领域机构精品-黑格集团重庆市黑格大道项目主题定位论证案

1、革命：让解放碑得以解放吧黑格大道主题定位论证案黑格大道认知解放碑/轻轨/地下商业街大道概况工程位置：重庆市解放碑较场口至临江门轻轨沿线地下街道。工程规模：街道总长度约1000余米 ；总建筑面积约20000。黑格大道SWOT研判优势/劣势/时机/威胁A、优势1、地理优势：解放碑概念1解放碑是重庆的经济中心，是重庆最繁华成熟的核心商圈，周围商业气氛浓厚，同时也是重庆时尚的代表，时尚品牌在重庆具有领导地位。2解放碑类比北京的天安门，上海的外滩，为世人眼中重庆的象征，是到重庆的必游之地，重庆人民的大客厅。 2、交通优势：轻轨概念1轻轨将带来人流的管涌效应，无数先例印证，轻轨将会把现有商业格局重新洗牌，

2、哪里有轻轨，哪里就是财富的聚集地。轻轨改变生活和商业空间。轻轨极大地扩展了人们的居住空间，不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时对区域经济产生一系列的推动作用。 轻轨将使购物更有效率。轻轨能够缩短时间，促使购物更加频繁，地铁口能够聚集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。 2解放碑是重庆交通最兴旺的地区，人流量大。交通方便，解放碑是多条公交路线通向各区的始发站。3、产品优势：8米标高与15米宽的尺度优于同业，使其规划有较大的发挥空间。“黑格大道工程将是解放碑最大的地下物业，也是全国罕见的山地地下商业街，其可观的人流量及与轻轨相连

3、的交通优势足以掀起商业的二次革命。4、政策优势：作为人防工程得到政府的支持和很多优惠政策。作为渝中区的重点商业工程将成为解放碑的新名片。B、劣势解放碑商业趋向饱和。解放碑是传统的商业中心，门面的租售价高，造成投资金额大、投资门槛高，针对的客户群相对较窄。地下商业不可防止的采光差与压抑感。各副中心商圈消费的崛起对解放碑消费冲击很大。政府有意向将解放碑商业量向各区分流。工程的出入口都没有位于解放碑商业中心位置，而且跟轻轨站是通过信道连接，并非必经之路。C、时机1、政府对解放碑商业的调整，使解放碑的业态趋于完善。2、“黑格大道和轻轨的同步运行，对于重庆，属于新投资品种，具有巨大的潜力。3、“金源不夜

4、城打破传统地下商业的形态，做得比较成功对以后商业物业的开发奠定了根底。D、威胁解放碑地上的商业物业和周围同类物业的竞争。现有地下物业经营不景气，使投资者对解放碑的地下投资没有足够的信心。消费者对地下商业物业认知度差，普遍认为地下物业档次不高、品质低劣。近期政策打压投资、投机行为，带来观望、滞投心理。渝中区类比工程生存状态丽岛春天中环银座A、丽岛春天 工程组合： 工程地址：解放碑八一路、较场口轻轨总站旁商业管理：重庆协信商厦物业管理 开盘时间：2003年12月 营业时间：2004年9月28日国庆节 建筑面积：7600方均价：29000元/平方米； 最高价：3000032000元/平方米销售动态：

5、开盘售磬有经营户反映工程在一两天之内被抢购一空入口处商业街景丽岛春天 工程定位：目标消费群：中低档消费人群；年轻时尚“淘一族和旅游观光客 广告诉求：靓品集中营，快乐新体验经营特色：经营个性、时尚、潮流、前沿的服装、饰品、休闲系列的中高档商品为主。业态划分：该地下商场400个铺位，被划分为三个区：名品服饰区80%、精致饰 品区15%、休闲娱乐区5%*.以上系根据商场业态实际呈现判断数据面积划分：主力铺位面积在10平方米左右；低于10平方米的居多铺位租金：180200元/平方米同一地理位置地上租金为300350元/平方米 租金呈现出居于商场中间段的铺位较高，而出入口的稍低，拐角和死角处 低至160

