沈阳万科长白项目前期分析汇报

1、长白项目进展汇报目录（一）宗地概况（二）宗地分析（三）宗地价值+概念结论（四）规划概念设计说明 （前期过程）（五）规划概念意向整合（六）容积率测算比较研究（七）调整后测算方案（八）设计计划（九）设计操作模式（一） 宗地概况宗地城市位置图宗地位于南部“和平区长白科技开发区”，位于浑南新区的西侧，沈阳市竖向中心轴沿线。距沈阳站4公里，距太原街商圈3.5公里，距沈阳北站8公里，距沈阳桃仙机场16公里。 南站北站浑河长白地区总占地10平方公里，原隶属于东陵区，后浑南新区成立划到新区成为六大组团之一长白综合组团。2001年11月长白乡划归和平区管辖更名为“和平区长白科技开发区”。行政隶属的变更直接带动土

2、地升值。（长白地区原土地级别为7级，现为6级）宗地地区历史沿革宗地区域位置图南站太原街浑河胜 利 街胜利桥距太原街商圈近（直线距离约），商服配套设施齐全。 太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带，是集商住、饮服、文化娱乐为一体的多功能商业社区。浑南大道机场高速桃仙机场和平区向南延伸的唯一通路 南京街贯穿沈阳市南北，是沈阳市三条主要南北纵向交通干道之一，道路网辐射范围大。南京街浑河北部沿线是沈阳市最为繁华的商业街；浑河南部沿线通往近年来发展迅速的苏家屯副城。 宗地位于南京街中部路段，与南京南街通过工农桥相连（该桥是和平区通往大学城、浑河大市场、中顺汽车城的主要通路）。南 京 街工农桥苏家屯沈苏西路苏家

3、屯宗地胜利桥城市竖向交通决定其和平属性根据与东侧浑南新区的横向对比，南岸与北岸通过桥梁竖向连接，在浑南完全形成自己的产业链条之前，其主要物流、人流仍将从北岸桥梁输出。因此，桥梁、道路的出口节点将圈定其物流、人流区域概念。长白为和平区的延伸 桥梁名称出口位置区域概念 工农桥 和平区 和平区 浑河桥沈河区与和 平区交界和平、沈河 富民桥 东陵区东陵、沈河 长青桥 东陵区 东陵区区域控制性规划 宗地城市绿地商务区高科技园区居住区商业用地居住用地工业用地绿化用地宗地宗地分析小结 1、长白实则为和平区的延伸，行政隶属的变更使其土地价值更升一步2、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地，土地稀缺性明显

4、3、浑河景观治理明年可实现，土地价值高4、与浑北联系交通便利5、位于南京街沿线，升值潜力大6、紧邻太原街商圈，近距离接受商业辐射（二）宗地分析补充宗地四至宗地东至规划路；南至长白西路；西至胜利路（规划） ；北至滨河路（规划）。宗地构成示意图ABE住宅用地公建用地430米200米320米320米190米270米200米360米500米350米沈 苏 快 速 干 道胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路城市绿地CD宗地情况 宗地权属：沈阳市和平区长白科技开发区 用地性质：居住和公建用地，限高100m 地块形状：宗地整体呈不规则多边形 地貌特征：宗地整体地势平整，平均自然标高为米。地

5、质条件好， 历史上最大地震震级为级，地震烈度为7度。宗地面积：A+B地块：居住用地，面积公顷，规划容积率。 C+D地块：宽约80m的商业用地，面积公顷，规划容积率4.5 。 A+B+ C+D地块综合容积率。 E地块：商业用地，面积公顷，规划容积率4.5 。宗地自然条件地块内约有40余家企事业单位，情况较为复杂。除沈阳市广播电台发射塔、沈阳环保设备厂等占地5万平以上的少量的大型企业外，其中多为小型企事业单位。用地现状：用地现状宗地内电台线杆宗地内厂区宗地内厂区地块内无高压线国有用地集体用地农业用地土地分类图 国有建设用地 集体建设用地 农 用 地宗地周边环境（北侧）浑河的河滩地，规划建设河堤公园

