金比例35%/商业银行贷款，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物 。个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。土地的供应应在限套型、限房价的基础上，

5、采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。国家近期房地产宏观政策解析国家近期房地产宏观政策解析政策2006年5月17日开国务院常务会议新六条主要内容（一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬

6、房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度。国家近期房地产宏观政策解析政策关于切实稳定住房价格的通知 （又称国老八条）国办发明电20058号 05/03/26主要内容着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；稳定住房价格；严格控制被动性住房需求；政策国办发200526号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （又称新八条）05/05/09主要内容对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土

7、地使用权。 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 ，实行实名制购房。普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。2年/营业税。国家近期土地政策解析政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于2006年8月1日起施行 主要内容提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.

8、81%、28.86%和35.06%。 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地 政策国办发200650号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 06/07/13主要内容广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范将于2006年8月1日起施行 主要内容提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、5.19万、5.

9、24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。 规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地 政策国办发200650号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 06/07/13主要内容广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策建住房2006165号关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 07/06主要内容新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70

10、%以上。政策国土资源部令第33号耕地占补平衡考核办法 06/16主要内容有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征地审批 国家近期土地政策解析政策国土资电发200622号关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知 06/06/14主要内容认真组织开展对“以租代征”违法用地、闲置土地和别墅用地的清理，重点是对国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）下发后发生的各类违法违规用地的清理 。政策国土资发200652号关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知 06/06/14主要内容推进城镇建设用地增加和农村建设

11、用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，坚决制止用“以租代征”等形式擅自将农用地转为建设用地；严格落实耕地占补平衡制度；土地出让金要向粮食主产区、基本农田保护区和土地整理重大项目工程倾斜。国家近期土地政策解析政策国土资电发200617号关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 06/02主要内容不得违反土地利用总体规划和年度计划用地 ;从严审批各类非农建设用地，“先补后占” ；确保房地产调控的土地政策落到实处 ；对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的地区，要限期整改，整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用地预审和报批申请 ；停止别墅类房地产开发项目土地供应 。政策关于继续开展经营性

12、土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 国土资发200471号主要内容商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 （又称8.31大限）政策国土资发2005166号关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知 05/08/22主要内容以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地 国家近期银行政策解析政策人民银行08/18上调利率主要内容一年期存款基准利率由现行

13、的2.25%上调至2.52%；一年期贷款基准利率由现行的5.85%上调至6.12%。其他各档次存贷款基准利率作相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下限继续保持0.9倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。上述政策自2006年8月19日起实施。政策2006年8月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知06/07/22 （银监会54号）主要内容健全房地产贷款风险评估和预警指标体系；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用

14、房）、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款 ；信托投资公司（包括投资附加回购承诺）执行212号文（四证齐全、二级资质、35%资本金）；土地收储费专门帐户管理。 国家近期银行政策解析政策06/07/21央行宣布从8月15日开始上调金融机构存款准备金率0.5个百分点到8.5%。06/06/16中国人民银行宣布决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 政策中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问06/05/31主要内容此次政策调整的主要内容是：一是从2006年6月1日起，商业银行（含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包括住房公积金贷款）首

15、付款比例不得低于30%；二是对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。政策人民银行04/28上调贷款利率主要内容一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行5.58%上调到5.85% 国家近期银行政策解析政策银监办发2005212号关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 05/08/28主要内容信托投资公司新开办房地产业务应符合国家宏观调控政策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地

16、产开发资质，开发项目资本金比例不低于35%。 政策2004年商业银行房地产贷款风险管理指引主要内容商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35 国家近期银行政策解析政策中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发2003121号主要内容 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30；商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用； 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款； 对

17、借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。 国家近期银行政策解析政策银发(1999)73号关于开展个人消费信贷的指导意见 99/2/23银发1998169号中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知 98/04/07政策中国人民银行的数据主要内容05年底，全国房地产贷款余额3.07万亿元，占全部金融机构RMB贷款的14.84%，其中个人住房按揭贷款1.84万亿，占占全部金融机构RMB贷款的8.9%国家近期财税政策解析政策国税发2006108号深地税发 【2006】455国家税务总局关于个人住房

18、转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006/07/18主要内容核定征收：深地税发 【2006】45转发普通住房按住房转让收入1.5%核定；非普通住房按住房转让收入3%核定 强调转让差额所得征税、保留免税规定（1年、5年、拆迁补偿、征用补偿）注意事项：产权转让抬高原价？阴阳合同。政策财税200675号关于调整房地产营业税有关政策的通知 06/06/16国税发200674号关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 06/05/30主要内容5年普通房免营业税，5年非普差额，非5年全额国家近期财税政策解析政策国税发200631号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 06/03/06政策财税2

