房地产融资实务中的若干法律问题

1、.：.； HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%BF%B5%D8%B2%FA 房地产融资实务中的 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C8%F4%B8%C9 假设干 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%C2%C9 法律 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CE%CA%CC%E2 问题序文从全国来看，房地产市场不断坚持着继续升温的态势。仅就北京而言，房地产市场的火爆程度也是有目共睹的。作为房

2、地产工程的开发者，全国有几万家房地产开发 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C6%F3%D2%B5 企业，仅北京也有几千家。这些大大小小、资质等级不同的房地产开发企业，在资金实力、开发才干、 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%DC%C0%ED 管理阅历上存在着相称大的差别。但无论是实力雄厚的开发商，还是才干薄弱的开发企业，在其运营过程中必然面对这样一个非常现实的课题：房地产金融，或者干脆说就是房地产融资。房地产开发行业是公认的资金高度密集的行业，存在着 HYPERLINK lvshi010

3、/?mod=tag&code=view&id=%B7%E7%CF%D5 风险高、投资大、周期长等特点。同时，行业内竞争也日趋猛烈。所以，单纯靠房地产开发企业以自有资金来完成工程的开发、建立未必现实，从经济学角度讲，也是不经济的。另外，有相当多的闲置资本以及对房地产行业存在一定投资愿望的投资资本，也对房地产市场表现出了非常浓重的投资喜好和投资愿望。这样，一个以投融资双方为主体的房地产投融资市场构成了，它是资本市场的重要组成部分。产业资本必然要和投资资本结合，这是由房地产行业开展的客观规律所决议的。综上所述，本文偏重于从产业与金融互动的视角，以房地产融资领域为基点，着重讨论房地产融资过程中涉及的假

4、设干 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%C2%C9%CE%CA%CC%E2 法律问题，期望从更加实务的角度展开论述，或许对处理实际问题有所裨益。本文的根本脉络为：房地产融资途径的根本方式及 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%D6%CE%F6 分析 房地产融资途径的创新房地产融资的尽职调查不规范的房地产融资行为一、房地产融资途径的根本方式房地产融资的途径有很多。由于开发商的不同、工程的不同、工程开发阶段的不同、资金需求量的不同、风险程度的不同等要素的存在，房地产开发商在选择、取舍

5、或组合房地产融资途径上也是不同的。不同的融资途径的方式呈现出不同的特征和 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CA%CA%D3%C3 适用性。下面就其比较典型的、根本的方式，陈说和分析如下：一银行 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B4%FB%BF%EE 贷款方式银行贷款是开发商比较常用的融资途径。由于历史、体制等缘由，我国企业对银行贷款存在着相当大的依赖型。据统计，在房地产开发企业的资产中，银行贷款占有非常高的比重。但随着金融风险的加大、银行不良资产的添加、银行资本充足率的下降以及房地产市场呈现

6、的过热态势，央行风险监管的力度在加强，房地产开发贷款的信贷政策也在逐渐紧缩。尤其是“海南房地产泡沫的阴影至今没有完全驱散，以致于海南省政府要专门成立一个资产管理 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%AB%CB%BE 公司，担任统筹接纳和处置四大资产管理公司手中积压的尚未消化的不良房地产工程。近期又有专家惊呼：中国出现了新的房地产泡沫！央行于2001年6月19日下发了银发2001195号，该通知规定，为整顿住房金融市场次序，防备住房贷款风险，要严厉审查住房开发贷款发放条件，真实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信誉

7、等级较高的 . HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%D8%D3%DA 关于规范住房金融业务的通知，该通知 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%E6%B6%A8 规定，为整顿住房金融市场次序， HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%C0%B7%B6 防备住房贷款风险，要严厉审查住房开发贷款发放 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CC%F5%BC%FE 条件，真实加强住房开发贷款管理。住房开

8、发贷款对象应为具备房地产开发资质、信誉等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发工程，企业自有资金应不低于开发工程总投资的30%，开发工程必需具备“四证、和。同时，对于购房人作为借款人 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C9%EA%C7%EB 恳求个人住房贷款购买期房的，所购期房必需是多层住宅主体构造封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。可见，开发商依托银行贷款来处理开发资金短缺问题是非常困难的。实际中，有相当一部分开发商往往在工程开发的早期阶段即产生融资需求，但由于不具备或不充分具备央行规定的上述贷款条件，而被排斥在银行大门之外

