长沙“金牛山庄”策划

1、（2003年6月20日）“金牛山庄”整合推广方案1 第一部分 长沙房地产的发展态势 第二部分 “金牛山庄”推广的目标 第三部分 “金牛山庄”的品牌化之路 第四部分 品牌传播策略 第五部分 如何推广提案目录2第一部分 长沙房地产发展态势3 楼盘日益同质化，只有不断进行开发模式、产品和营 销手段的创新才能取得竞争优势.作为“无形比拼”的一种代 表形态,概念楼盘日益兴盛.长沙房地产发展趋势有形的较量:比地段/价格/环境/产品和技术等无形的比拼:比服务/品位/风格/氛围/文化和生活方式等4 打造企业品牌不仅可以有效聚合资金/人才和其他市场资源,而且有利于提高消费信心,带动旗下楼盘销售.我所了解的长沙房

2、地产发展趋势努力打造代表性的产品品牌产品品牌和企业品牌并举5 消费心理处于半理性与半感性之间，对居住空间提出更高要求的同时,又希望赋予一种健康、自然和个性化生活方式.我所了解的长沙房地产发展趋势单纯解决住的需求寻求一种生活方式6 随着楼市竞争的升级,房地产广告也随之发生变化: 硬性诉求:价格、地段、环境、质素等 软性诉求:健康生活、教育、管理、投资回报、生态等 感性诉求:温馨家庭、居住文化、个性空间、品位、身份象征等我所了解的长沙房地产广告发展趋势7 总体感觉长沙地产正处于“卖房子”到“卖生活”的过渡期 发展商多处于“产品经营”的层面，导致其广告传播不能达到 “品牌经营”的高度小结8具体体现为

3、：楼盘形象定位不清晰传播概念不聚焦（杂而多）平面设计整体形象不统一推广手段主题不鲜明等小结9 “金牛山庄”作为经投公司导入期推出的里程碑式作品,应从“品牌经营”的高度入手。由此，我认为10“金牛山庄”品牌化之路势在必行！11第二部分 “金牛山庄”肩负的使命12 创建企业品牌： 实现经投公司品牌从“无”到“有”的过程 实现销售的全面飘红市场目标13炒作概念：为“金牛山庄”吸聚眼球和人气塑造品牌内涵：倡导一种吸引目标人群的新的 生活方式， 将“金牛山庄”打造成一个 真正的地产品牌广告目标14我们要推行的是什么概念呢？为“金牛山庄”发掘什么品牌内涵呢？那么15第三部分 “金牛山庄”的品牌化之路16什

4、么是品牌？17 碧桂园是顶级的豪宅。 它有着一个成功男人的自信和霸气,没有丝毫的掩饰， 住进碧桂园就是对业主成功地位的肯定 碧桂园是“一个五星级的家”； 碧桂园的内涵是豪华（产品）与尊贵（服务）； 成功品牌举例 碧桂园品牌写真18产品核心利益（消费者为何需要该产品）品牌信念/主张（消费者为何高度评价该产品）品牌个性形象（消费者为何喜欢该产品）一个成功品牌所包含的三个要素19利益：运动健康、大众 化的高尔夫社区信念：领跑新生活个性：阳光、绿色、友谊、 平和的高尔夫个性举例一：南国奥林匹克花园核心概念：运动20“金牛山庄”竞争对手分析21竞争对手分析马栏山别墅群、金鹰影视文化新城别墅群：已经成为长

5、沙中上层人士的聚集地、城市富人圈，该地区的别墅群已成为居住者的一种身份和名片。岳麓山别墅群：其中雷锋大道两侧相对定位较低，价格相当于城内的高档住宅；岳麓山区环境好，开发商都从品位上入手。此地区将成为热点地区。雨花芙蓉新区别墅群：新的热点地区，体育新城的开发建设，火星大道、雨花大道两侧区域的开发等，使该地区前景看好。 22竞争对手小结竞争对手大都是 “比价格”“比身份”“比地段”，并从成功人士生活基础上挖掘生活概念要突出“生态”“健康”的卖点尽量与其他楼盘形成诉求差异，切记回避“顶级豪宅” 23“金牛山庄”产品分析24“金牛山庄”的大致情况占地：规划征地648亩，租用山地约300亩，控制用地合计