19、00621号关于土地增值税若干问题的通知工作06/03/02政策国税发2005156号国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知 工作05/10/07主要内容加强存量房交易的税收管理政策国税发2005173号关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知05/10/21主要内容排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计征房产税。 国家近期财税政策解析政策国税发2005111号 国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知 05/07/01主要内容进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税 ）的管理政策国税发20058

20、9号国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知 05/05/27主要内容2年规定（已被75号文取代）政策国税发200582号国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 05/05/18主要内容先税后证，以契税为把手深圳近期房地产调控政策政策深府【2006】106号深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见 06/06/19主要内容实行最严格的土地管理制度，保证特区内外“一个标准管理、一个池子蓄水、一个龙头放水”。土地主管部门对宝安龙岗两区城市化转为国有的土地、政府原有储备土地及通过收回、收购方式取得的土地实行集中统一管理 。因城市建设需要须对已出让用地的规划指

21、标进行调整时，涉及调整容积率需要补偿的，以经济方式予以补偿，一律不再补偿土地。改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除关于印发深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的通知（深府2004177号）相关规定以外的各类地价优惠政策。 地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期限不开工的，每年按土地出让金的20收取闲置费；闲置2年以上未按土地出让合同约定开发建设的，政府依法收回土地 。非经营性用地因规划调整为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途的，原则上由政府采取收回、收购或置换土地使用权的方式纳入土地储备。除重点引进项目、重大投资项目、政府财政投资的公共配套和市政基础设施项目等用地可以协议

22、方式出让外，其它用地在3年内逐步实现全部按招标拍卖挂牌方式进行出让。农村集体经济组织非农建设用地中的原村民居住用地禁止转让，工商建设用地需合作开发或转让土地使用权的，报市主管部门依法审批。深圳近期房地产调控政策政策深府200698号关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/12主要内容新项目要求：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 * 建设部07/06 165文号政策深府200675号关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见 06/04/28主要内容确保年度普通商品住宅供应量

23、不低于全部商品住宅供应总量的90% ；对已签订土地出让合同的土地，未按期开发建设的，从确认闲置之日起，第一年按地价款10%依法征收土地闲置费；自土地出让合同生效之日起满2年未开发利用的，依法收回土地使用权。经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。着重建设包括经济适用出租房、廉租房在内的各类公共租赁住房。深圳近期房地产调控政策深府2006105号深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法深府2006103号关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知深府200694号关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知深府200693号关于印发深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）的通知深圳市人

24、民政府令第153号深圳市土地储备管理办法深府办200686号关于印发深圳市清缴地价欠款工作方案的通知深府200695号印发关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定的通知深府200643号关于印发深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案的通知房地产投资政策WTO房地产承诺服务提供方式： （1）跨境交付 （2）境外消费 （3）商业存在 （4）自然人流动部门或分部门市场准入限制D房地产服务a涉及自有或租赁资产的房地产服务（CPC 821）（1）没有限制（2）没有限制（3）除下列内容外，没有限制：对于高标准房地产项目，如公寓和写字楼，不允许设立外商独资企业，但不包括豪华饭店。（4

25、）除水平承诺中内容外，不作承诺。b以收费或合同为基础的房地产服务（CPC 822）（1）没有限制（2）没有限制（3）仅限于合资企业形式，允许外资拥有多数股权。（4）除水平承诺中内容外，不作承诺。房地产投资政策发改委商务部令第24号外商投资产业指导目录(2004年修订)鼓励外商投资产业目录八、房地产业 1普通住宅的开发建设限制类外商投资产业目录八、房地产业 1土地成片开发（限于合资、合作）2高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营3大型主题公园的建设、经营发改委第40号令产业结构调整指导目录(2005年本)鼓励类十九、城市基础设施及房地产11.城镇园林绿化及生态小区建设 20.国家住

26、宅示范工程建设 10.房地产中介服务、物业管理服务限制类2.用地面积超过下列标准的城市游憩集会广场项目：小城市和重点镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷 3.别墅类房地产开发项目征地补偿长三角家农地征用价格 37-45万/公顷；农地出让210-525万/公顷；农地市场价格1125-2250万/公顷 （1公顷=10K平方米）土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍（土地管理法）。境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇，但该境外公司认购境内公司增

