浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则

1、.上网找律师 就到中顾法律网 快速专业处理您的法律问题 9ask 免费法律咨询3分钟100%回复 ：.；浅论房产合同纠纷中合同效能与无效合同的认定原那么赖徽棠 刘显波一、合同效能及房地产合同效能的概述合同的效能，又称合同的法律效能，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强迫力。那么，怎样的才干对当事人或第三人产生法律上的约束力呢当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，假设符合法律规定的条件，那么是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。第五十五条规定：民事法律行为该当具备以下条件：(一)行为人具有相应的民事行为才干;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。也就是说

2、订立合同的行为假设符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效能，否那么不产生法律效能。不产生法律效能的合同为无效合同。原第七条规定了合同无效的几个条件：(一)违反法律和行政法规的合同;(二)采取欺诈、胁迫等手段所签署的合同;(三)代理人超越代理权限签署的合同或以被代理人的名义同本人或者同本人所代理的其他人签署的合同;(四)违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人根据合同所获得的财富应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;假设双方都有过错，各自承当相应的责任。1999年10月1日起施行的规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈

3、、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;(三)以合法方式掩盖非法目的;?(四)?损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强迫性规定。因无效合同所获得的财富，该当予以返还;不能返还或者没有要返还的，该当折价补偿;有过错的一方该当赔偿对方因此所遭到的损失，双方都有过错的，该当各自承当相应的责任。房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守，原、新等的规定，所订立的合同还该当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的同意、登记等手续，合同方能产生法律效能。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，

4、使房地产市场开展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，呵斥海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日开场施行，这种景象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开场逐渐步入正轨。二、房地产合同纠纷的处置原那么虽然在95年后房地产开发运营活动有了法律的保证，但是95年之前因无法可依和客观要素的影响而遗留下来的房地产开发运营活动方面的纠纷却不少;而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发运营活动和涉及房地产方面的其他活动依然是不甚规范，法律法规在实践适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何处理，关键在于如何认定因房地产开发运营或涉及

5、房地产活动而订立的合同的效能。笔者以为，对施行之前和这之后当事人订立的合同，该当根据特定的经济环境和现实情况，在不违背立法本意的前提下，综合思索，对合同效能作出准确、合法、合理的认定，以便更好地处理现存的房地产纠纷。在此，笔者想首先引见一个典型案件来详细分析房地产合同的效能，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建立部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建立部海南咨询效力中心签署了一份，商定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架构造64套，建筑面积为6644平方米，合计房款为5

6、65万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程开工验收交付运用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签署后，原告依约分五次给建立部海南咨询效力中心支付合计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告运用，之后，原告以房改方式将房屋出卖给本单位的职工，现均已装修入户居住运用达四年，因两被告不断未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出卖给原告的房屋的土地运用权属于建

7、立部海南咨询效力中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局同意用于建立综合效力大楼，作为城市规划、建立技术、房地产方面咨询业务场所。建立部海南咨询效力中心系中华人民共和国建立部于1988年7月27日在海南设立的，其运营范围是开展城市规划、建立技术、房地产方面的咨询业务;1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建立部海南咨询效力中心不具备房地产开发运营资历，无权订立房屋预售合同;第二、该合同的标的物所依靠的土地是行政划拨用地，建立部海南咨询效力中心未按照的有关规定，办理土地运用权出让手续并交

8、纳土地出让金;第三，该房屋所依靠的土地原同意的用途是建立综合效力大楼，非住宅商业用地，而建立部海南咨询效力中心未经同意即擅自更改土地用途进展商品房开发和运营;第四、合同在订立时，所建房屋也未到达当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了、有关合同生效的规定，以及违反土地运用权管理的有关方法，完全符合认定无效合同的条件，本该当认定为是无效合同，按无效的合同来处置。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将获得的房屋以房改的方式出卖给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处置返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将遭到严重的损害，而且也将严重影响生活和任务，

9、而且现实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最剧烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者以为这样处置是完全符合立法本意的，也到达了应有的社会效果。上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发运营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处置开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分思索以标的物为焦点的一连串的合同关系，由于以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、协作关系等等，假设处置不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者以为

10、在认定合同效能时应遵照以下几个原那么：(一)遵照立法本意，维护社会稳定原那么我国制定的原第一条规定：为保证社会主义市场经济的安康开展，维护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济次序，促进社会主义现代化建立，制定本法。1999年制定的一致的第一条规定：为了维护合同当事人的合法权益，维护社会经济次序，促进社会主义现代化建立，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的还是如今的，它制定的根本目的就是为了维护当事人的合法权益，维护社会经济次序，最终促进社会主义现代化建立。法律是开展和提高的保证，而稳定是一切社会开展和提高的前提，两者相辅相承，共同推进社会进一步向前开展共同促进社会主义现代化建立