9、。可以说银行贷款的门槛是比较高的。这也是很多房地产工程遭到搁置甚至烂尾的主要缘由之一。当然，这一现实问题也促使开发商寻求其他便利的、低门槛的融资途径。二股权融资方式股权融资是银行借款途径之外日益遭到注重的融资方式。但由于高风险要素的存在，它的融资本钱是比较高的。其常见方式为：开发商的股东方 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D7%AA%C8%C3 转让一部分股权，以引进投资者。投资者经过受让开发商的股权而成为其新股东，并经过未来的收益或假设干阶段后的退出机制实现其报答。正由于这是以一种融资方式的方式出现的，故拟投资者具有投资性和战略性。该方式涉

10、及的主要法律问题为：1、转让的出资股权比例问题战略投资者普通希望受让的出资股权比例能到达控股程度。由于战略投资者普通不太参与开发商的运营活动，为了躲避内部人控制风险、品德风险以及其他损害股东权益的行为，都希望本人将持有的出资股权比例能到达控股包括绝对控股和相对控股情形。这样，不但可以躲避上述风险，更能拿到相对充分的表决权、收益权和说话权。而对于开发商的出资股权的转让方而言，他更希望战略投资者的加盟不应影响本人对开发商或者开发工程的控制位置，更不要出现“引狼入室的情况。所以， HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C8%E7%BA%CE 如何调和二者

11、之间的矛盾是一个很现实的、很锋利的问题。同时，投资者能否有实力、有才干投资，能否是战略性投资者；开发商及开发工程的法律形状及未来前景如何，管理才干和治理构造怎样，这些问题都是开发商的股东和投资者在相互选择过程中要慎重调查的。这些问题需求经过尽职调查、商务谈判、拟订合理的股权融资方案和风险担保方案来处理。2、净资产的评价问题净资产的评价问题一定程度上决议了股权转让价钱确实定问题。实际中，股权转让价款金额的多少往往依赖于投资者对开发公司净资产的评价，评价价是股权定价的主要根据。但对于一个正在 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CA%B5%CA%A9

12、 实施中的房地产工程而言，要对开发商的净资产作一公允的评价其实是很难的。由于大量炒作要素的存在，以及国家限制 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D0%AD%D2%E9 协议出让运营性土地运用权致使土地资源凸现稀缺性要素的存在，添加了对开发商净资产公允价值评价的难度。从开发商角度看，他获得这个工程的本钱能够是很高的，众所周知，有些本钱往往不能入帐；开发商更多的是声称这个工程的生长性、收益性和稀缺性；开发商希望用收益现值法来评价。从投资者的角度来看，不能入帐的本钱是无法作为评价根据的；而工程的生长性、收益性又受未来各种要素制约，如货币政策、开发周期

13、、市场情况等，是不易调查和掌握的；投资者希望用重置本钱法来评价。笔者以为，从公平的角度和谨慎的 游客 发表于 2021-02-16 01:55:37 HYPERLINK lvshi010/ l # 援用 1 楼 原那么看，立足于重置本钱法，并适当参考收益现值法的合理要素来确定股权价值是比较合理 的。另外，除从静态的角度调查开发商的净资产情况外，投资者更要从动态的角度调查开发商的资产负债比、资产流动性、短期负 . HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D4%AD%D4%F2 原那么看，立足于重置本钱法，并适当参考收益现值法的合理要素来确定股权价值是比

14、较合理 的。另外，除从静态的角度调查开发商的净资产情况外，投资者更要从动态的角度调查开发商的资产负债比、资产流动性、短期负债的权重等情况，防止堕入收买的泥潭。假设开发商的资产中含有国有资产，那么对开发商的资产评价又涉及国有资产评价立项、评价确认或备案等国有资产管理问题，这也是操作上需求注重的。3、增资与稀释问题股权转让是发生在开发商新老股东之间的 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BD%BB%D2%D7 买卖。假设买卖胜利，股权转让价款将由新股东流向老股东，而对于急需资金推进工程实施的开发商而言并无实益。所以，在股权融资的操作中该当存在一个新股

