房地产金融个人住房贷款课件

1、第四章 个人住房贷款概述个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的发放个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第1页，共70页。第一节 概述一、个人住房贷款的概念和特点1.概念个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。第2页，共70页。2.特点个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。个人住房贷款必须设

2、立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保保证，特点是方便；也可以是物的担保质押或抵押，特点是安全。第3页，共70页。2.特点个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权用益物权如使用权等也可以设立抵押权。个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信

3、托性质“住房抵押贷款债券”。第4页，共70页。2.特点个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。第5页，共70页。二、个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府

4、的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.自营性个人住房抵押贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时

5、，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。第6页，共70页。三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选

6、择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。第7页，共70页。四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断住宅业是我国新的经济增长点城市化加速有利于住宅业发展住房制度改革有利于住房信贷发展住房需求增长需要信贷支持金融开放需要业务创新2.发展趋势判断个人住房信贷市场竞争日趋激烈个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务业务品种将更加多元化个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化委托业务成为焦点“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键个人住房贷款将出现证券化个人住房贷款市场将更加细分第8页，共70页。第二

7、节个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。2.申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：身份证件；放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；以储蓄存款为自筹资金

8、的需提供银行存款凭证；以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；放款人要求提供的其他文件或资料第9页，共70页。二、贷款审查贷款审查的内容主要包括：核验借款人申请表；核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；审查保证人的保证资格和保证能力；审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷

9、款期限不超过其中年长者的退休年限；审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。第10页，共70页。三、借款人资信评估1.个人素质个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2.购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。3.贷款保护能力包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。第11页，共70页。四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的

10、所有材料退还。第12页，共70页。五、各银行的具体要求1.中国建设银行2.中国工商银行3.中国银行4.中国农业银行5.中信实业银行6.中国光大银行7.中国招商银行8.交通银行9.中国民生银行10.上海浦东发展银行第13页，共70页。第三节 个人住房贷款的发放一、签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下：1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。4.借款人

11、将房屋买卖合同正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。第14页，共70页。二、贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。2.贷款期限贷款期限最长不超过30年。3.贷款利率贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算还贷清单。第15页，共70

12、页。三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式由中国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额本息还款法（先息后本）或等额本金还款（利随本清）法，累进偿还法正在研发之中。第16页，共70页。1.等额本息还款法M=P*r(1+r)n(1+r)n第17页，共70页。2.等额本金还款法（递减还款法）每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金已归还本金累计额）*月利率请注意，与本息均还法不同！第18页，共70页。3.累进偿还法累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。其

13、计算公式为：M1=P（1+r）n（dr）（1+d）n（1+r）nMi=M1*（1+d）i-1这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。第19页，共70页。累进偿还法的分析过程假设贷款总额为P，按月偿还，期限为n，月利率为r，还款额每月均按d增加，则有：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3+Mn(1+r)-n （1）而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2Mn=M1(1+d)n-1将各个M代入（1），则有：P=M1(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3

14、+(1+d)n-1(1+r)-n （2）（2）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：P(1+d)(1+r)-1=M1(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n(1+r)-n-1 （3）（2）（3）得：P1(1+d)(1+r)-1=M1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1则M1=P1(1+d)(1+r)-1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1即M1=P(1+r)n（dr）(1+d)n(1+r)nMi=M1*（1+d）i-1第20页，共70页。4.提前还款提前还款的处理已讲过，不再重复。第21页，共70页。四、抵押权登记1.住房抵押登记借款人获得抵押贷款

15、时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：登记时限抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押合同在生效日为登记之日。应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证（共有房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。第22页，共70页。房屋抵押权的设立与变更以房屋的所有权证抵押的，抵押的设

16、立是通过产权登记机关在房屋所有权证上作他项权利记载，并同时向抵押权人颁发房屋他项权证；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续。以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。在取得房屋所有权证后要及时办理正式的抵押登记手续。第23页，共70页。2.土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得土地使用权作抵押的，要到土地管理部门的产权登记机关或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。具