6、，宽约160m。宗地东望工农桥宗地北侧为30m宽规划滨河路，路与河滩地间有堤坝，相对路面高度约5m ，堤坝距路约40-50m。开阔的浑河水面，中间有拦河坝与河心岛。拦河坝胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路ECDAB宗地周边环境（北侧堤坝）堤坝北侧 河畔新城与宗地同在浑河南岸，用地条件相似，可从其现状推测河堤建设方案，如照片所示。约5m堤坝沿河商业浑河河滩绿地堤坝滨河路堤坝南侧堤坝中的涵洞10m 滨河路30m约40-50m约160m河滩绿地 堤坝美化方案（政府做）未最后确定，初步考虑做成草坡。胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路ECDAB宗地周边环境（东侧）

7、与公建E地块相邻的为18m宽规划路与住宅B地块相邻的为30m宽规划路宗地东侧为规划中的商业用地工农桥收费站位置在滨河路南，因此，未来过桥车辆最快只能从E地块南侧18m规划路右拐到达宗地。从道路等级和交通引导判断，主要交通仍将从40m的长白西路到达宗地。距住宅B地块400m为沈苏快速干道，是联系沈阳主城区与苏家屯副城的交通联系枢纽。工农桥工农桥收费站规划30-40m宽绿化带宗地周边环境（南侧）宗地南侧现状为中小型企事业单位，建筑密度较低。未来规划为带沿街商业用地的住宅用地。宗地 未来，随着未来政府规划的逐步实施，长白西路与三好街之间将修建三好桥。三好桥三好街长白西路 如此，将吸引一定量的和平、沈

8、河人群到访 ，因此，长白西路的远期交通量较大。胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路宗地南侧有现状道路，路面宽12m；未来为40m宽规划长白西路，预计05年8、9月份修完。宗地周边环境（西侧）宗地西侧现状为农业用地；未来规划为市政用地。宗地西侧为50m宽规划胜利路，其中40m宽为胜利桥南引桥，预计05年5月份修通。远期规划中，沈苏西路将取消，改由胜利路直通苏家屯。胜利桥，40m宽，北接胜利南街，预计05年5月份修通。胜利桥西侧约500m处有铁路桥 。胜利桥南引桥起始位置，因此，未来过胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西路，然后进入小区。桥面标高比道路高5.5m胜 利 路长 白 西

9、 路滨 河 路规 划 路规 划 路ABECD宗地周边道路综述胜 利 路长 白 西 路滨 河 路规 划 路规 划 路40m宽，城市次干路，双向8车道，车行道宽26m，预计05年8、9月份建成。规 划 路30m宽，城市支路，双向4车道，车行道宽15m，修建时间待定。定位为区域交通+沿河游览交通，沿路有停车设施。18m宽，城市支路，2车道，车行道宽12m，可能有左转交通管制，修建时间待定。总宽50m，引桥宽40m，预计05年5月建成。30m宽，城市支路，双向4车道，车行道宽15m，修建时间待定。规 划 路18m宽，城市支路，2车道，车行道宽12m，修建时间待定。宗地周边交通流向综述滨 河 路规 划

10、路规 划 路主要回家路线规 划 路次要回家路线主要出行路线胜 利 路长 白 西 路规 划 路浑河情况简介（1）浑河历史洪峰情况与防洪等级 最大洪峰值10000立方米/秒；距离现在最近的一次洪峰出现在1995年，最大洪峰值5100立方米/秒。设计的防洪等级为三百年一遇。（2）政府整治浑河的远景方案 完成防洪可研；配合相关部门进行综合治理工作，治污除臭，净化水质； 做好整体规划、包装、开发、有效利用浑河文化资源开展招商引资，进行大规模的开发建设；2003年2004年，全面启动开发建设项目，初步形成浑河景观带的效果，长白河段的景观亦大致与此时完工；2005年2006年，把浑河沈阳城市段整体建设成一流