15、东向开发商增资的问题。也就是投资者一方面受让老股东持有的开发商的部分股权，另一方面要向开发商增资，以使开发商运用该添加的资本 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BC%CC%B3%D0 承继开发建立工程。股权转让与增资可以同时进展，也可以分阶段完成。这经过新老股东的意思自治来决议。但在增资时，又会涉及到对开发商的控股权问题。老股东能够向新股东转让的股权比例很小，达不到控股程度，但在新股东向开发商增资时能够就会到达控股程度，由于是新股东一方面增资，老股东不能够再追加投资假设老股东有才干追加投资，能够就不需求经过股权融资了，所以老股东所持有股权必然面

16、临被稀释的问题。即使本次增资达不到控股程度，如因工程开展需求，还会有二次增资的能够，也就是有逐渐到达控股的能够。如此看，老股东在既推开工程实施，又能真实保证本人股东权益问题上确需进展一番斟酌和抉择的。4、退出机制问题任何一个战略投资者投资一个工程，首先要思索的就是退出机制问题。股东变成房东是他所不希望的，即使需等到工程实现变现出卖、租赁等，他也未必又如此的耐心。所以，投融资双方普通应在签约投资协议时，一并商定原股东方对投资方受让的股权和增资所构成的股权的回购和收买事宜。未来的回购和收买时限以及回购和收买价钱确实定是个实际中的难点。笔者以为，回购和收买时限普通可思索确定为工程获得预售答应证阶段，

17、或者在工程到达准现房、现房阶段，或者在工程预经售到达一定比例的阶段。回购和收买价钱可思索在开发商净资产公允价值的根底上加一定的收益报答率。当然，对于非战略性投资者而言，他能够会战斗到工程实现变现时经过分配机制来获得报答的。不过，无论是战略性投资者还是非战略性投资者，一旦成为开发商的股东，在股权回购和收买实现前，其即该当按照的规定与其他股东共享收益、共担风险。所以，如何保证股权融资方案的合理性、股权回购和收买协议的合法性以及潜在的、未来的风险躲避的有效性是操作中非常关键的问题。三发行股票或债券方式房地产开发企业经过发行股票或债券融资，不失为一个低本钱的、迅速集聚资金的途径。但从国家目前的法律和政

18、策规定看，房地产开发企业上市或发债是非常难的。深万科、深深房等公司的上市，终究是过去时代的事情了。据悉，SOHO中国方案在国外上市也不是以房地产企业的笼统出现的。可见，从国际资本市场范围看，房地产企业上市也是很困难的。按照有关的法律和政策规定，企业发行股票并上市或发行债券在运营年限、运营业绩、治理构造、企业规模等方面有比较高的要求，门槛比较高。所以，对于比较成熟的、业绩良好且稳定的大型房地产企业，在改制重组后，经过发行股票并上市或发行债券来募集大量资金，仍不失为一条良好的、规范的融资途径。而对于年轻的或业绩生长中的中小型房地产企业而言，经过上市或发债来融资那么过于困难和遥远了。四承包商融资方式

19、为缓解资金的压力，开发商往往利用建筑市场目前作为买方市场的优势位置，要求承包商垫资施工。据悉，相当部分的工程都要求承包商垫资施工到工程主体封顶。开发商和承包商权益、义务的不平衡性导致了大量 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BE%C0%B7%D7 纠纷的出现，也影响了建筑市场次序的稳定。另外，根据第286条以及最高人民 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%D4%BA 法院相应司法解释的规定，承包商对于工程工程享有工程款优先受偿权。所以，一旦开发商和承包商之间发生纠纷，承包商即可依法对工