6、约1000亩户数：500多套价格：均价 元面积及户型：别墅为主，少量公寓楼卖点：“绝版山居、生态家园”地位：经投公司首发，里程碑式作品配套：豪华会所、游泳池、网球场等 251、“悬浮”山庄，生活环境与生态环境并生2、分层结构3、“生长”机理“生态家园”的特点“金牛山庄”是：生态、健康、崇尚自然的高尚生活社区26“生态家园”的特点“金牛山庄”是： 21世纪城市生活典范 健康的社会生活形态 城市经典社区27“生态家园”的特点“金牛山庄”是：整洁恬静、纯美幽雅的让心 灵得到休息、净化的社区28带给消费者的好处生态化设计个性化设计湘土文化景观完善的设施集高尚生活大成健康生活温馨生活身心得到休养 有思想

7、、有灵性自由自我集健康生活大成象蝴蝶般生活在山谷中产品生活感受生活方式29诉求概念绝版山居 生态家园30“金牛山庄”目标消费群分析31大学城专家、学者，高级知识分子外企中方代表，外企中的科技人员或高层管理人员企业管理者成功商人旅居他乡的湖湘成功人士 目标人群厘定：32学历层次较高积极进取、思想活跃，工作稳定事业处于上升态势是长沙未来发展的开拓者是长沙经济变革的弄潮儿 他们是新生代的知本精英目标人群的特点：33目前状况购房心态理想居所部分已拥有一套以上住房生活环境不够理想受到诸多 限制和约束寻找满意的生存环境健康生活的需要投资环境好配套齐全价格适宜自我写意风格独特-34 如果我们简单界定目标消费

8、群的买房心态那么，就是追求一种健康、自然的美好生活35 “金牛山庄”作为一个地产品牌，带给目标人群的是首先，她带来的是一种生态生活新理念其实她带来的是一种健康、自然的生活方式相对于竞争对手，她真正的魅力在于“象蝴蝶一样生活在山谷中”36“金牛山庄”倡导生活方式：生态、健康的生活品牌个性：生态、健康的理念37利益点:都市的健康生活环境信念：生活贵在健康个性：生态健康的生活理念“金牛山庄”的品牌架构：核心概念：生态、健康38“金牛山庄”传播的核心信息 “金牛山庄” 绝版山居 生态家园39“金牛山庄”传播的核心信息 “金牛山庄” ，健康生活新家园，是新生代知本精英的理想生活圈。 住进“金牛山庄” ，

9、就意味着你已经拥有了一种与众不同的健康生活方式，或长住，或小住，或三五知己聚会无拘无束、完全放松的健康生活，成为别人眼中的风景。 40“金牛山庄”传播的核心信息 住进“金牛山庄” ，一种浓郁的自然和文化氛围扑面而来； 在“金牛山庄”里，你可以与鲜花对话，与绿树交流，与家人在阳光下嬉戏每天都体验与钢筋水泥的工作环境完全不同的轻松生活 园林就是你与自然交流的地方，就是你梦想开始的地方，就是你为理想实现聚集能量的地方 41象蝴蝶般生活在山谷中“金牛山庄”传播口号42“金牛山庄”传播口号备选方案象蝴蝶般生活在山谷中给我们的生活透透气绝版山居 生态家园43第四部分 我们的品牌传播策略44如何演绎“绝版山

10、居 生态家园”鲜花、绿树、青草的美好环境生态、健康的生活似曾相识的生活梦境45如何演绎“绝版山居 生态家园”演绎各种健康生活状态，塑造新生活方式，如：绿草如茵的广场上，活泼可爱的儿童喂鸽子阳光下，充满活力的青年人在网球场上奔跑 46我们的传播意图第一层意图：传播“金牛山庄”的产品层面的优势 绝版山居 生态家园第二层意图：传播“金牛山庄” 带给消费者的生活感受 健康自然的生活第三层意图：进一步提升“经投公司”的企业形象47就企业形象而言金牛山庄开拓品牌高知阶层的目标群大气、稳重、成熟、有品位诉求风格：48策略一：代入式传播（参与式传播） 朦胧策略 用抽象的表现演绎生态环境，营造一个大的想象空 间