6、元/平方米月租金丽岛春天经营状况研判：现状：2004年10月营业面积近4000平方米的丽岛春天商业街招商火爆，接近尾声时已有260多家卖时尚服饰的经营户签下租约。开业一月来，此地经营惨淡，商场行人寥寥无几。一服装店老板徐熊说，他已经连续8天没做成一桩生意了。调研时，随机访问的多组人群中，无一人知道八一路新开了一家地下商场。丽岛春天SWOT分析优势：地段：重庆最繁华商贸中心的地下空间，未来轻轨的驻留站。价格：在解放碑地下商业的租金远远低于地面上的同类物业，投资小，收益大。投资前景：轻轨地下商场历史以来升值潜力巨大。购物环境：较其它城市组团地下商场舒适度较高，装修品质感稍强。劣势：自身配套：缺乏休

7、闲、怡情的自身配套。推广力度：工程开业一月至今还未被商圈附近居住的消费者认知。后期管理：开发商旨在卖铺，不注重后期经营和统一管理，招商门槛过低，形成商场内经营档次参差不齐。丽岛春天SWOT分析时机：工程定位和地上商圈错位互补。即将开通的轻轨带来巨大的人流量，释放一定的消费能量。未来解放碑所有地下商场将被连通，形成规模集聚效应。威胁：解放碑地下商圈大规模的打造，经营产品雷同，需承受同质化恶化竞争。解放碑地上商圈的成熟也会对新生的地下商圈带来一些直接的冲击。城市组团商圈的逐步成熟、开展分流了解放碑大商圈消费能力、弱化了中心地段的商业辐射能力。B、中环银座工程组合：工程位置：渝中区 渝中解放碑五四路

8、及青年路售楼处：解放碑民族路与五四路交汇处开盘时间：2004年3月入驻时间：2005年5月1日销售动态：一期售毕建筑面积：6000方起价：33000元/平方米均价：37000元/平方米最高价：48000元/平方米地段优势明显中环银座地段是最大的魅力。属于地下商铺.位于解放碑的中心，一期从中华路“实验剧场十字路起，沿青年路下行，在青年路与五四路交汇处转向，交汇在解放碑最核心的地段。尤为重要的是，中环是连接轻轨与地面的枢纽，这意味着人流从轻轨临江门站口出来到解放碑也可能经过中环银座的商铺。整修中的销售中心玻璃销售中心全貌，连接中环一出入口中环银座工程定位：目标消费群：中高层消费人群广告诉求：长江上

9、游商贸中心，打造西部购物天堂经营特色：经营个性、时尚、潮流、前沿的服装、饰品、休闲系列的中档商品为主对外 宣称彻底颠覆传统地下商场脏乱的印象，其中最突出的是生态理念。面积划分：最小面积5平方米、占据中间的是10平方米左右，最大面积2030平方米； 主力铺位面积在10平方米左右；铺位租金：250300元/平方米 租金呈现出居于商场中间段的铺位较高，而出入口稍低，拐角和死角处最低月租金中环银座工程SWOT分析优势：地段：重庆最繁华商贸中心的地下空间，未来轻轨的驻留站。价格：在解放碑地下商业的租金远远低于地面上的同类物业，投资小，收益大。投资前景：轻轨地下商场历史以来升值潜力巨大。购物环境：较其它城

10、市组团地下商场舒适度较高，装修品质感稍强。劣势：由于该工程正在施工，劣势判断不具客观性，可参见丽岛分析。地下商铺密集，同商场也会形成商品同质化的恶性竞争。时机：参见丽岛分析威胁：参见丽岛分析重庆地下商业工程举要金源不夜城领域观点领域观点之一：情境地产“境是人所能触及的，全部外在环境空间的总和，以及存乎其间的全部内在精神体验；是生活的气氛，是生活的状态。“情是人与境相遇的感受，是外在环境的内心影射。情境地产将产品与人放在一起，既是房地产品质的回归，又是品质的升华。“有境界自成高格情境地产，就是地产的集成运作商业情境地产举要1上海新天地商业情境地产举要2西街商业情境地产举要3波托菲诺领域观点之二：