27、资，或者该境外公司向并购后所设企业增资，增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外。根据该款所述方式设立的外商投资企业，其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的，享受外商投资企业待遇。本规定所称外国投资者并购境内企业，系指外国投资者购买境内非外商投资企业（以下称“境内公司”）股东的股权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资企业（以下称“股权并购”）；或者，外国投资者设立外商投资企业，并通过该企业协议购买境内企业资产且运营该资产，或，外国投资者协议购买境内企业资产，并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产（以下称“资产并购”）。 “关于外国投资者并购境

28、内企业的规定”新会计准则准则规定#3到投资性房地产适用于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不适用于：自用房地产（固定资产准则）、做为存货的房地产（存货准则）企业代建的房地产适用建筑合同准则，投资性房地产的租金收入适用租赁准则。有证据表明投资性房地产的公允价值能持续可靠取得，企业可以采用公允价值计量。#1存货准则存货与可变现净值孰低原则#17借款费用借款费用资本化条件：资产支出已发生、借款费用已发生、购建已开始。考虑土地储备的借款应资本化或费用化？#8减值准备不允许冲回房地产业涉及的税种征税环节税种难点分析房地产交易营业税(房地产销售租赁)土地增值税契税（买方

29、缴纳）印花税城镇土地使用税(深圳免)所得税预收款的处理内外资有差异房地产占用房产税投资/收购/股权转让见后文房地产业涉及的税种税种计税依据税率营业税(建筑业)印花税耕地占用税销售收入交易合同价耕地面积3%0.03% 工程承包1-10元/平方米营业税(房地产销售租赁)土地增值税契税印花税城镇土地使用税(深圳免)销售收入增值额交易合同价交易合同价土地面积5%30%-60%的累进税率 3%-5%(各地税率不一)0.05% (产权转让) 0.05% （购销）0.5-10元/平方米房产税房产原值或租赁收入1.2%或12%企业所得税个人所得税企业利润(预征)个人收入33% 或15%5%-45%的累进税率

30、房地产主要税种征免规定行为营业税契税土地增值税所得税其他土地出让免征不N/A土房转让差额征以过户为原则4征征土房投资免免 3视同销售合作建房免 1免出地视同销售5房赠送征 2免6视同销售土房抵债征 339未规定视同销售房分配征 387未规定视同销售房自用不N/A征房产税免3年1、需要符合规定 2、单位赠送不动产视同销售 （漏洞赠送土地使用权不征营业税）3、非房地产企业 4、房屋交换按差额缴纳契税 5、见31号文第五款 6、直系或福利公益单位 建筑安装行业适用税率及核定征收率一览表 （深圳）-深地税发 【2006】141纳税人类型营业税城市维护建设税教育费附加（不含外资企业）企业所得税个人所得税

31、合计账册健全纳税人市内30.030.09回注册地查账征收回注册地查账征收3.12市外30.030.09在工程所在地按照查账征收方式申报缴纳账册不健全纳税人市内应缴纳企业所得税的纳税人30.030.091.21.45.72个人独资、个人合伙企业，个人承包、个体施工单位30.030.092.65.72市外有外管证的不缴纳企业所得税的纳税人30.030.091.44.52无外管证的应缴纳企业所得税的纳税人30.030.091.21.45.72个人独资、个人合伙企业，个人承包、个体施工单位30.030.092.65.72四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个

32、人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。- 分配产品为目的，投资额视同购买款（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在

33、成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。-分配利润为目的，先税后分，投资方有税率差的，要补税。考虑如果约定的借款形式。开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 转借款31号文 部分规定关于酒店产权式经营业主税收国税函2006478号关于酒店产权式经营业主税收问题的批复2006-05-22国家税务总局深圳市地方税务局： 你局关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示（深地税发2006192号）收悉。经研究，现就有关税收处理问题

34、批复如下： 酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。土地增值税新规深圳预征率：房地产开发企业转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。销售安居房取得的收入，免征土地增值税 -深地税发2005522深府办函200593号关于土地增值税征收管理有关问题的通知 规定购买使用5年（含5年）

35、以上的房屋为旧房；深圳普通标准住宅定义：普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅；深地税发 【2006】259财税200621号关于土地增值税若干问题的通知 06/04/19全国普通标准住宅 的定义：根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行 ；：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 。-财税200621号 对未

36、按预征规定期限预缴税款的,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金 -财税200621号土地增值税新规纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,可享受5%加计扣除。旧房购买契税准予抵扣。对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不免征土地增值税 -财税200621号对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5年（含5年），可重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。对转让土地使用权，不能以