20、程行使工程款优先受偿权，该权益原那么上优先于抵押权。所以，面对这样一种曾经得到广泛运用的融通资金的方式，开发商必需明确：第一，经过商定确立这种方式的合法性；第二，这种方式是不能滥用的；第三，这种方式作为过度阶段可暂解燃眉之急，但不能作为融资的主要方式或独一方式；第四，尽快启动其他融资途径，保证一旦与承包商发生纠纷而不致于堕入姿态。五协作开发方式这里所说的协作开发，从法律意义上讲是一种法人间的协议型联营，协作各方并不共同成立法人型的或合伙型的联营实体，而是经过契约方式明确协作各方的权益、义务、分工和利益分配等，并以共同的名义作为房地产工程的开发主体。实际中，开发商为理处理资金问题也会采用这种融资

21、方式。这种融资方式主要适用于：1、开发商有比较迫切的融资要求；2、从工程的运作难度看，单凭开发商的才干是很难实现的；3、有可供选择的、有实力的适宜的协作对象；4、协作对象在风险承当、利益分配需求上根本符合开发商的心思预期。协作开发方式与股权融资方式具有明显的不同：1、协作开发中是以协作各方的名义作为开发主体，不成立新的法人或合伙实体，相对于原开发商而言，开发主体数量有所添加；股权融资方式中开发主体没有变化，仍为原来的开发商，只是开发商的股东发生了变化；2、协作开发是以契约为根底和前提的，经过契约明确各方的权益、义务，尤其是利益分配，在分配方式上具有商定性和恣意性，突出了契约自在和当事人意思自治

22、的精神；股权融资方式虽也涉及到契约，比如股权转让协议，但当事人的权益、义务更多的是 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%B6%A8 法定的、格式化的、类型化的，这是由的特点所决议的，尤其是在出资方式、利益分配上具有法定主义的特点；3、由于协作开发方式导致开发主体发生了变化，所以需求 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C2%C4%D0%D0 履行方案、规划、土地、建立等方面的一系列手续和法律文件的主体变卦事宜，操作 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=vie

23、w&id=%B3%CC%D0%F2 程序相对复杂，周期较长；股权融资方式仅导致开发商的股东发生变化，强调开发商主体的延续性，所以只需 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B0%EC%C0%ED 办理开发商的工商变卦登记即可，手续简便，周期较短。采用协作开发方式需留意如下问题：1、由于是协作开发、共同开发，所以协作主体的选择上应为具有房地产开发资质的企业，而开发资质等级应称心工程规模的要求；2、协作开发方式虽是由契约决议的，但是这种契约，尤其是新添加开发主体的商定，需求报经政府各主管部门审批，并使方案、规划、土地、建立等方面的手续和法律文件主体变卦

24、至协作各方名下。实际中，协作各方或嫌操作复杂或嫌周期较长或以为双方信任根底良好而不情愿办理报批事宜。但从法律规定来看，未经依法确认的协作方在房地产工程中是没有投资权益的，不具有投资者的主体身份，甚至还有“名为联营，实为借贷之嫌，如此一来，投资者能够不但得不到应有的报答，甚至还有蒙受处分的危险。六BOT及其变形方式我国目前还没有一部完好的BOT方面的法律或 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%B9%E6 法规，一些规定散见于有关部门规章和政策性规定之中。BOT方式最早来源于土耳其，主要运用于根底设备建立，目前其作为一种新型的投融资方式正

25、在并逐渐得到广泛运用。BOT是一个缩略词，所谓的B即Build，建立的意思；所谓的O即Operate，运营的意思；所谓的T即Transfer，移交的意思；其根本含义为：由政府作为业主方经过特许权协议将具有公益性质的投资工程交由私营资本组成的工程公司开发建立，工程公司对工程进展融资、建立、运营、收益和维修，并在商定的期限届满后，将该工程无偿移交给作为业主方的政府的一种投融资方式。在我国实际中，广东沙角B电厂、广深高速公路、三亚凤凰机场、广西来宾电厂二期工程、北京京通快速路等工程都采用了该方式。在房地产领域，尤其是在商业房地产领域，已有企业在探求、运用该方式或该方式的变形方式进展工程的开发建立。如