11、地产631法那么一个地产工程的市场成功：60%靠产品30%靠市场推广10%靠销售组织 60%30%10%产品市场推广销售组织领域观点之三：创意经济创意经济，是指一些以文化艺术创意为增值手段，以知识产权保障收益的行业。具体的行业，包括时装及产品设计、展览、工艺品、表演艺术、电影电视、出版、艺术品及古董市场、音乐、广告、数码娱乐、软件开发、广宣制作等。简单而言，创意经济就是生产附加文化或艺术的商品，是有版权保护的文化艺术产品，是一门高增值的行业。文化艺术产品满足的不是根本生活需求，而是满足我们想象中的欲望，因此是没有止境的。而欲望是可以制造、推进和提升层次的，创意经济产品的增值能力，比新科技产品要

12、大，而且投入的资金可多可少，投资不多，但收益很大，而且持久。不去预测和把握未来的开展方向是短视和危险的，但同时如果认为能从技术细节上完全精确的规划未来的生活形态那么有点荒唐。地产行业是一个能充分刺激参与者潜能的大舞台，演绎了太多的精彩、传奇、梦想以及梦想破灭的故事，这一切，不是旁观者所能了解和感动的。正因为了解和感动，所以对未来充满敬畏。对未来如此，对“黑格大道工程也是如此随着“黑格大道的浮出，重庆将出现一个新的城市节点。城市节点既有地理的概念，又有历史和文化的内涵。这个城市节点将成为城市生命和城市活力复苏的温床，新的城市精神也由这样的新节点开始确立，并进一步向外界传播和辐射。根据“黑格大道位

13、于重庆渝中母城区地块特征和前身是主城人防工程的历史渊源，为了把这种地块特征和历史渊源更好地转化为“黑格大道独特的资源优势和文化特质，倡导鼓励原创精神和包容胸怀的城市精神内核，把有创造性的工作、健康舒适的生活、富有活力和文化多样性的商业活动、具有艺术感染力和科技精神的文化经营活动紧密结合起来，形成一个有机的生命链条，为渝中区域经济的持续开展建立新的城市节点。领域思考：解放碑的核心价值1商业价值：重庆最繁华成熟的商圈，传统与时尚的聚集地。占据渝中区GDP的半壁江山。2母城价值：重庆人眼中的都市，母城区的精神堡垒。其它组团的开展无不是以解放碑为蓝本。3窗口价值：外地人到重庆的必游之地，旅游价值与代言

14、效应巨大。4历史价值：见证重庆百年风云变迁之地，处处典故处处人文。领域思考：解放碑还缺什么？习惯性说解放碑是重庆的政治经济文化中心，想一想，解放碑名实是否相符？政治与历史：具有象征意义，解放碑本身的革命意义与百年风云使其成为过去未来的见证者。经济：作为CBD金三角之一，解放碑是最具CBD气质的一角。商业：全国四大商业街之一，十字金街历来是商业繁华的代名词。商务：高档写字楼最扎堆的地方，世贸等一批甲级写字楼更使其商务功能凸显。文化：？解放碑没有美术馆、没有现代化展厅、没有博物馆、没有没有一个象样的文化符号。重庆人民的客厅在文化方面乏善可陈，不能不说是一个严重的缺失。 如果说位于黄桷枰的川美是艺术