37、评估价作为扣除项目；尾盘销售征收土地增值税 ；-深地税发 【2006】454深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项目等有关问题的通知 06/08/01使用5年以下的房产，以购买价格和税费确定其扣除额。使用5年以上的房产，可购买价格和税费确定其扣除额；也可重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。以房抵债的，转让价格为其抵付的债务价款 - 深地税发 【2005】609关于土地增值税有关问题的通知 土地增值税税额的计算: (一)增值额未超过扣除项目金额50%： 土地增值税税额=增值额30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的： 土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5% (

38、三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的： 土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15% (四)增值额超过扣除项目金额200%： 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%土地增值税征税规定土地使用权开发成本开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额(银行罚息及超过国家规定利率不能扣除)。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及开发成本之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供

39、金融机构证明的，房地产开发费用按土地使用权支付金额及开发成本之和的10%以内计算扣除。税金其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按土地使用权支付金额及开发成本之和加计20%的扣除。土地增值税征税规定动作- 扣除额房地产业涉及的税种注意事项税种规定条文契税个人购买自用普通住房1.5%，其他3%；单套住房建筑面积144平方米以下等规定。不得因减免土地出让金，而减免契税 深府办2005176号关于加强契税征收管理的通知国税函2005436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复房产税全国内资执行，外资执行。但深圳企业执行其他全国内资要征城建税7%5%1%(深圳征1%)全国外资免征城建税

40、(但深圳外资征1%)；深圳免征城镇土地使用税。深圳从2005年11月1日起，恢复征收房地产转让的教育费附加 ，耕地占用税不适用于外商投资企业 。外资免教育费附加。房产税特殊规定凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计征房产税 -深地税发 【2005】611国税发2005173号转发关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知 具备房屋功能的地下建筑征收房产税-深地税发【2006】94财税2005181号关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置

41、之月起免纳房产税三年-深府1987164号深圳经济特区房产税实施办法,深地税发 【2005】459深圳市地方税务局关于新建房屋房产税征收有关问题的通知对新建的定义为“在一级市场（如房地产开发商）购买的新建房屋” 。深地税发374号“计征房产税的固定资产原值应包括纳税人为取得相应土地使用权而支付的土地出让金”，该文适用于内外资企业-深地税发 【1997】428关于房地产开发企业自建自用房产的土地使用权是否并入固定资产核算缴纳房产税问题的补充通知 房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价；以租金收入为房产税的计税依据，只适用于个人 -深府1987164号深圳经

42、济特区房产税实施办法房地产开发建造的商品房在出售前不征收房产税，但出售前已使用或出租的商品房应征收房产税。对房屋对外投资收取固定收入，由出租方按租金收入征收房产税（如何执行？）印花税特殊规定房地产开发公司出售房产是否按“产权转移书据”税目缴纳印花税？答：根据深税发（1990）07号文规定，考虑到房地产开发公司和房管部门出售房产是经国家批准作为商品经营的，因此凡与房地产开发公司或房管部门订立的商品房买卖合同，按“购销合同”税目贴印花（万分之三）；其他房屋买卖合同，按“产权转移书据”税目贴印花（万分之五） 。房地产资本运作税收政策形式规定文件外国投资者收购境内企业股权(股权重组)原外资现仍是外资，

43、按国税发199771号 进行税务处理，原内资现外资按国税发200360号 进行税务税务处理。股权转让所得纳税（留存收益可扣除）；不得进行帐面价值进行调整；税收优惠待遇可享受至期满，不得重新享受；亏损延续弥补。国税发199771号关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定的通知外国企业或者外商投资企业持有的中国境内的股权，转让给100%股权关系的公司，可按股权成本价转让，不计征企业所得税 国税函发1997207号关于外商投资企业和外国企业转让股权所得税处理问题的通知25%外商投资企业；亏损延续弥补国税发200360号关于外国投资者并购境内企业股权有关税收问题的通

44、知 转让全资子公司以及持股95%企业时，投资方应分享的被投资企业留存收益可认定为投资收益，不确认为转让所得。国税函2004390号关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知股权转让所得纳税国税发2000118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知房地产资本运作税收政策形式规定文件收购境内企业全部股权（合并、兼并）收购境内内资，执行119号、45号；收购境内外资，执行71号。理解正确吗？应税重组：资产转让所得纳税；合并企业以重估价入帐，被合并企业亏损不能在合并企业弥补。免税重组(非股权支付额20%)：资产转让所得免税，以帐面价入帐，被合并企业亏损可在合并企业弥补。净资产为0的兼并不确认资产转让