11、。作为执法机关，我们的目的也就是为社会开展和提高扫清妨碍，我们的义务是化解社会的矛盾，调和不利要素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。当前我国社会经济开展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临参与WTO，阅历的缺乏和客观情势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的景象，使法律本身和现实情况存在差别和予盾，这是不可防止的。比如前述的案例，假设从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。详细来说笔者以为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发运营方面的纠纷，

12、假设仅仅是由于土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而根据省政府、市政府的根据经济情况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处置，根据各方过错，承当相应的违约责任。在这里笔者还想阐明一点，按照法律规定，承当违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同商定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来阐明手续的欠缺并不用然导致合同的无效，由于法律在作强迫性规定的同时，是允许采取补救措施的。第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海

13、南省工业厅并未将房屋以房改方式出卖给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者以为可以认定合同无效。由于不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋一切权人行使一切权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不用然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财富上也是实践可行的。(二)维护好心相对人、好心第三人的合法权益原那么我国的法律、行政法规在立法上除了规定制定法规的目的是维护社会经济次序外，还着重强调了要维护当事人的合法权益，这在过去的、新的里都有所表

14、达，比如新的的第四十九条就规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理名义订立合同，相对人有理由置信行为人有代理权的，该代理行为有效;第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、担任人超越权限订立的合同，除相对人知道或该当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者以为在处置房地产开发经济纠纷时应与立法原那么一致，也应该充分思索维护好心相对人甚至好心第三人的利益，准确认定合同效能。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来详细论述。第一、房地产转让纠纷房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售答应证，或者未按规定投入工程开发建立总

15、投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地运用权证等等。普通来说假设买方曾经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否那么应认定合同有效，按有效合同处置。假设预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不能够完工、工程欠缺有关手续、开展商亦不情愿承当责任等情况，可按无效合同来处置。其次，由于行政机关或开展商的缘由未能及时办理房产证，第一方买受人在未获得房产证之前又再次转让的情况;假设第一手卖受人已明示或以后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的，不该当支持。由于作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而以后的买受人已明知或该当知道房屋情况而仍情愿购

16、买，并非不知情，不属好心的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能获得产权证并非其个人缘由所致，其已付足房款，可视为其已实践上获得产权，其利益应该遭到维护。假设以后的买受人确不知情，而房款已支付，也曾经入住，开发商有才干办理房产证的，合同可确认有效;如开发商无才干办理房产证的，那么确认合同无效，按无效合同处置。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原那么合理分担。第二、房屋租赁纠纷在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活泼。在这一块纠纷中，合同效能的认定主要争议在出租方和承租方能否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建立部发布第13条规定：“房屋租赁实行登记

17、备案制度。第17条规定：“是租赁行为合法有效的赁证。在该方法发布之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理。笔者以为在发布之前房屋租赁行为未办理备案登记的，假设此租赁行为不断延续至发布后，而按照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以维护各方的利益，但应责令及时补办。而发布之后的租赁行为原那么上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只需运用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上依然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有

18、异议，只是对租金的支付持有异议，普通应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需求阐明的是，法律上对无效合同的处置主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予维护，对于出租人实践产生的损失可视为承租人占用所呵斥的损失，是可以补偿的，这样就可防止一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。第三、房屋抵押纠纷房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押或“先已抵押，后又预售、转售的情况。普通以为假设抵押已办理了他项权益登记而预售未预售

19、登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应维护抵押权人的权益，认定抵押合同有效;假设抵押已办理了他项权益登记，但是预购方已根本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也根本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。由于作为购房者来说，在审查房屋的实践情况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物情况的才干和责任，且如认定合同无效，在返还财富上也难以执行，所以在这种情况下，应着重维护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原那么是一致的。第四、房屋建筑质量纠纷房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者以为有关房屋质量问题并不能影响合同效能的认定，普通以为此问题产生于有效合同根底上，只是影响到

20、合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出卖方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的才干和责任，故此类纠纷着重维护买受方的利益。但是不排除房屋出卖方在出卖房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，损害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，假设在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不用然导致合同的无效。三、无效合同的处置原第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人根据该合同所获得的财富，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;假设双方都有过错，各自承当相应的

21、责任。一致的第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘谨力。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财富，该当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，该当折价被偿。有过错的一方该当赔偿对方因此所遭到的损失，双方都有过错的，该当各自承当相应的责任。以上是法律对无效合同处置的规定，无效的房地产开发运营合同也应按上述规定来处置。概括起来，法律对无效合同的处置主要是?一?返还财富或折价赔偿;?二?赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承当法律后果，详细处置上，笔者以为在上述前提下，也应遵照几点。(一)公平原那么房地产开发运营活动是一种民事活动，第四条规定：民事活动该当遵照自愿、公