15、的摇篮，重庆还缺一个展销这些艺术成就的大舞台。提剑四顾，舍解放碑其谁？这正是黑格大道回报重庆、同时实现自身商业价值的突破口。黑格大道定位指导思路“黑格大道主题定位应满足工程商业经营的可持续性、差异性，并竭力创造标杆模式。“黑格大道应创造一个新的城市功能节点，成为直辖后新重庆城市活力及城市精神堡垒的象征。“黑格大道应摒弃传统地下商业业态及风格的弊病，创造而非简单领先出一种在这座城市从未出现过的业态组合及主题风格来引领工程的开发、经营全过程。“黑格大道应填补三千万重庆人民客厅解放碑的物质及精神上的双重空缺，以表达时代背景的先锋文化作为工程创意经济的背景主题。“黑格大道应淋漓尽致地发挥区位的绝对优势

16、的根底上应挖掘渝中母城区独有的历史文化底蕴，彰显重庆山城的外乡文化特色。“黑格大道应最大限度发挥其建筑属性中空间最高8m的创造性、可塑性及街区最宽15m、最窄6m的尺度变化优势。“黑格大道应将地下“永无天日的劣势转化为“别有洞天的不夜城优势，营造时空错位，斗转星移的万像。“黑格大道应是城市时尚的创造、会聚之地，是重庆外乡艺术家、文人骚客、自由文化者等思想先锋者的前沿战地。“黑格大道应承担起以工程品牌建立推动黑格集团企业品牌快速提升及稳固的历史责任。黑格大道主题概念定位中国第一LOFT艺术商业大道什么是LOFT？关键词：后工业、空间、自由、艺术、时尚、先锋、国际LOFT原义LOFT原义LOFT，

17、英语中意为别墅的阁楼和透空客厅的上部空间，兼有高尚的词义当这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的消费与生活体验方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。21C新经济浪潮中，LOFT总与空间、艺术、前卫、先锋、创造、后工业时代等词相提并论。LOFT起源不拘一格的艺术家们是今天的LOFT的创造者。最初起源于世纪年代美国纽约曼哈顿区的LOFT，其实是一批放纵不羁极富创造力的年轻艺术家们将那些被遗弃的小型厂房和仓库、地下通道进行一番布置，因为完全依个人的需要和想像而再创造，每一处都千奇百怪、形式各异。于是LOFT这一全新的空间模式亦引起了越来越多人的关注，大量的从事创意性工作的人士，

18、如建筑师、律师、心理学家、广告人、作家、摄影师、音乐家等接踵而至，进而获得了富裕的商界人士和房地产开发商的青睐，他们的参加又为LOFT增加了更多的个性化色彩LOFT风格将心理学渗透到建筑学领域，LOFT极大地满足了对于空间个性化及居住、消费功能多元化的追求这是目前建筑学界认为LOFT的魅力源泉所在。LOFT风格LOFT最显著的风格是高大而开敞的空间，且将大跨度流动的空间任意分割，打造夹层、半夹层，上下的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁设置，在这空旷寂静的空间中，弥漫着设计者及体验者的想像。LOFT最奢华的东西就是空间，运用错、退、露、挑、等空间运造手法，将特有的高大灵活、可重组解构的大型

19、自由空间打破传统空间的格局，为行为者张扬个性提供了可能。当人类进入互联网时代，被工业革命抛弃已久的“个性化浪潮卷土重来时，LOFT作为一种“工业革命时代特征建筑形式，愈发被人爱戴，甚至成为一种城市重新开展的主要潮流，它为城市人的生活方式带来冲动人心的转变，也对新时代的城市美学产生极大影响。LOFT全新理念21C新经济浪潮下的LOFT，传达了全新的理念：无论是居住，还是生活还是消费，人的行为都应该是无拘无束、释放个性，创造前卫，且张扬自我LOFT式生活已经成为城市中产阶级、小资阶级的一种时尚文化模式LOFT 开展价值很难准确地说，开发商从何时开始将LOFT作为他们的开发模式进行销售的，不过，开发