11、和生活梦境，使消费者在看广告、看楼或实际居住中有 一种代入感、参与感，让他把意识里原已存在的对生态生 活的认识附加到实际的金牛山庄生活里 我们想诉求的“象蝴蝶般生活在山谷中”就在业主的参 与中得以完美体现。我们的品牌传播策略49策略一：代入式传播（参与式传播） 鉴于此，建议在社区中多设一些实用的活动场所，让居住者真正能“参与”金牛山庄的健康生活。品牌传播策略50 策略二：规范式传播 引入统一的VI设计版式，为经投公司未来开发项目树立统一形象打下坚实的基础，并使经投地产品牌形象得到不断强化。品牌传播策略51第五部分 如何推广52如何将传播概念贯穿到推广传播活动之中，并推动楼盘节奏有针对性地组织传

12、播攻势，创造金牛山庄销售高记录？53概念如何演绎 7月1日 9月1日 春节 春节后传播健康生活理念 认知健康生活 选择健康生活（园林、配套、现楼等卖点）54第一波推广分三阶段 11月25日 2004年 1月1日 1月15日元旦沸腾期保温期炒作期蓄水 放闸 保温55推广的准则炒作概念，整合传播56推广策略软（文）硬（广告）兼施动（活动）静（促销措施）结合57 推广策略炒作期保温期沸腾期节约费用，保持一定温度并维持销售的稳定炒作“健康生活”概念，迅速吸聚人气造成巨大“生态健康生活”信息冲击波，在元旦开盘期间实现销售飘红以悬念报广、软性文章、新闻报导炒作，现场活动为主报广大版面高密度、高强度投放，生

13、活杂志及促销配合根据销售情况，做回顾性保温广告（软/动）（硬/静）（软）58推广的大致趋势11月25日 12月15日 2004年1月1日 1月15日 59炒作期推广保温期炒作期传播目的：概念炒作，吸聚人气展开内部认购、业主推介传播工具： 1、炒作媒介：悬念硬报广、媒体楼书、软文、新闻稿、 户外、电台、影视、直邮 2、活动炒作：生态健康生活展 炒作主题：绝版山居 生态家园 有湖湘特色的景观11月25日 12月15日 1月1日 1月15日沸腾期60炒作期推广活动篇1 “生态健康生活展”活动炒作邀请客户身临其境，体验生活公司组织一些目标客户开展一些竞技体育项目比赛装修样板房，让客户亲自体验 传播目的

14、：概念炒作，吸聚人气展开内部认购、业主推介传播工具：1、炒作媒介：悬念硬报广、媒体楼书、软文、 新闻稿、户外、电台、影视、直邮 2、活动炒作：生态健康生活展 炒作主题：绝版山居 生态家园 有湖湘特色的景观61炒作期推广活动篇2 “业主”促销酒会部分折价（注意控制力度）介绍一个买家奖励5000元 传播目的：概念炒作，吸聚人气展开内部认购、业主推介传播工具：1、炒作媒介：悬念硬报广、媒体楼书、软文、 新闻稿、户外、电台、影视、直邮 2、活动炒作：生态健康生活展 炒作主题：绝版山居 生态家园 有湖湘特色的景观62沸腾期推广两轮广告运动，直达热销沸点第一轮：生态示范园观感第二轮：体验生态健康新生活63沸腾期推广保温期炒作期11月25日 12月15日 1月1日 1月15日沸腾期传播目的：亲身体验，健康生活环境给人带来的赏心悦 目、身心愉悦。传播工具：报广及生活杂志“体验系列”、影视、电台传播主题：眼观树木参天，绿草如茵，流水潺潺 耳听倾听天籁的声音 鼻闻爱上自然的气息健康生活体验64沸腾期推广活动篇 “体育比赛”现场活动传播目的：融入并表现健康生态生活，营造一个“健康生活梦想”，再靠促销活动临门一脚达成销售高潮， 传播主题：大主题：您的生活，别人的风景 分主题：A、身体休闲我的健身中心 B、心灵