11、的集文化、旅游、观光一体的绿色风景带。教育配套娱乐配套其他配套商业配套长白区域内配套现状 所需全部配套，配套设施缺陷不明显。现有配套设施较差，但过桥即可获得1、公交系统（宗地共有两条主要的公交线路）：（1）324 （5：5020：20）（沈苏西路）（2）327 （5：2021：00）（沈苏快速干道） 2、大市政配套设施情况： 宗地配套设施通过了解，解决方案如下： 给水：从浑河北岸引入或在长白建设独立的 排水：在宗地西侧临沈大铁路桥预留4万平米土地，万科先做中水回用装置 电力：从周边变电所引入 电信：电讯公司完成 热力：长白政府规划建设统一的锅炉房，预计04年完成宗地周边配套情况宗地周边配套规划

12、方案规划污水处理厂规划燃气服务站煤气中压管线规划污水干管（三）宗地价值+概念结论宗地北区优势：河景不足：（1）河景在北，朝向在南规划要求：沿河商业用地布置高层住宅，景观资源利用最大化户型创新+部分公寓沿河休闲商业+局部三层景观办公（2）河堤挡视线（商业8m以上、住宅9m以上可观河）特点：人车流量不大胜 利 路长 白 西 路沈 苏 快 速 干 道滨 河 路宗地东区优势： （1）与东侧商业用地相邻，有商业价值不足：与商业用地相邻，外部景观资源弱适当布置沿街商业（部分独立式，价值高）可布置小区东侧入口特点：人车流量适中，从沈苏快速干道来 的车流最先到达胜 利 路长 白 西 路沈 苏 快 速 干 道滨

13、 河 路（2）有规划30-40m宽绿化带宗地南区优势：与南侧沿街商业相邻，有商业价值不足：（1）无外部景观资源适当布置沿街商业（部分独立，价值高）局部以商业分隔；在兼顾沿路天际线的同时，减少临路小高层数量；住宅退红线争取控制到15m，绿化处理布置小区南侧入口特点：人车流量大，从胜利桥和沈苏快速 路来的车流最先到达胜 利 路长 白 西 路沈 苏 快 速 干 道滨 河 路（2）长白西路交通噪音大西南区适当布置公建销售要求：拟从西往东开发，考虑在西南区域 做示范区宗地西区不足：（1）无外部景观资源（2）与西侧胜利桥南引桥相邻，噪 音大，底层视线差考虑临路住宅的隔声降噪处理；住宅退红线15m以上，绿化

14、处理在西南角布置小学，操场临胜利桥引桥侧，减少噪音对住宅影响规划要求：小区内需要小学胜 利 路长 白 西 路沈 苏 快 速 干 道滨 河 路（3）西侧有铁路货运桥，有噪音宗地中部不足：无外部景观资源路东侧适当布置沿街商业，争取商业价值布置小区中部主入口；适于布置有服务半径要求的公建，如幼儿园特点：小区内部规划路，人车流量不大， 通往滨河路的主要通道之一胜 利 路长 白 西 路沈 苏 快 速 干 道滨 河 路路西侧空间开放，不做围合性商业，在一期开放时展示良好的社区内形象销售要求：营造小区内街形象，满足销售形象 要求（四）规划概念设计说明 （前期过程）一、规划概念方案一（第一版测算方案） 太原街

15、步行街有几十年历史的医大一院（1）净地面积345000平米，容积率。（2）功能分区：用地北侧临河沿线为宽约40米的2层带内街的商业街；商业街南侧布置河景高层，最大限度争取景观资源；用地内南北向布置三列点式小高层，将用地自然划分成三块，增加空间的变化和通透性，提高容积率。（3）产品配比除沿河高层和商业用地外，小区内布置点式高层（一梯四户，21层）、板式小高层（一梯两户，层或层）和多层（一梯两户，层）。 高层：小高层：多层50：28 ： 22 。（4）经济技术指标如下表。公建配套高层住宅组 团规划设计说明基于对沿河景观资源的利用和降低高层住宅的比例两点考虑出发，考虑了另一个选择方案。二、规划概念方