20、商对于LOFT的开展却起着举足轻重的作用，他们为居住空间开拓了新的市场领域。开发商在重新利用废旧建筑创造新的生活空间时，为修复框架增加了本钱，但亦使一些有实力的购房者能够自由地选择自己的生活空间，并且通过他们产生了一种特殊的、用来向消费者们描述这些空间价值的语言。早在世纪年代末，纽约LOFT的租金已到了400美元月，已与当时一套三居室公寓的租金价不相上下，由此看来，LOFT的市场需求量是相当可观的，正如有远见的开发商所意识到的，条件看似恶劣的工厂、或地下通道已经存在了很多年，而且没有任何人建议，搬进一个这样的工厂居住、生活会是别致和充满情趣的，那些艺术家的生活习惯已经成为了中产阶级的一种文化模

21、式，另一方面，旧工厂也变成了一种表达“后工业文明的方式。因此LOFT的市场潜力是不可估量的。不过国内LOFT仍受到种种制约未被开发商发挥得淋漓尽致，不过从国外LOFT的开展史看，对工业时代的遗迹加以很好地利用，其居住价值、商业价值的延展将是不可估量的。中国一些地区已经出现了LOFT ，最知名的如北京的“798、上海的“苏州河艺术家仓库、昆明的“上河创库LOFT风格鉴赏LOFT商业LOFT商业LOFT商业LOFT商业LOFT商业LOFT商业LOFT办公LOFT办公LOFT居室LOFT居室LOFT居室LOFT展示LOFT教堂类比工程鉴赏北京798艺术工厂南非约翰内斯堡地街莫斯科地铁79879879

22、8798798798798798798798798南非约翰内斯堡地街南非约翰内斯堡地街南非约翰内斯堡地街南非约翰内斯堡地街南非约翰内斯堡地街莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁莫斯科地铁工程命名体系命名策略：与“黑格调性一致，格物致知，深邃博大表达LOFT艺术商业的先锋性与未来感表达地下属性，既永无天日，又别有洞天的时空错位感切合时尚与潮流，前沿性并易于理解表达商业与艺术的完美结合匹配3000万重庆人第一街的眼界黑格 无间道核心词汇：无间21世纪初期，在新经济浪潮怂恿下，极富多元个性及绚烂张扬的各类社会元素在呐喊中对峙甚至碰撞，多元冲突是现时社会演绎

23、的主题词，然而，我们在矛盾的解决中发现，原来多元的背后潜伏着一元的母体，矛盾的趋势原本就是统一，正如：黑与白互为背景；过去和未来一直于依附现实；现实与虚拟在一个空间存在；传统与时尚共舞T型台上；文化艺术是商业的最高境界；而商业那么是推动文化扩张的引擎。组成城市的各类元素在人类的社会行为下进行多元的变化、组合、碰撞产生统一的城市意想和社会思维。在这一重组行为中，社会各个层面的构成元素彼此之间和内部之间的界限不断的被打破和重组，并相融共生，无间断、无隔膜，呈现出“亲密无间的自然状态，即世间万物“大道无间。核心词汇：无间人与城市，建筑空间与思想的关系在中国城市化规模疯狂扩张的时代背景下 , 已经成为

24、一个地产业界不可回避的问题。而当代先锋艺术与公共空间，地产商业工程与文化艺术长时期以来的暧昧而批判的关系，却成为一个隐晦的问题。而“黑格无间道是中国地产业界的探索者以一个废旧的地下城市建筑为背景来诠释及演绎这一深遂的问题。其它参考案名黑格 1949 黑格 新天地黑格 天街黑格 非常道主题定位语中国第一LOFT艺术商业大道黑格无间道LOFT主题规划设计LOFT是一种体验精神，而非一种质感商品，“无间道应以消费体验型的经营业态为主，以消费购置型为辅。LOFT是先锋文化艺术的代言词，在工程装修风格、色彩、材质上应大量运用LOFT风格符号，如工业型材、玻砖、红土砖墙、黑白墙，钢板、不锈钢、艺玻、青石板