26、外资建材超市集团“百安居、内资建材超市“东方家园，其在设立连锁店过程中对投资方确立的“定制建造方式即汲取了BOT或BOT变形方式的营养。更为值得关注的是，建立部于2003年2月13日下发了建市200330号文件，在该意见中，建立部提出了工程总承包、工程工程管理的根本概念和主要 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%BD%CA%BD 方式，并在第四条“进一步推行工程总承包和工程工程管理的措施中的第七项中提出：“鼓励有投融资才干的工程总承包企业，对具备条件的工程工程，根据业主的要求，按照建立转让BT、建立运营转让BOT、建立拥有运营BOO、建立拥

27、有运营转让BOOT等方式组织实施。综上所述，BOT及其变形方式是建立在平衡开发商、承包商利益 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%D8%CF%B5 关系根底上的一种值得 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D1%D0%BE%BF 研讨和推介的投融资方式，与上文提到的单纯的承包商融资或者说垫资方式具有本质的区别，是一种规范的、合法的、趋于成熟的投融资途径。从建立部的上述文件看，该种方式将会被逐渐运用于房地产领域。以上是对房地产融资途径根本方式的陈说和分析，有学者提出还有工程转让、工程公司转让、预

28、售等方式的融资途径，本文未予赘述。主要思索到工程转让或工程公司转让，本质上是完成了原投资者的全部退出问题，已失去了本文着意讨论融资本义；而预售行为虽可促进投资回笼，但它毕竟是一种销售行为，虽具有融通资金之形，却缺乏融资概念的典型意义。二、房地产融资途径的创新房地产投融资市场是资本市场的重要组成部分。由资本的特性和要求所决议，在该领域的融资途径在不断创新。这种创新一方面顺应了房地产市场的开展和集聚大量资金的需求，另一方面也有利于平衡各方利益格局、分散和化解投资风险。1、 房地产工程资金信托房地产工程资金信托是指委托人基于对受托人的信任，将其 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag

29、&code=view&id=%B2%C6%B2%FA 财富权委托给受托人，由受托人按委托人的志愿以自已的名义，为受害人普通为委托人的利益或者特定目的，进展特定房地产工程的投资和管理的行为。委托人是指基于资金信托方案的委托主体，限于中国境内具有完全 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C3%F1%CA%C2 民事行为才干的自然人、法人及依法成立的其他组织。受托人普通为依法成立的信托投资公司。特定的房地产工程是指资金信托方案中受托人确定的拟投资的房地产工程。实际中，资金信托在操作方式上有信托贷款和信托投资两种。例如北京国际信托投资于2002年9月推出

30、了北京商务中央区CBD土地开发工程资金信托方案产品，发行规模为不超越人民币15亿元，信托期限为5年，资金将用于北京CBD土地开发和根底设备建立工程，资金运作方式为以信托贷款方式贷放给北京市土地整理贮藏中心商务区分中心。在贷款平安保证方面明确，根据，下述收入将用于偿付信托贷款本息：一级土地开发的直接净收益；在北京商务中心区开发过程中，可由朝阳区财政支配的其它各种收益；前述资金缺乏时，由朝阳区财政统筹安排资金，予以补足。信托收益主要于贷款利息收入等。深圳国际信托投资有限 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D4%F0%C8%CE 责任公司于2002年

31、10月推出了“稳健水榭花都房地产工程集合资金信托方案产品，集合资金信托规模为人民币2.5亿元。集合信托存续期间为2年，类型为确定用途的集合资金贷款信托，即用于向深圳华龙房地产开发开发的“香蜜湖水榭花都工程发放贷款，贷款期限为2年，该贷款由深圳信托房地产开发提供保证担保。前述两例即采用了信托贷款的方式。上海爱建信托投资有限责任公司以下称“爱建信托还推出了上海外环隧道工程资金信托方案产品，信托方案规模为信托合同不超越200份(包括200份)，信托方案期限为3年。信托资金聚集起来，构成具有一定投资规模和实力的资金组合后，将由爱建信托将该信托方案资金以资本金的方式投入外环隧道工程公司，由外环隧道工程公