45、所得。国税发2000119号国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知企业整体资产转让、整体资产置换、合并和分立等改组业务中，取得补价或非股权支付额的企业，应将对应的增值，确认为当期应纳税所得 国税发200345号关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知 视为免税重组，帐面价入帐。国税发199771号关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定的通知企业资产置换形式营业税所得税（内资）其他换出土地或不动产产差额纳税（但涉及整体产权转让或股权转让的，不纳税）税法未明确转让分公司是不是转让整体产权？非货币性资产对外投资，就财产转让收益纳所得税。（

46、整体资产转让）转让企业不需要解散而将其经营活动的全部(包括所有资产和负债)或其独立核算的分支机构转让给接受企业 ，以换取股份。非股权支付20%，免税转让，接受企业可按公允价入帐国税发200345号 。取得非股权支付额纳所得税。（整体资产置换）一家企业以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构与另一家企业的经营活动的全部或其独立核算的分支机构进行整体交换。补价5 免, 3 半深圳：普通免, 非普通5免, 3半优惠政策-土地增值税内资33% 27% 18%深圳15%咨询当地外资房地产属于非生产性再投资退税西部大开发 15% 鼓励类税收优惠政策- 所得税优惠政策-个人所得税环节规定文号二手转让对出售自

47、有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。财税字1999278号征地按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税国税函1998428号征地对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。财税200545号对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的

48、，对超过部分征收契税 -深国税办转字200580号财税200545号转发关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知公司制改造、企业合并、企业分立、企业出售、股权重组、企业关闭破产中承受原产权的，免征契税-深地税发 【2006】263财税200641号关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知 资产置换未明确是否免税离婚产权分割不征收契税-国税函1999391 号关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税 -国税函20041036号关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复优惠政策-契税企业因改制签订的产权转移书

49、据免予贴花。-财税2003183号关于企业改制过程中有关印花税政策的通知土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。-国税发（1991）155号关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知优惠政策-印花税税务征收管理案例第二稽查局房地产专业管理显成效 自成立管理房地产行业专业科以来,地税第二稽查局采取多项措施狠抓房地产业税收，取得了显著成效，仅今年1-4月，该局房地产行业就征收税款6.54亿元，比去年同期增长近7000万元。 一是加强楼盘跟踪管理。通过媒体广泛收集有关房地产信息，及时掌握楼盘销售信息，建立楼盘跟踪管理档案，并与企业的纳税情况进行比较分析，以便发现问题，及

50、时督促企业依法纳税。 二是严格执行预缴企业所得税政策。对于有新楼盘销售的企业，及时向企业宣传有关预缴企业所得税的政策，督促企业按规定预缴企业所得税。执行这一政策，同时也有助于督促企业及时结转收入，汇算缴纳企业所得税。1-4月，该局共征收企业所得税2.23亿元，极大地促进了收入的增长。 三是适时开展税务约谈和税务检查。对于纳税异常的企业，该局及时进行质疑约谈，将存在的问题告知企业，督促企业自查自缴。对于通过约谈仍未改正的企业，则转入税务检查，用税法的威慑力促进企业依法纳税税务征收管理案例第三稽查局查处一违规房地产公司 近日，地税第三稽查局在对一房地产项目公司进行检查时，发现其在开发前期税前列支费

51、用比例畸高，经查原来该企业在未取得销售收入时即在税前大额列支交际应酬费。 根据经济特区企业所得税计税标准暂行规定及中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则的规定，对于房地产项目公司，由于在基建及前期工程未有经营收入，不得在税前列支交际应酬费。针对该公司的这一情况，税务人员调增应纳税年度的应纳税所得额，并追补该企业税款、滞纳金及罚款共计15万多元税务征收管理案例一条举报线索 牵出1300万税款 市地税第七稽查局接到群众举报，举报深圳某公司出售房屋不开发票，只收取现金，涉嫌偷逃税。该局稽查科立刻着手对该企业的售楼、纳税情况进行调查。通过对该公司电脑申报资料和发票购领核销进行仔细分析比对，稽查人员确认其存在申报不实嫌疑。随后采取突击调账手段，调取该公司的预售和现售房地产买卖合同及发票存根。在稽查过程中，该公司的财务负责人以会计变动频繁，不清楚税法的规定等种种理由敷衍应付。稽查人员耐心地对其进行了税收法律法规的宣传和教育，并通过深入细致的检查，终于从其账簿记录中查阅到该公司取得售房主营收入申报不实的证据，