17、体手续与房屋抵押登记基本一致，只是时间上要求更严格。土地使用权抵押登记申请土地使用权抵押登记和变更登记第24页，共70页。第四节个人住房贷款贷后管理与贷款偿还一、贷后检查及违约处理1.主要内容贷后检查包括以下内容：借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人有无骗取银行信用行为；借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况；保证人保证资格和保证能力的变化情况；抵押物保管及其价值变化情况；项目工程进度和抵押预登记和正式登记落实情况；有关合同及相关资料的完整性和有效性情况；贷款资产风险程度、变化及其发展趋势；其他关系放款人债权实现和保障的内容。第25页，共70页。2.贷款形态贷款形态是指根

18、据贷款的风险程度对贷款进行的分类，目前尚无统一标准，一般划分为5级：正常贷款关注贷款次级贷款可疑贷款损失贷款第26页，共70页。3.贷款检查方式与程序贷款检查分抽查和重点检查，其程序包括5个主要环节。第27页，共70页。4.对违约的处理方式对违约贷款的处理包括9种基本方式。第28页，共70页。二、贷款档案的建立与管理个人住房抵押贷款发放后，银行信贷部门必须建立统一的贷款资料库，由专人负责，集中保管贷款原始资料。1.借款人相关资料2.借款合同相关资料3.贷后管理相关资料第29页，共70页。三、清户撤押借款人清偿全部贷款本息后，银行应及时通知借款人（及保证人），持有效证件办理清户撤押手续。手续完成

19、后，个人住房抵押贷款业务才能宣告正式结束。第30页，共70页。第31页，共70页。第五章 房地产开发贷款引言：房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的业务之一。房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。其特点是：单项贷款规模大、受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高。房地产开发贷款程序房地产开发的项目评估房地产开发贷款贷后管理第32页，共70页。第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款的操作流程：递交申请受理审查项目评估

20、核查审批办理手续资料归档贷后管理收贷撤保第33页，共70页。一、房地产开发贷款申请1.借款人资格借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为：4证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工证。2.申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料：单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。项目资料项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。包括项

21、目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。第34页，共70页。二、房地产开发贷款调查由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容：第35页，共70页。1.对借款人资格的核查调查借款人的基本情况了解企业经营班子真实情况审查企业的财务管理制度及相关财

22、务信息了解借款人的诚意和过往的合作情况第36页，共70页。2.调查核实项目情况详细掌握项目的基本情况了解项目的前期准备工作，特别是“4证”是否齐全审查项目的可行性及抗风险能力审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析第37页，共70页。3.核实确定担保方式担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者的资信是否真实、有效等等。第38页，共70页。三、核定信用等级，提出审查意见贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门作出决定。第39页，共70页。四

23、、房地产开发贷款的审查与审批1.贷款审查的主要内容贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性”（所谓三性）原则和贷款投向政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出决策建议，由银行的相应决策部门进行审批。审查调查部门提供的数据、资料是否完整。审查贷款投向是否符合规定。审查项目的评估情况。审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。审查贷款期限。审查担保的合法性、合规性、可靠性。第40页，共70页。复算贷款风险度、贷款资产风险度贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数*企业信用等级*（Y）+项目风险等级系数*YY=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）贷款资产风险度=（正常贷款金

24、额*项目贷款风险度+逾期贷款金额*项目贷款风险度*1.3+呆滞贷款金额*项目贷款风险度*1.8+呆账贷款金额*项目贷款风险度*2.5）/贷款总额审查有无超规模贷款。按照授权授信管理办法，确定最终审批人。第41页，共70页。2.贷款的审批贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款的种类、金额、期限、利率方式。需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有决定权的相关机构或个人批准。贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；不同意的应说明理由并退还相关资料。第42页，共70页。五、贷款的发放房地产开发贷款的发放比较复杂和严格，经过一系列的相关手续后，最后由信贷员填写贷款划款凭证，经借款人认定，并逐级审

25、批签发后，交由会计部门根据项目进度情况及有关约定，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。第43页，共70页。第二节 房地产开发贷款的项目评估一、房地产开发项目评估概述贷款的“三性”始终是银行的生命线，房地产开发贷款也必须严格遵循该项原则，进行一系列的评估，以保证贷款的效益性、安全性和流动性。第44页，共70页。1.评估应具备的基本条件贷款经贷款银行的有关部门受理初审，基本符合有关贷款的基本条件。项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。借款人已经取得项目立项批准文件，“四证”等法律文件有效、真实、可靠。项目开发成本构成明确，融资方案、渠道合法合规，自有资金来源和比例