32、司用于外环隧道工程建立，同时，信托方案期间的出资收益可存放于银行，或用于购买国债。信托方案资金在出资方式上以受让外环隧道工程公司原有股东出资和追加出资的方式进展。在退出机制上，爱建信托将于信托期满时将所持有的外环隧道工程公司股权全部转让、变现。此例即采用了投资方式。2、 房地产开发基金目前，中国大陆尚未推出这种基金产品。本文所说的“房地产开发基金系指在海外发起成立的基金方式，其所募集的资金主要用于房地产领域的投资。比如，中国房地产开发基金即是由世界500强之一的荷兰国际集团在海外发起设立的努力于投资中国大陆房地产开发的第一只基金，目前该基金已在中国成立了中外协作企业北京太平洋城房地产开发，开发

33、总规模约在50万平方米的“太平洋城工程。从开展趋势来看，有必要对“房地产开发基金这样一种金融衍生种类进展法学实际和法律实务方面的研讨和总结。3、 买壳上市与借壳上市由于银行贷款的门槛在增高，而首发上市IPO或发行企业债券又非常困难，为了满足大量资金的需求，翻开通向资本市场的融资大门，很多房地产开发企业选择了买壳上市和借壳上市的融资途径。比如中国房地产开发集团公司受让长春长铃实业股份29.78%的股份，成为其第一大股东。北京泰跃房地产开发公司子公司湖北泰跃集团公司对“湖北金环进展重组，成为其第一大股东。北京天创房地产开发公司与“贵华旅业进展了股权置换，成为其大股东，并将该公司更名为“天创置业。北

34、京万通星河实业公司入主“先锋股份，并将“亚运新新家园等部分资产注入该公司。三、房地产投融资的尽职调查在融通资金之前，对房地产工程、房地产公司开展尽职调查，是进展每一项房地产投资决策的根底和前提。如何科学、有效地配合资金融通方开展尽职调查任务，并进而促成资金的引进，对于开发商来说也是至关重要的。尽职调查任务普通应由专业人士来完成，可分为工程、财务、法律三方面的任务，分别由工程师、注册会计师、 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C2%C9%CA%A6 律师来完成，从实务阅历来看，律师应作为尽职调查任务开展的主协调人、组织人或者说是“牵头人。只需尽职

35、调查任务很好地完成了，资金融通方才干在尽职调查报告和律师法律意见书的根底上作出投资评价与决策。在开场阶段，律师会组织提供一览子的尽职调查清单或尽职调查询卷，并根据实践情况进展补充和调整。在尽职调查的不同阶段，律师会采用多种灵敏的、组合性的调查方式，以搜集支撑决策的资料和文件，如书面审核、实地查看、调查取证、咨询主管部门意见等，并在此根底上构成法律意见书或咨询意见书。尽职调查的内容主要包括：一、开发商的主体情况，主要审核其营业执照、税务登记证、法人代码证、资质证书或有关的批复、公司章程等；如为外商投资企业，还要审核其设立合同、同意证书；二、开发商的股东情况，主要审核法人股东的营业执照、税务登记证

36、、法人代码证等，审核自然人股东的身份证明文件；三、原股东出资的验资报告；历届董事会、监事会、股东会决议；四、开发商的股东名录、董事名录、监事名录以及经理、副经理、财务担任人等高管人员的名录；五、开发商的主要资产文件，如主要资产明细表，主要资产的权属证照或同意文件；六、开发商的主要 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D5%AE%CE%F1 债务文件，如主要债务明细表包括或有负债，主要 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D5%AE%C8%A8 债务人明细表等；七、开发商最近一期的资产负债表、损益表、

37、现金流量表；八、开发商的主要合同文件，包括但不限于勘查、设计、施工、监理、咨询、委托、采购、 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BC%BC%CA%F5 技术转让、担保、租赁、土地出让、联营、联建、投资、融资等方面的合同或协议，也包括开发商的对外声明、保证或承诺性文件；九、开发工程的有关同意文件，如计委立项批复、审定设计方案通知书、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、建立工程施工答应证、预售答应证如有，土地同意文件等；十、开发商对工程的投资明细表十一、工程工程的主要经济技术资料，如可行性报告、工程建议书、预算书、各种图纸和方案等；十二、开发商的涉讼、涉裁以及行政处分等情况；十三、开发商的税务情