25、、锈板节点设想以LOFT风格装饰风格的酒吧、清吧、咖啡吧、茶吧、雪茄、游乐吧、野战吧、摄影吧等各种主题吧带阁楼工作室为“无间道街区的主要商业经营业态。以LOFT居家形态规划特色创意商品街区域，以展览厅、个人画廊、工艺品作坊、古董店、稀缺物品店、家居店、琉璃店、时装店、饰品店等特色品店为重要经营业态，以下层为店、上层为办公室的方式满足经营需求类似于“北京同里、“上海新天地的业态布置。以LOFT风格的各类特色小餐饮及品牌快餐店作为街区辅助型经营形态。以生活配套型业态店如磁卡 、自助银行、自助饮料机、美发美容店、健身房、桑拿吧、干衣店、小超市711店、售票站、皮鞋清洁店、wc等为补充型业态，且尽量设

26、置在交通要道处，且利用转角、死角面积不大的空间。各种酒吧、特色商品店、生活配套店应尽量相对独立成组，而组与组之间又相互融合。具体布置在招商过程中应根据实际情况调整。节点设想在“无间道建立中国重庆当代先锋艺术展览基地，长期自营，以日益辉煌的展览经济为长期经营收益来源。在“无间道建立中国重庆时光展览馆博物馆，与政府联合经营，不定期频繁举行反映重庆过去、现在、未来的城市建设、城市精神的成果展，如“重庆民居老照片展、“重庆老街坊照片展、“重庆直辖新貌展、“新红岩精神展、“重庆旅游产品展等。“无间道设置“时尚产品发布展场，长期自营。目前时装、 、汽车、音乐带等发布会此起彼伏，收费昂贵，且多在酒店举行，已

27、无新意，此展场建设应有较大长期利益空间。节点设想LOFT是空间的代名词，在铺面规划上强调空间变化，复式、夹层、排廊、退、错、露、挑等空间通透手法应大量采用。所有铺面单位的标牌材质及色彩统一，但标牌的尺寸及字体、画面强调经营个性。所有地面接口及轻轨接口的风格应完全统一，强化“无间道的VI标识性。“无间道所有无铺面设置处的顶棚、墙面、街面应做为当代先锋艺术的创作连续空间，如壁画、海报、小品、装置、影像等。节点设想“无间道主要入口处利用墙面或空间，应设置LOFT开展史的文字及冲激性画面等广宣物料，强化LOFT的表达理念。“无间道的公共空间部份应设置行为艺术表演空间及公众集会空间如露天免费投影电影、周

28、末群众演出台等。露天咖啡厅、露天老茶馆、露天音乐吧等的设置，将增添街区人气、街区情景及工程经营额外收益。“无间道的广告位及导示牌的艺术创意，也将成为街区特色及长期额外经营收益。节点设想“无间道应组织定期年、月、周大型公共空间固定的城市前卫先锋文化艺术活动，如好莱坞电影周、巴黎时装周、维也纳音乐周、英伦威士忌鉴赏周、非洲民族部落舞等，聚集公众人气的系列品牌活动，并着力创造城市旅游文化节目品牌桂林刘三姐印象、丽江丽水金沙。“无间道街道中庭商铺的设置应掌握时有时无，商铺单层低空间的设置原那么，以凸显街区尺度大疏大密的变化情趣。“无间道灯光的设置应充分营造街区黄昏的情调和气氛，以表达无论地面阴晴圆缺、地下街都永远别有洞天的情调。公共灯光营造应作为装饰设计的重点。节点设想领域观念之四：木桶法那么工程开发具有无限宽泛性、复杂性、综合性，涵盖36个专业种类，串连18个核心链条环节。开发工程的水准上下，取决于地产木桶18块参差不齐木板中最低的一块。所以，开发工程每一个体系的均好性是保障工程具备