16、案二（选择方案） 为了最大限度的挖掘河景资源，通过适当加大高层板楼的进深，增加层数来提高此部分的住宅面积；同时，可降低用地内的容积率压力（根据分配，余下用地的容积率控制在左右即可）。在小区内增加11层半的点式小高层，丰富组团空间，增加建筑轮廓线的变化。除沿河高层和商业用地外，小区内其余住宅以小高层（层或层）和多层（层）为主，以提供更好的居住品质和小区内环境。 交通流线 小区东侧规划路和长白西路偏西，以及穿过小区中部的规划路上设主出入口；另在滨河路和长白西路东侧设次入口。 采用树状路网，随分期开发建设；采用南北入口住宅的成对组合，减少宅间路，并在宅间路两侧布置地面车位和绿化，使其亦可提供舒适的步

17、行街道环境。小区主入口小区次入口小区路组团路功能分区和配套 公建配套高层住宅组 团板式小高层点式小高层调整后产品比例为高层：小高层：多层35： 40 ： 25 。容积率为。 经济技术指标如下表：（五）规划概念意向整合规划意向胜 利 路长 白 西 路滨 河 路一期范围沿河商业沿主街商业沿内街商业小学、幼儿园会所小区主路小区辅路小区主入口小区次入口沿河高层（六）容积率测算比较研究研究前提条件测算目的：为了进一步找出利润率和内部收益率高的容积率和产品配比区间，销售、设计、成本、财务一起在规划意向的基础上进行了容积率测算。测算前提：（一）开发周期与每年销售面积占总可售面积的比例不变。（二）根据规划意向

18、，保持几个量的恒定：a、小学和幼儿园的用地、总建面和位置b、其他公建配套指标c、高层住宅（及公寓）的用地和总建面d、沿河商业和沿街商业的位置和总建面测算点选取：纵向比较 （高层+混合产品）（测点四）高层+小高层+约15%洋房（测点五）高层+小高层+约20%洋房（测点六）高层+小高层+约25%洋房横向比较 （高层+单一产品）（测点一）高层+洋房（以层的情花为例）（测点二）高层+多层（层，标准层为主）（测点三）高层+小高层（或层）横向比较（一）横向比较（二）横向比较（三）纵向比较（一）纵向比较（二）纵向比较（三）测算值对比表测算值分析表（高层+洋房）（高层+多层）（高层+小高层）（13.7%洋房）

19、（18.8%洋房）（25.1%洋房）测算分析（一）成本表现：（1）平均成本排序为：高层+洋房（4370）高层+小高层（4284）高层+多层（4082）。原因：（1）单项建造成本排序为：小高层（3940）洋房（3803）多层（3421）；（2）单项总成本排序为：小高层（4084）洋房（3976）多层（3585）；（3）其中，由于洋房方案容积率降低较多，导致土地成本增加，高层的成本相应增加，使得洋房方案均摊后的成本超过小高层方案。结论：（1）洋房、小高层的成本较高，多层的成本低；（2）另外，与洋房、多层相比，小高层会增加人防面积和造价。售价表现：（1）平均售价排序为：高层+洋房（5351）高层+多

20、层（5135）高层+小高层（4949）；（2）单方利润排序为：高层+多层（1053）高层+洋房（981）高层+小高层（665）。结论： （1）多层和洋房的利润率较高，小高层是相对不经济的产品。测算分析（二）容积率表现：（1）并不是容积率越高或越低越好：在单一产品比较中，容积率最高的高层+小高层方案，以及容积率最低的高层+洋房方案，收益率、净利率、净利润都处在低位。（2）在混合产品方案比较中，随着洋房比例的增加，虽然容积率降低，但是，各项指标均随之提高。原因：（1）单一产品方案中，单一小高层方案虽然容积率高，但由于产品本身的不经济而表现差；而单一洋房方案中，虽然洋房产品本身利润率高，但因为容积率