26、符合有关规定。已完成可行性研究报告。借款人符合贷款通则和贷款银行的有关规定。借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表。第45页，共70页。2.评估程序审核项目是否具备评估条件。抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。现场调查、收集、整理资料。对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。第46页，共70页。3.评估内容借款人评估项目建设条件评估审查评估投资估算和筹资评估偿债能力评估贷款风险分析第47页，共70页。4.评估报告的编写要求评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求有事实、有数据、有分析、有结论，重点突出、简明扼要、条理

27、清楚。标准的报告应包括：封面、正文、附表等部分。第48页，共70页。二、借款人评价借款人是房地产开发的主体，也是借款的主体，贷款的效益性、安全性与其密切相关，借款人评价是贷款评估的基础和起点。借款人评价有所谓的5C原则，即Character品行Capacity能力Capital资本Collateral担保品Condition of Business经营状况第49页，共70页。1.借款人非财务评价借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，为此必须通过如下方法进行现场和历史调查：听取企业负责人介绍，了解企业的经营特点。查阅档案文件，了解企业的发展历史和组织现状。了解区域宏观经济发展

28、态势，分析企业在当地的地位、作用。了解相关的政策法规，掌握行业发展态势及受各种因素的影响及其响应。咨询管理当局，了解企业的诉讼事项和关联交易等情况。第50页，共70页。2.经营者素质及管理水平评价评价的基本内容分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况，评价其经营管理水平。了解的基本方法第51页，共70页。3.经济技术实力评价企业自身发展历史反映的成长性分析企业的优势和地位SWOT分析Strengths 优势Weaknesses 缺陷Opportunities 机遇Threats 威胁第52页，共70页。4.资产负债评价主要分析企业负债栏目的增减变化情况和原因，在综合

29、考虑其包括或有负债情况下，评价企业的短期和长期偿债能力。主要从以下几方面进行：查阅财务报表和会计师的审查意见。对资产负债进行趋势分析。对资产负债进行比率分析。应特别注意对或有负债的分析和评估。第53页，共70页。5.资产运用效率评价以反映企业使用其经济资源的效率和有效性的各种周转率为评价指标，包括存货周转率、应收账款周转率、生产能力利用率、营运资金周转率、固定资产周转率、全部资产周转率等，在很大程度上决定了企业的竞争力。第54页，共70页。6.盈利能力评价盈利是企业的目的，也是企业存在的原因和根据，没有足够的盈利就不可能有企业的发展壮大，银行的贷款就没有足够的安全性和效益性。企业盈利能力的分析

30、包括以下内容：损益表的趋势分析盈利能力比率分析第55页，共70页。7.现金流量评价如果说企业的许多财务指标可以人为操控，审查不严格可能会被蒙混过关，那么，现金流绝对是不能制造出来的，因此现金流分析是对企业真正的盈利能力、竞争力等综合实力的反映，“现金流是正值、净现金流与每股收益相当”是企业财务状况良好的重要体现。第56页，共70页。8.信用状况评价信用状况评价也是保证贷款安全的重要前提，只有具备相当信用水平的企业才是可信可靠的合作伙伴。第57页，共70页。9.新建企业分析重点对新建企业的分析重点着重在企业的资本金到位情况以及其合法性、合规性、企业的组织体制等方面，可能的工作量相对就少了许多。第

31、58页，共70页。小结：对借款人评价应注意的重点关注会计师对会计年报的审查意见。应综合考虑房地产开发企业经营的特殊性，把财务状况与实际经营业绩结合起来分析，并将财务指标适当从更长时间的角度进行综合分析。第59页，共70页。三、项目建设条件评价1.项目建设必要性2.项目建设内容、规划和建设方案3.项目建设条件评价4.设计单位资质评价5.施工组织评价6.环境保护评价第60页，共70页。四、市场评估1.市场评估的程序市场评估包括4个阶段：明确目标确定调查对象和方法、范围收集有关信息分析综合提出结论2.市场评估内容市场总体情况的分析。市场需求情况分析。开发产品的主要特点是否符合消费者需求特点。分析其他开发商开发同类