21、下降较多，地价分摊多，也使其表现不佳。（2）对于混和产品方案，正常情况下（如不增加东西向），容积率的提高需要通过增加小高层来获得，而小高层恰是利润率最低的产品；在容积率接近时，洋房（多层）产品的经济性有助于改善收益指标。结论：利润最大化的容积率应控制在一个区间范围；不过多的牺牲洋房和多层面积的容积率提升才是有价值的。产品混和表现：（1）混和产品方案的表现总体上优于单一产品方案。几点考虑：（1）产品混和可以降低市场风险，并通过产品差异，保证均价。（2）小高层仍有存在的合理性，可分摊地价，并增加景观面积及解决车位问题。 结论：控制产品混和的程度，利用洋房和多层的经济性提高收益能力，通过小高层分摊地

22、价、解决景观和车位问题。容积率结论补充分地块容积率（1）除东侧独立商业用地外，西侧A+B地块可分成北侧80m宽商业用地和其余的居住用地。（2）对于居住用地，根据测算中表现较好的方案，容积率在左右；假设将居住用地容积率做至，将出现大量点式高层，使小区从小高层和多层的混合为主变成高层与小高层（多层）的混合，而点式高层在沈阳市场的接受度低，对小区品质和售价影响大，每平米净利润比容积率方案低。综合考虑，方案总净利润额高。因此，该地块容积率拟控制在左右。（3）对于北侧商业用地，规划容积率，以高层为主，对于高层来说，层数加高对品质和售价影响很小，成本变化不多，因此，将该地块容积率做足至。（七）调整后测算方

23、案根据规划概念意向整合与容积率测算结论，调整后测算方案如下图。调整方案总图交通流线 小区主出入口设在长白西路西段、东侧规划路、以及穿过小区中部的规划路上；另在长白西路东段设次入口。 采用树状路网，随分期开发建设；采用南北入口住宅的成对组合，减少宅间路。小区主入口小区次入口小区路组团路功能分区和配套 商 业高 层组 团小高层公建配套分期开发 整个地块遵循由西向东，然后由南至北的开发思路。先在南侧以多层、小高层及部分商业为主进行开发，同时搭配北侧公寓产品，总量预计在4年内可以开发消化完毕；之后在北侧沿河开发高层住宅，年开发2万平左右。 （1）先开发西侧低价值区地块，有助于等待东侧土地的升值。胜利大

24、桥的如期建设和开通能为西侧开发提供必要的支持条件；12345（2）先开发多层及小高层有助于降低市场风险，规避同高层产品的竞争。先期不开发高层也会给人一种低密度小区的印象；同时形成完整园区，有利于未来高层的销售，形成 “南侧观景、北侧观河” 。另大部分农用地分布在北侧高层所在位置；（3）多层、小高层开发完毕后，北侧高层约以2万/年的量进行开发和销售，一方面等待土地继续增值，另一方面更加稀缺的河景资源可以促使高层达到更高的售价；（4）由于高层的工期较长，推后开发有利于提高整体内部收益率，降低资金峰值；（5）前期在南侧开发的商业可形成区域或项目配套，而随着整个长白区域的成熟，后开发的北侧商业可以提升

25、价值，降低销售压力。 测算结果验证调整后指标调整后产品比例为洋房：多层：小高层：普通高层住宅：高层公寓：31.19%：14.25%。容积率为（不含小学、幼儿园）；1.956 （含小学、幼儿园） 。测算结果平均成本：元/平米（测算研究混和方案中最低4226元）销售均价：5073元/平米（测算研究混和方案中最高5119元）内部收益率：23.29% （测算研究混和方案中最高20.61%）销售净利率：11.73% （测算研究混和方案中最高10.55%）净利润：亿元（测算研究混和方案中最高亿元）销售策略调整从产品开发周期、市场风险角度考虑，除高层公寓仍集中在第2、3、4年销售外，将普通高层住宅的销售后推到第5年以后，而原方案中普通高层住宅从第4年开始销售。项目规划总用地 37.6951ha容积率 1.954 居住区用地 32.5754ha建筑密度 23.94 总建筑面积 666190M 绿地率 40 总建筑面积（计容积率） 636547M 住宅总户数 5636户 住宅总建筑面积 592327M 车位总数 4592个 公共服务设施总面积(不含车库) 32720M 住 宅